原告(反訴被告)：上海興某某橡膠有限公司，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：顏連興，總經理。
　　委托訴訟代理人：王凡，上海市德尚律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：陳澍，上海市德尚律師事務所律師。
　　被告(反訴原告)：上海市松江區(qū)九某某人民政府，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：沈明，鎮(zhèn)長。
　　委托訴訟代理人：許靜雯，上海巨明律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：李海林，上海巨明律師事務所律師。
　　原告上海興某某橡膠有限公司(以下簡稱“興某某公司”)與被告上海市松江區(qū)規(guī)劃和自然資源局(原名上海市松江區(qū)規(guī)劃和土地管理局，以下簡稱“區(qū)規(guī)劃和自然資源局”)、上海市松江區(qū)九某某人民政府(以下簡稱“九某某人民政府”)建設用地使用權出讓合同糾紛一案，本院于2018年12月11日立案受理后，依法適用普通程序于2019年1月30日進行了證據交換。審理中，被告向本院提出了反訴請求，本院受理后與本訴合并于2019年4月26日公開開庭進行了第一次庭審。庭審中，原告向本院申請撤回對區(qū)規(guī)劃和自然資源局的起訴，本院裁定予以準許。2019年8月28日本院公開開庭進行了第二次庭審。原告興某某公司的委托訴訟代理人王凡、陳澍，被告九某某人民政府委托訴訟代理人許靜雯兩次到庭參加訴訟。原告興某某公司法定代表人顏連興到庭參加了2019年1月30日的證據交換。本案現已審理終結。
　　原告興某某公司向本院提出訴訟請求：1.判令解除原告與被告簽訂的《出讓土地使用權地塊預約協(xié)議》(以下簡稱《預約協(xié)議》)；2.判令被告返還原告土地出讓金940,500元；3.判令被告賠償原告土地使用權預期可得收益10,000,000元(面積為7,500平方米，按照每平方米1,364元計算，合計10,230,000元，現原告僅主張10,000,000元)；4.判令被告賠償原告被拆除建筑物、附屬設施、裝修損失、機器設備、停產停業(yè)損失、簽約獎勵費10,051,109元【根據上海滬寧房地產估價有限公司(以下簡稱“滬寧估價公司”)出具的房地產咨詢報告】。審理中，原告將上述第2項訴訟請求變更為：判令被告返還原告土地出讓金550,000元。事實與理由：上海久富經濟開發(fā)區(qū)(以下簡稱“久富開發(fā)區(qū)”)于1995年6月經松江區(qū)人民政府批準設立，由被告管理。2002年6月1日，在久富開發(fā)區(qū)的招商下，原告與久富開發(fā)區(qū)簽訂了《預約協(xié)議》，約定出讓松江區(qū)九某某龍高路西側地塊的土地使用權，簡稱JT-03-10號地塊，現門牌號為松江區(qū)九某某威樂路XXX號。原告的使用權限為50年，原告已付清了購買對價,合計940,500元。簽訂合同后，原告在涉案地塊上建造廠房并合法經營，依法繳稅。原告亦按照要求向久富開發(fā)區(qū)提交了相關材料用以為原告辦理相關證件，經過內部程序通過上海市松江區(qū)規(guī)劃管理局、環(huán)保局等相關部門批準。但最終未能為原告辦出建設用地規(guī)劃許可證等相關手續(xù)。原告在涉案地塊正常經營10余年后，被告于2016年11月16日向原告發(fā)出了《強制拆除違法建筑通告》(滬松九府強拆告字2016第078138號)，并在公告作出后將原告建造在涉案土地上的建筑物予以拆除，且未給予原告任何的賠償及補償，給原告造成了巨大的經濟損失。原告已根據《預約協(xié)議》約定履行了全部義務，由于久富開發(fā)區(qū)未為原告辦理相關手續(xù)，致使涉案土地上的建筑物被認定為“違法建筑”，并予以拆除。經查，久富開發(fā)區(qū)已不存在，其法律責任應當由被告繼受。故請求法院判如訴請。
