原告：上海冠虹物業(yè)管理有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人：顧黎瓊，總經理。
　　委托訴訟代理人：鄔鐵軍，上海友禾律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：張捷，男。
　　被告：魯某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地安徽省銅陵市。
　　原告上海冠虹物業(yè)管理有限公司與被告魯某某物業(yè)服務合同糾紛一案，本院于2018年8月1日立案后，依法適用普通程序，于2018年10月23日公開開庭進行了審理。原告上海冠虹物業(yè)管理有限公司的委托訴訟代理人鄔鐵軍、被告魯某某到庭參加訴訟。本院于2018年12月10日再次公開開庭進行了審理，原告上海冠虹物業(yè)管理有限公司的委托訴訟代理人張捷、被告魯某某到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
　　原告上海冠虹物業(yè)管理有限公司向本院提出訴訟請求：1.判令被告向原告支付上海市浦東新區(qū)申港街道申港大道87號702室房屋(以下簡稱系爭房屋)2014年7月至2018年6月期間的物業(yè)服務費人民幣103,593.60元(166.02平方米*13元/月/平方即每月2,158.2*48個月)，其余物業(yè)服務費計算至判決生效之日止；2.判令被告向原告支付2014年7月至2018年6月期間逾期付款違約金38,070.65元，其余違約金計算至判決生效之日止；3.案件受理費由被告承擔。審理中，原告變更訴訟請求為：1.判令被告向原告支付系爭房屋2014年7月至2018年6月期間的物業(yè)服務費103,593.60元(166.02平方米*13元/月/平方即每月2,158.2*48個月)；2.判令被告向原告支付2014年7月至2018年6月期間逾期付款違約金38,070.65元；3.案件受理費由被告承擔。事實和理由：2013年10月26日，被告向開發(fā)商上海毓陽投資發(fā)展有限公司(以下簡稱毓陽公司)購買系爭房屋并簽訂了《上海市商品房預售合同》(以下簡稱《預售合同》)，《預售合同》內附有《前期物業(yè)服務合同》，該合同約定了由原告為被告物業(yè)所在的小區(qū)提供物業(yè)服務，同時約定了物業(yè)服務費收費標準及違約金相關條款。被告于2014年3月23日辦理房屋交接手續(xù)并簽署《承諾書》及《交房驗收記錄表》后，僅交納了3個月物業(yè)服務費。自2014年7月起，被告未交納物業(yè)服務費，經原告多次催討，被告仍不支付，故原告訴至法院。
　　原告提供了《前期物業(yè)服務合同》、《預售合同》、《關于泓智大廈<前期物業(yè)服務合同>補充協議》(以下簡稱《補充協議》)、《交房驗收記錄表》、《承諾書》、催繳通知書及掛號信單據、上海市不動產登記簿、2014年至2018年的物業(yè)服務臺帳(涉及綠化、安保、保潔等方面)。
　　被告魯某某辯稱，不同意原告的訴訟請求，原告所訴的房屋地址、房屋建筑面積、欠費時間段予以認可，系爭房屋出租前無需支付物業(yè)服務費。另外，原告提供的物業(yè)服務存在瑕疵，物業(yè)服務費收費標準過高，要求降低。事實與理由：1.系爭房屋未出租物業(yè)服務費無需交納。系爭房屋的開發(fā)商毓陽公司的法人和原告的法人是夫妻關系，該房屋系辦公樓。當時開發(fā)商承諾物業(yè)服務費自房屋出租后開始交納，未出租之前不收取物業(yè)服務費，原告也承諾會做好房屋出租的推廣工作，幫業(yè)主盡快出租房屋，故被告購買系爭房屋用于投資。但原告未履行其承諾，導致系爭房屋一直處于空置狀態(tài)。被告在辦理房屋入住手續(xù)時已交納3個月的物業(yè)服務費，其所有的同大樓另一套房屋自2018年3月出租后，被告即交納物業(yè)服務費。2.物業(yè)服務費的收費標準過高，導致系爭房屋出租困難，被告曾要求原告降低收費標準，原告未同意。另，原告也未提供物價部門對該收費標準核定的價格依據。3.被告未與原告簽訂過任何物業(yè)服務合同，不清楚開發(fā)商與原告簽訂的物業(yè)服務合同情況。4.因被告購買系爭房屋用于投資，平時居住在外地，未居住在系爭房屋內，被告從未收到原告郵寄的催繳物業(yè)服務費的通知。被告多次聯系原告要求幫其出租系爭房屋時，原告向其催交相關物業(yè)服務費。但近兩年，被告未與原告聯系過。5.原告提供的服務存在欠缺，房屋周圍建筑垃圾堆放、玻璃上有很多灰塵，被告多次至系爭房屋處，發(fā)現物業(yè)都沒有人上班。綜上，根據原告提供的服務，被告可以適當的支付物業(yè)服務費，但不同意全額交納物業(yè)服務費的訴訟請求，也不同意支付違約金。
