原告(反訴被告)：上?？∧晨Х瑞^有限公司，住所地上海市奉賢區(qū)。
　　法定代表人：吳恒俊，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：楊騰超，上海市喬文律師事務所律師。
　　被告(反訴原告)：上海寶某商業(yè)經營管理有限公司，住所地上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人：許華芳，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：高樹升，上海申有律師事務所律師。
　　上?？∧晨Х瑞^有限公司訴被告上海寶某商業(yè)經營管理有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年7月15日立案受理后，依法簡易程序審理。審理中，上海寶某商業(yè)經營管理有限公司向本院提起反訴，本院予以受理。本案于2019年8月19日、同年9月16日公開開庭進行了審理，上?？∧晨Х瑞^有限公司的法定代表人吳恒俊及其委托訴訟代理人楊騰超、上海寶某商業(yè)經營管理有限公司的委托訴訟代理人高樹升均到庭參加訴訟。各方當事人同意并經本院院長批準，本案簡易程序適用期限延長三個月。本案現(xiàn)已審理終結。
　　上?？∧晨Х瑞^有限公司向本院提出訴訟請求：1、解除雙方簽訂的《商鋪街商鋪租賃合同》；2、上海寶某商業(yè)經營管理有限公司向上?？∧晨Х瑞^有限公司返還保證金人民幣(以下幣種均為人民幣)100,206.72元；3、上海寶某商業(yè)經營管理有限公司向上?？∧晨Х瑞^有限公司返還裝修保證金及經營保證金13,000元；4、上海寶某商業(yè)經營管理有限公司向上?？∧晨Х瑞^有限公司支付違約金81,649.92元；5、上海寶某商業(yè)經營管理有限公司向上?？∧晨Х瑞^有限公司賠償損失629,894.48元(房租、裝修、營業(yè)損失等)；6、上海寶某商業(yè)經營管理有限公司向上海俊某咖啡館有限公司賠償律師費41,000元。事實與理由：2017年10月26日，上海寶某商業(yè)經營管理有限公司與上?？∧晨Х瑞^有限公司簽訂了《商鋪街商鋪租賃合同》，合同簽訂后，上海俊某咖啡館有限公司依約支付了保證金及第一季度租金。后進行裝修，并于2017年12月20日開始試營業(yè)，于2017年12月28日開始正式營業(yè)，寶龍廣場于2018年3月1日開始對外營業(yè)。然而，2017年12月28日晚19時40分許，系爭商鋪用餐處天花板處水管突然開始噴出污水，致使正在店內用餐的消費者全身盡濕，且店內滿是污水及異味。事后,上海俊某咖啡館有限公司負責人與上海寶某商業(yè)經營管理有限公司溝通此事，上海寶某商業(yè)經營管理有限公司于2017年12月29日檢查了店內管道，但只是臨時處理了店內垃圾，并對管道進行了封堵。2017年12月31日，店內后廚頂面開始漏水，上海寶某商業(yè)經營管理有限公司又僅僅要求上?？∧晨Х瑞^有限公司采取臨時接水處理。此后，店內后廚頂面漏水問題一致未得到解決，且滴水范圍由后廚開始向吧臺處延伸，上海寶某商業(yè)經營管理有限公司均未采取有效措施，導致上?？∧晨Х瑞^有限公司長期采取臨時接水的處理方式。2018年5月18日晚19時40分許，店內用餐處天花板處水管再次突然噴出污水,除導致消費者被全身盡濕外,天花板甚至掉落鑄鐵部件，萬幸未造成人員傷亡事故。此次事件也被當時店內消費者拍攝了視頻并上傳至網絡，對上?？∧晨Х瑞^有限公司的商譽造成不可估量的損失。當日，上?？∧晨Х瑞^有限公司與上海寶某商業(yè)經營管理有限公司交涉后，決定于次日即2018年5月19日起暫時歇業(yè)，由上海寶某商業(yè)經營管理有限公司負責修理后再行開業(yè)。2018年7月12日,經上海寶某商業(yè)經營管理有限公司修理后，上?？∧晨Х瑞^有限公司再行開業(yè)經營。但上?？∧晨Х瑞^有限公司發(fā)現(xiàn),后廚及吧臺漏水現(xiàn)象始終未得到處理，上?？∧晨Х瑞^有限公司仍然只能臨時接水處理。2018年7月18日，上?？∧晨Х瑞^有限公司再次向上海寶某商業(yè)經營管理有限公司報修，但上海寶某商業(yè)經營管理有限公司只是為上?？∧晨Х瑞^有限公司更換了頂面已被漏水損壞的礦棉板，卻未實質性地解決漏水問題。此后兩個月內，漏水情況始終困擾著上?？∧晨Х瑞^有限公司，與上海寶某商業(yè)經營管理有限公司的交涉也始終難以從根本上解決漏水問題，上海俊某咖啡館有限公司的經營難以維系。直到2018年9月16日，上?？∧晨Х瑞^有限公司再次停業(yè)，同時告知上海寶某商業(yè)經營管理有限公司希望解除租賃協(xié)議、希望上海寶某商業(yè)經營管理有限公司賠償上海俊某咖啡館有限公司損失，但與上海寶某商業(yè)經營管理有限公司協(xié)商賠償事宜時無法達成一致。故上?？∧晨Х瑞^有限公司訴至本院，要求判如所請。