　　被告九某某人民政府辯稱：1、原告與久富開發(fā)區(qū)之間簽訂的《預約協(xié)議》為無效協(xié)議，不存在可得利益，即便《預約協(xié)議》有效，久富開發(fā)區(qū)一直在積極配合原告辦理土地出讓手續(xù)，不存在違約；2、久富開發(fā)區(qū)實際收取原告的土地出讓金為550,000元，不是940,500元，原告實際占地面積為5,789.30平方米，不是7,500平方米；3、涉案土地上建造的房屋沒有合法的審批手續(xù)，屬于違法建筑，被告系對違法建筑進行強制拆除，不是動拆遷。請求法院依法判決。
　　同時，被告九某某人民政府向本院提出反訴請求：判令原告支付被告土地占有使用費276,983.28元(自2002年6月1日起至2016年11月26日止，按每天52.34元計算)。事實和理由：原告與久富開發(fā)區(qū)簽訂《預約協(xié)議》后，久富開發(fā)區(qū)將涉案土地交付給了原告，原告在未取得相應的建設審批手續(xù)情況下在涉案地塊上搭建了建筑物。后被告依法認定涉案土地上的建筑物全部屬于違法建筑，通知原告自行拆除。由于原告未能自行拆除，故被告依職權對涉案土地上的建筑物實施了強制拆除。被告認為，原告與久富開發(fā)區(qū)之間簽訂的《預約協(xié)議》自始無效，原告應當支付土地占有使用費。請求法院判如所請。
　　原告針對被告的反訴請求辯稱，不同意被告的反訴請求，《預約協(xié)議》合法有效。
　　經審理查明：原告原名上海興某某橡膠貿易有限公司，2005年8月30日，經上海市工商行政管理局核準變更為現在的名稱。
　　2002年6月1日，原告與久富開發(fā)區(qū)簽訂《預約協(xié)議》一份，載明：一、根據《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《上海市土地使用權出讓辦法》的規(guī)定，上海市松江區(qū)房屋土地管理局(甲方)同意向上海興某某橡膠貿易有限公司(乙方)出讓九某某龍高路西側地塊的土地使用權(松江JT-03-10號地塊)；二、該地塊面積約5,700平方米，出讓地塊的土地面積以實際測定并截入《土地使用權出讓合同》(以下簡稱《出讓合同》)為準；三、出讓地塊的意向用途為工業(yè)用地，地塊上的建筑容積率為每公頃10,000平方米，建筑密度為40%以下以規(guī)劃部門核定為準。具體用地的要求及出讓條件將由《出讓合同》附件詳細規(guī)定；四、該地塊以毛地形式批租，雙方同意出讓使用權的年限為50年，土地使用權的出讓金為每平方米165元，出讓金的總額940,500元(出讓金的總額按土地單價乘以實測面積)；五、乙方同意在本協(xié)議簽訂之日，向甲方支付土地使用權出讓定金200,000元，逾期支付該協(xié)議視作為無效。甲方在簽訂本協(xié)議后，2002年9月1日以前完成《出讓合同》簽訂的準備工作。在《出讓合同》簽訂后，本協(xié)議自行終止。因乙方原因造成《出讓合同》不能簽訂的(自本協(xié)議簽訂之日起半年內)，視本協(xié)議無效，所付出讓定金不予退還。如甲方在簽訂本協(xié)議后再與任何第三方協(xié)議該地塊使用權的出讓事宜，造成出讓合同不能簽訂的，甲方退還乙方已付的出讓定金；六、該地塊內的市政設施及平整由乙方自行負責。地塊外的市政設施，包括供電、電訊、供水、污水排放、道路等，甲方提供。地塊內市政設施的完整與配套，由乙方自行負責，甲方幫助協(xié)調，費用由乙方承擔。上述《預約協(xié)議》簽訂后，久富開發(fā)區(qū)將涉案土地交付原告使用，原告在涉案土地建造了廠房等建筑物。
　　審理中，被告確認久富開發(fā)區(qū)實際收取原告的土地出讓金為550,000元。
　　另查明，2003年1月2日，被告向原松江區(qū)房屋土地管理局出具《關于松江JT-03-10號批租土地情況報告》一份，載明：涉案土地受讓方為原告，項目總投資為1,000萬元，總用地面積約5,700平方米等。
　　2004年1月9日,上海市松江區(qū)發(fā)展計劃委員會出具編號為【松計項建字(2003)第476號】的《松江區(qū)生產性建設項目審批表》，載明：建設單位為原告，建設內容為生產用房，投資規(guī)模為250萬元，占地面積為8畝，建筑面積為3,000平方米，建設地址為松江區(qū)九某某上海久富經濟開發(fā)區(qū)，產業(yè)類型為橡膠/五金交電。
