原告(反訴被告)：上海光禾實業(yè)有限公司，住所地上海市金山工業(yè)區(qū)。
　　法定代表人：李洋，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：劉稷森，上海夜晨律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上海朝兵建筑工程有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　法定代表人：錢朝兵，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：王偉，上海達(dá)真律師事務(wù)所律師。
　　原告(反訴被告)上海光禾實業(yè)有限公司(以下簡稱光禾公司)與被告(反訴原告)上海朝兵建筑工程有限公司(以下簡稱朝兵公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告法定代表人李洋及其委托訴訟代理人劉稷森、被告法定代表人錢朝兵及其委托訴訟代理人王偉到庭參加了庭審。被告朝兵公司經(jīng)本院通知后未在規(guī)定期限內(nèi)預(yù)交案件受理費(fèi)，本院依法裁定按撤回反訴處理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　光禾公司提出訴訟請求：1、判令光禾公司與朝兵公司間《出租合同》于2019年4月16日解除；2、判令朝兵公司返還上海市嘉定區(qū)星華公路XXX號內(nèi)2號樓除2樓兩個房間外的房屋(以下簡稱系爭房屋)和1號樓前面空地和后面空地約76畝地(以下簡稱系爭場地)；3、判令朝兵公司支付滯納金10,000元(以拖欠租金525,000元為基數(shù)，自2018年12月30日起算至判決生效之日止，按日百分之五計算)；4、判令光禾公司支付違約金525,000元(按2個季度租金計算)。庭審中，光禾公司表示合同約定的滯納金計算標(biāo)準(zhǔn)過高，已自動調(diào)整至10,000元，并表示本案中不主張欠付的租金及房屋占用費(fèi)，保留相應(yīng)訴權(quán)，以違約金作為補(bǔ)償。事實和理由：2018年11月5日,光禾公司與朝兵公司簽訂《出租合同》，約定光禾公司將系爭房屋和系爭場地出租給朝兵公司使用，租期自2018年12月30日至2020年11月30日止，年租金105萬元；租金每半年支付一次，先付后用，每半年度前一個月的15日前支付至光禾公司指定賬戶，第一筆租金應(yīng)于2018年12月14日前支付，但至今，朝兵公司僅支付租金30萬元。另外，朝兵公司將系爭房屋及場地部分轉(zhuǎn)租給他人，且朝兵公司在使用房屋時，數(shù)次組織在租賃房屋中賭博而被公安依法查處。根據(jù)合同約定，光禾公司行使合同解除權(quán)，多次要求朝兵公司及其租客搬離騰空房屋并承擔(dān)違約責(zé)任，朝兵公司逾期支付租金，還應(yīng)按約支付滯納金，為維護(hù)自身的合法權(quán)益，故訴至法院。
　　朝兵公司辯稱，1、不同意解除合同，其租金已支付至2019年4月底，2號樓3樓房屋的租金已支付至2019年5月19日，當(dāng)時并不拖欠光禾公司租金，光禾公司無權(quán)行使合同解除權(quán)，光禾公司存在非法轉(zhuǎn)租，故雙方之間的合同應(yīng)屬無效；2、同意返還系爭房屋，但光禾公司在2019年4月初將其次承租人趕走后，系爭場地已被光禾公司收回，其未再使用，且系爭場地的使用面積僅為8、9畝，不足76畝；3、不同意支付滯納金、違約金，其未違約，租金支付方式已變更為按季度支付，2019年4月，光禾公司對2號樓3層房屋斷電，導(dǎo)致其至今無法使用房屋。
　　審理中，光禾公司撤回第3項訴請。
　　本案當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
　　根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實如下：