　　上海寶某商業(yè)經營管理有限公司辯稱，同意解除合同，但上?？∧晨Х瑞^有限公司沒有解除權。1、上海俊某咖啡館有限公司以系爭商鋪存在漏水解除合同沒有依據(jù)。2017年11月，系爭商鋪內有水管破裂的情況，但上?？∧晨Х瑞^有限公司還沒有開業(yè)；2018年5月，系爭商鋪同位置水管第二次破裂，上海寶某商業(yè)經營管理有限公司對水管進行封堵，隱患已經解決，上?？∧晨Х瑞^有限公司可以正常使用。2、系爭商鋪廚房存在漏水，因為二樓的商戶裝修時沒有處理好導致漏水。上海寶某商業(yè)經營管理有限公司通知了二樓商戶進行維修，二樓商戶也進行了處理，僅僅是滲漏，不影響上?？∧晨Х瑞^有限公司的經營。吧臺也有滲水，但不是持續(xù)滲水。不影響上?？∧晨Х瑞^有限公司經營。上?？∧晨Х瑞^有限公司以兩處滲水為由解除合同沒有依據(jù)。3、上?？∧晨Х瑞^有限公司決定不再經營的原因是收益很差，合伙人內部有矛盾。上?？∧晨Х瑞^有限公司逾期支付租金構成違約，故不同意返還保證金和支付解約違約金。上海俊某咖啡館有限公司主張的房租、裝修、營業(yè)損失、律師費等損失缺乏依據(jù)，不同意支付。
　　上海寶某商業(yè)經營管理有限公司向本院提出如下反訴請求：1、確認《商鋪街商鋪租賃合同》于2018年11月1日解除；2、上海俊某咖啡館有限公司將系爭商鋪恢復原狀后返還上海寶某商業(yè)經營管理有限公司；3、上?？∧晨Х瑞^有限公司向上海寶某商業(yè)經營管理有限公司支付自2018年1月26日起至2018年4月26日止的免租期租金74,227.20元；4、上?？∧晨Х瑞^有限公司向上海寶某商業(yè)經營管理有限公司支付自2018年7月1日起至2018年10月31日止的租金145,276.51元；5、上?？∧晨Х瑞^有限公司向上海寶某商業(yè)經營管理有限公司支付自2018年11月1日起至2019年6月30日止的房屋使用費295,281.90元；6、上?？∧晨Х瑞^有限公司向上海寶某商業(yè)經營管理有限公司支付逾期支付租金的違約金(以108,162.91元為本金，自2018年6月26日起，按日千分之一計算，計算至租金付清之日止；以37,113.60元為本金，自2018年9月26日起，按日千分之一計算，計算至租金付清之日止)；7、上?？∧晨Х瑞^有限公司向上海寶某商業(yè)經營管理有限公司支付自2018年7月1日起至2019年6月30日止的綜合物業(yè)服務費50,103.36元；8、上?？∧晨Х瑞^有限公司向上海寶某商業(yè)經營管理有限公司支付逾期支付綜合物業(yè)服務費的違約金(以12,525.84元為本金，按日千分之一計算，自2018年6月26日計算至租金付清之日止；以12,525.84元為本金，按日千分之一計算，自2018年9月26日計算至租金付清之日止；以12,525.84元為本金，按日千分之一計算，自2018年12月26日計算至租金付清之日止；以12,525.84元為本金，按日千分之一計算，自2019年3月26日計算至租金付清之日止)；9、上?？∧晨Х瑞^有限公司向上海寶某商業(yè)經營管理有限公司支付合同解除損失賠償金81,649.92元；10、上?？∧晨Х瑞^有限公司注銷或遷移營業(yè)執(zhí)照，并向上海寶某商業(yè)經營管理有限公司支付逾期注銷經營登記的違約金，按每月37,113.60元計算，自2018年12月1日起至上?？∧晨Х瑞^有限公司實際辦理完畢注銷或遷移經營登記之日；11、上?？∧晨Х瑞^有限公司向上海寶某商業(yè)經營管理有限公司支付律師費30,850元。審理中，上海寶某商業(yè)經營管理有限公司撤回第二項訴訟請求。事實與理由：2017年10月26日，上海寶某商業(yè)經營管理有限公司與上海俊某咖啡館有限公司簽訂了《商鋪街商鋪租賃合同》，租賃面積為231.96平方米，租賃期限為3個租賃年度，租賃起始日自廣場統(tǒng)一開業(yè)日或租賃場所實際開業(yè)日(二者以較早發(fā)生之日為準)開始計算，租金按自然季度支付，上?？∧晨Х瑞^有限公司應于每個自然季度末月的25日或之前向上海寶某商業(yè)經營管理有限公司支付下一個自然季度的租金。約定綜合物業(yè)服務費為18元/月/平方米，并按自然季度支付，上?？∧晨Х瑞^有限公司應于每個自然季度末月的25日或之前向上海寶某商業(yè)經營管理有限公司支付下一個自然季度的租金。此外，合同還對履約保證金、逾期付款違約金、擅自停業(yè)違約金、合同解除違約金等進行了約定。上?？∧晨Х瑞^有限公司未按照約定支付租金及綜合物業(yè)服務費，經催繳后仍未支付。2018年10月25日，上海寶某商業(yè)經營管理有限公司向上?？∧晨Х瑞^有限公司發(fā)出解約函，上?？∧晨Х瑞^有限公司于次日收到。