　　2005年4月18日，原上海市松江區(qū)規(guī)劃管理局向原松江區(qū)房屋土地管理局出具編號為【松規(guī)建字(2005)第0168號】的《關于核發(fā)JT-03-010號地塊建設項目選址意見書的通知》，載明：一、地塊位置為松江區(qū)九某某趙家角村，良盛路北側；二、地塊面積約5,700平方米；……。
　　2016年11月16日，被告向原告發(fā)出《強制拆除違法建筑通告》，載明：經查，你(單位)在威樂路XXX號擅自搭建建筑物、構筑物的行為，違反了《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十一條、第六十五條的規(guī)定，本機關于2016年7月14日向你發(fā)出《責令限期拆除違法建筑決定書》【滬松九府責限拆決字2016第078138號】。本機關于2016年11月15日向你發(fā)出《限期拆除違法建筑催告書》【滬松九府限拆催字2016第078138號】……。經查，你在規(guī)定期限內未拆除上述違法建筑，現依據《上海市拆除違法建筑若干規(guī)定》第十一條的規(guī)定，本機關將于2016年11月17日組織強制拆除……。
　　再查明，1995年3月，松江縣人民政府批準被告提出的要求建立“上海久富私營經濟開發(fā)區(qū)”的請示。1996年7月，“上海久富私營經濟開發(fā)區(qū)”更名為“上海久富經濟開發(fā)區(qū)”。1999年6月，上海市技術監(jiān)督局向上海久富經濟開發(fā)區(qū)頒發(fā)組織機構代碼證，有效期至2003年6月。2004年4月，松江區(qū)人民政府發(fā)出“上海市松江區(qū)人民政府關于撤銷及整合調整松江工業(yè)園區(qū)的通知”，決定撤銷“九亭工業(yè)經濟開發(fā)區(qū)”等開發(fā)區(qū)。2012年7月9日，被告出具證明，證明“九亭工業(yè)經濟開發(fā)區(qū)”就是上海久富經濟開發(fā)區(qū)。2000年7月，松江區(qū)人民政府批準被告提出的要求建立“上海松江高科技園區(qū)”的請示。
　　審理中，原告為證明其主張另提供了如下證據材料：
　　1、地圖截圖一份，證明門牌號威樂路XXX號地塊為九某某龍高路西側地塊，被拆除房屋地址與《預約協(xié)議》中約定地址一致；被告對該證據無異議，確認被拆除房屋地址與《預約協(xié)議》中約定地址一致；
　　2、《房地產咨詢報告》一份，證明原告于2016年9月29日委托上海滬寧房地產估價有限公司對涉案土地使用權、地上建筑物等進行了評估，其中涉案土地面積為7,502.79平方米，評估價為10,128,767元，涉案土地上建筑物的建筑面積為3,164.75平方米，評估價為5,558,422元；被告對該證據的三性均不予認可；
　　3、《公證書》一份，證明涉案土地上房屋被拆除前的情況；被告對該證據中門牌號的照片予以認可，其他無法確認；
　　4、費用支付憑證一組，證明原告在涉案土地上建造廠房等建筑物，合計花費6,521,394.88元；被告對該證據的三性均不予認可。
　　審理中，被告為證明其主張另提供了《松江區(qū)九某某生態(tài)環(huán)境綜合整治勘測清單》一份，證明被告于2016年11月15日委托上海萬隆房地產土地估價有限公司對涉案土地上的建筑物進行勘測，合計建筑面積為3,001.58平方米。
　　審理中，根據原告的申請，本院委托上海城市房地產估價有限公司(以下簡稱“城市公司”)對涉案土地按設定為國有出讓土地使用權性質的市場價格進行評估。2019年7月5日，城市公司出具《土地估價報告》，估價結果為：估價期日2016年11月16日，土地用途為工業(yè)用地，設定容積率為0.8-1.6，土地剩余使用年限35.56年，宗地“五通一平”(……)條件下的國有出讓土地使用權市場價格為：總地價(取整)為7,630,000元(土地面積為5,700平方米)，單位土地面積地價為1,339元/平方米，畝均單價為890,000元/畝。
　　原告對上述《土地估價報告》中單位土地面積地價為1,339元/每平方米無異議，但堅持認為原告實際占地面積為7,502.79平方米。
　　被告對上述《土地估價報告》不予認可，認為估價結果的前提均是假設條件，故該《土地估價報告》不能作為本案定案的依據。