　　坐落于嘉定區(qū)黃渡鎮(zhèn)一街坊6/3地號上的廠房于2003年12月29日核準(zhǔn)登記至上海格浪科技發(fā)展有限公司(以下簡稱格浪公司)名下，建筑面積為2986.91平方米，土地面積為15980平方米。后，該地地址被統(tǒng)一編排為上海市嘉定區(qū)黃渡鎮(zhèn)星華公路XXX號。
　　2018年5月13日，錢朝兵與案外人上海豐年物流有限公司(以下簡稱豐年公司)簽訂《廠房出租合同》，約定豐年公司將系爭房屋中的2號樓三層分租給錢朝兵使用；租期2018年5月20日至2020年5月19日，每年租金13萬元，租金1年支付一次；錢朝兵應(yīng)于合同簽訂后支付保證金1萬元，保證金在交房后自動轉(zhuǎn)為押金，合同期滿交清因使用物業(yè)產(chǎn)生的一切費(fèi)用后，豐年公司在三個工作日內(nèi)將保證金無息退還給錢朝兵。合同簽訂后，豐年公司將系爭房屋中的2號樓3樓交付錢朝兵使用，錢朝兵支付了押金1萬元，并支付租金至2019年5月19日。
　　案外人高某某、李某某系李洋的父母。2018年9月6日，格浪公司(甲方)與高某某、李某某、李洋(乙方)簽訂《廠房租賃合同》，確認(rèn)甲方位于嘉定區(qū)星華公路XXX號內(nèi)的廠房場地，6幢廠房及兩幢輔助用房，約7500平方米，除2號廠房二層?xùn)|側(cè)一間留作格浪公司自用外，均出租給豐年公司；因豐年公司和徐維林欠付租金，經(jīng)法院調(diào)解仍無力歸還欠款，雙方?jīng)Q定終止《廠房出租合同》，豐年公司把廠房場地歸還格浪公司；2018年9月15日合同終止后，原次承租人李世東(李某某)主動要求接盤，由李某某直接與格浪公司簽訂《廠房租賃合同》，并履行《廠房租賃合同》中約定的乙方的責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)；租期2018年9月15日至2023年3月14日止；自2018年9月15日后的租金費(fèi)用，由乙方負(fù)責(zé)；錢朝兵1萬元押金，徐維林終止合同后未退還，已經(jīng)把汽車停車場(錢朝林)的租金收到了2018年11月19日；徐維林對2號樓三樓錢朝兵的租金收到2019年5月19日，徐維林已收取的租金由甲方承擔(dān)這些租金損失，從乙方該交納的第一年租金中扣減。合同另對其他事項作出約定。
　　2018年11月5日，光禾公司(甲方)與朝兵公司(乙方)簽訂《出租合同》一份，約定甲方將星華公路XXX號內(nèi)2號樓和1號樓的前面空地和后面空地約76畝地出租給乙方自營使用，租賃期為2018年12月30日起至2020年11月30日止；甲方于2018年12月1日將房屋交付乙方；本合同簽訂時，乙方向甲方支付定金15萬元，在甲方向乙方交付房屋后該定金轉(zhuǎn)為租房押金，租房押金在雙方租賃合同終止后，根據(jù)房屋驗收狀況和合同履行情況予以返還；第一年租金105萬元；房屋租金和場地費(fèi)用每半年(六個月)支付一次，每半年度前一個月的15日前，乙方將款項匯至甲方指定賬戶，先付后用；第一次繳費(fèi)應(yīng)在2018年12月14日前，自2018年12月30日開始計收租金，每半年繳納一次；乙方逾期支付租金的，每逾期一日，乙方需支付5%的滯納金，逾期15天以上的，甲方有權(quán)終止合同并要求乙方承擔(dān)違約責(zé)任；乙方租賃該廠房場地為自營使用，乙方未經(jīng)甲方書面同意，不得擅自改變使用用途，不得擅自把廠房場地轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)租他人；乙方利用廠房場地進(jìn)行非法活動如打架、鬧事、斗毆或有任何宗教迷信損害公共國家利益，視作乙方違約，乙方應(yīng)承擔(dān)由此產(chǎn)生的一切法律責(zé)任和經(jīng)濟(jì)損失；本合同的履行中，如有任何一方違反本租賃合同中的條款，違約方應(yīng)支付相對于2季度租金的違約金給守約方。合同落款時間為2018年12月30日。合同簽訂后，光禾公司將除2號樓3樓外的系爭房屋和系爭場地交付朝兵公司使用。朝兵公司通過轉(zhuǎn)賬支付了押金8萬元。
