原告：上海利標(biāo)投資發(fā)展有限公司，住所地上海市浦東新區(qū)。
　　法定代表人：張水泉，經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：朱方官，上海朱方官律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：陳丁瑩，上海朱方官律師事務(wù)所律師。
　　被告：陳某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住福建省。
　　被告：上海意料裝飾工程有限公司，住所地上海市奉賢區(qū)。
　　法定代表人：陳某某，執(zhí)行董事。
　　上述兩被告共同委托訴訟代理人：盛國華，北京盈科(上海)律師事務(wù)所律師。
　　原告上海利標(biāo)投資發(fā)展有限公司訴被告陳某某、上海意料裝飾工程有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年5月15日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行審理。原告上海利標(biāo)投資發(fā)展有限公司的委托訴訟代理人朱方官，被告陳某某、上海意料裝飾工程有限公司的共同委托訴訟代理人盛國華到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告上海利標(biāo)投資發(fā)展有限公司向本院提出訴訟請求：判令被告支付原告補(bǔ)償費(fèi)人民幣(幣種下同)381,500.75元。事實(shí)與理由：2006年9月，上海申藤畜禽有限公司將坐落于本區(qū)三墩鎮(zhèn)周家碼頭車站東的房地出租給原告。2012年2月27日，原告與被告簽訂房屋租賃合同，將坐落于上海市浦東新區(qū)三墩鎮(zhèn)周家碼頭車站東原興匯種雞場滬房地南匯字【1997】第000944號登記的幢號第11幢及空地面積為955平米轉(zhuǎn)租給被告，并在第13條約定，租賃期間，如遇政府動遷和不可抗力因素，動遷單位對被告新建建筑物等給予的補(bǔ)償費(fèi)，雙方按比例分享補(bǔ)償費(fèi)。該約定是基于原告租賃涉案房地后，對道路、水電等基礎(chǔ)設(shè)施作了大量投入。2018年1月，相關(guān)政府部門進(jìn)行減量化拆遷，給予被告補(bǔ)償費(fèi)763,001.50元。依前述約定，原告應(yīng)當(dāng)獲得上述補(bǔ)償費(fèi)的50%即381,500.75元。故訴至法院，請求判如所請。
　　被告陳某某、上海意料裝飾工程有限公司共同辯稱：原告提供的房屋租賃合同承租方為上海浦東南匯福居石膏制品廠，被告陳某某僅僅是代理簽訂合同，被告上海意料裝飾工程有限公司從承租人上海浦東南匯福居石膏制品廠處再承租，故兩被告與原告之間無合同關(guān)系，原告所訴主體不適格。系爭空地性質(zhì)是集體土地，用途是養(yǎng)殖，現(xiàn)原告將土地出租給被告用作商業(yè)用途；且被告承租的是無證建筑，故雙方簽訂的房屋租賃合同無效。按比例分享補(bǔ)償費(fèi)的約定系格式條款，且該約定系原告當(dāng)時表示將來可按有證房屋拆遷標(biāo)準(zhǔn)取得補(bǔ)償，被告才同意分享利益。即使認(rèn)定上述租賃合同有效，2018年1月的減量化補(bǔ)償是拆除違章建筑的補(bǔ)償，評估與補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)均不同于政府拆遷，也不符合第13條約定的分享補(bǔ)償費(fèi)的條件。
　　經(jīng)審理查明，編號滬房地南匯字(1997)第000944號房地產(chǎn)權(quán)證載明：權(quán)利人上海申藤畜禽有限公司，房地坐落三墩鎮(zhèn)周家碼頭車站東，土地權(quán)屬性質(zhì)集體、用途養(yǎng)殖用地、使用總面積267279平方米，房屋建筑面積38911平方米、幢數(shù)62、類型農(nóng)業(yè)建筑，另注明62幢房屋各自的建筑面積、竣工日期等。2006年9月1日，上海申藤畜禽有限公司(興匯種雞場)將上述房地產(chǎn)權(quán)證所載1－42幢房屋及圍墻內(nèi)土地出租給原告上海利標(biāo)投資發(fā)展有限公司，租賃期從2006年11月15日起至2021年10月15日止，并同意招商、轉(zhuǎn)租。
　　2012年2月27日，原告作為甲方與乙方上海浦東南匯福居石膏制品廠簽訂房屋租賃合同，約定甲方將坐落于上海市浦東新區(qū)三墩鎮(zhèn)周家碼頭車站東原興匯種雞場滬房地南匯字【1997】第000944號登記的幢號第11幢及空地面積為955平米租賃給乙方，租期為6年，從2012年2月28日起至2018年2月27日止，另對租金數(shù)額、支付方式、水電使用等作了約定。其中，第13條約定“租賃期間，如遇政府動遷和不可抗力因素，甲乙雙方互不補(bǔ)償，甲方提前通知乙方，乙方保證按政府規(guī)定時間搬遷完畢。同時雙方自然終止本合同。政府動遷單位或其他單位對乙方補(bǔ)償費(fèi)由甲方辦理相關(guān)手續(xù)。原產(chǎn)權(quán)房207平米補(bǔ)償費(fèi)歸上海申藤畜禽有限公司。乙方租賃范圍內(nèi)的空地748平米上有新建建筑物和地上構(gòu)造物房屋等資產(chǎn)及無形資產(chǎn)50%歸甲方所有，50%歸乙方所有，動遷補(bǔ)償單位或其他補(bǔ)償單位對乙方空地748平米上的新建建筑物和地上構(gòu)造物有補(bǔ)償，補(bǔ)償費(fèi)50%歸甲方所有，50%歸乙方所有，合同期滿后，乙方租賃范圍內(nèi)的空地748平米上有建筑物，建筑物歸甲方所有。未到期租金和保證金甲方如數(shù)退還給乙方，同時自行終止租賃協(xié)議。”
