原告(反訴被告)：上海信廣物流有限公司，住所地上海市金山區(qū)。
　　法定代表人：朱海明，經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：饒思，北京市中倫文德律師事務(wù)所上海分所律師。
　　被告(反訴原告)：上海富某汽車銷售服務(wù)有限公司，住所地上海市普陀區(qū)。
　　法定代表人：周來林，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：王慶英，上海福一律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：盛林，上海福一律師事務(wù)所律師。
　　第三人：劉燕國，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市豐臺區(qū)石榴莊南里66號院1號樓6單元202室。
　　原告(反訴被告，下稱原告)上海信廣物流有限公司(下稱信廣公司)與被告(反訴原告，下稱被告)上海富某汽車銷售服務(wù)有限公司(下稱富某公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。審理中，本院依法追加劉燕國為本案第三人參與訴訟。原告委托訴訟代理人饒思、被告委托訴訟代理人王慶英、盛林、第三人劉燕國到庭參加了庭審。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告信廣公司向本院提出訴訟請求：一、判令被告返還原告2017年4月1日至2017年9月30日的廠房租金135萬元、返還政府公告拆遷至廠房拆除期間的租金51萬元(2017年1月23日至2017年3月31日)并退回水費押金30,000元；二、判令被告賠償原告受讓他人賓館支付的轉(zhuǎn)讓費22.5萬元；三、判令被告賠償原告廠房、辦公室改建費22萬元，停車場改造費15萬元。事實和理由：2015年10月1日，原告與被告簽訂了《廠房租賃協(xié)議》，原告向被告租賃位于嘉定區(qū)瀏翔公路3068弄環(huán)村XXX號的廠房，租賃期限自2015年10月1日至2018年9月30日止，年租金為270萬元。原告按約支付了2016年10月1日至2017年9月30日的租金。自政府公告將要將租賃的廠房進(jìn)行拆遷，原告因處理搬遷、尋找新場地?zé)o法經(jīng)營，據(jù)悉村委會亦免收被告租金。2017年4月1日，租賃廠房完成所有的搬遷工作。租賃期間，原告先后對廠房、停車場、辦公樓等進(jìn)行了裝修、改建并受讓他人的賓館作為員工宿舍。現(xiàn)所有建筑設(shè)施都在拆遷過程中被拆除，故原告涉訟，要求被告返還未能正常使用期間的租金并賠償原告損失。
　　審理中，原告撤回了第二、三項訴請。
　　被告富某公司辯稱，不同意原告的所有訴請。原告的租金并沒有支付足夠，不存在返還租金的問題。拆違的時間是在2017年的4月底，2017年4月份，原告還是在正常使用。被告沒有收取過原告水費押金，不存在返還的問題。雙方的合同明確約定了租賃費是270萬元每年，實際上還有一個8萬元的小飯店，實際年租金是278萬元，這在被告與第三人的訴訟中第三人也陳述年租金是278萬元，故應(yīng)認(rèn)定年租金金額是278萬元。原告2017年4月15日搬走，廠房的占有使用應(yīng)該計算到2017年4月15日。關(guān)于原告替被告返還第三人的租金金額問題，應(yīng)該以被告應(yīng)當(dāng)返還的金額為準(zhǔn)，被告只收到第三人支付的租金193萬元，扣除其實際使用期間的租金，被告確認(rèn)原告替被告向第三人返還156.33萬元。原告和第三人之間也是朋友關(guān)系，不排除他們之間的往來的款項有其他的業(yè)務(wù)用途，原告稱其替被告向第三人返還270萬元沒有依據(jù)。故被告認(rèn)為原告并未足額支付租金，提起反訴要求：1、判令原告支付拖欠的在2016年8月14日至2017年4月30日的租金192.5萬元；2、判令原告支付逾期支付租金的違約金1,131,012.50元。