　　嗣后，錢朝兵將系爭場地全部轉(zhuǎn)租給案外人上海成翔廢品收購站(葉萬成)。2018年12月7日，光禾公司(甲方)、朝兵公司(乙方)與案外人上海成翔廢品收購站(丙方)簽訂《委托協(xié)議》，約定丙方向乙方支付定金75,000元，乙方向丙方交付房屋后，該定金轉(zhuǎn)為租房押金；房屋租金和場地付三押一，每三個月前一個月10日前，經(jīng)乙方同意委托甲方直接向丙方收取租金，丙方將款項匯至甲方指定賬戶；每3個月租金22.5萬元，租金先付后用，自2018年12月20日開始計收租金。
　　2019年1月11日，錢朝兵向光禾公司出具承諾書，載明：葉老板三個月租金225,000元、押金75,000元，總計300,000元；錢朝兵半年租金525,000元-300,000元=225,000+20,000=245,000元，備注葉老板押金75,000元，已轉(zhuǎn)為錢朝兵租金，下周打款。后，葉萬成代錢朝兵向光禾公司支付了30萬元租金。
　　2019年3月21日，錢朝兵另向光禾公司出具承諾書，載明：欠房款在3月25日付款，不打款所有電切斷。后，錢朝兵未支付欠款。
　　2019年4月16日，光禾公司在系爭房屋及系爭場地上張貼一份《通知》，載明：朝兵公司負(fù)責(zé)人錢朝兵因拖欠房租及部分押金許久，其最后一次答應(yīng)2019年4月15日前肯定付清所有欠款，但依舊不履行承諾，故認(rèn)為錢朝兵無力履行合同，決定解除合同。同日，光禾公司在系爭房屋及系爭場地上張貼另一份《通知》，載明：光禾公司于2019年4月16日決定與朝兵公司解除《房屋租賃合同》，解除原因為拖欠押金及租金以及在租賃期間利用場地進(jìn)行聚眾賭博。
　　2019年4月19日，光禾公司再次在系爭房屋及系爭場地上張貼一份《通知》，載明：光禾公司已與朝兵公司解除《房屋租賃合同》，通知朝兵公司及2號樓所有租戶于2019年4月30日按合同要求搬離歸還廠房，如拒不搬出，后續(xù)將依法追索房屋使用費(fèi)等。
　　2019年4月底，光禾公司對2號樓3樓房屋進(jìn)行斷電。
　　2019年5月16日，安亭鎮(zhèn)聯(lián)西村民委員會在系爭場地外張貼《責(zé)令整改通知書》，載明：責(zé)令于5月19日下午4：30時前清空原廢品收購點場地上的集裝箱等所有物品，若不執(zhí)行，由有關(guān)部門采取強(qiáng)制措施。后，光禾公司于2019年5月底收回系爭場地。
　　庭審中，雙方確認(rèn)合同約定的年租金為105萬元，系爭房屋年租金為25萬元，系爭場地年租金為80萬元。
　　另查明，2019年3月25日晚，上海市公安局嘉定分局黃渡派出所(以下簡稱黃渡派出所)接舉報稱星華公路XXX號內(nèi)有聚眾賭博，該所出警后抓獲涉賭人員二十余人。4月24日，因錢朝兵有開設(shè)賭場嫌疑，該所對其采取傳喚措施并報請予以刑事拘留。后，因錢朝兵犯罪情節(jié)輕微，尚不夠刑事處罰，經(jīng)上海市公安局嘉定分局決定予以釋放。
　　本院認(rèn)為，朝兵公司未提交證據(jù)證明其與光禾公司簽訂的《出租合同》存在合同無效的情形，且根據(jù)光禾公司與權(quán)利人格浪公司間的《廠房租賃合同》中對錢朝兵租賃情況的約定可知，格浪公司知道系爭房屋存在轉(zhuǎn)租的事實，故朝兵公司以光禾公司未經(jīng)權(quán)利人同意擅自轉(zhuǎn)租為由主張合同無效，本院不予采信。光禾公司、朝兵公司簽訂的《出租合同》系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，雙方均應(yīng)按約履行。關(guān)于雙方爭議的租金支付方式為按半年支付還是按3個月支付，根據(jù)錢朝兵于2019年1月出具的承諾書，其在計算欠付租金時是以半年租金作為計算基數(shù)，扣減次承租人直接向光禾公司支付的部分，故本院認(rèn)定租金支付方式仍應(yīng)根據(jù)合同約定為每半年支付一次，朝兵公司的該節(jié)抗辯意見，本院不予采信。