　　上?？∧晨Х瑞^有限公司針對反訴請求辯稱，上海俊某咖啡館有限公司已經于2018年9月18日將系爭商鋪返還給上海寶某商業(yè)經營管理有限公司。系爭商鋪存在漏水，上海寶某商業(yè)經營管理有限公司系違約方，故不同意其其余訴訟請求。租賃合同中關于逾期注銷或遷移營業(yè)執(zhí)照的約定無效，且上海寶某商業(yè)經營管理有限公司未盡到提醒義務。
　　本院認定事實如下：
　　上海寶某商業(yè)經營管理有限公司系上海市青浦區(qū)匯金路588弄10/16/18/20號房屋的出租人。
　　2017年10月26日，上海寶某商業(yè)經營管理有限公司(甲方)作為出租人，上?？∧晨Х瑞^有限公司作為承租人(乙方)，雙方簽訂了《商業(yè)街商鋪租賃合同》，租賃商鋪位于上海市青浦區(qū)匯金路588弄10/16/18/20號的青浦寶龍廣場/寶龍城25區(qū)(期)S3號樓第F1層的編號為S1-F1-007/008的商鋪(以下簡稱系爭商鋪)，乙方在系爭商鋪中經營咖啡。
　　第三條約定，甲乙雙方約定的租賃期限為3個租賃年度，自租賃起始日起算。自本合同第3.4條約定的最遲開業(yè)日或乙方租賃場所實際開業(yè)日(二者以較早發(fā)生之日為準)。甲乙雙方約定的租賃場所交付日為2017年10月28日。3.4乙方租賃場所開業(yè)日為租賃場所開始對外營業(yè)之日。乙方租賃場所開業(yè)日最遲不得遲于如下第A項所確定的日期(以下簡稱“最遲開業(yè)日”)。A.該商業(yè)街25區(qū)(期)統(tǒng)一開業(yè)日(該統(tǒng)一開業(yè)日暫定為2017年12月18日。如遇特殊情況，甲方有權調整統(tǒng)一開業(yè)日。如甲方另行書面通知統(tǒng)一開業(yè)日的，則以該書面通知為準，但甲方應至少提前一個月書面通知乙方)。3.6甲方同意給予乙方50天的裝修期，該裝修期為自租賃場所約定交付日起至最遲開業(yè)日之前一日的期間；但如乙方實際開業(yè)日在裝修期間的，則裝修期屆滿日為乙方實際開業(yè)日的前一日。裝修期內，乙方應按本合同第3.6.1條的約定承擔有關的費用。裝修期內，乙方應自行承擔并向物業(yè)管理公司支付裝修保證金、垃圾清運費、水電等公用事業(yè)費；裝修保證金可在乙方租賃場所裝修完畢、經甲方或物業(yè)管理公司驗收合格(如需經相關政府部門驗收的，還需獲得相關政府部門驗收合格)且無任何違約行為后向物業(yè)管理公司申請退還，經物業(yè)管理公司確認無誤并收到乙方交還的裝修保證金收據(jù)后三十日內將裝修保證金無息退還乙方。乙方亦可向物業(yè)管理公司申請用該裝修保證金抵減乙方在租賃期間應付的其他費用。除此之外，乙方還應向甲方和/或物業(yè)管理公司支付如下費用：整體開業(yè)前裝修期管理費2,087.64元,裝修保證金10,000元，建筑垃圾清運費22元/平方米、工本費20元/套。
　　第四條約定，第一年的月租金金額27,835.20元。第二年月租金額37,113.60元。第三年的月租金金額為40,824.96元。4.2.1乙方應按照租賃場所的計租面積向物業(yè)管理公司支付綜合物業(yè)服務費，該綜合物業(yè)服務費的標準為人民幣18元/月/平方米，該綜合物業(yè)服務費包含物業(yè)服務費、水電公攤費用，不包含中央空調使用費，如乙方租賃場所需要使用商業(yè)街中央空調的，應另行向物業(yè)管理公司支付中央空調使用費(具體費用標準以物業(yè)管理公司書面通知為準)。4.2.2綜合物業(yè)服務費起交日期以本合同第3.4條約定的最遲開業(yè)日或乙方租賃場所實際開業(yè)日(二者以較早發(fā)生之日為準)開始計算。4.4.1乙方應按自然季度為一期支付租金。如乙方應付的首期或末期租金為非完整自然季度的，則按乙方當期實際月數(shù)的月標準租金及按未滿月的實際使用天數(shù)的日租金支付。日租金=當月標準租金/當月日歷天數(shù)。租賃起始日首個自然季度租金自預付租金中抵扣，其差額部分由乙方于租賃起始日起五日內一次性向甲方補足。