　　審理中，被告將反訴請求變更為：判令原告支付拖欠的截止2017年4月15日的使用費69,200元，撤回對違約金的主張。
　　原告信廣公司針對被告的反訴請求辯稱，不同意被告的訴請。原告已經(jīng)足額根據(jù)合同向被告支付了2年的租金，第一年租金是因為被告與第三人的租賃關(guān)系，第三人已將合同項下的第一年租金交付給被告，被告也同意原告將第一年租金支付給第三人，故原告認(rèn)為第一年租金已經(jīng)支付了，第2年的租金已支付至2017年9月30日，多出的部分應(yīng)返還；被告說原告替被告向第三人返還156.33萬元沒有依據(jù)的，被告當(dāng)庭提交了其與第三人的廠房租賃協(xié)議，是2015年8月1日至2018年7月31日，租賃期限是與原告、被告之間租賃期限基本一致，合同簽署時間是6月1日，但是寫到了6月20日要將廠房清理干凈，也可以證明第三人的陳述，場地是暫時不能使用的，被告也提到了給予2個月免租期，故從10月1日開始起算租金，原告替被告向第三人支付的是整年的租金270萬元，不是被告所說的156.33萬元。
　　第三人述稱，確實收了原告271萬元，其中1萬元是電費押金，270萬元是租金。水費押金3萬元是其付給被告的，然后其把收條給了原告。其與被告簽訂的租賃合同約定的租賃期限是2015年5月31日至2018年5月31日，年租金是220萬元，合同簽訂后，其向被告支付了一年的租金220萬元。被告未按時將場地清理好交付其使用，有4個月不能使用，被告答應(yīng)該期間不收取租金，并同意其找其他人來承租。后其找來原告，讓原告直接與被告簽訂租賃合同，當(dāng)時說好的年租金是260萬元，后原、被告協(xié)商后是270萬元。原告支付給其第一年的租金270萬元是當(dāng)時其和原、被告協(xié)商好的。
　　本案當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
　　根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院對于當(dāng)事人沒有爭議的事實認(rèn)定事實如下：
　　信廣公司(乙方)與富某公司(甲方)于2015年10月1日簽訂《廠房租賃協(xié)議》一份，約定：乙方向甲方租賃位于嘉定區(qū)瀏翔公路3068弄環(huán)村XXX號面積約1萬平方米的廠房和20畝空地；乙方租賃的10000平方米庫房由乙方根據(jù)需要進(jìn)行貨物存放及物流；廠房租賃期限為2015年10月1日至2018年9月30日，租金每年270萬元，先付后用，每年支付一次，并支付保證金20萬元，每年應(yīng)按協(xié)議簽訂月提前兩個月交付下年度全部租金；合同期內(nèi)所使用的水電費按實際使用計量表數(shù)交付；甲方享有按時向乙方收取租賃費的權(quán)利，乙方應(yīng)按本協(xié)議約定的時間及時付款，乙方若逾期拖欠除了應(yīng)如數(shù)繳納租金外甲方有權(quán)利按照每日萬分之五加收滯納金。合同簽訂后，信廣公司于2015年10月16日向富某公司支付8萬元，于2016年1月5日向富某公司支付20萬元，于2016年8月10日支付6萬元，于2016年9月12日支付135萬元，于2016年9月29日支付50萬元，于2016年12月15日支付50萬元，共計向富某公司支付269萬元。
　　租賃房屋及場地所占用的土地為富某公司向馬陸鎮(zhèn)XX村村民委員會(下稱XX村委會)租賃使用，租賃期限為2015年1月1日至2017年12月31日，租賃房屋系富某公司搭建的違法建筑。2017年3月15日，信廣公司法定代表人朱海明與XX村委會簽訂《搬遷協(xié)議書》一份，約定：信廣公司于2017年4月15日前將瀏翔公路XXX弄XXX號場地人員及物品清空后將場地及建筑全部移交XX村委會，由XX村委會負(fù)責(zé)拆除，信廣公司在4月15日前完成交接驗收并通過驗收，XX村委會可給予一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)助，該補(bǔ)助款包含一切因搬離上述地塊而產(chǎn)生的全部直接損失、間接損失及拆除剩余殘值。2017年9月7日，XX村委會與富某公司簽訂《拆違協(xié)議書》一份，該協(xié)議中載明，富某公司承租的XXXXXX于2017年4月27日向XX村委會作出了移交。
