原告(反訴被告)：上海信廣物流有限公司，住所地上海市金山區(qū)。
　　法定代表人：朱海明，經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：饒思，北京市中倫文德律師事務(wù)所上海分所律師。
　　被告(反訴原告)：上海富某汽車銷售服務(wù)有限公司，住所地上海市普陀區(qū)。
　　法定代表人：周來林，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：王慶英，上海福一律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：盛林，上海福一律師事務(wù)所律師。
　　第三人：劉燕國(guó)，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市豐臺(tái)區(qū)石榴莊南里66號(hào)院1號(hào)樓6單元202室。
　　原告(反訴被告，下稱原告)上海信廣物流有限公司(下稱信廣公司)與被告(反訴原告，下稱被告)上海富某汽車銷售服務(wù)有限公司(下稱富某公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。審理中，本院依法追加劉燕國(guó)為本案第三人參與訴訟。原告委托訴訟代理人饒思、被告委托訴訟代理人王慶英、盛林、第三人劉燕國(guó)到庭參加了庭審。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告信廣公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：一、判令被告返還原告2017年4月1日至2017年9月30日的廠房租金135萬(wàn)元、返還政府公告拆遷至廠房拆除期間的租金51萬(wàn)元(2017年1月23日至2017年3月31日)并退回水費(fèi)押金30,000元；二、判令被告賠償原告受讓他人賓館支付的轉(zhuǎn)讓費(fèi)22.5萬(wàn)元；三、判令被告賠償原告廠房、辦公室改建費(fèi)22萬(wàn)元，停車場(chǎng)改造費(fèi)15萬(wàn)元。事實(shí)和理由：2015年10月1日，原告與被告簽訂了《廠房租賃協(xié)議》，原告向被告租賃位于嘉定區(qū)瀏翔公路3068弄環(huán)村XXX號(hào)的廠房，租賃期限自2015年10月1日至2018年9月30日止，年租金為270萬(wàn)元。原告按約支付了2016年10月1日至2017年9月30日的租金。自政府公告將要將租賃的廠房進(jìn)行拆遷，原告因處理搬遷、尋找新場(chǎng)地?zé)o法經(jīng)營(yíng)，據(jù)悉村委會(huì)亦免收被告租金。2017年4月1日，租賃廠房完成所有的搬遷工作。租賃期間，原告先后對(duì)廠房、停車場(chǎng)、辦公樓等進(jìn)行了裝修、改建并受讓他人的賓館作為員工宿舍?，F(xiàn)所有建筑設(shè)施都在拆遷過程中被拆除，故原告涉訟，要求被告返還未能正常使用期間的租金并賠償原告損失。
　　審理中，原告撤回了第二、三項(xiàng)訴請(qǐng)。
　　被告富某公司辯稱，不同意原告的所有訴請(qǐng)。原告的租金并沒有支付足夠，不存在返還租金的問題。拆違的時(shí)間是在2017年的4月底，2017年4月份，原告還是在正常使用。被告沒有收取過原告水費(fèi)押金，不存在返還的問題。雙方的合同明確約定了租賃費(fèi)是270萬(wàn)元每年，實(shí)際上還有一個(gè)8萬(wàn)元的小飯店，實(shí)際年租金是278萬(wàn)元，這在被告與第三人的訴訟中第三人也陳述年租金是278萬(wàn)元，故應(yīng)認(rèn)定年租金金額是278萬(wàn)元。原告2017年4月15日搬走，廠房的占有使用應(yīng)該計(jì)算到2017年4月15日。關(guān)于原告替被告返還第三人的租金金額問題，應(yīng)該以被告應(yīng)當(dāng)返還的金額為準(zhǔn)，被告只收到第三人支付的租金193萬(wàn)元，扣除其實(shí)際使用期間的租金，被告確認(rèn)原告替被告向第三人返還156.33萬(wàn)元。原告和第三人之間也是朋友關(guān)系，不排除他們之間的往來的款項(xiàng)有其他的業(yè)務(wù)用途，原告稱其替被告向第三人返還270萬(wàn)元沒有依據(jù)。故被告認(rèn)為原告并未足額支付租金，提起反訴要求：1、判令原告支付拖欠的在2016年8月14日至2017年4月30日的租金192.5萬(wàn)元；2、判令原告支付逾期支付租金的違約金1,131,012.50元。
　　審理中，被告將反訴請(qǐng)求變更為：判令原告支付拖欠的截止2017年4月15日的使用費(fèi)69,200元，撤回對(duì)違約金的主張。
