原告：上海十茂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地上海市靜安區(qū)。
　　法定代表人：胡冬梅，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：梅哲，北京市中倫(上海)律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：蕭剴，北京市中倫(上海)律師事務(wù)所律師。
　　被告：陶某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市閔行區(qū)。
　　委托訴訟代理人：劉馥菀，北京盈科(上海)律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：瞿琨，北京盈科(上海)律師事務(wù)所律師。
　　原告上海十茂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱十茂公司)與被告陶某某房屋租賃合同糾紛一案，本院立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，于2019年4月9日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告十茂公司的委托訴訟代理人梅哲、蕭剴，被告陶某某的委托訴訟代理人劉馥菀、瞿琨到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　十茂公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.被告向原告支付違約金1,950,000元，及自2017年9月1日起至實(shí)際支付日止的利息(按中國(guó)人民銀行同期貸款利率4.35%計(jì)算)；2.被告賠償原告損失220,500元；3.被告承擔(dān)原告因本案而產(chǎn)生的律師費(fèi)100,000元。事實(shí)和理由：2016年11月，原告(甲方)與案外人(乙方)上海網(wǎng)魚(yú)田林互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)服務(wù)有限公司(以下簡(jiǎn)稱田林公司)簽訂租賃合同，甲方將上海市徐匯區(qū)上中西路XXX弄地下一層西區(qū)01、02、03室商鋪(以下簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)房屋)出租給乙方使某，合同約定了房屋每月租金為325,000元，付款方式為押三付三，逾期支付租金等費(fèi)用的，每逾期一天，應(yīng)支付當(dāng)期應(yīng)付總額5%作為違約金。因乙方違約的，乙方應(yīng)當(dāng)賠償甲方包括訴訟費(fèi)、律師費(fèi)等在內(nèi)的費(fèi)用。被告將系爭(zhēng)房屋分別轉(zhuǎn)讓給他人使某。2017年7月6日，原告與案外人及被告就上述租賃合同簽訂三方協(xié)議，約定由被告承租租賃合同項(xiàng)下的商鋪。由于被告未按期支付租金，原告無(wú)奈與被告于2017年8月28日終止了上述租賃合同，雙方于同日簽訂《“商業(yè)用房租賃合同”終止協(xié)議》，協(xié)議約定，被告應(yīng)向原告支付租金325,000元，違約金2,925,000元，扣除被告已支付的保證金975,000元，被告尚須向原告支付違約金1,950,000元。但被告未向原告支付上述違約金。同時(shí)被告亦未終止與他人的租賃合同，致使原告損失了2017年10月1日至2017年10月15日期間的租金和保證金共計(jì)220,500元，被告應(yīng)賠償原告上述損失。另外被告還于2018年11月向上海市靜安區(qū)人民法院提起訴訟，要求原告返還其租金和保證金，在原告向法院提交上述終止協(xié)議后，被告遂撤訴。被告這一不誠(chéng)信的行為導(dǎo)致原告支出了律師費(fèi)100,000元，該費(fèi)用應(yīng)由被告承擔(dān)。故原告提出如上訴請(qǐng)。
　　陶某某辯稱，原告起訴并非事實(shí)，被告不存在違約行為，無(wú)須向原告承擔(dān)違約責(zé)任。原告系與案外人田林公司簽訂租賃合同，后原告與被告及案外人簽署三方協(xié)議，原告與田林公司解除租賃合同，田林公司將系爭(zhēng)房屋內(nèi)的設(shè)施設(shè)備等權(quán)益轉(zhuǎn)讓給原告，同時(shí)三方協(xié)議約定由被告與原告另行簽訂新的租賃合同，但事后原告并未就系爭(zhēng)房屋與被告簽訂租賃合同。2017年8月，原告與被告就系爭(zhēng)房屋簽訂終止協(xié)議，至簽訂終止協(xié)議時(shí)，被告已經(jīng)支付了650,000元租金，并未拖欠原告任何費(fèi)用。當(dāng)時(shí)被告要求原告返還押金，原告則提出被告簽署上述終止協(xié)議，原告才好走相應(yīng)的流程返還押金，被告出于無(wú)奈，才簽署了該協(xié)議。從協(xié)議內(nèi)容看，原告用其與田林公司的合同來(lái)約束被告，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。