　　以上事實，有企業(yè)名稱變更核準通知書、《出讓土地使用權地塊預約協(xié)議》、《關于松江JT-03-10號批租土地情況報告》、《松江區(qū)生產性建設項目審批表》、《關于核發(fā)JT-03-10號地塊建設項目選址意見書的通知》、《強制拆除違法建筑通告》、《土地估價報告》及當事人陳述等證據證實，本院予以確認。
　　本院認為，盡管久富開發(fā)區(qū)曾申請過組織機構代碼證(已過期)，但組織機構代碼證并不意味其具備民事主體的身份資格。被告作為久富開發(fā)區(qū)的管理單位，久富開發(fā)區(qū)對外發(fā)生的法律行為的相關責任應當由被告承擔。
　　本案的爭議焦點在于：一、涉案土地的面積是多少；二、《預約協(xié)議》是否有效；三、若《預約協(xié)議》有效，該協(xié)議解除后，相關解除后果如何處理，原告主張的賠償款項是否合法有據；
　　關于爭議焦點一，《預約協(xié)議》中明確約定涉案土地面積約為5,700平方米，在《關于松江JT-03-10號批租土地情況報告》及《關于核發(fā)JT-03-10號地塊建設項目選址意見書的通知》等文件中亦明確涉案土地面積約為5,700平方米，故本院根據被告的自認依法認定涉案土地面積為5,789.30平方米。
　　關于爭議焦點二，涉案土地自簽訂《預約協(xié)議》之始，至今仍為農村集體土地性質。根據《土地管理法》第四十四條規(guī)定，建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續(xù)。根據《城市房地產管理法》第九條的規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內的集體所有的土地，經依法征收轉為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。由此可見，出讓涉案土地應當辦理農用地轉用審批手續(xù)，經依法征收轉為國有土地后，涉案土地的使用權方可有償出讓。根據《預約協(xié)議》所載明的內容表明，其最終目的是出讓國有土地使用權性質、用途為工業(yè)用地的涉案土地，而《預約協(xié)議》第五條約定的甲方于2002年9月1日前完成《出讓合同》簽訂的準備工作所指向的應當是辦理土地征收手續(xù)，使涉案土地從農村集體土地性質轉變?yōu)閲型恋厥褂脵?工業(yè)用地)性質的系列工作。由此可見，《預約協(xié)議》約定轉讓的標的物并非農村集體土地，因此，該《預約協(xié)議》并未違反法律、行政法規(guī)效力性的強制性規(guī)定，應屬有效合同。被告反訴主張該協(xié)議無效，缺乏事實和法律依據，本院不予支持。
　　關于爭議焦點三，《預約協(xié)議》簽訂后，涉案土地性質未曾改變，至今仍為農村集體土地性質，致使原告未能實現取得國有土地使用權(工業(yè)用地)性質的涉案土地的合同目的，故原告主張要求解除《預約協(xié)議》的訴訟請求，本院予以支持。《預約協(xié)議》解除后，原告已付的款項應當予以返還，故原告主張要求被告返還土地出讓金550,000元的訴訟請求，本院予以支持。
　　關于損失賠償問題，原告主張的土地使用權損失，以設定為國有出讓土地使用權前提下的價值與其協(xié)議出讓價的差價作為計算方式，其性質上屬于合同完全履行后可以獲得的利益，即預期可得利益損失。本院認為，久富開發(fā)區(qū)在《預約協(xié)議》簽訂后，未能按約履行合同義務，在2002年9月1日前完成《出讓合同》簽訂的準備工作，最終導致原告至今未能取得國有土地使用權(工業(yè)用地)性質的涉案土地，久富開發(fā)區(qū)的行為顯然已構成違約，應承擔相應的違約責任。但是，雙方所簽的協(xié)議畢竟是土地出讓前的預約協(xié)議，與簽訂正式的國有土地使用權出讓合同相比所能獲得的利益尚存差距，況且出讓合同簽訂前的準備工作也并非久富開發(fā)區(qū)單方面可以完成，在辦理相關手續(xù)過程中尚需有關行政管理部門的審批。因此，原告要求被告賠償全額差價損失有失公允。至于損失的具體金額，根據《關于核發(fā)JT-03-10號地塊建設項目選址意見書的通知》要求涉案土地面積約為5,700平方米，原告已經實際占有使用14.44年，城市公司的估價咨詢結果為涉案土地于2016年11月16日價值時點的國有出讓土地使用權單位土地面積地價為每平方米1,339元。而《預約協(xié)議》約定的涉案土地面積約為5,700平方米，出讓金為每平方米165元，原告僅支付了550,000元出讓金，顯然原告尚未足額支付約定的出讓金總額。故本院綜合考慮上述各項情節(jié)，酌情確定被告賠償原告土地使用權的預期可得利益損失為3,000,000元。