　　被告提供了2018年10月23日拍攝的系爭房屋所在樓棟周邊的照片4張。
　　根據原、被告當庭陳述及舉證、質證情況，本院確認如下事實：原告(乙方)與毓陽公司(甲方)就上海市浦東新區(qū)申港大道87、91號簽訂《前期物業(yè)服務合同》，合同第三章服務費用第六條約定物業(yè)服務費標準為辦公樓：13元/月/平方米，商業(yè)物業(yè)：15元/月/平方米。第七條約定物業(yè)服務費按月交納，業(yè)主或物業(yè)使用人應在每月25日履行交納義務。合同第八章違約責任第三十一條約定“甲方、業(yè)主或物業(yè)使用人違反本合同第六條、第七條的約定，未能按時足額交納物業(yè)服務費用(物業(yè)服務資金)的，應按日千分之三的標準向乙方支付違約金”。合同期限自2011年5月1日起至2013年4月30日止。2013年4月30日、2016年4月20日，原告與毓陽公司就前述合同分別簽訂《補充協議》，協議期限自2013年5月1日起至2019年4月30日止。2013年10月26日，被告與毓陽公司就系爭房屋簽訂《預售合同》，該合同附件五中包含前述《前期物業(yè)服務合同》。2014年3月23日，被告辦理系爭房屋的交房入住手續(xù)，并在《交房驗收記錄表》、《承諾書》上簽名。2014年4月17日，系爭房屋的產權登記至被告名下，房屋類型為辦公樓，房屋建筑面積166.02平方米。系爭房屋的物業(yè)服務費收費標準為13元/月/平方米。自2014年7月起，被告未交納物業(yè)服務費。2018年8月1日，原告訴至本院，要求判如所請。
　　審理中，原告對被告的辯稱意見不予認可，被告作為投資者，系爭房屋能否出租的風險由其自負；另外物業(yè)服務費收費標準已在《預售合同》附件中注明，故被告對于收費標準是明知的，被告也曾交納過物業(yè)服務費；被告提供的照片的拍攝時間非原告主張的被告欠費時間段，不能反映該時間段原告的物業(yè)管理服務情況。
　　本院認為，建設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有約束力。原告作為物業(yè)管理單位，為包括被告在內的全體業(yè)主提供物業(yè)管理服務，被告接受了原告的物業(yè)管理服務后，理應支付相應的對價。審理中，被告辯稱系爭房屋出租前無需支付物業(yè)服務費等意見。對此，原告不予認可，被告未提供相應的證據予以證明。被告辯稱原告提供的物業(yè)服務存在瑕疵，故不愿意全額支付物業(yè)服務費。本院認為被告提供的照片不能反映原告起訴被告欠費期間的物業(yè)管理情況，故被告的上述辯稱意見，本院均不予采信，原告的相應訴訟請求，本院予以支持。另外，被告辯稱原告物業(yè)服務費收費標準過高，該標準無物價部門的核定，導致系爭房屋出租困難，綜上，被告要求降低物業(yè)服務費收費標準。本院認為，物業(yè)服務費的收費標準涉及小區(qū)全體業(yè)主的利益，屬于與全體業(yè)主有關的涉及共有和共同管理權利的事項，應經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主共同作出決定，故被告以此作為其一戶要求降低物業(yè)服務費收費標準的理由缺乏依據，被告的此辯稱意見，本院亦難以采信。對原告要求被告支付逾期付款違約金的請求，考慮到被告非惡意拖欠，故原告的該項訴請，本院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第六十條，《中華人民共和國物權法》第七十六條第一款第(七)項、第二款，《最高人民法院<關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋>》第一條，《物業(yè)管理條例》第七條第(五)項的規(guī)定，判決如下：
　　一、被告魯某某于本判決生效之日起十日內支付原告上海冠虹物業(yè)管理有限公司2014年7月至2018年6月的物業(yè)服務費103,593.60元；
　　二、駁回原告上海冠虹物業(yè)管理有限公司的其余訴訟請求。
　　負有金錢給付義務的當事人如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　案件受理費3,133元(原告上海冠虹物業(yè)管理有限公司已預交)，由原告上海冠虹物業(yè)管理有限公司負擔761元，被告魯某某負擔2,372元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：馬建紅

書記員：龔燕敏