原告：上海佳信物業(yè)管理有限公司，住所地上海市浦東新區(qū)。
　　法定代表人：楊廣慶，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：劉雨晴，上海明倫律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：陳銀萍，上海夏鼎律師事務(wù)所律師。
　　被告：周某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市閔行區(qū)。
　　委托訴訟代理人：朱偉鋒，上海羅業(yè)律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：凌宏，上海羅業(yè)律師事務(wù)所律師。
　　原告上海佳信物業(yè)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱佳信公司)與被告周某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告佳信公司的委托訴訟代理人陳銀萍、被告周某某的委托訴訟代理人朱偉鋒到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　佳信公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：判令周某某支付佳信公司2013年1-6月物業(yè)服務(wù)費(fèi)1,293元及違約金1,376元，支付2013年7月-2017年12月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)違約金(計(jì)算至2018年7月)38,356.41元。事實(shí)和理由：佳信公司與上海市徐匯區(qū)環(huán)線廣場(chǎng)業(yè)主大會(huì)就環(huán)線廣場(chǎng)物業(yè)服務(wù)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，服務(wù)期限為2013年1月1日-2014年12月31日。合同期滿后，佳信公司繼續(xù)在該小區(qū)服務(wù)。周某某系該小區(qū)2幢22E的業(yè)主，長(zhǎng)期拖欠物業(yè)費(fèi)。根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主應(yīng)按日千分之三支付拖欠物業(yè)費(fèi)的違約金。后因業(yè)委會(huì)改選，周某某才于2018年8月支付了2013年7月-2017年12月的物業(yè)費(fèi)。但至今仍拖欠2013年1-6月物業(yè)服務(wù)費(fèi)1,293元及違約金1,376元，以及2013年7月-2017年12月的物業(yè)費(fèi)的違約金36,675.95元。上述物業(yè)服務(wù)合同是周某某任職業(yè)委會(huì)主任期間簽署的，其理應(yīng)嚴(yán)格履行合同。佳信公司多次溝通無果，故訴至法院，要求判如所請(qǐng)。
　　周某某辯稱，不同意佳信公司的全部訴訟請(qǐng)求。2013年上半年物業(yè)費(fèi)已經(jīng)按期足額交納，故不存在違約金。佳信公司與周某某之間無合同關(guān)系，而且佳信公司與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同已經(jīng)于2014年到期終止，佳信公司已經(jīng)撤離小區(qū)，佳信公司起訴缺乏合同基礎(chǔ)。佳信公司提供物業(yè)服務(wù)期間，嚴(yán)重違反合同約定，未盡到物業(yè)服務(wù)義務(wù)。佳信公司從未向周某某催收過物業(yè)費(fèi)，其主張的2013年1-6月、2013年7月-2016年3月的違約金均已超過三年的訴訟時(shí)效。佳信公司于2017年6月19日開具發(fā)票，按照合同約定及行業(yè)慣例，應(yīng)系付款后才開具發(fā)票。即使周某某在后付款，按照司法解釋規(guī)定，佳信公司并未催討，周某某不存在違約，佳信公司無權(quán)主張違約金。即使存在違約金，合同約定違約金標(biāo)準(zhǔn)過高。涉案房屋產(chǎn)權(quán)人為兩人，佳信公司僅起訴一人，被告主體不適格。
　　本院認(rèn)定事實(shí)如下：2013年1月，上海市徐匯區(qū)環(huán)線廣場(chǎng)業(yè)主大會(huì)與佳信公司簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，約定：由佳信公司為位于上海市宜山路XXX號(hào)的環(huán)線廣場(chǎng)小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)；辦公樓物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為2.50元/月·平方米；物業(yè)管理費(fèi)用按季交納，業(yè)主應(yīng)在每季初月15日前履行交納義務(wù)，逾期交納的，按每日千分之三支付違約金；合同期為二年，自2013年1月1日起至2014年12月31日止。物業(yè)服務(wù)合同約定的期限屆滿后，佳信公司繼續(xù)為環(huán)線廣場(chǎng)小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。之后，佳信公司于2018年12月1日撤離環(huán)線廣場(chǎng)小區(qū)。
　　周某某系上海市宜山路XXX號(hào)2幢22E房屋(建筑面積86.20平方米，房屋類型為辦公樓)權(quán)利人之一(另一登記權(quán)利人為周某某，周某某稱系其兄弟)。
　　2013年6月26日，周某某以案外人名義支付了2013年1-6月物業(yè)費(fèi)1,293元。2017年6月19日，佳信公司向周某某開具2013年7月-2017年12月的物業(yè)費(fèi)發(fā)票。2018年8月16日，周某某以案外人名義支付了2013年7月-2017年12月的物業(yè)費(fèi)11,637元。
　　2017年3月8日，環(huán)線廣場(chǎng)小區(qū)業(yè)委會(huì)出具《證明》，確認(rèn)佳信公司自2015年起仍按照2013年1月所簽訂的物業(yè)服務(wù)合同約定提供物業(yè)服務(wù)。
　　2018年10月12日，佳信公司向本院遞交起訴狀。周某某提出管轄權(quán)異議并對(duì)本院裁定提起上訴。
　　另查明，周某某原為環(huán)線廣場(chǎng)小區(qū)業(yè)委會(huì)主任。