　　另查，XXXXXX有限公司(該公司負(fù)責(zé)人為第三人劉燕國，乙方)與被告富某公司(甲方)于2015年6月1日就系爭廠房簽訂《廠房租賃協(xié)議》一份，約定：乙方承租甲方位于嘉定區(qū)瀏翔公路3068弄環(huán)村XXX號內(nèi)停車場，租賃期限為2015年8月1日至2018年7月30日，年租金220萬元；租金先付后用，每年支付一次，雙方合同生效后，乙方一次性付清第一年租金；甲方應(yīng)保證乙方正常經(jīng)營所需的水、電，園區(qū)道路的使用及水、電、園區(qū)內(nèi)道路的保養(yǎng)及維修；雙方合同簽好以后在6月20日前把場地上的土和路面清理干凈，還有所有下水道和房子漏水全部修理好，甲方給乙方，在乙方認(rèn)可后(確認(rèn))。合同簽訂后，劉燕國向富某公司支付了租金。2015年7月20日，富某公司法定代表人周來林向劉燕國出具收條一張，寫明“今收到安裝自來水人民幣叁萬元?！焙髣⒀鄧驑I(yè)務(wù)需要，不再承租上述場地，為富某公司尋得新的承租人即信廣公司，富某公司與信廣公司簽訂租賃合同，富某公司法定代表人周來林于2015年10月10日出具欠條一張給劉燕國，寫明欠其停車場轉(zhuǎn)讓費20萬元。周來林支付8萬元后，因停車場被拆除，未支付剩余12萬元。劉燕國向?qū)毶絽^(qū)人民法院起訴，寶山區(qū)人民法院于2018年3月13日作出(2018)滬0113民初3182號民事判決，判令周來林支付劉燕國居間費12萬元；以12萬元為本金，按照中國人民銀行同期同類貸款利率向劉燕國支付自2018年2月2日至實際付款之日的利息。在該案審理中，劉燕國稱信廣公司承租停車場的年租金為278萬元；周來林則稱富某公司和后續(xù)承租人簽訂的合同年租金是260萬元。生效判決對此未作認(rèn)定。
　　再查，信廣公司與富某公司簽訂租賃合同后，富某公司未向劉燕國或XXXXXX有限公司返還已支付的租金。信廣公司向劉燕國支付租金270萬元，電費押金1萬元。劉燕國于2015年10月9日向信廣公司出具收條一張，寫明“收到水表押金叁萬元?！?br/>　　本案的爭議事實有：一、信廣公司與富某公司約定的年租金標(biāo)準(zhǔn)實際為270萬元還是278萬元；二、劉燕國向富某公司支付租金的數(shù)額；三、劉燕國所稱2018年8月1日至2018年9月30日期間因富某公司未能按約交付場地而同意免除租金的陳述是否成立；四、信廣公司向劉燕國支付的270萬元是否可以視為向富某公司支付的租金；五、原告搬離租賃房屋的時間。
　　關(guān)于爭議事實一，本院認(rèn)為劉燕國與周來林在寶山法院訴訟時關(guān)于富某公司與信廣公司約定的年租金標(biāo)準(zhǔn)陳述均與書面合同不一致，且生效判決對此并未作出認(rèn)定，信廣公司也不認(rèn)可，現(xiàn)富某公司以劉燕國的陳述來證明其與信廣公司的租金實際為278萬元缺乏依據(jù)，年租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以書面合同確認(rèn)的270萬元為準(zhǔn)。
　　關(guān)于爭議事實二，本院認(rèn)為劉燕國并未舉證證明其足額向富某公司支付了第一年租金220萬元，故其向富某公司支付的租金應(yīng)以富某公司確認(rèn)的193萬元為準(zhǔn)。
　　關(guān)于爭議事實三，本院認(rèn)為根據(jù)劉燕國與富某公司之間的租賃協(xié)議的約定，富某公司應(yīng)在2018年6月20日前將場地清理維修好后交付劉燕國，并由劉燕國予以確認(rèn)，現(xiàn)富某公司并未提交證據(jù)證明其在與信廣公司簽訂租賃合同前已完成場地的清理維修并交付劉燕國確認(rèn)，故本院對于劉燕國所述在信廣公司與富某公司簽訂租賃合同前的租金因場地未能按約交付使用而予免收的意見本院予以采信。