4.4.2乙方應于每個自然季度末月的25日或之前向甲方支付下一個自然季度的租金，如遇法定節(jié)日可順延至法定節(jié)假日后的次日(詳見每次的付款通知書)，甲方收到乙方支付的每一期租金后，租賃場所所有權人應向乙方開具合法發(fā)票。4.4.3甲乙雙方經協(xié)商一致同意，本第4.4.3條為對第4.1.2條的補充。若本條款約定的內容與本合同第4.1.2條的約定不一致的，則以本條款約定的內容為準。第一個租賃年度期間的租金支付不適用本合同第4.1.2條的約定。乙方在第一個租賃年度的租金自租賃起始日起3個租賃月度屆滿后之次日起繳交，乙方每月應繳交的租金為人民幣37,113.60元。第二個租賃年度期間的租金支付不適用本合同第4.1.2條的約定。乙方在第二個租賃年度的租金自第二個租賃年度起始日起0個租賃月度屆滿后之次日起繳交，乙方每月應繳交的租金為人民幣37113.60元。自第二個租賃年度開始，乙方按照本合同第4.1.2條約定的租金標準向甲方支付租金。4.4.4乙方應于本合同生效之日起十五日內，向甲方預付人民幣74,227.20元租金(該預付租金的金額不得低于本合同第4.1.2條約定的第二個租賃年度兩個完整月的租金之和)，該預付租金可逐筆抵減租賃起始日后的應付租金，直至全部抵減完畢。甲方收到該預付租金后，先開具收款收據(jù)給乙方，待乙方租賃場所開業(yè)后十五個工作日內，乙方憑此收據(jù)換取租賃嘗場所的正式租金發(fā)票。4.4.5為免疑問，甲方提供付款通知書并非乙方支付任何費用的前提，即乙方不得以未收到付款通知書為由拒絕支付本合同項下的任何款項，下同。4.5.1乙方應按自然季度為一期支付綜合物業(yè)服務費。如乙方應付的首期或末期綜合物業(yè)服務費為非完整自然季度的，則按乙方當期實際月數(shù)的月標準綜合物業(yè)服務費及按未滿月的實際使用天數(shù)的日綜合物業(yè)服務費支付。日綜合物業(yè)服務費=當月標準綜合物業(yè)服務費/當月日歷天數(shù)。4.5.2乙方應于每個自然季度末月的25日或之前向物業(yè)管理公司支付下一個自然季度的綜合物業(yè)服務費，如遇法定節(jié)假日可順延至法定節(jié)假日后的次日(詳見每次的付款通知書)，物業(yè)管理公司收到乙方支付的綜合物業(yè)服務費后應開具合法發(fā)票。租賃起始日當個自然季度的綜合物業(yè)服務費自預付服務費中扣除，差額部分由乙方于租賃起始日起五日內一次性向物業(yè)管理公司補足。4.5.3乙方應于本合同生效之日起十五日內，向物業(yè)管理公司預付人民幣8,350.56元綜合物業(yè)服務費(該預付服務費的金額不得低于本合同第4.2.1條約定的兩個完整月的綜合物業(yè)服務費之和)，該預付服務費可逐筆抵減租賃起始日后的應付綜合物業(yè)服務費，直至全部抵減完畢。物業(yè)管理公司收到該預付服務費后，先開具收款收據(jù)給乙方，待抵減此后綜合物業(yè)服務費并全部抵減完時，乙方憑此收據(jù)換取正式物業(yè)服務費發(fā)票。
　　第五條約定，履約保證金和質量保證金。5.1為保證乙方嚴格充分地履行本合同的所有條款，乙方應在本合同生效后5日內向甲方交納人民幣90,000.48元作為履約保證金(該履約保證金金額不得低于本合同第4.1.2條約定的最后一個租賃年度兩個完整月的租金及本合同第4.2.1條約定的兩個完整月的綜合物業(yè)服務費的金額之和)。如甲方在簽訂本合同后5日內未收到履約保證金，甲方有權解除本合同，不予返還乙方已支付的全部款項(如有)并將租賃場所另租他人，而無須向乙方承擔任何責任，乙方應承擔導致合同解除的違約責任。5.2如乙方未能按照本合同約定支付租金、綜合物業(yè)服務費、違約金、維修費用或其他應付款項，或者乙方違約造成甲方損失的，甲方可以從履約保證金中扣除與欠款或損失等額的金額。如履約保證金額度不足扣除的，乙方仍應補足。甲方按本合同規(guī)定從履約保證金中扣除相應金額后，乙方須應及時在接到甲方書面通知后7日內將履約保證金額補足。未及時補足的，按本合同約定承擔延遲付款責任，超過30日乙方仍未補足的，甲方有權解除本合同，不予返還乙方已支付的全部保證金及款項，乙方還應根據(jù)本合同約定承擔導致合同解除的違約責任。5.3履約保證金在整個租賃期限內由甲方保管，甲方無須向乙方支付該保證金的利息。在租賃期限內，乙方不得要求以履約保證金沖抵租金或其他未付款項。本合同非因乙方違約而終止時，在不影響本合同項下甲方其他權利的前提下，甲方應根據(jù)乙方申請在乙方完成如下所有事項后三十日內將履約保證金或其余額(如扣除或沖抵后仍有余款的)無息退還給乙方：(1)乙方應于本合同終止后七日內結清所有應付費用(此時履約保證金可沖抵乙方未付費用，不足部分由乙方補足)，并按本合同約定退還租賃場所。