　　原告信廣公司針對(duì)被告的反訴請(qǐng)求辯稱，不同意被告的訴請(qǐng)。原告已經(jīng)足額根據(jù)合同向被告支付了2年的租金，第一年租金是因?yàn)楸桓媾c第三人的租賃關(guān)系，第三人已將合同項(xiàng)下的第一年租金交付給被告，被告也同意原告將第一年租金支付給第三人，故原告認(rèn)為第一年租金已經(jīng)支付了，第2年的租金已支付至2017年9月30日，多出的部分應(yīng)返還；被告說原告替被告向第三人返還156.33萬(wàn)元沒有依據(jù)的，被告當(dāng)庭提交了其與第三人的廠房租賃協(xié)議，是2015年8月1日至2018年7月31日，租賃期限是與原告、被告之間租賃期限基本一致，合同簽署時(shí)間是6月1日，但是寫到了6月20日要將廠房清理干凈，也可以證明第三人的陳述，場(chǎng)地是暫時(shí)不能使用的，被告也提到了給予2個(gè)月免租期，故從10月1日開始起算租金，原告替被告向第三人支付的是整年的租金270萬(wàn)元，不是被告所說的156.33萬(wàn)元。
　　第三人述稱，確實(shí)收了原告271萬(wàn)元，其中1萬(wàn)元是電費(fèi)押金，270萬(wàn)元是租金。水費(fèi)押金3萬(wàn)元是其付給被告的，然后其把收條給了原告。其與被告簽訂的租賃合同約定的租賃期限是2015年5月31日至2018年5月31日，年租金是220萬(wàn)元，合同簽訂后，其向被告支付了一年的租金220萬(wàn)元。被告未按時(shí)將場(chǎng)地清理好交付其使用，有4個(gè)月不能使用，被告答應(yīng)該期間不收取租金，并同意其找其他人來承租。后其找來原告，讓原告直接與被告簽訂租賃合同，當(dāng)時(shí)說好的年租金是260萬(wàn)元，后原、被告協(xié)商后是270萬(wàn)元。原告支付給其第一年的租金270萬(wàn)元是當(dāng)時(shí)其和原、被告協(xié)商好的。
　　本案當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
　　根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院對(duì)于當(dāng)事人沒有爭(zhēng)議的事實(shí)認(rèn)定事實(shí)如下：
　　信廣公司(乙方)與富某公司(甲方)于2015年10月1日簽訂《廠房租賃協(xié)議》一份，約定：乙方向甲方租賃位于嘉定區(qū)瀏翔公路3068弄環(huán)村XXX號(hào)面積約1萬(wàn)平方米的廠房和20畝空地；乙方租賃的10000平方米庫(kù)房由乙方根據(jù)需要進(jìn)行貨物存放及物流；廠房租賃期限為2015年10月1日至2018年9月30日，租金每年270萬(wàn)元，先付后用，每年支付一次，并支付保證金20萬(wàn)元，每年應(yīng)按協(xié)議簽訂月提前兩個(gè)月交付下年度全部租金；合同期內(nèi)所使用的水電費(fèi)按實(shí)際使用計(jì)量表數(shù)交付；甲方享有按時(shí)向乙方收取租賃費(fèi)的權(quán)利，乙方應(yīng)按本協(xié)議約定的時(shí)間及時(shí)付款，乙方若逾期拖欠除了應(yīng)如數(shù)繳納租金外甲方有權(quán)利按照每日萬(wàn)分之五加收滯納金。合同簽訂后，信廣公司于2015年10月16日向富某公司支付8萬(wàn)元，于2016年1月5日向富某公司支付20萬(wàn)元，于2016年8月10日支付6萬(wàn)元，于2016年9月12日支付135萬(wàn)元，于2016年9月29日支付50萬(wàn)元，于2016年12月15日支付50萬(wàn)元，共計(jì)向富某公司支付269萬(wàn)元。
　　租賃房屋及場(chǎng)地所占用的土地為富某公司向馬陸鎮(zhèn)XX村村民委員會(huì)(下稱XX村委會(huì))租賃使用，租賃期限為2015年1月1日至2017年12月31日，租賃房屋系富某公司搭建的違法建筑。2017年3月15日，信廣公司法定代表人朱海明與XX村委會(huì)簽訂《搬遷協(xié)議書》一份，約定：信廣公司于2017年4月15日前將瀏翔公路XXX弄XXX號(hào)場(chǎng)地人員及物品清空后將場(chǎng)地及建筑全部移交XX村委會(huì)，由XX村委會(huì)負(fù)責(zé)拆除，信廣公司在4月15日前完成交接驗(yàn)收并通過驗(yàn)收，XX村委會(huì)可給予一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)助，該補(bǔ)助款包含一切因搬離上述地塊而產(chǎn)生的全部直接損失、間接損失及拆除剩余殘值。2017年9月7日，XX村委會(huì)與富某公司簽訂《拆違協(xié)議書》一份，該協(xié)議中載明，富某公司承租的XXXXXX于2017年4月27日向XX村委會(huì)作出了移交。
