原告(反訴被告)：上海仁某文化傳播有限公司，住所地上海市崇明區(qū)。
　　法定代表人：李金岐，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：李悅，北京盈科(上海)律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：尤白璐，北京盈科(上海)律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上海礴雄科技有限公司，住所地上海市徐匯區(qū)。
　　法定代表人：CHENJIH-FARN，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：胡永康，上海瀛東律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：孫慧，上海瀛東律師事務(wù)所律師。
　　原告(反訴被告)上海仁某文化傳播有限公司(以下簡稱仁某公司)訴被告(反訴原告)上海礴雄科技有限公司(以下簡稱礴雄公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年2月12日案件受理后，礴雄公司提起反訴，本院受理反訴后依法適用簡易程序，與本訴合并公開開庭進(jìn)行了審理。仁某公司委托訴訟代理人李悅，礴雄公司委托訴訟代理人胡永康到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告仁某公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.確認(rèn)雙方簽訂的《龍陽廣場(chǎng)租賃合同》于2018年12月27日解除,并將系爭(zhēng)房屋騰空后返還原告；2、判令礴雄公司向仁某公司支付自2018年1月20日至2018年12月27日的未付租金人民幣(以下幣種相同)56,333.33元；3、判令礴雄公司支付遲延付租的滯納金(具體詳見滯納金計(jì)算表)；4、判令礴雄公司向仁某公司支付按每日1,666.67元為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的自2018年12月28日至實(shí)際搬離期間的房屋使用費(fèi)。事實(shí)及理由：原、被告雙方于2014年7月21日簽訂《龍陽廣場(chǎng)租賃合同》，礴雄公司租賃該鋪位經(jīng)營高爾夫練習(xí)場(chǎng)，此后又將商鋪?zhàn)兏鼮榻?jīng)營小型足球場(chǎng)。合同簽訂后礴雄公司以各種借口為由遲延不足額支付租金，且礴雄公司擅自變更房屋結(jié)構(gòu)給房屋結(jié)構(gòu)造成巨大隱患，故仁某公司分別于2018年7月2日和2018年11月23日向礴雄公司發(fā)出書面通知，通知礴雄公司合同于2018年12月27日解除并要求礴雄公司支付租金、滯納金等，然礴雄公司至今未搬離并支付上述費(fèi)用，故仁某公司起訴來院，訴請(qǐng)如前。
　　被告礴雄公司辯稱，不同意原告的全部訴訟請(qǐng)求。仁某公司存在諸多違約行為包括未按約提供有效證件、未按約提供廣告位、違反禁止同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的條款等，基于仁某公司的違約行為礴雄公司減少支付租金具有合同和法律依據(jù)，不存在違約，仁某公司無權(quán)解除合同。
　　反訴原告礴雄公司向本院提出反訴請(qǐng)求：判令原告支付被告損失67萬元。事實(shí)及理由：由于仁某公司的上述違約行為，導(dǎo)致礴雄公司經(jīng)營產(chǎn)生巨大損失，故礴雄公司提出反訴，反訴訴請(qǐng)如前。
　　反訴被告仁某公司辯稱，仁某公司沒有任何違約行為，礴雄公司無充分證據(jù)證明仁某公司存在違約行為，以及該違約行為導(dǎo)致了礴雄公司經(jīng)營損失，仁某公司不同意礴雄公司的全部反訴請(qǐng)求。
