原告：上海功富實(shí)業(yè)有限公司,住所地上海市松江區(qū)新橋鎮(zhèn)新格路XXX號(hào)XXX幢-C。
　　法定代表人：張維解，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：陳軍，上海市誠(chéng)至信律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：薛敏，上海市誠(chéng)至信律師事務(wù)所律師。
　　被告：隆某(上海)企業(yè)有限公司，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：何僑生(H0KIAUSENG)，董事長(zhǎng)。
　　委托訴訟代理人：吳華彥，北京金誠(chéng)同達(dá)(上海)律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：刁康成，北京金誠(chéng)同達(dá)(上海)律師事務(wù)所律師。
　　第三人：黑龍江超凱科技有限公司，住所地哈爾濱市道里區(qū)建國(guó)北六道街副15-3號(hào)。
　　法定代表人：楊孔興，總經(jīng)理。
　　原告上海功富實(shí)業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱：功富公司)訴被告隆某(上海)企業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱：隆某公司)、第三人黑龍江超凱科技有限公司(以下簡(jiǎn)稱：超凱公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年10月8日立案受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，于2018年10月26日組織原、被告進(jìn)行證據(jù)交換。后因第三人下落不明，本案依法轉(zhuǎn)為適用普通程序，并組成合議庭于2019年2月28日公開開庭進(jìn)行了審理。原告功富公司的委托訴訟代理人陳軍、薛敏，被告隆某公司的委托訴訟代理人吳華彥、刁康成到庭參加訴訟，第三人超凱公司經(jīng)本院公告送達(dá)開庭傳票，未到庭應(yīng)訴。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告功富公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：依法確認(rèn)被告依據(jù)2018年6月4日向原告寄送的《提前解除租賃協(xié)議通知函》及2018年6月28日向原告寄送的《解約通知書》，單方解除原、被告2016年9月18日簽訂的《租賃協(xié)議》無效并繼續(xù)履行該《租賃協(xié)議》。事實(shí)和理由：2016年9月18日，被告與第三人(在原告注冊(cè)成立后，承租方變更為原告)就位于上海市松江區(qū)新橋鎮(zhèn)新格路XXX號(hào)XXX幢廠房租賃事宜簽訂《租賃協(xié)議》，約定一期租賃面積7,944.34平方米，二期租賃面積2,000平方米，租期15年，年租金2,859,840元以及租賃期內(nèi)提前終止租賃關(guān)系的條件及違約金的賠償數(shù)額等內(nèi)容。合同簽訂后，原告依約履行了支付租金義務(wù)，而被告卻拖延至2016年12月17日將租賃標(biāo)的物交付原告。然2018年6月6日，原告收到被告的《提前解除租賃協(xié)議通知函》；2018年7月5日，原告再次收到被告的《解約通知書》，稱原告存在違約行為并構(gòu)成根本違約而解除雙方的《租賃協(xié)議》。原告認(rèn)為，前述被告向原告寄送的《提前解除租賃協(xié)議通知函》卻適用《租賃協(xié)議》第三條第6款關(guān)于租約提前終止的約定，顯然是未能理解合同解除與合同終止的區(qū)別，且未向原告支付違約金，故對(duì)原告不產(chǎn)生約定終止合同的效力。之后被告又以原告根本違約為由要求解除合同，被告最后的意思表示表明其行使的是法定解除權(quán)，然原告并無被告所稱的違約行為，故被告所發(fā)的《解約通知書》對(duì)原告不產(chǎn)生法律效力。綜上，請(qǐng)求法院支持原告的訴訟請(qǐng)求。
　　被告隆某(上海)企業(yè)有限公司辯稱：不同意原告的訴訟請(qǐng)求，被告根據(jù)租賃協(xié)議第三條第6款的約定，已經(jīng)行使了合同約定解除權(quán)，原、被告間的租賃關(guān)系已經(jīng)在2018年9月5日解除。
　　本院經(jīng)審理查明事實(shí)如下：本案涉案房屋位于上海市松江區(qū)新橋鎮(zhèn)新格路XXX號(hào)工業(yè)廠區(qū)內(nèi)，其中標(biāo)號(hào)為1幢的廠房建筑面積5,466.93平方米，標(biāo)號(hào)為2幢的廠房建筑面積7,944.34平方米，登記的權(quán)利人為被告隆某公司，于2008年3月17日取得滬房地松字(2008)第006054號(hào)房地產(chǎn)權(quán)證。