(2)乙方應于本合同終止后三十日內辦理完畢以租賃場所為注冊地址的所有執(zhí)照、批準或許可證的注銷或變更地址手續(xù)(以工商登記備案完成為準)并提交履約保證金收據(jù)。5.4為保證乙方遵守物業(yè)管理公司對租賃場所統(tǒng)一管理的要求，乙方同意在本合同生效后5日內向甲方或物業(yè)管理公司繳納質量保證金3,000元，作為乙方對商品質量、服務質量、守法經營之擔保。本合同終止后，在不影響本合同項下甲方其他權利的前提下，若乙方無任何違約行為并提交質量保證金收據(jù)后，甲方或物業(yè)管理公司應在90內將質量保證金或其余額(若有)無息退還給乙方。
　　第十條約定，10.11因甲方過錯造成租賃場所水、電、中央空調臨時中斷導致租賃場所整體停業(yè)連續(xù)達24小時(含)以上的，甲方應減免乙方停業(yè)期間的租金、綜合物業(yè)服務費直至租賃場所恢復正常水、電、中央空調供應時止。但乙方不能以租賃場所水、電、中央空調臨時中斷為由不履行本合同，乙方仍應按本合同約定支付應付的租金和相關費用。因甲方或物業(yè)管理公司過錯造成其他情況導致乙方營業(yè)中斷的，參照上述約定處理。若營業(yè)中斷造成乙方的直接經濟損失超過租金數(shù)額的，甲方應承擔損失賠償責任。
　　第十三條約定，13.1本合同解除或終止后，乙方應在本合同解除或終止次日起七日內遷出租賃場所，包括撤出在租賃場所內的所有人員，搬走租賃場所內乙方所添置的可移動物品，結清應付未付的各項費用，將租賃場所恢復交付時原狀并以租賃場所交付時原狀交還甲方，或以甲方書面認可的狀態(tài)交還甲方。乙方在租賃場所的不可移動的添附物或移動后價值受損的添附物無償歸甲方所有，甲方可自行處置。13.2乙方于遷出租賃場所的過程中，不得拆除或損壞甲方提供的任何設施設備，不得拆除或損壞任何可能損害建筑結構和安全的設施設備。乙方履行完畢上述事項并經甲方驗收認可后,雙方應簽署書面交接書。同時,乙方須將通向該商業(yè)街各部分的鎖匙(如有)交還甲方。13.3無論本合同因何種原因解除/終止，乙方應于本合同解除或終止次日起三十日內辦理完畢以租賃場所為注冊地址的所有執(zhí)照、批準或許可證的注銷或變更地址手續(xù)，并將前述注銷或變更之申請證明文件提交甲方備案。如有逾期，則每逾期一日乙方應按相當于合同解除或終止前一個月日租金標準的兩倍的金額向甲方支付違約金，且甲方仍有權要求乙方賠償甲方因此而發(fā)生的一切損失和費用(包括但不限于甲方就該租賃場所簽署的其他租賃合同項下的因無法提供注冊地址、交付該租賃場所而承擔的違約責任、中介費、律師費等)。13.5乙方在交還租賃場所時應該恢復原狀而不予恢復的，甲方有權自行委托第三方恢復，所有費用甲方有權向乙方追索。
　　第十五條約定，15.3除本合同另有約定外，如發(fā)生以下任何情形之一，均視為甲方根本違約，乙方有權以書面通知方式提前解除本合同，本合同于乙方解除合同的通知送達甲方之日起終止：1)因甲方自身原因逾期交付租賃場所超過180日仍未交付的；2)甲方非因本合同約定及合法行為致使乙方整體停業(yè)超過30天仍未解決的。如有上述的違約情況及本合同其他條款約定的情形發(fā)生，導致乙方解除合同的，甲方應承擔導致合同解除的違約責任，即甲方應退還乙方已付未用的履約保證金、租金、綜合物業(yè)服務費等費用，甲方并應按第15.4條的約定向乙方支付合同解除損失賠償金。15.4雙方同意，本合同任何一方(不可抗力事件除外)根本違約或存在其他嚴重影響對方利益之行為導致本合同提前終止的，違約方除應按本合同其他約定承擔相應違約責任外，還應向守約方承擔因合同解除所造成的損失即合同解除損失賠償金，損失賠償金金額相當于本合同第4.1.2條約定的最后一個租賃年度月租金2倍的金額。15.5雙方約定，如果一方違約給另一方造成損失，上述損失賠償金不足以彌補守約方損失的，違約方應繼續(xù)承擔損失足額賠償?shù)呢熑巍?5.9雙方確認并同意，本合同項下任何一方發(fā)生違約的，另一方為追究其違約責任而采取的一切行動而發(fā)生的一切費用，包括但不限于法院訴訟費、仲裁費、律師費、保全費以及公證費等，均由違約方承擔。15.10雙方特別明確，乙方按照本合同第4.4.3條約定支付租金的前提是乙方妥善履行本合同，如因乙方原因導致本合同提前終止(包括乙方違約導致甲方解除合同的情形)，則乙方應在本合同終止后7日內按本合同第4.4.3條相應租賃年度的租金標準向甲方補交尚未支付的相應租賃月度的租金。