　　關于原告主張的地上建筑物重置損失、裝修損失、附屬設施損失、綠化補償損失、不可搬遷設備損失。因涉案土地上的地上建筑物等已經被拆除，本院無法委托有關單位進行評估。根據本案查明的事實，簽訂《預約協(xié)議》后，久富開發(fā)區(qū)即將涉案土地交付原告使用，原告在未取得建設工程規(guī)劃許可證的情況下，擅自在涉案土地上建造廠房等建筑物，原告應承擔主要過錯責任。而久富開發(fā)區(qū)在明知原告未取得建設工程規(guī)劃許可證情況下放任原告擅自在涉案土地上進行違法搭建，被告應承擔次要過錯責任。關于原告在涉案土地上建造房屋的建筑面積，原告單方委托上海滬寧房地產估價有限公司的評估結果為3,164.75平方米，被告單方委托上海萬隆房地產土地估價有限公司的評估結果為3,001.58平方米，兩者之間差距較小。由于涉案土地上的建筑物已被拆除，必然會給原告造成相應損失。然而，上海滬寧房地產估價有限公司出具的《房地產咨詢報告》將3,164.75平方米房屋作為批準有證建筑物進行評估，顯然與客觀事實不符。因此，本院根據原、被告各自的過錯程度，并結合客觀實際，酌情確定被告賠償原告地上建筑物及其他損失1,650,000元。
　　關于原告主張的附屬設施、裝修損失、機器設備、停產停業(yè)損失、簽約獎勵等。本院認為，關于附屬設施、裝修損失等已經在地上建筑物及其他損失予以酌情考慮，而機器設備屬于原告可自行處置的設備，原告在收到拆違通知后未及時處置是原告自行擴大的損失，無權要求被告賠償。而停產停業(yè)是原告搬離涉案土地及廠房前的必經程序，現原告要求被告賠償損失，亦缺乏法律依據。而被告對涉案土地上的建筑物進行拆除屬于拆違，并非是拆遷，不存在簽約獎勵。因此，本院對原告主張的上述主張均不予支持。
　　關于被告反訴主張的占有使用費，原告依照《預約協(xié)議》取得了涉案土地的使用權，且該《預約協(xié)議》合法有效，故被告的反訴請求本院不予支持。
　　綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第九十四條第(四)項、第九十七條、第一百零七條、第一百一十三條第一款、第一百一十九條的規(guī)定，判決如下：
　　一、解除原告(反訴被告)上海興某某橡膠有限公司與原上海久富經濟開發(fā)區(qū)于2002年6月1日簽訂的《出讓土地使用權地塊預約協(xié)議》；
　　二、被告(反訴原告)上海市松江區(qū)九某某人民政府于本判決生效之日起十日內返還原告(反訴被告)上海興某某橡膠有限公司土地出讓金550,000元；
　　三、被告(反訴原告)上海市松江區(qū)九某某人民政府于本判決生效之日起十日內賠償原告(反訴被告)上海興某某橡膠有限公司土地使用權預期可得利益損失3,000,000元；
　　四、被告(反訴原告)上海市松江區(qū)九某某人民政府于本判決生效之日起十日內賠償原告(反訴被告)上海興某某橡膠有限公司其他損失1,650,000元；
　　五、駁回原告(反訴被告)上海興某某橡膠有限公司的其他訴訟請求；
　　六、駁回被告(反訴原告)上海市松江區(qū)九某某人民政府的反訴請求。
　　如果負有金錢給付義務的當事人未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本訴案件受理費144,806元，反訴案件受理費2,727元，鑒定費16,430元，合計訴訟費163,963元，由原告(反訴被告)上海興某某橡膠有限公司負擔96,606元(已付)，由被告(反訴原告)上海市松江區(qū)九某某人民政府負擔67,357元(于本判決生效之日起七日內交付本院)。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：朱金彪

書記員：李??明