　　經(jīng)審理查明如下事實(shí)：上海市浦東新區(qū)龍陽路XXX號(hào)龍陽廣場(chǎng)五樓電影院東側(cè)5樓501-2室(以下簡稱系爭(zhēng)房屋)的產(chǎn)權(quán)人為上海浦東土地控股(集團(tuán))有限公司，其于2013年7月11日出具轉(zhuǎn)租確認(rèn)書，同意上海金貴緣投資管理有限公司(以下簡稱金貴緣公司)將龍陽路XXX號(hào)包括501室、502室在內(nèi)的房屋轉(zhuǎn)租給第三方。2014年7月8日金貴緣公司出具轉(zhuǎn)租確認(rèn)書，同意仁某公司將物業(yè)單獨(dú)或全部轉(zhuǎn)租給第三方。
　　仁某公司(甲方)與礴雄公司(乙方)于2014年7月11日簽訂《龍陽廣場(chǎng)租賃合同》，約定甲方出租給乙方的毛坯店面鋪位(以下稱“鋪位”)位于上海市浦東新區(qū)龍陽路XXX號(hào)龍陽廣場(chǎng)五樓電影院東側(cè)(以下簡稱該物業(yè))501-2室，租賃期8年自2014年11月20日起至2022年11月19日止。乙方向甲方承諾，租賃該鋪位僅作為經(jīng)營高爾夫練習(xí)場(chǎng)、體育吧及配餐使用，正餐菜單方向需要甲方進(jìn)行確認(rèn)。小吃、BBQ、酒類等體育吧經(jīng)營品類都無問題，為避免無謂競(jìng)爭(zhēng)，后續(xù)雙方協(xié)商后具體約定。(約定菜單可作為合同附件)甲方同意自2014年7月20日起至2014年11月20日止給予乙方為期4個(gè)月的裝修免租期，乙方須迅速完成裝修配合影院于2014年9月15日同時(shí)開張。如影院開業(yè)延后，則乙方裝修免租期同樣順延，但延長期最長不超過一個(gè)月。合同第4.1條約定自合同第四年至第六年月租金為5萬元。合同第4.3條約定雙方同意采用先付租金后使用的方式。本合同簽訂之后，乙方應(yīng)于進(jìn)場(chǎng)之日前一次性支付2個(gè)月的首期租金，租金數(shù)額為75,000元，乙方之前已付的37,500元保證金在此時(shí)抵充部分租金。合同第4.4條約定租賃期內(nèi)，乙方應(yīng)在其支付的上一筆租金所對(duì)應(yīng)的租賃期屆滿之日前10天，按當(dāng)年月租金標(biāo)準(zhǔn)向甲方支付下一筆2個(gè)月的租金。合同第9.8條約定確因經(jīng)營所需，乙方可對(duì)租賃物進(jìn)行裝修或改造，但不得影響或改變?cè)薪ㄖ锏慕ㄖY(jié)構(gòu)和廣場(chǎng)統(tǒng)一布局。合同第10.2條約定租賃期內(nèi)，乙方如有下列情形之一的，甲方有權(quán)提前終止合同，其中第二項(xiàng)約定未經(jīng)甲方書面同意，擅自改變動(dòng)鋪位結(jié)構(gòu)或損壞鋪位，甲方發(fā)出書面警告后1周內(nèi)拒不糾正修復(fù)的；第九項(xiàng)約定如果乙方延期支付租金超過1個(gè)月，甲方有權(quán)無條件收回店鋪。合同補(bǔ)充條款1約定甲方無償提供乙方1樓電梯入口上方共用大型廣告位一塊(靠磁懸浮這一側(cè))，面積大小根據(jù)實(shí)際情況協(xié)商，甲方無償提供乙方五樓屋面對(duì)龍陽路一側(cè)共用廣告位一塊(面積大小根據(jù)實(shí)際情況協(xié)商)，甲方在5樓對(duì)外推廣宣傳時(shí)，應(yīng)同時(shí)宣傳乙方品牌(方案事先與乙方溝通確認(rèn))，特別條款2約定甲方不得在乙方承租期內(nèi)招商與乙方相同業(yè)態(tài)的商鋪。
　　2014年7月11日，仁某公司出具承諾書承諾礴雄公司在租賃系爭(zhēng)房屋后，協(xié)助礴雄公司協(xié)調(diào)該鋪位第一次消防驗(yàn)收合格證，直至取得為止。
　　2016年2月25日，仁某公司出具業(yè)主承諾書，載明仁某公司出租給礴雄公司的商鋪面積為255平方米，由于配合辦理餐飲許可證，雙方協(xié)商辦理130平方米的，但不影響正常租賃使用。同時(shí)仁某公司承諾：如因此造成的其他責(zé)任，均由仁某公司承擔(dān)，包括直接損失和間接損失，律師費(fèi)、訴訟費(fèi)、鑒定費(fèi)等。其次：如遇消防部門核查罰款也一并由仁某公司承擔(dān)一切責(zé)任，特此承諾。