　　第十八條約定，18.3按照本合同須向一方送達的任何文件或通告，如以掛號郵件的方式寄往一方下列地址，在寄出后第五日，將被視為已送達收件人；如以快遞的方式寄往一方下列地址，如雙方在同一城市，則于投送快遞次日將被視為已送達收件人，如雙方在中國不同城市，則于投送快遞后第三日將被視為已送達收件人，如雙方位于不同國家，則于投送快遞后第七日將被視為已送達收件人。以多種形式發(fā)送的，以最早送達者視為已送達收件人。乙方通訊地址：上海市奉賢區(qū)滬杭公路XXX弄XXX號樓4層-4004，郵編：201499，聯(lián)系人：吳俊恒，聯(lián)系電話：XXXXXXXXXXX。如任何一方變更聯(lián)系方式時，應及時以書面形式通知對方。如前述聯(lián)系方式不準確或無法有效送達或一方聯(lián)系方式發(fā)生變更未按前述約定有效通知對方的，則由此而引發(fā)全部責任和損失均由該方自行全部承擔，且對方的所有通知均視為已合法送達。乙方確認，租賃期限內，租賃場所也是乙方有效通知地址。甲方有權選擇將本合同項下的通知張貼于租賃場所的門窗或墻面上；該等通知一經張貼即視為已經向乙方送達了通知，并視為乙方已經知悉。
　　合同簽訂當天，上?？∧晨Х瑞^有限公司支付上海寶某商業(yè)經營管理有限公司預交租金83,505.60元，預交綜合管理費8,350.56元，裝修期管理費2,087.64元，裝修期垃圾清運費12元/平米(拆墻商戶22元/平米)5,103.12元，工本費20元，履約保證金100,206.72元，裝修保證金10,000元，經營保證金3,000元，上述金額合計212,273.64元。后，上?？∧晨Х瑞^有限公司對系爭商鋪進行了裝修并于2017年12月28日開始對外營業(yè)，當日系爭商鋪天花板處的水管噴污水。2018年5月18日，系爭商鋪天花板處的水管噴污水。2018年5月19日起至2018年7月11日，上海寶某商業(yè)經營管理有限公司對系爭商鋪進行維修，上?？∧晨Х瑞^有限公司暫停營業(yè)。上?？∧晨Х瑞^有限公司承租系爭商鋪期間，一直存在滲水現(xiàn)象?，F(xiàn)在系爭商鋪的裝修已經拆除。上?？∧晨Х瑞^有限公司為本次訴訟支付律師費41,000元；上海寶某商業(yè)經營管理有限公司為本次訴訟支付律師費30,850元。上海逸壘餐飲管理有限公司于2018年1月22日登記注冊于系爭商鋪。雙方確認租金支付至2018年7月1日。
　　以上查明的事實，由以下證據(jù)證明：雙方的陳述以及雙方提供商業(yè)街商鋪租賃合同、繳費憑證等證據(jù)，上述證據(jù)并經庭審質證無異議，本院予以確認。對有爭議的事實本院認定如下：
　　上?？∧晨Х瑞^有限公司稱已經于2018年9月將系爭商鋪交付給上海寶某商業(yè)經營管理有限公司，為此提供了證人證言。上海寶某商業(yè)經營管理有限公司對證言不予認可。上?？∧晨Х瑞^有限公司亦未提供進一步的證據(jù)予以證明，本院難以采信。
　　2018年10月25日，上海寶某商業(yè)經營管理有限公司向上?？∧晨Х瑞^有限公司發(fā)出催款函，要求上?？∧晨Х瑞^有限公司支付拖欠的租金及物業(yè)管理費。2018年10月27日，上海寶某商業(yè)經營管理有限公司向上?？∧晨Х瑞^有限公司發(fā)出解約函，以上?？∧晨Х瑞^有限公司經上海寶某商業(yè)經營管理有限公司催告后未作任何善意的回應及/或支付拖欠的款項為由通知于2018年11月1日解除租賃合同。上海俊某咖啡館有限公司表示沒有收到上述函件。上述函件的送達地址為合同約定的地址且顯示已經簽收，故對上?？∧晨Х瑞^有限公司的上述意見本院不予采信。本院認定，催款函于2018年10月26日收到，解約函于2018年10月28日簽收。
　　本院認為，根據(jù)法律規(guī)定，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力，當事人應當嚴格按照約定切實履行，不得擅自變更或解除合同，否則即構成違約，應承擔相應的違約責任。同時，當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。
　　本案當事人的爭議焦點在于：一、關于租賃合同的解除及違約方的認定；二、合同解除后果如何處理？本院對爭議焦點作如下評判：
　　關于第一項爭議焦點：