　　2016年9月18日，被告隆某公司(甲方)與第三人超凱公司(乙方)就上述628號(hào)1幢、2幢廠房的租賃事宜簽訂《租賃協(xié)議》一份，其中2幢廠房整幢租賃，租賃面積為7,944.34平方米，作為一期租賃標(biāo)的物。1幢廠房為部分租賃，租賃面積約2,000平方米，作為二期租賃標(biāo)的物。租賃期限自2016年10月1日至2031年9月30日止。房屋交付日為2016年10月1日止，租金起算日為2016年12月1日。廠房及周邊附屬土地年租金2,859,840元(按2幢廠房建筑面積7,944.34平方米、以每日1元計(jì)算360天，不含稅金)，每季度支付一次租金，于每季度首月的十日內(nèi)支付，若逾期支付乙方應(yīng)每日按月租金的千分之三交納滯納金。
　　上述《租賃協(xié)議》中另有三處內(nèi)容約定了租賃協(xié)議終止解除的情形。其中第三條第6款約定：在租賃期內(nèi)，甲乙雙方如果因經(jīng)營(yíng)需要或別的原因提前終止該《租賃協(xié)議》的，應(yīng)提前三個(gè)月書面通知對(duì)方并向?qū)Ψ街Ц度嗣駧?60萬元作為違約金。《租賃協(xié)議》第四條第2款約定：在租賃期內(nèi)，甲方不得隨意變更或終止該租賃合同，除下列以外：A、在租賃期內(nèi)，該出租物經(jīng)市或區(qū)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)動(dòng)遷。B、不可抗力因素致使該房屋及其設(shè)施損壞，本合同不能繼續(xù)履行的。《租賃協(xié)議》第六條第1款約定，甲乙雙方同意在租賃期內(nèi)，有下列情形之一的，雙方有權(quán)解除合同，雙方按本合同第三條第6款承擔(dān)違約責(zé)任。(一)乙方在該廠房屋內(nèi)進(jìn)行違法活動(dòng)的。(二)乙方逾期支付租金超過三個(gè)月的。(三)乙方未經(jīng)甲方書面同意破壞廠房主體結(jié)構(gòu)的。(四)若遇不可抗力因素，致使本合同無法繼續(xù)履行的，雙方免責(zé)，合同隨即終止。該《租賃協(xié)議》由被告與第三人分別以出租人和承租人名義簽名蓋章，簽約一個(gè)月后，2016年10月27日原告功富公司注冊(cè)成立，租賃房屋遂由原告作為實(shí)際承租人占有使用，第三人超凱公司退出租賃關(guān)系，原告遂在《租賃協(xié)議》承租人處加蓋公章。2016年12月11日，原、被告分別以出租方和承租方名義簽訂《廠房租賃補(bǔ)充合同》，針對(duì)案外人萬德姆公司轉(zhuǎn)租使用原告承租的部分廠房事宜作了約定。訴訟中，原、被告雙方均確認(rèn)《租賃協(xié)議》約定的承租人權(quán)利和義務(wù)實(shí)際由原告履行，原告系租賃物的實(shí)際承租人。
　　另查明：原、被告于2016年11月18日簽訂《廠房移交確認(rèn)書》。原告接受租賃房屋后至2018年5月底前，原、被告雙方均按約履行了合同義務(wù)，原告已付清截至2018年10月17日前的租金。2018年6月上旬，被告與案外人達(dá)成收購(gòu)意向書，約定由被告向案外人轉(zhuǎn)讓公司全部100%股權(quán)及其包含的項(xiàng)目地塊和目標(biāo)房地產(chǎn)的所有權(quán)益。被告為了使股權(quán)轉(zhuǎn)讓順利進(jìn)行，意欲解除與原告間的房屋租賃關(guān)系，遂于2018年6月4日，向原告發(fā)出《提前解除租賃協(xié)議通知函》，以“本公司因故需要提前終止上述租賃協(xié)議，茲根據(jù)租賃協(xié)議第三條第6款向貴公司發(fā)出此提前解約的書面通知，租賃協(xié)議將在本通知下述簽字落款所載通知日期起三個(gè)月屆滿之日起自動(dòng)解除”為由，要求原告屆時(shí)返還租賃房屋并恢復(fù)原狀及付清各項(xiàng)應(yīng)付費(fèi)用等。2018年6月28日，被告再次向原告發(fā)出《解約通知書》，以原告存在《租賃協(xié)議》第四條第4款、第11款、第14款規(guī)定的違約行為及違反《承諾書》約定大面積轉(zhuǎn)租廠房及侵占空地已構(gòu)成根本違約為由，通知原告解除租賃協(xié)議，解除效力自原告收到本信函之時(shí)生效。
　　原告收到被告發(fā)出的上述二份書面解約函后，對(duì)原告解約行為的合法性表示質(zhì)疑，于2018年7月23日委托上海市誠(chéng)至信律師事務(wù)所向被告發(fā)出《律師函》，明確表示要求被告繼續(xù)履行《租賃協(xié)議》。該律師函主要內(nèi)容載明“功富公司與隆某公司履行《租賃協(xié)議》過程中無違約行為，隆某公司要求解除租賃合同沒有法定及約定的依據(jù)，故功富公司要求貴司繼續(xù)履行雙方于2016年9月18簽署的《租賃協(xié)議》”。此后，原告按約于2018年10月18日向被告轉(zhuǎn)賬支付了2018年10月18日至2019年1月17日期間的租金714,960元，但被告收款后全額退還原告，原告于10月22日再次向被告轉(zhuǎn)賬支付租金714,960元?，F(xiàn)原、被告雙方對(duì)本案《租賃協(xié)議》是否已解除發(fā)生爭(zhēng)議，遂涉訟。
