原告：上海八六三軟件孵化器有限公司，住所地上海市閔行區(qū)。
　　法定代表人：潘政，董事長。
　　委托訴訟代理人：王磊鳴，上海市理誠律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海光煜文化傳播有限公司，住所地上海市閔行區(qū)。
　　法定代表人：李東曉。
　　原告上海八六三軟件孵化器有限公司(以下簡稱八六三公司)與被告上海光煜文化傳播有限公司(以下簡稱光煜公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年5月16日立案后，依法適用簡易程序于2019年7月30日公開開庭進(jìn)行了審理。原告八六三公司的委托訴訟代理人王磊鳴到庭參加訴訟。被告光煜公司經(jīng)傳票傳喚無正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟，本院依法缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告八六三公司向本院提出訴訟請求：1.判令被告支付原告自2018年7月1日起至2018年9月30日止的房租人民幣(幣種下同)84,110.45元；2.判令被告支付原告自2018年5月1日起至2018年10月31日止的電費(fèi)14,093.31元及水費(fèi)1,705.62元;3.判令被告支付拖欠2018年7月至9月房屋租金的違約金,以84,110.45元為基數(shù)，按每日千分之三,自2018年6月21日起計(jì)算至實(shí)際支付之日止。事實(shí)和理由：2017年3月27日，原、被告簽訂《房屋租賃合同》1份，約定由原告將坐落于上海市閔行區(qū)聯(lián)航路XXX號1幢業(yè)務(wù)樓裙樓第三層房屋(建筑面積為761.87平方米)出租給被告，租金為1.2元/平方米/天。合同期限自2017年4月1日起至2023年3月31日止。合同第4-2條約定“租金按三個月為一期支付,乙方應(yīng)于每期開始前的10日內(nèi)向甲方支付當(dāng)期的租金,如遇節(jié)假日則按日順延”，合同第9-6條約定“乙方如未能按本合同的約定支付租金及各項(xiàng)費(fèi)用的，除應(yīng)及時補(bǔ)交外，還應(yīng)支付逾期付款的違約金，違約金按逾期付款金額的千分之三計(jì)算”。合同簽署后，雙方正常履行，但被告拖欠2018年7月至9月的租金以及2018年5月至9月的水電費(fèi)未付。2018年11月，經(jīng)被告申請，原告同意，雙方簽訂《終止協(xié)議》，約定：一、原合同租賃期從2017年4月1日至2023年3月31日，現(xiàn)因乙方原因，于2018年9月30日提前終止。二、乙方需于2018年9月30日結(jié)清租賃合同所規(guī)定承擔(dān)的費(fèi)用并搬離上述租賃房，經(jīng)物業(yè)部門驗(yàn)收合格后方可辦理遷出手續(xù)。甲方要求乙方于2018年12月31日前辦理注冊關(guān)系遷移手續(xù)。該《終止協(xié)議》簽訂后，被告并未按約結(jié)清拖欠費(fèi)用。原告遂訴至法院請求判如所請。
　　訴訟過程中，原告八六三公司將上述第2項(xiàng)訴訟請求變更為：被告支付自2018年7月1日起至2018年9月30日止的電費(fèi)13,608元及水費(fèi)858.31元；并將上述第3項(xiàng)訴請之計(jì)算基數(shù)調(diào)整為：(84,110.45-55,000)29,110.45元，計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為：每日萬分之五。
　　被告光煜公司未作答辯亦未向本院提供證據(jù)。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：原告八六三公司是位于上海市閔行區(qū)聯(lián)航路XXX號房屋的房地產(chǎn)權(quán)利人。
　　2017年3月27日，原告八六三公司(作為出租方，簽約甲方)與被告光煜公司(作為承租方，簽約乙方)簽訂《房屋租賃合同》1份，約定甲方出租給乙方的房屋坐落在上海市閔行區(qū)聯(lián)航路XXX號1幢業(yè)務(wù)樓裙樓第三層，建筑面積為761.87平方米。該合同第3-1條，甲乙雙方約定，租賃期為2017年4月1日起至2023年3月31日止。第4-1條，該房屋租金含稅價為17/4/1-19/3/311.20元/平方米·天;19/4/1-21/3/311.30元/平方米·天;21/4/1-23/3/311.40元/平方米·天。第4-2條，租金按三個月為一期支付，乙方應(yīng)于每期開始前的10日內(nèi)向甲方支付當(dāng)期的租金，如遇節(jié)假日則按日順延。第5-1條，甲、乙雙方約定，甲方交付該房屋時，乙方應(yīng)向甲方支付相當(dāng)于二個月租金額的房屋租賃保證金，共計(jì)人民幣55,000元。甲方收取保證金后應(yīng)向乙方開具收款憑證。租賃關(guān)系終止時，甲方收取的房屋租賃保證金除用以抵充合同約定應(yīng)由乙方承擔(dān)的費(fèi)用外，剩余部分無息歸還乙方。如乙方在非本合同規(guī)定的情況下,中途擅自退租的，則保證金不予退還。租賃期間，乙方不得將保證金抵充租金。