　　另查，XXXXXX有限公司(該公司負(fù)責(zé)人為第三人劉燕國(guó)，乙方)與被告富某公司(甲方)于2015年6月1日就系爭(zhēng)廠房簽訂《廠房租賃協(xié)議》一份，約定：乙方承租甲方位于嘉定區(qū)瀏翔公路3068弄環(huán)村XXX號(hào)內(nèi)停車場(chǎng)，租賃期限為2015年8月1日至2018年7月30日，年租金220萬(wàn)元；租金先付后用，每年支付一次，雙方合同生效后，乙方一次性付清第一年租金；甲方應(yīng)保證乙方正常經(jīng)營(yíng)所需的水、電，園區(qū)道路的使用及水、電、園區(qū)內(nèi)道路的保養(yǎng)及維修；雙方合同簽好以后在6月20日前把場(chǎng)地上的土和路面清理干凈，還有所有下水道和房子漏水全部修理好，甲方給乙方，在乙方認(rèn)可后(確認(rèn))。合同簽訂后，劉燕國(guó)向富某公司支付了租金。2015年7月20日，富某公司法定代表人周來林向劉燕國(guó)出具收條一張，寫明“今收到安裝自來水人民幣叁萬(wàn)元?！焙髣⒀鄧?guó)因業(yè)務(wù)需要，不再承租上述場(chǎng)地，為富某公司尋得新的承租人即信廣公司，富某公司與信廣公司簽訂租賃合同，富某公司法定代表人周來林于2015年10月10日出具欠條一張給劉燕國(guó)，寫明欠其停車場(chǎng)轉(zhuǎn)讓費(fèi)20萬(wàn)元。周來林支付8萬(wàn)元后，因停車場(chǎng)被拆除，未支付剩余12萬(wàn)元。劉燕國(guó)向?qū)毶絽^(qū)人民法院起訴，寶山區(qū)人民法院于2018年3月13日作出(2018)滬0113民初3182號(hào)民事判決，判令周來林支付劉燕國(guó)居間費(fèi)12萬(wàn)元；以12萬(wàn)元為本金，按照中國(guó)人民銀行同期同類貸款利率向劉燕國(guó)支付自2018年2月2日至實(shí)際付款之日的利息。在該案審理中，劉燕國(guó)稱信廣公司承租停車場(chǎng)的年租金為278萬(wàn)元；周來林則稱富某公司和后續(xù)承租人簽訂的合同年租金是260萬(wàn)元。生效判決對(duì)此未作認(rèn)定。
　　再查，信廣公司與富某公司簽訂租賃合同后，富某公司未向劉燕國(guó)或XXXXXX有限公司返還已支付的租金。信廣公司向劉燕國(guó)支付租金270萬(wàn)元，電費(fèi)押金1萬(wàn)元。劉燕國(guó)于2015年10月9日向信廣公司出具收條一張，寫明“收到水表押金叁萬(wàn)元?！?br/>　　本案的爭(zhēng)議事實(shí)有：一、信廣公司與富某公司約定的年租金標(biāo)準(zhǔn)實(shí)際為270萬(wàn)元還是278萬(wàn)元；二、劉燕國(guó)向富某公司支付租金的數(shù)額；三、劉燕國(guó)所稱2018年8月1日至2018年9月30日期間因富某公司未能按約交付場(chǎng)地而同意免除租金的陳述是否成立；四、信廣公司向劉燕國(guó)支付的270萬(wàn)元是否可以視為向富某公司支付的租金；五、原告搬離租賃房屋的時(shí)間。
　　關(guān)于爭(zhēng)議事實(shí)一，本院認(rèn)為劉燕國(guó)與周來林在寶山法院訴訟時(shí)關(guān)于富某公司與信廣公司約定的年租金標(biāo)準(zhǔn)陳述均與書面合同不一致，且生效判決對(duì)此并未作出認(rèn)定，信廣公司也不認(rèn)可，現(xiàn)富某公司以劉燕國(guó)的陳述來證明其與信廣公司的租金實(shí)際為278萬(wàn)元缺乏依據(jù)，年租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以書面合同確認(rèn)的270萬(wàn)元為準(zhǔn)。
　　關(guān)于爭(zhēng)議事實(shí)二，本院認(rèn)為劉燕國(guó)并未舉證證明其足額向富某公司支付了第一年租金220萬(wàn)元，故其向富某公司支付的租金應(yīng)以富某公司確認(rèn)的193萬(wàn)元為準(zhǔn)。
　　關(guān)于爭(zhēng)議事實(shí)三，本院認(rèn)為根據(jù)劉燕國(guó)與富某公司之間的租賃協(xié)議的約定，富某公司應(yīng)在2018年6月20日前將場(chǎng)地清理維修好后交付劉燕國(guó)，并由劉燕國(guó)予以確認(rèn)，現(xiàn)富某公司并未提交證據(jù)證明其在與信廣公司簽訂租賃合同前已完成場(chǎng)地的清理維修并交付劉燕國(guó)確認(rèn)，故本院對(duì)于劉燕國(guó)所述在信廣公司與富某公司簽訂租賃合同前的租金因場(chǎng)地未能按約交付使用而予免收的意見本院予以采信。