　　2017年2月18日，礴雄公司向仁某公司申請(qǐng)動(dòng)用明火審批證，用于搭建支架。2017年8月1日雙方再次簽訂補(bǔ)充協(xié)議書，約定甲方(仁某公司)同意乙方(礴雄公司)在龍陽路XXX號(hào)龍陽廣場(chǎng)5樓501-3側(cè)面高爾夫場(chǎng)地面積540平方米轉(zhuǎn)型建足球場(chǎng)及體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)租賃給乙方使用。因乙方承擔(dān)第三次裝修，并愿意再次投資，經(jīng)雙方友好協(xié)商，甲方同意乙方裝修免租期從2017年8月15日開始，為期一個(gè)月(免租一個(gè)月金額：1萬5千元整，作為給商戶的支持)。為此礴雄公司向仁某公司提供了裝修施工圖。
　　2018年3月20日，礴雄公司向仁某公司發(fā)出告知函表示仁某公司出售生啤、酒水構(gòu)成同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，嚴(yán)重影響礴雄公司經(jīng)營，要求仁某公司遵守雙方合同的約定。
　　2018年7月23日，仁某公司向礴雄公司發(fā)出律師函，稱因礴雄公司遲延及未足額支付租金以及擅自改變鋪位結(jié)構(gòu)，給店鋪帶來巨大安全隱患。根據(jù)合同相關(guān)約定告知礴雄公司：1、雙方合同于2018年7月24日解除，并于收到函件后30日內(nèi)搬離；2、歸還店鋪之前恢復(fù)原狀；3、歸還店鋪前結(jié)清所有費(fèi)用，包括但不限于房屋租金、滯納金、水、電、煤等費(fèi)用。
　　2018年7月24日，礴雄公司回函仁某公司，對(duì)仁某公司的函件內(nèi)容不予認(rèn)可，指出仁某公司有多處違約行為。
　　2018年11月23日，仁某公司再次向礴雄公司發(fā)出律師函，告知礴雄公司雙方的租賃合同于2018年12月27日起解除，并要求礴雄公司結(jié)清費(fèi)用，盡快搬離并返還系爭(zhēng)房屋。
　　2018年11月26日，礴雄公司再次回函仁某公司，對(duì)仁某公司的函件內(nèi)容不予認(rèn)可，重申了仁某公司存在的違約行為。
　　另查明，自2015年起礴雄公司并未按合同約定在租金屆滿前10日支付下一筆2個(gè)月的租金，而是當(dāng)月支付本月的租金，自2018年1月起礴雄公司均按合同約定租金的90%予以繳納。對(duì)于仁某公司庭審中提供的滯納金計(jì)算表中所列礴雄公司的付款金額和日期礴雄公司均表示認(rèn)可。案件審理過程中，礴雄公司已按合同租金90%的標(biāo)準(zhǔn)支付至2019年8月19日。
　　再查明，礴雄公司工作人員與仁某公司曲尹墨、邵陽有過多次微信聊天，在2018年10月12日，礴雄公司的工作人員邵陽發(fā)送微信給礴雄公司的唐靜，稱：唐小姐，這個(gè)月的租金，你們這邊還沒有付款。邵陽在2019年6月11日發(fā)送微信給唐靜：唐小姐，你如果需要兩個(gè)月一付，我們沒有問題，那就兩個(gè)月已付好嗎，……。另2017年3月9日，落款為上海仁陽電影投資有限公司朱雅娟的工作人員向看電影的狗熊(仁某公司的曲尹墨)、小討厭(礴雄公司的唐靜)發(fā)送郵件，郵件明確給予綠寶亭自2017年2月1日起一年每月5,000元優(yōu)惠，合作期間，在每月10日前支付當(dāng)月租金，并按時(shí)繳納水電費(fèi)。若沒有按時(shí)支付，每月少付5,000元累積為欠款。
　　庭審中，礴雄公司表示餐飲許可證已于2016年5月取得，但消防驗(yàn)收始終未獲通過。另雙方均認(rèn)可仁某公司未提供1樓電梯入口上方廣告位，對(duì)于5樓面對(duì)龍陽路一側(cè)廣告位，仁某公司提供照片證明已經(jīng)按約提供，但礴雄公司表示該區(qū)域并非雙方約定的廣告位。對(duì)于未按約提供1樓電梯入口上方廣告位，仁某公司表示1樓電梯因客觀情況有變無法提供，礴雄公司則表示1樓電梯入口處設(shè)置有仁某公司自營品牌的廣告卻沒有設(shè)置礴雄公司的廣告位。