第5-2條，乙方在租賃期間，使用該房屋所發(fā)生的電、水、通訊、設(shè)備、物業(yè)管理等相關(guān)費(fèi)用由乙方支付。第5-3條，有關(guān)費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下：物業(yè)管理費(fèi)按物業(yè)公司定價及相關(guān)規(guī)定支付，并與物業(yè)簽署物業(yè)管理合同。物業(yè)管理費(fèi)按辦公樓0.25元/平方米·天，電費(fèi)為1.20元/度，水費(fèi)為5.50元/立方米(含排水費(fèi))，乙方應(yīng)于收到付費(fèi)通知一周內(nèi)支付，逾期將收取0.3%的滯納金。本基地物業(yè)管理費(fèi)、電費(fèi)、水費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)若作新的調(diào)整，則按調(diào)整后的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。第8-2條，甲、乙雙方同意，有下列情形之一的，一方可書面通知另一方解除本合同。違反合同的一方，應(yīng)向另一方按月租金的叁倍支付違約金；給另一方造成損失的，支付的違約金不足抵付一方損失的,還應(yīng)賠償造成的損失與違約金的差額部分：(一)甲方未按時交付該房屋，經(jīng)乙方催告后20日內(nèi)仍未交付的；(二)甲方交付的該房屋不符合本合同的約定，致使不能實(shí)現(xiàn)租賃目的的；或甲方交付的房屋存在重大缺陷并且危及乙方安全的。(三)乙方未征得甲方同意改變房屋用途的；(四)因乙方原因造成房屋主體結(jié)構(gòu)損壞的；(五)乙方擅自轉(zhuǎn)租該房屋、轉(zhuǎn)讓該房屋承租權(quán)或與他人交換各自承租的房屋的；(六)乙方逾期不支付租金累計(jì)超過30天的。第9-5條，租賃期間，非本合同規(guī)定的情況，乙方中途擅自退租的，乙方應(yīng)支付甲方二個月租金作為違約金，且租賃保證金不予退還。若違約金不足抵付甲方損失的，乙方還應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。第9-6條，乙方如未能按本合同約定支付租金及各項(xiàng)費(fèi)用的，除應(yīng)及時補(bǔ)交外，還應(yīng)支付逾期付款的違約金，違約金按逾期付款金額的每日千分之三計(jì)算。合同補(bǔ)充條款還約定，租金從2017年8月1日起按照建筑面積761.87平米開始收取。物業(yè)費(fèi)從2017年4月1日起按照建筑面積761.87平米收取。合同還就雙方其他權(quán)利義務(wù)作了相關(guān)約定。
　　上述合同簽訂后，原告依約交付房屋，被告向原告繳納保證金55,000元等費(fèi)用后入住涉案房屋，經(jīng)營健身房業(yè)務(wù)。
　　之后，被告拖欠自2018年7月1日起至同年9月30日止的租金84,110.45元、電費(fèi)13,608元及水費(fèi)858.31元。
　　嗣后，原告八六三公司(簽約甲方)與被告光煜公司(簽約乙方)簽訂《終止協(xié)議》1份(具體簽約日期空白)，約定：一、原合同租賃期從2017年4月1日至2023年3月31日，現(xiàn)因乙方原因，于2018年9月30日提前終止。二、乙方需于2018年9月30日結(jié)清租賃合同所規(guī)定承擔(dān)的費(fèi)用并搬離上述租賃房，經(jīng)物業(yè)管理部門驗(yàn)收合格后方可辦理遷出手續(xù)。三、甲方要求乙方于2018年12月31日之前辦理注冊關(guān)系遷移手續(xù)。
　　2018年11月7日,被告光煜公司向原告八六三公司出具《承諾書》1份，載明：光煜公司是入住基地1幢業(yè)務(wù)樓裙樓第三層配套服務(wù)健身房。目前因市場變化和企業(yè)自身原因本公司無法正常經(jīng)營，考慮自身發(fā)展?fàn)顩r，我公司將基地1幢業(yè)務(wù)樓裙樓第三層配套服務(wù)健身房，整體轉(zhuǎn)讓給上海財壯教育科技有限公司繼續(xù)經(jīng)營，現(xiàn)申請健身場地退租。上海財壯教育科技有限公司承諾所有光煜公司(大偉健身)后續(xù)會員服務(wù)及所有會員的權(quán)益由上海財壯教育科技有限公司負(fù)責(zé)接收。光煜公司承諾在2018年11月30日前結(jié)清以下所欠款項(xiàng)：2018年7月8月9月的房租84,110.45元,9月份水電費(fèi)14,466.31元，合計(jì)98,576.76元。保證金55,000元，應(yīng)付給八六三公司金額為43,576.76元。望貴公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，非常感謝。
　　對此，原告八六三公司在庭審中表示，被告拖欠租金、經(jīng)營困難，自行找了下家接盤，但原、被告雙方合同約定不能轉(zhuǎn)租，故雙方于2018年11月簽訂終止協(xié)議，被告自行出具了承諾書，考慮到被告與案外人的交接時間，故確定終止協(xié)議時間為2018年9月，后原告與案外人另某簽訂了租賃合同，租期自2018年10月起算。
　　但被告光煜公司并未實(shí)際支付拖欠款項(xiàng)，原告遂以上述訴稱及理由提起本案訴訟。