　　審理中，佳信公司經(jīng)核實(shí)后確認(rèn)，周某某應(yīng)支付的2013年1-6月物業(yè)費(fèi)1,293元，已于2013年6月26日由案外人代為支付，故佳信公司調(diào)整其訴訟請(qǐng)求為：要求周某某支付2013年1-6月份物業(yè)費(fèi)逾期付款違約金451.90元，支付2013年7月-2017年12月物業(yè)費(fèi)逾期付款違約金37,717.46元。佳信公司明確其訴請(qǐng)計(jì)算方式為：周某某每季度應(yīng)付物業(yè)費(fèi)646.50元，故每日的逾期付款違約金為1.94元；應(yīng)于每季度首月15日前支付，故違約金自每季度首月16日起算，均計(jì)算至2018年8月15日止。佳信公司同時(shí)提供了較為詳細(xì)的違約金計(jì)算表。周某某對(duì)于上述計(jì)算方式?jīng)]有異議，但認(rèn)為不應(yīng)支付，且根據(jù)法律規(guī)定，倒推三年之外的均已超過訴訟時(shí)效，違約金標(biāo)準(zhǔn)也過高。
　　庭審中，周某某提供了部分告知書、停電通知、協(xié)議書、銀行轉(zhuǎn)賬憑證、公告、情況說明、民事判決書等材料，欲證明佳信公司未履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)，嚴(yán)重失職，給業(yè)主造成重大損失。佳信公司認(rèn)為上述材料與本案無關(guān)，且均產(chǎn)生于周某某支付2017年12月物業(yè)費(fèi)之后，不能成為其拖欠物業(yè)費(fèi)的理由。
　　以上事實(shí)，除原、被告庭審陳述一致外，另有雙方提供的不動(dòng)產(chǎn)登記簿、物業(yè)服務(wù)合同、證明、付款憑證、發(fā)票等證據(jù)證實(shí)，并經(jīng)庭審質(zhì)證無異，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。本案中，佳信公司與環(huán)線廣場(chǎng)業(yè)主大會(huì)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)為合法有效，對(duì)佳信公司及小區(qū)全體業(yè)主或物業(yè)使用人均有約束力。物業(yè)服務(wù)合同約定的期限屆滿后，佳信公司與環(huán)線小區(qū)業(yè)主大會(huì)雖然未再簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同，但佳信公司仍按照原物業(yè)服務(wù)合同的約定實(shí)際提供物業(yè)服務(wù)至2018年11月，故原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效。佳信公司按約提供了物業(yè)管理服務(wù)，周某某作為涉案房屋的共有人之一，應(yīng)當(dāng)按照合同約定向佳信公司支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。周某某逾期支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，佳信公司有權(quán)按照合同約定向周某某主張物業(yè)費(fèi)及逾期付款違約金。周某某辯稱其與佳信公司間不存在直接合同關(guān)系、被告不適格等抗辯意見，缺乏事實(shí)及法律依據(jù)，本院不予采納。
　　本案中的爭(zhēng)議焦點(diǎn)應(yīng)為訴訟時(shí)效問題，周某某認(rèn)為原告的部分訴訟請(qǐng)求已超過訴訟時(shí)效。對(duì)此本院認(rèn)為，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為三年。訴訟時(shí)效期間從知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時(shí)起計(jì)算。訴訟時(shí)效因提起訴訟、當(dāng)事人一方提出要求或者同意履行義務(wù)而中斷。同時(shí)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，物業(yè)費(fèi)為按季交納，各季度物業(yè)費(fèi)為獨(dú)立的債務(wù)，故各段物業(yè)費(fèi)的違約金應(yīng)分別起算。佳信公司在審理中亦未能提供證據(jù)證明存在訴訟時(shí)效中斷的事由。據(jù)此，周某某有關(guān)訴訟時(shí)效的抗辯意見具有事實(shí)及法律依據(jù)，本院對(duì)此予以采信。以佳信公司向本院提起本案訴訟之日(2018年10月12日)前推三年，佳信公司的訴請(qǐng)?jiān)谠撊昶陂g的部分，即2015年第四季度起遲延支付物業(yè)費(fèi)的違約金，未超過訴訟時(shí)效，本院予以支持，在該三年期間之前的部分超過訴訟時(shí)效期間，本院不予支持。
　　對(duì)于違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)問題，周某某認(rèn)為日千分之三的標(biāo)準(zhǔn)過高，應(yīng)予調(diào)整。佳信公司對(duì)于其因周某某的逾期付款行為受到何種損失并未能提供證據(jù)予以證明。而按照日千分之三的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算所得違約金金額遠(yuǎn)超應(yīng)付本金金額，應(yīng)屬過高。故本院對(duì)周某某有關(guān)違約金標(biāo)準(zhǔn)的抗辯意見予以采納，酌情調(diào)整為日萬分之六。
　　綜上所述，依照《中華人民共和國民法總則》第一百八十八條、《中華人民共和國物權(quán)法》第七十八條第一款、第一百零二條、《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：
　　一、周某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付上海佳信物業(yè)管理有限公司逾期支付物業(yè)費(fèi)的違約金2,336.71元；
　　二、駁回上海佳信物業(yè)管理有限公司的其余訴訟請(qǐng)求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)754.20元，減半收取計(jì)377.10元，由上海佳信物業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)354元，周某某負(fù)擔(dān)23.10元。
　　如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人或代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：徐??磊

書記員：江佳韻