　　關(guān)于爭議事實四，本院認(rèn)為雖然信廣公司向劉燕國支付了270萬元，但其并未與富某公司簽訂協(xié)議約定其應(yīng)代為向劉燕國返還租金的數(shù)額，且劉燕國與富某公司所簽訂的租賃合同約定的年租金為220萬元，即便其已足額支付且存在免租金的事實，富某公司應(yīng)向劉燕國返還的金額也不超過220萬元。現(xiàn)劉燕國并未提交證據(jù)證明其已向富某公司足額支付220萬元，富某公司也并未同意信廣公司將第一年的租金270萬元全部支付給劉燕國，故本院確認(rèn)信廣公司代富某公司向劉燕國返還的租金金額為富某公司實際收到的劉燕國支付的租金即193萬元。至于信廣公司向劉燕國多支付的部分，與富某公司無關(guān)，本案不作處理。
　　關(guān)于爭議的事實五，信廣公司稱其經(jīng)營至2017年3月底，2017年4月1日開始搬離；富某公司確認(rèn)其于2017年4月15日之前搬離，但不確定是否從2017年4月1日開始搬，本院認(rèn)為搬離時間的舉證責(zé)任在承租人信廣公司，現(xiàn)其并未就此提交證據(jù)，故以承租人富某公司確認(rèn)的2017年4月15日之前為準(zhǔn)。
　　本院認(rèn)為，系爭的租賃廠房系未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的違法建筑，故信廣公司與富某公司簽訂的《廠房租賃協(xié)議》依法應(yīng)屬無效。合同被確認(rèn)無效后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。系爭租賃廠房已交由相關(guān)部門拆除，故無需返還。信廣公司于2017年4月15日之前搬離系爭房屋，富某公司要求其參照租金標(biāo)準(zhǔn)支付實際使用期間即2015年10月1日至2017年4月15日的房屋使用費合法有據(jù)，但使用費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以270萬元/年為準(zhǔn)，該期間的使用費總計為416.25萬元，現(xiàn)信廣公司已向富某公司支付269萬元，并代富某公司向第三人劉燕國償付193萬元，故信廣公司總計向富某公司支付462萬元，富某公司應(yīng)向信廣公司返還多支付的房屋使用費45.75萬元。2017年1月23日至2017年3月31日信廣公司仍在使用廠房，故信廣公司要求返還該期間的房屋使用費缺乏依據(jù)，本院不予支持。富某公司要求信廣公司支付使用費69,200元也缺乏依據(jù)，本院不予支持。關(guān)于信廣公司主張的水費押金3萬元，該款系第三人劉燕國向富某公司支付，后信廣公司承租房屋后又向劉燕國支付該款，結(jié)合收條的記載及第三人和被告的陳述，本院認(rèn)為該款是安裝自來水管及水表的費用，合同及被告出具的收條上均未寫明該款系押金，合同終止時應(yīng)予返還，故本院認(rèn)為原告主張該款系水費押金應(yīng)予返還缺乏依據(jù)，本院不予支持。至于第三人和原告之間如何約定，對被告不具有約束力。綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條、第五條的規(guī)定，判決如下：
　　一、被告上海富某汽車銷售服務(wù)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告上海信廣物流有限公司房屋使用費457,500元；
　　二、駁回原告上海信廣物流有限公司其余訴訟請求；
　　三、駁回被告上海富某汽車銷售服務(wù)有限公司的反訴請求。
　　負(fù)有給付義務(wù)的當(dāng)事人如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案本訴受理費21,810元，減半收取10,905元，由原告負(fù)擔(dān)8,266元，被告負(fù)擔(dān)2,639元。反訴受理費765元，由被告負(fù)擔(dān)。被告負(fù)擔(dān)之款應(yīng)于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：劉燕楓

書記員：卜文茜