原告：上海仁某投資有限公司，住所地上海市浦東新區(qū)。
　　法定代表人：婁延川，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：陳根軻，上海鈞發(fā)律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海海大船務(wù)有限公司，住所地中國(上海)自由貿(mào)易試驗區(qū)康橋東路XXX號XXX幢XXX室。
　　法定代表人：劉汝亮，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：司功卓，上海錦名律師事務(wù)所律師。
　　原告上海仁某投資有限公司訴被告上海海大船務(wù)有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年10月26日立案受理后，依法適用簡易程序，于2019年1月7日、2月14日公開開庭進行了審理。原告上海仁某投資有限公司的委托訴訟代理人陳根軻、被告上海海大船務(wù)有限公司的法定代表人劉汝亮及其委托訴訟代理人司功卓到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告上海仁某投資有限公司訴稱，原、被告于2018年8月8日簽訂《上海市房屋租賃合同》，合同約定被告將其承租的位于上海市浦東新區(qū)浦東大道981號(C棟)全幢出租給原告，該房屋實測建筑面積為947.70平方米，房地產(chǎn)權(quán)證為滬房市字第00274號；合同約定的租賃用途為辦公、美容院，租期從2018年10月1日至2023年5月31日，裝修期為2018年8月8日至2018年9月30日，租金為每月人民幣(以下幣種相同)166,666.66元，租賃保證金為50萬元，物業(yè)管理費押金為71,077.50元。該合同9.2條及補充條款第六條約定：任何一方違約，應(yīng)向另一方支付月租金三倍的違約金。該合同補充條款第九條還約定：被告同意提供2個注冊地址給原告進行該房屋的實地注冊，被告需要提供其和原產(chǎn)權(quán)人的租賃合同復(fù)印件、轉(zhuǎn)租確認書及房地產(chǎn)證復(fù)印件等相關(guān)材料來配合原告進行公司注冊。合同簽訂當(dāng)天，原告即支付50萬元的租賃保證金給被告。2018年8月16日原告又支付71,077.50元的物業(yè)管理費給被告，被告才將該房屋交付原告，原告隨即準備裝修事宜，于2018年8月31日向該房屋所屬的上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司繳納2萬元押金后獲進場裝修的許可。在裝修過程中，原告多次要求被告盡快出具其與原產(chǎn)權(quán)人的租賃合同復(fù)印件、轉(zhuǎn)租確認書及產(chǎn)調(diào)證明等相關(guān)材料用于申請工商注冊，被告拒不提供。2018年9月10日早上，施工現(xiàn)場突然停電，原告向上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司詢問停電原因，得知停電是被告所為，被告對于停電的解釋是關(guān)于轉(zhuǎn)租事宜尚未和大房東協(xié)商好，故要求原告暫停裝修，停工期間可以暫緩支付房屋租金，并言明很快就能解決。原告為表履約誠意，愿意給被告合理時間去協(xié)調(diào)解決復(fù)工事宜，可是一直等到2018年9月底，事情絲毫沒有進展，按照雙方簽訂的《上海市房屋租賃合同》的約定，2018年10月1日原告就要正式入住辦公，可現(xiàn)在連裝修都無法完成，原告為此要求被告給出最終的解決方案，被告保證過完國慶節(jié)一定能妥善解決，讓原告耐心等待。2018年10月9日、10月5日原告又分兩次催促被告，未果。原告要求被告先退還租賃保證金及物業(yè)管理費押金，遭拒。綜上，被告以實際行為表明不履行合同義務(wù)，導(dǎo)致原告承租房屋的合同目的無法實現(xiàn)，被告的行為應(yīng)構(gòu)成根本違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。為維護自身合法權(quán)益，原告訴至法院，要求判令：1.解除原、被告于2018年8月8日簽訂的《上海市房屋租賃合同》；2.被告返還原告租賃保證金50萬元、物業(yè)管理費押金71,077.50元；3.被告支付原告解除合同違約金50萬元；4.被告承擔(dān)訴訟費。