即便根據(jù)原合同，被告僅逾期付款53天，原告就要求被告承擔(dān)高達(dá)2,925,000元的違約金，明顯過(guò)高，缺乏依據(jù)。即使被告承擔(dān)違約責(zé)任，法院亦應(yīng)對(duì)此作出相應(yīng)的調(diào)整。而且終止協(xié)議簽訂后，原告也從未向被告主張過(guò)違約金，明顯不合常理。原告與他人簽訂的合同與被告無(wú)關(guān)，原告要求被告賠償損失沒(méi)有依據(jù)。原告主張的律師費(fèi)與被告在靜安法院提起的訴訟無(wú)關(guān)，且律師費(fèi)發(fā)票數(shù)額僅為5萬(wàn)元，與原告主張的不符，被告撤訴是為了考慮補(bǔ)充證據(jù)，并不存在濫用訴權(quán)。故不同意原告的訴訟請(qǐng)求。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：
　　原告(甲方、出租方)與田林公司(乙方、承租方)曾簽訂《商業(yè)用房租賃合同》，約定甲方將上海市徐匯區(qū)上中西路XXX弄地下一層西區(qū)01室、02室、03室房屋(即系爭(zhēng)房屋)出租給乙方，租金為325,000元/月，付款方式為付三押三。租賃期限7+3，即租約7年起，7年內(nèi)如乙方無(wú)違約行為則合同自動(dòng)續(xù)約3年，甲方收到乙方應(yīng)付的全部費(fèi)用包括但不限于保證金、首期租金和物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用后應(yīng)于2016年12月1日向乙方交付該房屋。乙方于本合同簽訂后2日內(nèi)向甲方支付履約保證金975,000元，月租金前3年不變，自第四年起每2年遞增10%，租金按三個(gè)月為支付周期，乙方應(yīng)于每個(gè)支付周期提前15日支付下期租金，先付后用。甲方給予乙方的裝修免租期自2016年12月1日至2017年3月31日止。所有款項(xiàng)每逾期一日，乙方需向甲方支付當(dāng)月應(yīng)付總額的千分之五作為違約金。因乙方原因造成合同非正常提前終止時(shí)，雙方約定的免租期條款自動(dòng)失效，免租期的費(fèi)用乙方仍應(yīng)當(dāng)按照合同約定的標(biāo)準(zhǔn)支付給甲方。租賃期限內(nèi)，甲、乙任何一方無(wú)法定或約定之理由解除合同的，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц?個(gè)月租金費(fèi)用(包括租金、物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi))之總和作為違約金，違約金不足抵付對(duì)方經(jīng)濟(jì)損失的，違約方還應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。合同還約定，因乙方違約的，乙方應(yīng)當(dāng)賠償甲方包括訴訟費(fèi)、律師費(fèi)在內(nèi)的費(fèi)用。合同另就其他內(nèi)容作了約定。被告陶某某作為田林公司的經(jīng)辦人在該合同上簽名。
　　2017年6月25日，被告向原告出具承諾書(shū)，承諾其對(duì)系爭(zhēng)房屋進(jìn)行了考察，確認(rèn)租賃房屋滿足其經(jīng)營(yíng)需要，自行辦理營(yíng)業(yè)所需相關(guān)備案或許可手續(xù)。同時(shí)，表示于2017年6月26日先行支付一個(gè)月租金325,000元，于2017年7月3日和7月6日各支付325,000元，共計(jì)975,000元，支付2017年7月至9月租金。
　　2017年7月6日，原告(甲方)與田林公司(乙方)及被告(丙方)簽訂《關(guān)于上中西路XXX號(hào)商業(yè)用房租賃三方協(xié)議》，約定甲乙雙方自愿于2017年7月5日解除上中西路XXX號(hào)《商業(yè)用房租賃合同》，上述合同解除后，甲乙雙方就上述租賃事宜再無(wú)爭(zhēng)議，互不相欠、互不負(fù)賠償責(zé)任、違約責(zé)任。乙方在上述房屋內(nèi)的裝修、設(shè)備等所有設(shè)施、權(quán)益均轉(zhuǎn)給丙方，丙方自行與甲方簽訂新租賃合同；乙方對(duì)上述房屋不再享有任何權(quán)利，亦不承擔(dān)任何債務(wù)及責(zé)任。丙方無(wú)須就轉(zhuǎn)讓事宜向乙方支付任何對(duì)價(jià)。乙方就上述合同向甲方支付的97.5萬(wàn)元押金仍在甲方處，該筆押金亦由丙方承接，丙方無(wú)須就承接該筆押金向乙方支付任何對(duì)價(jià)。乙丙兩方就上述房屋租賃事宜再無(wú)爭(zhēng)議，互不相欠，互不負(fù)賠償責(zé)任、違約責(zé)任。
