原告：上海冠虹物業(yè)管理有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人：顧黎瓊，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：鄔鐵軍，上海友禾律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：張捷，男。
　　被告：魯某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶(hù)籍地安徽省銅陵市。
　　原告上海冠虹物業(yè)管理有限公司與被告魯某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2018年8月1日立案后，依法適用普通程序，于2018年10月23日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告上海冠虹物業(yè)管理有限公司的委托訴訟代理人鄔鐵軍、被告魯某某到庭參加訴訟。本院于2018年12月10日再次公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，原告上海冠虹物業(yè)管理有限公司的委托訴訟代理人張捷、被告魯某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告上海冠虹物業(yè)管理有限公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.判令被告向原告支付上海市浦東新區(qū)申港街道申港大道87號(hào)702室房屋(以下簡(jiǎn)稱(chēng)系爭(zhēng)房屋)2014年7月至2018年6月期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)人民幣103,593.60元(166.02平方米*13元/月/平方即每月2,158.2*48個(gè)月)，其余物業(yè)服務(wù)費(fèi)計(jì)算至判決生效之日止；2.判令被告向原告支付2014年7月至2018年6月期間逾期付款違約金38,070.65元，其余違約金計(jì)算至判決生效之日止；3.案件受理費(fèi)由被告承擔(dān)。審理中，原告變更訴訟請(qǐng)求為：1.判令被告向原告支付系爭(zhēng)房屋2014年7月至2018年6月期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)103,593.60元(166.02平方米*13元/月/平方即每月2,158.2*48個(gè)月)；2.判令被告向原告支付2014年7月至2018年6月期間逾期付款違約金38,070.65元；3.案件受理費(fèi)由被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：2013年10月26日，被告向開(kāi)發(fā)商上海毓陽(yáng)投資發(fā)展有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)毓陽(yáng)公司)購(gòu)買(mǎi)系爭(zhēng)房屋并簽訂了《上海市商品房預(yù)售合同》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《預(yù)售合同》)，《預(yù)售合同》內(nèi)附有《前期物業(yè)服務(wù)合同》，該合同約定了由原告為被告物業(yè)所在的小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，同時(shí)約定了物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及違約金相關(guān)條款。被告于2014年3月23日辦理房屋交接手續(xù)并簽署《承諾書(shū)》及《交房驗(yàn)收記錄表》后，僅交納了3個(gè)月物業(yè)服務(wù)費(fèi)。自2014年7月起，被告未交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，經(jīng)原告多次催討，被告仍不支付，故原告訴至法院。
　　原告提供了《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《預(yù)售合同》、《關(guān)于泓智大廈<前期物業(yè)服務(wù)合同>補(bǔ)充協(xié)議》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《補(bǔ)充協(xié)議》)、《交房驗(yàn)收記錄表》、《承諾書(shū)》、催繳通知書(shū)及掛號(hào)信單據(jù)、上海市不動(dòng)產(chǎn)登記簿、2014年至2018年的物業(yè)服務(wù)臺(tái)帳(涉及綠化、安保、保潔等方面)。
　　被告魯某某辯稱(chēng)，不同意原告的訴訟請(qǐng)求，原告所訴的房屋地址、房屋建筑面積、欠費(fèi)時(shí)間段予以認(rèn)可，系爭(zhēng)房屋出租前無(wú)需支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。另外，原告提供的物業(yè)服務(wù)存在瑕疵，物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，要求降低。事實(shí)與理由：1.系爭(zhēng)房屋未出租物業(yè)服務(wù)費(fèi)無(wú)需交納。系爭(zhēng)房屋的開(kāi)發(fā)商毓陽(yáng)公司的法人和原告的法人是夫妻關(guān)系，該房屋系辦公樓。當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商承諾物業(yè)服務(wù)費(fèi)自房屋出租后開(kāi)始交納，未出租之前不收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，原告也承諾會(huì)做好房屋出租的推廣工作，幫業(yè)主盡快出租房屋，故被告購(gòu)買(mǎi)系爭(zhēng)房屋用于投資。但原告未履行其承諾，導(dǎo)致系爭(zhēng)房屋一直處于空置狀態(tài)。被告在辦理房屋入住手續(xù)時(shí)已交納3個(gè)月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，其所有的同大樓另一套房屋自2018年3月出租后，被告即交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。2.物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，導(dǎo)致系爭(zhēng)房屋出租困難，被告曾要求原告降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，原告未同意。另，原告也未提供物價(jià)部門(mén)對(duì)該收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)核定的價(jià)格依據(jù)。3.被告未與原告簽訂過(guò)任何物業(yè)服務(wù)合同，不清楚開(kāi)發(fā)商與原告簽訂的物業(yè)服務(wù)合同情況。4.因被告購(gòu)買(mǎi)系爭(zhēng)房屋用于投資，平時(shí)居住在外地，未居住在系爭(zhēng)房屋內(nèi)，被告從未收到原告郵寄的催繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的通知。被告多次聯(lián)系原告要求幫其出租系爭(zhēng)房屋時(shí)，原告向其催交相關(guān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)。但近兩年，被告未與原告聯(lián)系過(guò)。5.原告提供的服務(wù)存在欠缺，房屋周?chē)ㄖ逊?、玻璃上有很多灰塵，被告多次至系爭(zhēng)房屋處，發(fā)現(xiàn)物業(yè)都沒(méi)有人上班。綜上，根據(jù)原告提供的服務(wù)，被告可以適當(dāng)?shù)闹Ц段飿I(yè)服務(wù)費(fèi)，但不同意全額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，也不同意支付違約金。