　　被告上海海大船務(wù)有限公司辯稱，原告承租房屋后從未支付過租金，被告沒有要求原告暫停裝修，也沒有同意原告暫緩支付租金。原告已付租賃保證金和物業(yè)管理費押金已經(jīng)抵扣房屋租金、逾期付款違約金、解除合同違約金，故不同意返還租賃保證金和物業(yè)管理費押金。被告一直積極配合原告辦理工商注冊，從未拒絕提供與產(chǎn)權(quán)人之間的租賃合同復(fù)印件、轉(zhuǎn)租確認書及產(chǎn)調(diào)證明?；谧赓U合同實際上已經(jīng)沒有必要履行，同意于被告收到訴狀之日解除雙方簽訂的《上海市房屋租賃合同》。
　　經(jīng)審理查明，2018年8月8日原告作為承租方(乙方)與被告作為出租方(甲方)簽訂《上海市房屋租賃合同》，合同第一條“出租或預(yù)租房屋情況”第1款約定：甲方出租給乙方的房屋坐落于本市浦東新區(qū)浦東大道981號(C棟)全幢(含北側(cè)院落全部，南側(cè)2個車位，此車位可以停車，但非標準停車位)。合同第二條“租賃用途”約定：乙方向甲方承諾，租賃該房屋作為包括但不限于辦公、美容院等合法用途……。合同第三條“交付日期和租賃期限”第1款約定：甲方于2018年8月8日前向乙方交付該房屋，房屋租賃期自2018年10月1日起至2023年5月31日止。合同第四條“租金、支付方式和期限”第1、2款約定：該房屋每日每平方米建筑面積租金為見補充條款，166,666.66元/月，該房屋租金三年內(nèi)不變；乙方應(yīng)于應(yīng)付租金月見補充條款日前向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，則乙方需要按日租金的0.5%支付違約金。合同第五條“保證金和其它費用”第1款約定：甲方交付該房屋時，乙方應(yīng)向甲方交付房屋租賃保證金，保證金為三個月租金即50萬元，甲方收取保證金后3日內(nèi)向乙方開具憑證，租賃關(guān)系終止時，甲方收取的房屋租賃保證金除用以抵充合同約定由乙方承擔(dān)的費用外，剩余部分無息歸還乙方。合同第六條“房屋使用要求及維修責(zé)任”第3、4款約定：租賃期間，甲方保證該房屋及其附屬設(shè)施處于正常使用的可使用和安全的狀態(tài)……除了合同附件(三)外，乙方另需裝修或者增設(shè)附屬設(shè)施和設(shè)備的，應(yīng)事先征得甲方的同意，按規(guī)定須向有關(guān)部門審批，則還應(yīng)由甲方委托乙方報請有關(guān)部門批準后，方可進行，乙方增設(shè)的附屬設(shè)施和設(shè)備歸屬及其維修責(zé)任由甲、乙雙方另行書面約定。合同第九條“解除本合同的條件”第2款約定：甲、乙雙方同意，有下列情形之一的，一方可書面通知另一方解除本合同，違反合同的一方，應(yīng)向另一方按月租金的三倍支付違約金，給對方造成損失的，支付的違約金不足抵付另一方損失的，還應(yīng)賠償造成的損失與違約金的差額部分，(一)甲方交付的該房屋不符合本合同的約定，致使不能實現(xiàn)租賃目的的，或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的……。合同補充條款第一條“租賃期限及裝修期約定”約定：房屋租賃期自2018年10月1日起至2023年5月31日止，裝修期為2018年8月8日至2018年9月30日，免租期為2020年5月1日至2020年5月31日，在該裝修期和免租期內(nèi)，乙方不需要支付租金，但需要支付物業(yè)管理費及電費等費用。