　　以上事實(shí)，有租賃協(xié)議、廠房租賃補(bǔ)充協(xié)議、上海市房地產(chǎn)權(quán)證、上海市不動(dòng)產(chǎn)登記薄信息、廠房移交確認(rèn)書、提前解除租賃協(xié)議通知函、解約通知書、律師函、銀行付款回單及當(dāng)事人陳述等證據(jù)證實(shí)，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，依法成立的合同，具有法律約束力，當(dāng)事人均應(yīng)遵守，不得擅自變更或解除。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件，解除合同條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。本案原、被告間簽訂的廠房《租賃協(xié)議》，系雙方當(dāng)事人充分協(xié)商后真實(shí)意思的表示，于法不悖，依法成立且有效。原、被告之間已正常履行協(xié)議多年，現(xiàn)因被告股權(quán)被他人收購(gòu)、股東發(fā)生變更，遂依據(jù)協(xié)議約定行使合同解除權(quán)，因原告不同意解除租賃關(guān)系而起紛爭(zhēng)，雙方對(duì)該節(jié)事實(shí)無異議，本院予以認(rèn)定。本案原、被告雙方爭(zhēng)議焦點(diǎn)是被告依據(jù)《租賃協(xié)議》第三條第6款約定向原告發(fā)出的《提前解除租賃協(xié)議通知函》是否產(chǎn)生解除合同的效力。對(duì)此，本院認(rèn)為，《租賃協(xié)議》第三條第6款規(guī)定的合同解除權(quán)，并非是當(dāng)事人任意解除權(quán)，應(yīng)當(dāng)符合“經(jīng)營(yíng)需要”或“別的原因”的前提條件，現(xiàn)被告提前解約系因公司股權(quán)及其包含的項(xiàng)目地塊和目標(biāo)房地產(chǎn)的所有權(quán)益轉(zhuǎn)讓的需要，顯然不符合“經(jīng)營(yíng)需要”的前提條件。而對(duì)該條款中“別的原因”的解釋，被告在庭審中未予明確，根據(jù)合同法第四十一條規(guī)定，對(duì)合同條款理解發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋，據(jù)此，應(yīng)當(dāng)結(jié)合《租賃協(xié)議》第四條第2款的約定，以“別的原因”為由解除租賃協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)理解為出現(xiàn)租賃物被市政動(dòng)遷或不可抗力毀損無法使用的情形，現(xiàn)該二種情形均未出現(xiàn)，而被告也未提供證據(jù)證明存在其它原因而符合協(xié)議解除條件的事實(shí)，故原告依據(jù)《租賃協(xié)議》第三條第6款發(fā)出的《提前解除租賃協(xié)議通知函》不產(chǎn)生解除租賃合同的效力。對(duì)于被告向原告發(fā)出的《解約通知書》，屬于一方當(dāng)事人違約，相對(duì)方行使法定解除權(quán)的行為，但被告未提供該通知書中列明的原告違約行為的證據(jù)，且庭審中被告表示本案租賃合同已于2018年9月5日解除的事實(shí)并不以該《解約通知書》發(fā)出后產(chǎn)生的法律后果為據(jù)，現(xiàn)原告亦以訴訟的方式要求撤銷該《解約通知書》，故該《解約通知書》同樣也不產(chǎn)生解除租賃合同的效力。第三人超凱公司經(jīng)本院依法傳喚，未到庭應(yīng)訴，視為其自動(dòng)放棄民事訴訟權(quán)利。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第四十一條、第九十三條、第九十四條、第九十六條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條的規(guī)定，判決如下：
　　一、確認(rèn)被告隆某(上海)企業(yè)有限公司于2018年6月4日向原告上海功富實(shí)業(yè)有限公司發(fā)出的《提前解除租賃協(xié)議通知函》及2018年6月28日向原告上海功富實(shí)業(yè)有限公司發(fā)出的《解約通知書》均不發(fā)生解除合同的法律效力；
　　二、原告上海功富實(shí)業(yè)有限公司與被告隆某(上海)企業(yè)有限公司繼續(xù)履行雙方于2016年9月18日簽訂的《租賃協(xié)議》。
　　案件受理費(fèi)80元，公告費(fèi)560元，合計(jì)訴訟費(fèi)640元，由被告隆某(上海)企業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)(于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：屈年春

書記員：俞貴榮