　　被告提供了2018年10月23日拍攝的系爭(zhēng)房屋所在樓棟周邊的照片4張。
　　根據(jù)原、被告當(dāng)庭陳述及舉證、質(zhì)證情況，本院確認(rèn)如下事實(shí)：原告(乙方)與毓陽(yáng)公司(甲方)就上海市浦東新區(qū)申港大道87、91號(hào)簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，合同第三章服務(wù)費(fèi)用第六條約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為辦公樓：13元/月/平方米，商業(yè)物業(yè)：15元/月/平方米。第七條約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)按月交納，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)在每月25日履行交納義務(wù)。合同第八章違約責(zé)任第三十一條約定“甲方、業(yè)主或物業(yè)使用人違反本合同第六條、第七條的約定，未能按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用(物業(yè)服務(wù)資金)的，應(yīng)按日千分之三的標(biāo)準(zhǔn)向乙方支付違約金”。合同期限自2011年5月1日起至2013年4月30日止。2013年4月30日、2016年4月20日，原告與毓陽(yáng)公司就前述合同分別簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，協(xié)議期限自2013年5月1日起至2019年4月30日止。2013年10月26日，被告與毓陽(yáng)公司就系爭(zhēng)房屋簽訂《預(yù)售合同》，該合同附件五中包含前述《前期物業(yè)服務(wù)合同》。2014年3月23日，被告辦理系爭(zhēng)房屋的交房入住手續(xù)，并在《交房驗(yàn)收記錄表》、《承諾書(shū)》上簽名。2014年4月17日，系爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)登記至被告名下，房屋類(lèi)型為辦公樓，房屋建筑面積166.02平方米。系爭(zhēng)房屋的物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為13元/月/平方米。自2014年7月起，被告未交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。2018年8月1日，原告訴至本院，要求判如所請(qǐng)。
　　審理中，原告對(duì)被告的辯稱(chēng)意見(jiàn)不予認(rèn)可，被告作為投資者，系爭(zhēng)房屋能否出租的風(fēng)險(xiǎn)由其自負(fù)；另外物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已在《預(yù)售合同》附件中注明，故被告對(duì)于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是明知的，被告也曾交納過(guò)物業(yè)服務(wù)費(fèi)；被告提供的照片的拍攝時(shí)間非原告主張的被告欠費(fèi)時(shí)間段，不能反映該時(shí)間段原告的物業(yè)管理服務(wù)情況。
　　本院認(rèn)為，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。原告作為物業(yè)管理單位，為包括被告在內(nèi)的全體業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)，被告接受了原告的物業(yè)管理服務(wù)后，理應(yīng)支付相應(yīng)的對(duì)價(jià)。審理中，被告辯稱(chēng)系爭(zhēng)房屋出租前無(wú)需支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)等意見(jiàn)。對(duì)此，原告不予認(rèn)可，被告未提供相應(yīng)的證據(jù)予以證明。被告辯稱(chēng)原告提供的物業(yè)服務(wù)存在瑕疵，故不愿意全額支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。本院認(rèn)為被告提供的照片不能反映原告起訴被告欠費(fèi)期間的物業(yè)管理情況，故被告的上述辯稱(chēng)意見(jiàn)，本院均不予采信，原告的相應(yīng)訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。另外，被告辯稱(chēng)原告物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，該標(biāo)準(zhǔn)無(wú)物價(jià)部門(mén)的核定，導(dǎo)致系爭(zhēng)房屋出租困難，綜上，被告要求降低物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。本院認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)涉及小區(qū)全體業(yè)主的利益，屬于與全體業(yè)主有關(guān)的涉及共有和共同管理權(quán)利的事項(xiàng)，應(yīng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主共同作出決定，故被告以此作為其一戶(hù)要求降低物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的理由缺乏依據(jù)，被告的此辯稱(chēng)意見(jiàn)，本院亦難以采信。對(duì)原告要求被告支付逾期付款違約金的請(qǐng)求，考慮到被告非惡意拖欠，故原告的該項(xiàng)訴請(qǐng)，本院不予支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十六條第一款第(七)項(xiàng)、第二款，《最高人民法院<關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋>》第一條，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條第(五)項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：
　　一、被告魯某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海冠虹物業(yè)管理有限公司2014年7月至2018年6月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)103,593.60元；
　　二、駁回原告上海冠虹物業(yè)管理有限公司的其余訴訟請(qǐng)求。
　　負(fù)有金錢(qián)給付義務(wù)的當(dāng)事人如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)3,133元(原告上海冠虹物業(yè)管理有限公司已預(yù)交)，由原告上海冠虹物業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)761元，被告魯某某負(fù)擔(dān)2,372元。
　　如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：馬建紅

書(shū)記員：龔燕敏