合同補充條款第二條“租金及租賃保證金”約定：在2018年10月1日到2021年9月30日期間，每月租金為166,666.66元，在2021年10月1日到2023年5月31日期間，每月租金為183,333.30元，甲乙雙方約定，租賃保證金為50萬元。合同補充條款第三條“租金、租賃保證金支付日期和租金發(fā)票”第2款約定：乙方應(yīng)支付的房屋租賃保證金50萬元在2018年8月8日(包括2018年8月8日)前向甲方支付，乙方應(yīng)支付的首期租金499,999.98元在2018年9月8日(包括2018年9月8日)前向甲方支付，甲方收到該款項后3日內(nèi)開具租賃保證金的收據(jù)給乙方，甲方同意在收到乙方租金后10個工作日內(nèi)開具符合稅務(wù)局要求的正式發(fā)票給到乙方，甲方是否收到款項以乙方匯款憑證為主，若乙方不能在上述期限內(nèi)支付房屋租賃保證金和首期租金，則視為乙方違約，甲方有權(quán)因此解除本租賃合同，但因甲方或者銀行原因造成乙方的上述款項未能按時支付至甲方銀行賬戶的情形除外。合同補充條款第四條約定：甲方于2018年8月8日前可將房屋交付于乙方，交房標準為現(xiàn)狀交房。合同補充條款第五條約定：物業(yè)管理費的付款方式為押三付三，每個月的物業(yè)管理費為23,692.50元，物業(yè)管理費押金為三個月的物業(yè)管理費，押金合計71,077.50元交給甲方，每次物業(yè)管理費乙方交給浦東大道981號物業(yè)管理公司。合同補充條款第六條約定：如在租賃期間，甲方擅自解除本合同，提前收回該房屋的，甲方除應(yīng)全額退還乙方的租賃保證金外，還另需向乙方支付金額相當(dāng)于該租賃保證金的違約金，如在租賃期間乙方擅自解除本合同，提前退回該房屋的，乙方的租賃保證金將被甲方?jīng)]收。合同補充條款第九條約定：甲方同意提供2個注冊地址給乙方進行該房屋的實地注冊，甲方愿意去和產(chǎn)權(quán)人積極溝通幫助乙方進行另外2個公司的實地注冊，若另外兩個公司的注冊不能從產(chǎn)權(quán)人那里爭取下來，甲方同意將該房屋轉(zhuǎn)讓給乙方并配合乙方和產(chǎn)權(quán)人簽訂租賃合同，同時乙方將支付30個月的租金差額給到甲方作為轉(zhuǎn)讓費用，(租金差額指的是甲方與產(chǎn)權(quán)人簽訂的租金和本合同甲方與乙方簽訂的租金之間的差額)，甲方提供乙方需要注冊的相關(guān)聯(lián)材料并積極配合乙方進行注冊事宜(甲方提供原產(chǎn)權(quán)人和甲方的合同復(fù)印件和轉(zhuǎn)租確認書和房產(chǎn)證復(fù)印件和所能提供的圖紙以及其他注冊相關(guān)聯(lián)材料)。合同補充條款第十一條約定：本租賃合同正文中如有條款與本補充條款不一致的，以本補充條款為準。2018年8月16日被告向原告交付系爭租賃房屋。2018年8月31日被告向原告出具收到原告支付的系爭租賃房屋的租賃保證金50萬元和物業(yè)管理費押金71,077.50元的收據(jù)各一張。同日，上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司出具收到裝修押金2萬元的收據(jù)一張。自2018年9月10日起系爭房屋被停電。