　　雙方簽訂的商鋪租賃合同系雙方在平等自愿的基礎上所作的真實意思表示，未違反相關法律法規(guī)規(guī)定，應屬合法有效，雙方均應按約履行。本案中系爭商鋪在承租期間發(fā)生過漏水且一直滲水，上海寶某商業(yè)經營管理有限公司于2018年5月19日起至2018年7月11日對系爭商鋪進行維修，上海俊某咖啡館有限公司該期間未使用系爭商鋪。2018年7月12日，上海寶某商業(yè)經營管理有限公司維修完畢并將系爭商鋪交付給上?？∧晨Х瑞^有限公司，2018年7月12日開始經營，但租金僅僅支付至2018年7月1日之前，之后的租金上?？∧晨Х瑞^有限公司并未按照約定支付。在房屋租賃合同關系中，出租人的主要義務是按約交付房屋，承租人應履行按約支付租金的義務。上?？∧晨Х瑞^有限公司未按約支付租金構成根本違約，上海寶某商業(yè)經營管理有限公司行使合同解除權并將解約函送達至上?？∧晨Х瑞^有限公司。故本院認定租賃合同的解除的時間為2018年11月1日，上?？∧晨Х瑞^有限公司為違約方。上?？∧晨Х瑞^有限公司雖表示上海寶某商業(yè)經營管理有限公司并未將系爭商鋪修復完好，系爭商鋪滲水嚴重至無法達到使用目的，但就此節(jié)事實未進一步提供證據(jù)予以證明，本院難以采信。上?？∧晨Х瑞^有限公司雖表示于2019年9月14日起不再在該商鋪內經營并將系爭商鋪返還給上海寶某商業(yè)經營管理有限公司，但其既未通過正式、法定途徑與上海寶某商業(yè)經營管理有限公司解除合同，也未提供證據(jù)證明其將房屋鑰匙返還給上海寶某商業(yè)經營管理有限公司,本院不予采信。
　　上?？∧晨Х瑞^有限公司為違約方，應當向上海寶某商業(yè)經營管理有限公司支付解約違約金，上?？∧晨Х瑞^有限公司提出解約違約金過高，本院酌定解約違約金的金額為40,824.96元。2018年5月19日起至2018年7月11日期間，上海寶某商業(yè)經營管理有限公司維修系爭商鋪，故應當賠償上海俊某咖啡館有限公司的租金損失，鑒于上海俊某咖啡館有限公司尚未付清2018年7月之后的租金，故其要求上海寶某商業(yè)經營管理有限公司賠償2018年7月1日起至2018年7月12日止的租金損失缺乏事實依據(jù)，本院不予支持。2018年5月19日起至2018年6月30日止的租金損失共計51,959.04元，本院予以支持。上?？∧晨Х瑞^有限公司提供的證據(jù)不足證明系爭商鋪在維修期間的營業(yè)損失，故對其主張營業(yè)損失本院不予支持。鑒于上?？∧晨Х瑞^有限公司為過錯方，故其主張的其他損失賠償、律師費以及解約違約金，本院均不予支持。上海寶某商業(yè)經營管理有限公司主張的律師費本院予以酌情支持20,000元。
　　關于第二項爭議焦點：
　　合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據(jù)履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施、并有權要求賠償損失。
　　上海寶某商業(yè)經營管理有限公司表示其于2019年6月30日自行收回系爭商鋪，上?？∧晨Х瑞^有限公司應當向上海寶某商業(yè)經營管理有限公司支付截止2019年6月30日之前的租金、使用費以及綜合物業(yè)服務費。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十九條的規(guī)定，當事人一方違約后，對方應當采取適當措施防止損失的擴大；沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。本案中，租賃合同約定上海寶某商業(yè)經營管理有限公司遲延支付租金30日后，上海寶某商業(yè)經營管理有限公司即享有合同解除權，上海寶某商業(yè)經營管理有限公司在2018年10月27日發(fā)出解除函，且上?？∧晨Х瑞^有限公司于次日收到的情況下，上海寶某商業(yè)經營管理有限公司沒有采取適當措施防止損失的擴大，故上海寶某商業(yè)經營管理有限公司顯然無權要求上海俊某咖啡館有限公司全額支付截止至自行收回之日止的使用費和綜合管理費。結合本案的實際情況，本院酌定上?？∧晨Х瑞^有限公司應當向上海寶某商業(yè)經營管理有限公司支付至2018年10月30日止的租金。上海俊某咖啡館有限公司系過錯方，上海寶某商業(yè)經營管理有限公司依據(jù)合同約定要求其支付免租期租金，本院予以支持。系爭商鋪于2018年7月1日起至2018年7月12日期間處于上海寶某商業(yè)經營管理有限公司維修期間，故上海寶某商業(yè)經營管理有限公司無權主張該期間的租金及綜合物業(yè)服務費。鑒于系爭商鋪存在滲水問題，對上海寶某商業(yè)經營管理有限公司主張的租金、綜合物業(yè)服務費、免租期租金本院予以調低，本院酌定2018年7月12日起至2018年10月30日止的租金為64,245.15元、綜合物業(yè)服務費7,585.06元、免租期租金37,113.60元。關于逾期支付租金、綜合物業(yè)服務費的滯納金，上?？∧晨Х瑞^有限公司提出滯納金過高，本院酌定滯納金的標準為日萬分之一。