　　另查明，2018年11月12日，原告八六三公司(作為出租方，簽約甲方)與案外人上海財壯教育科技有限公司(作為承租方，簽約乙方)簽訂《房屋租賃合同》1份，約定甲方將涉案房屋出租給乙方，租期自2018年10月1日至2023年9月30日止。乙方承諾所有光煜公司(大偉健身)后續(xù)會員服務(wù)及所有會員的權(quán)益負(fù)責(zé)接收。
　　上述事實(shí)，由原告八六三公司提供的《房屋租賃合同》2份、《終止協(xié)議》1份、《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》1份、《承諾書》1份、房租及保證金進(jìn)賬單1組、水電費(fèi)發(fā)票及抄表單1組等證據(jù)以及原告的當(dāng)庭陳述為證。被告光煜公司經(jīng)本院合法傳喚無正當(dāng)理由拒不到庭應(yīng)訴，應(yīng)視為其放棄質(zhì)證的權(quán)利。
　　上述證據(jù)真實(shí)、合法，且能夠反映案件事實(shí)，具有證據(jù)效力，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，原告八六三公司與被告光煜公司簽訂的《房屋租賃合同》及《終止協(xié)議》，系簽約雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，于法不悖，合法有效，雙方均應(yīng)按約履行。被告光煜公司在履約過程中拖欠租金及水電費(fèi)的行為已然構(gòu)成違約，故原告要求被告支付拖欠的租金、水電費(fèi)及違約金，本院予以支持。其中，原告主張被告欠付的租金及水電費(fèi)金額，與被告光煜公司自行出具的《承諾書》所載金額相印證，本院予以確認(rèn)。至于原告主張的逾期付款違約金，本院認(rèn)為，雖然雙方簽有《終止協(xié)議》且被告亦自行出具了《承諾書》，但并不意味著原告放棄對被告違約責(zé)任的主張。根據(jù)涉案租賃合同第9-6條約定，被告如未能按本合同約定支付租金及各項(xiàng)費(fèi)用的，除應(yīng)及時補(bǔ)交外，還應(yīng)支付逾期付款的違約金，違約金按逾期付款金額的每日千分之三計(jì)算?，F(xiàn)原告自愿將該違約金的計(jì)算基數(shù)及計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，于法不悖，本院可予準(zhǔn)許。但根據(jù)涉案合同第4-2條約定，租金按三個月為一期支付，被告應(yīng)于每期開始前的10日內(nèi)向原告支付當(dāng)期的租金，如遇節(jié)假日則按日順延。故原告主張的計(jì)算逾期付款違約金的起始日有誤，本院依法予以調(diào)整為自2018年7月1日起算。此外，就原告收取的保證金55,000元，原告八六三公司同意在本案中一并處理，為避免訟累，本院綜合考量雙方在解約過程中形成的書面文件，認(rèn)為原告收取的保證金在本案中應(yīng)予退還。
　　綜上所述，原告要求被告支付租金、水電費(fèi)及逾期付款違約金的訴請，本院予以支持，但就原告計(jì)算逾期付款違約金的起始日，本院進(jìn)行了調(diào)整。被告光煜公司經(jīng)本院傳票傳喚，無正當(dāng)理由拒不到庭，系其放棄相應(yīng)的訴訟權(quán)利，因此產(chǎn)生的法律后果由其自行承擔(dān)。依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十四條、第二百二十六條及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條規(guī)定，判決如下：
　　一、被告上海光煜文化傳播有限公司向原告上海八六三軟件孵化器有限公司支付自2018年7月1日起至2018年9月30日止拖欠的租金84,110.45元；
　　二、被告上海光煜文化傳播有限公司向原告上海八六三軟件孵化器有限公司支付自2018年7月1日起至2018年9月30日止的電費(fèi)13,608元及水費(fèi)858.31元，合計(jì)14,466.31元；
　　三、原告上海八六三軟件孵化器有限公司向被告上海光煜文化傳播有限公司返還保證金55,000元;
　　以上三項(xiàng)相抵后，被告上海光煜文化傳播有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告上海八六三軟件孵化器有限公司支付43,576.76元。
　　四、被告上海光煜文化傳播有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告上海八六三軟件孵化器有限公司支付以29,110.45元為基數(shù)，按每日萬分之五的標(biāo)準(zhǔn)，自2018年7月1日起計(jì)算至實(shí)際支付之日止的逾期付款違約金。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)2,297.73元，減半收取計(jì)1,148.87元，由被告上海光煜文化傳播有限公司負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：林??舒

書記員：褚沈依