關(guān)于光禾公司是否有權(quán)行使單方解除權(quán)，首先，根據(jù)合同約定，自2018年12月30日計收租金，朝兵公司應(yīng)在2018年12月14日前支付半年租金，但合同簽訂后其并未按約履行，故其于2019年1月出具了第一份付款承諾書，可見，其在合同簽訂后一直拖欠租金不付。其次，根據(jù)錢朝兵于2019年3月出具的承諾書，其本應(yīng)于2019年3月25日付清第一份付款承諾書中付清的款項，但其仍未能履約，根據(jù)合同約定，支付租金逾期超過15天，光禾公司可據(jù)此解除合同。另外，根據(jù)本院查明的事實，錢朝兵將系爭房屋中2號樓3樓供他人賭博使用，根據(jù)合同約定，朝兵公司利用廠房場地進(jìn)行非法活動的，應(yīng)視作違約，并承擔(dān)由此產(chǎn)生的一切法律責(zé)任和經(jīng)濟(jì)損失，光禾公司亦可據(jù)此解除合同。綜上所述，光禾公司行使單方解除權(quán)，合法有據(jù)，本院予以支持。合同解除時間以解除通知送達(dá)朝兵公司之日即第一次張貼時間2019年4月16日為準(zhǔn)。合同解除后，朝兵公司理應(yīng)將系爭房屋返還光禾公司。朝兵公司亦表示同意返還系爭房屋，本院予以照準(zhǔn)。由于光禾公司已收回系爭場地，故其要求返還系爭場地的訴請，本院不予支持。本案合同解除系朝兵公司違約所致，應(yīng)按約承擔(dān)違約責(zé)任。光禾公司主張的違約金，符合合同約定，但考慮到光禾公司已于2019年5月收回系爭場地，朝兵公司在合同簽訂后除案外人代某的租金外未支付過租金，且朝兵公司仍然占用系爭房屋，故本院酌情將違約金調(diào)整為35萬元。朝兵公司未提交證據(jù)證明其支付了押金15萬元，本院以光禾公司自認(rèn)的8萬元押金為準(zhǔn)，加上此前由豐年公司收取的押金1萬元，光禾公司同意返還押金9萬元，于法不悖，本院予以照準(zhǔn)。審理中，光禾公司撤回要求朝兵公司支付滯納金的訴請系其處分自己的權(quán)利，于法不悖，本院予以準(zhǔn)許。
　　綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十三條、第九十六條、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條及《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告上海光禾實業(yè)有限公司與被告上海朝兵建筑工程有限公司于2018年11月5日簽訂的《出租合同》于2019年4月16日解除；
　　二、被告上海朝兵建筑工程有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)攜其財產(chǎn)搬離位于上海市嘉定區(qū)星華公路XXX號內(nèi)2號樓除2樓兩個房間外的房屋，并將上述房屋返還給原告上海光禾實業(yè)有限公司；
　　三、被告上海朝兵建筑工程有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海光禾實業(yè)有限公司違約金350,000元；
　　四、原告上海光禾實業(yè)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還被告上海朝兵建筑工程有限公司房屋押金90,000元；
　　五、駁回原告上海光禾實業(yè)有限公司的其他訴訟請求。
　　負(fù)有給付義務(wù)的當(dāng)事人如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)9,150元，減半收取4,575元，由原告上海光禾實業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)2,352元，由被告上海朝兵建筑工程有限公司負(fù)擔(dān)2,223元。被告負(fù)擔(dān)之款應(yīng)于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。
　　
　　

審判員：徐??芬

書記員：張??耐