　　雙方租賃合同已經解除，上海寶某商業(yè)經營管理有限公司應當向上?？∧晨Х瑞^有限公司返還裝修保證金、質量保證金、履約保證金，故對上?？∧晨Х瑞^有限公司的該項訴訟請求本院予以支持。上海俊某咖啡館有限公司逾期支付租金的違約行為，已經認定由其向上海寶某商業(yè)經營管理有限公司支付解約違約金，故上海寶某商業(yè)經營管理有限公司因上?？∧晨Х瑞^有限公司違約要求不予返還履約保證金的意見，本院不予采信。
　　雙方租賃合同已經解除，上海俊某咖啡館有限公司應當按照約定注銷或遷移營業(yè)執(zhí)照，現(xiàn)上海逸壘餐飲管理有限公司營業(yè)執(zhí)照尚未注銷或遷移，故應當依照合同約定支付違約金，上?？∧晨Х瑞^有限公司提出注銷或遷移的違約金過高，本院酌定逾期注銷或遷移的違約金的金額為每月3,000元。公司注銷或遷移營業(yè)執(zhí)照不屬于本案的處理范圍，故對該項請求本案不予處理。
　　審理中，上海寶某商業(yè)經營管理有限公司撤回要求上?？∧晨Х瑞^有限公司將系爭商鋪恢復原狀并返還的訴請系其真實意思表示，于法無悖，本院予以確認。
　　綜上，依照《中華人民共和國合同法》第九十四條、第九十六條、第九十七條、第九十八條、第一百一十四條、第一百一十九條、第二百一十二條、第二百二十一條，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條的規(guī)定，判決如下：
　　一、上?？∧晨Х瑞^有限公司與上海寶某商業(yè)經營管理有限公司于2017年10月26日簽訂的《商鋪街商鋪租賃合同》于2018年11月1日解除；
　　二、上海寶某商業(yè)經營管理有限公司應于本判決生效之日起十日內返還上?？∧晨Х瑞^有限公司裝修保證金和質量保證金13,000元、履約保證金100,206.72元；
　　三、上海寶某商業(yè)經營管理有限公司應于本判決生效之日起十日內賠償上海俊某咖啡館有限公司2018年5月19日起至2018年6月30日止的租金損失共計51,959.04元；
　　四、駁回上?？∧晨Х瑞^有限公司的其余訴訟請求；
　　五、上?？∧晨Х瑞^有限公司應于本判決生效之日起十日內支付上海寶某商業(yè)經營管理有限公司免租期租金37,113.60元；
　　六、上?？∧晨Х瑞^有限公司應于本判決生效之日起十日內支付上海寶某商業(yè)經營管理有限公司2018年7月12日起至2018年10月30日止的租金為64,245.15元、綜合物業(yè)服務費7,585.06元；
　　七、上?？∧晨Х瑞^有限公司應于本判決生效之日起十日內支付上海寶某商業(yè)經營管理有限公司逾期支付租金的違約金(以45,688.35元為本金，自2018年6月26日起，按日萬分之一計算，計算至租金付清之日止；以18,556.80元為本金，自2018年9月26日起，按日萬分之一計算，計算至租金付清之日止)；
　　八、上海俊某咖啡館有限公司應于本判決生效之日起十日內支付上海寶某商業(yè)經營管理有限公司逾期支付綜合物業(yè)服務費的違約金(以5,497.42元為本金，按日萬分之一計算，自2018年6月26日計算至租金付清之日止；以2,087.64元為本金，按日萬分之一計算，自2018年9月26日計算至租金付清之日止)；
　　九、上海俊某咖啡館有限公司應于本判決生效之日起十日內支付上海寶某商業(yè)經營管理有限公司解除合同違約金40,824.96元；
　　十、上海俊某咖啡館有限公司應于本判決生效之日起十日內支付上海寶某商業(yè)經營管理有限公司逾期注銷營業(yè)執(zhí)照的違約金，按照每月3,000元的標準，自2018年12月1日起至實際遷出或注銷之日止；
　　十一、上?？∧晨Х瑞^有限公司應于本判決生效之日起十日內支付上海寶某商業(yè)經營管理有限公司律師費20,000元；
　　十二、駁回上海寶某商業(yè)經營管理有限公司的其余反訴請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　案件本訴受理費12,290.50元，減半收取計6,145.25元，由上?？∧晨Х瑞^有限公司負擔4,977.67元，上海寶某商業(yè)經營管理有限公司負擔1,167.58元；反訴受理費7,016元，由上海寶某商業(yè)經營管理有限公司負擔3，508元，上?？∧晨Х瑞^有限公司負擔3,508元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：邸素琴

書記員：陳逸瑋