　　后被告共向原告支付了兩個(gè)月的租金合計(jì)65,000元。2017年8月21日，原告向被告發(fā)出付款通知函，認(rèn)為被告欠付2017年7月1日至9月30日的租金325,000元，要求被告于2017年8月25日前支付上述款項(xiàng)，逾期將按每天48,750元收取違約金。2017年8月28日，原告(甲方)與被告(乙方)簽訂《<商業(yè)用房租賃合同>終止協(xié)議》，約定2017年7月6日甲方、乙方及田林公司簽訂《合同權(quán)利義務(wù)概括轉(zhuǎn)讓之三方協(xié)議》，約定田林公司將《商業(yè)用房租賃合同》中的全部權(quán)利義務(wù)和合同內(nèi)容轉(zhuǎn)讓給乙方?，F(xiàn)由于乙方未向甲方支付房屋租金及其他費(fèi)用，甲乙雙方簽訂的《商業(yè)用房租賃合同》自本協(xié)議簽訂之日起解除并產(chǎn)生解除效力，乙方應(yīng)在2017年9月1日前向甲方交還租賃房屋并歸還房屋鑰匙，根據(jù)《商業(yè)用房租賃合同》之約定，截止至本協(xié)議簽訂時(shí)，乙方應(yīng)向甲方支付的租金為325,000元，因乙方逾期付款違約金為48,750元/天，違約金共計(jì)2,925,000元，前述費(fèi)用自房屋履約保證金中扣除，扣除后剩余款項(xiàng)共1,950,000元乙方應(yīng)在2017年9月1日前向甲方支付。
　　還查明，2017年5月和6月，田林公司向原告提出轉(zhuǎn)租申請(qǐng)，要求將其承租的商鋪中104室、102室、105室轉(zhuǎn)租給案外人使某。2017年10月，原告分別與案外人就上述房屋重新簽訂了租賃合同。原告提供了被告出具的收條，原告認(rèn)為被告將房屋轉(zhuǎn)租給案外人后收取了保證金，但未將保證金及時(shí)退還，故導(dǎo)致原告未能收取案外人的保證金，對(duì)此被告應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。被告則認(rèn)為轉(zhuǎn)租與被告無(wú)關(guān)，保證金亦非被告收取，原告出具的收條系復(fù)印件，故對(duì)此不予認(rèn)可。因原告提供的保證金收條系復(fù)印件，對(duì)其證明力本院不予確認(rèn)。
　　還查明，被告曾于2018年11月向上海市靜安區(qū)人民法院提起訴訟，要求原告返還押金和預(yù)付租金等［(2018)滬0106民初43973號(hào)］，后被告撤回起訴。
　　以上事實(shí)，除原、被告當(dāng)庭陳述一致外，另有原告提交的租賃合同、承諾書(shū)、三方協(xié)議、終止協(xié)議、催款函、聘請(qǐng)合同及發(fā)票等證據(jù)佐證，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，公民法人合法的民事權(quán)益受法律保護(hù)。當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有提供證據(jù)加以證明的責(zé)任，沒(méi)有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。原告將系爭(zhēng)房屋出租給田林公司，后原告與田林公司及被告達(dá)成三方協(xié)議，但該協(xié)議僅約定田林公司與原告解除租賃合同，而未約定原租賃合同中田林公司的合同義務(wù)由被告承接，同時(shí)合同約定原告與被告就系爭(zhēng)房屋另行簽訂租賃合同，但事后原告并未就系爭(zhēng)房屋與被告簽訂新的租賃合同，故原告以其與田林公司簽訂的合同約定要求被告承擔(dān)違約責(zé)任，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。原告與被告雖未就系爭(zhēng)房屋簽訂房屋租賃合同，但被告實(shí)際已經(jīng)使某系爭(zhēng)房屋，并向原告支付了相應(yīng)的租金，本院認(rèn)為原、被告之間形成了事實(shí)上的租賃關(guān)系，被告在接到原告的催款通知后，未在約定的期限內(nèi)向原告支付租金，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，但原告與被告簽訂的終止協(xié)議中約定違約金顯然過(guò)高，被告亦要求進(jìn)行調(diào)整，對(duì)此本院根據(jù)公平原則，結(jié)合合同履行情況，酌情予以調(diào)整。原告要求被告賠償其損失和律師費(fèi)，缺乏合同依據(jù)，對(duì)原告的該訴訟請(qǐng)求本院不予支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五條、第一百零七條、第一百一十四條規(guī)定，判決如下：
　　一、陶某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付上海十茂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司違約金50,000元；
　　二、駁回上海十茂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的其余訴訟請(qǐng)求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)減半收取計(jì)12,935元，由上海十茂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)12,410元，由陶某某負(fù)擔(dān)525元?！?br/>　　如不服本判決，可以在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。　

審判員：陳向紅

書(shū)記員：譙??燁