　　滬房地南匯字(1997)第000944號房地產(chǎn)權(quán)證所載房地被列入2017年環(huán)境綜合整治的對象，其中屬于惠南鎮(zhèn)部分的承租戶約有85戶，被告屬于承租戶之一。2018年1月25日，上海市浦東新區(qū)惠南鎮(zhèn)人民政府直接與被告上海意料裝飾工程有限公司簽訂土地減量化非居企業(yè)清拆獎扶協(xié)議，約定：有證房屋建筑207平米評估價235,152元，無證建筑評估價按殘值補(bǔ)償1,146,755×50%=573,377.50元，裝修補(bǔ)償費(fèi)51,220元，附屬設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)73,908元，物資搬遷補(bǔ)償費(fèi)40,070元；合計清拆獎扶款為973,727.50元(其中乙方租申藤公司有證建筑面積207平米，按口徑應(yīng)扣乙方210,726元，歸申藤公司，乙方應(yīng)得補(bǔ)償款763,001.50元。)現(xiàn)被告已領(lǐng)取上述錢款。
　　上述事實(shí)，由上海市房地產(chǎn)權(quán)證、租賃合同、茲證明、房屋租賃合同、關(guān)于對興匯雞場有關(guān)情況和85承租戶委托簽約的函、土地減量化非居企業(yè)清拆獎扶協(xié)議、減量化企業(yè)測算表、業(yè)務(wù)憑證/回單，以及當(dāng)事人陳述等經(jīng)庭審質(zhì)證的證據(jù)證實(shí)。
　　本院認(rèn)為，雖然房屋租賃合同承租方為上海浦東南匯福居石膏制品廠，但系爭房地實(shí)際承租人為被告，被告亦系依據(jù)該租賃合同與上海市浦東新區(qū)惠南鎮(zhèn)人民政府簽訂獎扶協(xié)議，故原告所訴主體適格。原告將租賃而來的系爭房地進(jìn)行轉(zhuǎn)租，取得了出租人同意；系爭房地登記為集體土地，但用途是養(yǎng)殖，被告承租其中的部分房地從事的仍是生產(chǎn)經(jīng)營；雙方之間的租賃合同關(guān)系應(yīng)為有效，雙方應(yīng)按約履行。根據(jù)雙方合同之約定，若遇“政府動遷和不可抗力”因素而搬遷，動遷單位對建筑物等給予的補(bǔ)償費(fèi)，由原、被告按比例分享。上述協(xié)議簽訂后，被告在系爭空地上搭建了未批建筑，于2018年在土地減量化過程中被拆除，獲得補(bǔ)償費(fèi)。本案主要爭議為，被告獲得的未批建筑補(bǔ)償是基于土地減量化因素，該因素是否屬于前述合同約定的“政府動遷和不可抗力”？經(jīng)審查，土地減量化是對集中建設(shè)區(qū)外的現(xiàn)狀建設(shè)用地進(jìn)行整治復(fù)墾，拆除相關(guān)建筑后給予一定補(bǔ)償。被告在系爭集體土地上搭建建筑物等，未經(jīng)規(guī)劃土地部門批準(zhǔn)許可，在土地減量化過程中被拆除，并按評估總價的50%獲得補(bǔ)償，在性質(zhì)、起因、標(biāo)準(zhǔn)等方面，均有別于正常情況下的政府動遷和不可抗力。原告稱對租賃場地的道路、水電等基礎(chǔ)設(shè)施作了大量投入，故約定按比例分享補(bǔ)償款，但原告對此未提供相應(yīng)證據(jù)。審理中，雙方確認(rèn)，本案被告獲得的補(bǔ)償費(fèi)中也未包含原告主張的由原告投資的道路、水電等基礎(chǔ)設(shè)施的補(bǔ)償費(fèi)用。系爭空地上的新建建筑物等系被告出資建造，被告對租賃合同約定的解釋相對較為合理。綜上，現(xiàn)有證據(jù)尚不能認(rèn)定本案的土地減量化為雙方約定的“政府動遷和不可抗力”因素。雙方約定的分享補(bǔ)償費(fèi)的條件未成就，原告要求被告支付補(bǔ)償費(fèi)的請求依據(jù)不足，本院不予支持。
　　依據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條規(guī)定，判決如下：
　　駁回原告上海利標(biāo)投資發(fā)展有限公司的訴訟請求。
　　案件受理費(fèi)7,022.50元，減半收取計3,511.25元，由原告上海利標(biāo)投資發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在本判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院提交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。
　　

審判員：楊曉云

書記員：袁穎麗