　　2018年9月12日原告副總李繁與被告法定代表人劉汝亮面談，李繁說“你看啊劉總，你說我們9月6號才簽的補充協(xié)議，這9月9號你就說和婁總談，我聽婁總說了一下，說我們，就是不要讓我們租了？”劉汝亮回答“不是……”，李繁又說“然后10號就聽到這邊說停電了?！眲⑷炅链稹啊宜私獾那闆r我原盤告訴給你啊，有一些事情現(xiàn)在陸家嘴也定不了，他就是說你們這個裝修啊，包括你們的進駐，這是我所有之前都是什么打電話說過的，包括你們美容院這些所有所有，但他有一點他現(xiàn)在是什么，他總得找個理由讓你停下來……現(xiàn)在其實讓你停下來，其實也是保護……”“……我所了解的只是說別人說要停下來……但是呢是有一點李總，我想好的對你們怎么說呢，停下來的，不是停下來了嘛，然后呢是我也不讓你付房租，不讓你付物業(yè)費，還有一點你說裝修期，不是那個兩個月的裝修期，不是中間的話耽誤你時間了嘛，然后下一步如果情況明朗的話，……我耽誤你多少天我給你補多少天，就是說什么呢比如延長多少天……”。
　　2018年9月30日案外人上海鴻海建筑裝飾工程有限公司出具《證明》一份，內(nèi)容為：2018年8月31日開始，我們?nèi)リ懠易煳飿I(yè)辦理裝修手續(xù)并繳納裝修押金后進入上海市浦東新區(qū)浦東大道981號(C棟)大樓做裝修，9月10日突然被停電，后經(jīng)多次交涉，直到9月30日一直沒有恢復(fù)供電，我們被迫撤離，據(jù)物業(yè)公司的人說：因大數(shù)據(jù)中心要求承租該大樓，業(yè)主陸家嘴集團讓停電的，以趕走現(xiàn)在的租客。
　　審理中，原告明確訴請為：1.2018年8月28日原告就系爭租賃房屋的裝修工程辦理了消防設(shè)計備案，2018年8月31日原告進場裝修并支付裝修押金2萬元，2018年9月10日裝修期間租賃房屋停電，原告無法繼續(xù)對租賃房屋進行裝修，也無法按照合同約定時間入住，為此被告同意原告停付租金，在之后長達一個月的時間內(nèi)被告也沒有解決停電的問題。直到原告向法院起訴那天，原告發(fā)現(xiàn)租賃房屋門口張貼了大房東向被告發(fā)出的《合同終止函》?？陀^上，原、被告之間的合同已經(jīng)無法繼續(xù)履行，原告基于合同法第94條的規(guī)定，要求解除原、被告于2018年8月8日簽訂的《上海市房屋租賃合同》；2.租賃合同解除后，要求被告返還原告已付租賃保證金50萬元、物業(yè)管理費押金71,077.50元；3.根據(jù)合同第9.2條、合同補充條款第6條的約定，要求被告支付解除合同違約金50萬元(月租金的三倍)。原告為此提供了案外人上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司因被告欠付租金向被告提出解除合同的《合同終止函》、消防辦事大廳下載的備案信息、建設(shè)工程消防設(shè)計備案表、建設(shè)工程保單。
　　被告則認為，系爭租賃房屋停電是因原告未取得物業(yè)公司頒發(fā)的裝修許可證引起，對原告提供的消防辦事大廳下載的備案信息、建設(shè)工程消防設(shè)計備案表、建設(shè)工程保單真實性認為無法核實。被告雖然聽說案外人上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司在系爭租賃房屋門口張貼了通知要求與被告解除租賃合同，但書面的通知被告從未看到也從未收到過。被告僅同意原告不支付停電期間的租金和物業(yè)管理費，沒有免除原告全部的付款義務(wù)?；谠嫖窗醇s支付租金，涉案租賃合同確實已經(jīng)無法繼續(xù)履行，被告同意雙方的租賃合同于被告收到訴狀之日即2018年12月17日解除。確認收到原告支付的租賃保證金50萬元、物業(yè)管理費押金71,077.50元，但認為原告未付租金構(gòu)成違約，不同意返還租賃保證金和物業(yè)管理費押金。被告沒有違約，不同意支付解除合同違約金，對合同約定解除合同違約金的金額為50萬元無異議，但認為原告主張的違約金金額過高，要求法院予以調(diào)整。
　　認定上述事實，由經(jīng)庭審質(zhì)證的《上海市房屋租賃合同》、房屋產(chǎn)權(quán)證、收據(jù)、《證明》、錄音光盤附書面文字整理資料等證據(jù)及庭審筆錄在案佐證。