　　關(guān)于爭(zhēng)議事實(shí)四，本院認(rèn)為雖然信廣公司向劉燕國(guó)支付了270萬(wàn)元，但其并未與富某公司簽訂協(xié)議約定其應(yīng)代為向劉燕國(guó)返還租金的數(shù)額，且劉燕國(guó)與富某公司所簽訂的租賃合同約定的年租金為220萬(wàn)元，即便其已足額支付且存在免租金的事實(shí)，富某公司應(yīng)向劉燕國(guó)返還的金額也不超過220萬(wàn)元?，F(xiàn)劉燕國(guó)并未提交證據(jù)證明其已向富某公司足額支付220萬(wàn)元，富某公司也并未同意信廣公司將第一年的租金270萬(wàn)元全部支付給劉燕國(guó)，故本院確認(rèn)信廣公司代富某公司向劉燕國(guó)返還的租金金額為富某公司實(shí)際收到的劉燕國(guó)支付的租金即193萬(wàn)元。至于信廣公司向劉燕國(guó)多支付的部分，與富某公司無關(guān)，本案不作處理。
　　關(guān)于爭(zhēng)議的事實(shí)五，信廣公司稱其經(jīng)營(yíng)至2017年3月底，2017年4月1日開始搬離；富某公司確認(rèn)其于2017年4月15日之前搬離，但不確定是否從2017年4月1日開始搬，本院認(rèn)為搬離時(shí)間的舉證責(zé)任在承租人信廣公司，現(xiàn)其并未就此提交證據(jù)，故以承租人富某公司確認(rèn)的2017年4月15日之前為準(zhǔn)。
　　本院認(rèn)為，系爭(zhēng)的租賃廠房系未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的違法建筑，故信廣公司與富某公司簽訂的《廠房租賃協(xié)議》依法應(yīng)屬無效。合同被確認(rèn)無效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。系爭(zhēng)租賃廠房已交由相關(guān)部門拆除，故無需返還。信廣公司于2017年4月15日之前搬離系爭(zhēng)房屋，富某公司要求其參照租金標(biāo)準(zhǔn)支付實(shí)際使用期間即2015年10月1日至2017年4月15日的房屋使用費(fèi)合法有據(jù)，但使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以270萬(wàn)元/年為準(zhǔn)，該期間的使用費(fèi)總計(jì)為416.25萬(wàn)元，現(xiàn)信廣公司已向富某公司支付269萬(wàn)元，并代富某公司向第三人劉燕國(guó)償付193萬(wàn)元，故信廣公司總計(jì)向富某公司支付462萬(wàn)元，富某公司應(yīng)向信廣公司返還多支付的房屋使用費(fèi)45.75萬(wàn)元。2017年1月23日至2017年3月31日信廣公司仍在使用廠房，故信廣公司要求返還該期間的房屋使用費(fèi)缺乏依據(jù)，本院不予支持。富某公司要求信廣公司支付使用費(fèi)69,200元也缺乏依據(jù)，本院不予支持。關(guān)于信廣公司主張的水費(fèi)押金3萬(wàn)元，該款系第三人劉燕國(guó)向富某公司支付，后信廣公司承租房屋后又向劉燕國(guó)支付該款，結(jié)合收條的記載及第三人和被告的陳述，本院認(rèn)為該款是安裝自來水管及水表的費(fèi)用，合同及被告出具的收條上均未寫明該款系押金，合同終止時(shí)應(yīng)予返還，故本院認(rèn)為原告主張?jiān)摽钕邓M(fèi)押金應(yīng)予返還缺乏依據(jù)，本院不予支持。至于第三人和原告之間如何約定，對(duì)被告不具有約束力。綜上，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條、第五條的規(guī)定，判決如下：
　　一、被告上海富某汽車銷售服務(wù)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告上海信廣物流有限公司房屋使用費(fèi)457,500元；
　　二、駁回原告上海信廣物流有限公司其余訴訟請(qǐng)求；
　　三、駁回被告上海富某汽車銷售服務(wù)有限公司的反訴請(qǐng)求。
　　負(fù)有給付義務(wù)的當(dāng)事人如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案本訴受理費(fèi)21,810元，減半收取10,905元，由原告負(fù)擔(dān)8,266元，被告負(fù)擔(dān)2,639元。反訴受理費(fèi)765元，由被告負(fù)擔(dān)。被告負(fù)擔(dān)之款應(yīng)于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。

審判員：劉燕楓

書記員：卜文茜