　　本院認為，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按約全面履行自己的義務(wù)。原、被告于2018年8月8日簽訂的《上海市房屋租賃合同》系當(dāng)事人真實意思表示，于法不悖，雙方均應(yīng)恪守。關(guān)于2018年9月10日起系爭租賃房屋停電的責(zé)任方的問題。本院認為，合同沒有約定原告裝修租賃房屋需獲物業(yè)公司頒發(fā)的裝修許可證，2018年8月31日物業(yè)公司就該裝修工程收取了原告裝修押金2萬元，該行為應(yīng)視為物業(yè)公司同意原告對系爭租賃房屋進行裝修，被告無證據(jù)證明原告未對相關(guān)消防施工進行備案，故被告認為停電是由原告原因引起的觀點本院不予采納；合同約定被告應(yīng)保證租賃期間系爭房屋及其附屬設(shè)施處于正常的可使用和安全的狀態(tài)，供電是正常使用房屋的條件之一，是被告應(yīng)盡的合同義務(wù)，另外根據(jù)原告提供的面談錄音證據(jù)，可以反映因租賃房屋停電，被告同意免除原告支付租金和物業(yè)管理費的義務(wù)，因被告未舉證其已經(jīng)解決了相關(guān)用電問題，原告在裝修期后未支付租金的行為未構(gòu)成違約。因被告交付的租賃房屋處于停電狀態(tài)，致使原告無法正常使用租賃房屋，已經(jīng)構(gòu)成違約，該違約行為造成原告合同目的無法實現(xiàn)，原告有權(quán)按照合同約定要求解除合同，被告于2018年12月17日收到本案訴狀副本且同意解除合同，對此本院確認雙方簽訂的《上海市房屋租賃合同》于2018年12月17日解除。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。涉案租賃合同解除后，原告已付租賃保證金和物業(yè)管理費押金應(yīng)當(dāng)予以返還，原告請求被告返還租賃保證金50萬元和物業(yè)管理費押金71,077.50元的訴請，于法有據(jù)，本院予以支持。租賃合同因被告交付的房屋不符合約定而解除，原告請求被告支付解除合同違約金的訴請，具有合同依據(jù)，本院予以支持。至于違約金的金額，本院綜合當(dāng)事人的過錯程度、合同的履行情況、被告對違約金提出的抗辯，確定被告應(yīng)支付原告解除合同違約金15萬元，原告過高的訴請，本院不予支持。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十七條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第二十九條的規(guī)定，判決如下：
　　一、原告上海仁某投資有限公司與被告上海海大船務(wù)有限公司于2018年8月8日簽訂的《上海市房屋租賃合同》于2018年12月17日解除；
　　二、被告上海海大船務(wù)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告上海仁某投資有限公司租賃保證金50萬元、物業(yè)管理費押金71,077.50元；
　　三、被告上海海大船務(wù)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海仁某投資有限公司解除合同違約金15萬元。
　　負有金錢給付義務(wù)的當(dāng)事人如未按判決指定的期間履行給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費14,439元，減半收取計7,219.50元，由原告上海仁某投資有限公司負擔(dān)1,714.50元，被告上海海大船務(wù)有限公司負擔(dān)5,505元；訴訟保全費5,000元，由原告上海仁某投資有限公司負擔(dān)875元，被告上海海大船務(wù)有限公司負擔(dān)4,125元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。
　　
　　
　　

審判員：陸??菁

書記員：王曄璐