　　關(guān)于同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問題。仁某公司表示2017年年中仁某公司的關(guān)聯(lián)公司上海仁鈞體育服務(wù)有限公司(以下簡稱仁鈞公司)自營射箭館，2018年年終經(jīng)營棒球館，并不附帶餐飲只提供外賣服務(wù)，目前該館仍在正常經(jīng)營。對(duì)此仁某公司認(rèn)為上述情況并不違反合同約定的禁止同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的條款，仁鈞公司經(jīng)營的項(xiàng)目與礴雄公司不同，且仁鈞公司的經(jīng)營礴雄公司是歡迎的，能為礴雄公司帶來更多人流。為證明仁鈞公司經(jīng)營的項(xiàng)目與礴雄公司構(gòu)成同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，礴雄公司提供了照片、PartykingAPP截屏以及礴雄公司自行拍攝的視頻證明仁鈞公司在礴雄公司租賃場(chǎng)地旁自營射影館、射箭俱樂部并提供酒水、燒烤、簡餐等服務(wù)。其中APP顯示Partyking主要經(jīng)營桌球、射箭、足球等項(xiàng)目，并提供套餐、自助餐及團(tuán)建活動(dòng)。仁某公司對(duì)于照片及APP截屏的真實(shí)性認(rèn)可，但認(rèn)為仁鈞公司經(jīng)營棒球館同時(shí)附帶銷售簡餐和飲料并不違反合同約定，且APP截屏內(nèi)容并不能完全反映仁鈞公司目前的經(jīng)營項(xiàng)目和內(nèi)容。對(duì)于礴雄公司拍攝的視頻真實(shí)性，仁某公司不予認(rèn)可。
　　認(rèn)定上述事實(shí)，由經(jīng)庭審質(zhì)證的《租賃合同》、照片、視頻、郵件、律師函、微信聊天記錄等證據(jù)及庭審筆錄在案佐證。
　　本院認(rèn)為，原、被告雙方于2014年7月11日簽訂的《龍陽廣場(chǎng)租賃合同》系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)之強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效雙方均應(yīng)恪守。關(guān)于本訴部分，仁某公司以礴雄公司未按期足額繳納租金、擅自改變房屋結(jié)構(gòu)為由提出解約。但礴雄公司認(rèn)為仁某公司存在多個(gè)違約行為，且雙方就變更租金支付達(dá)成一致，故礴雄公司不存在違約行為，仁某公司無權(quán)解除合同。綜上，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于：一、仁某公司是否存在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、未按合同約定提供廣告位、無法提供消防許可證的情況以及礴雄公司是否有權(quán)依此減少租金支付；二、雙方是否就租金支付方式變更達(dá)成一致。三、礴雄公司是否未經(jīng)同意擅自改變房屋結(jié)構(gòu)。
　　關(guān)于第一個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)。首先，關(guān)于仁某公司之關(guān)聯(lián)公司的經(jīng)營行為是否違反合同約定。本院認(rèn)為，雙方簽訂的租賃合同補(bǔ)充條款第二條約定甲方不得在乙方承租期內(nèi)招商與乙方相同業(yè)態(tài)的商鋪，此為典型的排他性條款。仁某公司以其關(guān)聯(lián)公司并不與礴雄公司經(jīng)營相同的足球業(yè)務(wù)且提供的簡餐服務(wù)等也與礴雄公司有所不同，認(rèn)為其行為不違反排他性條款。對(duì)此，本院注意到，礴雄公司的經(jīng)營模式并非單純的經(jīng)營餐飲或經(jīng)營體育運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目，而是將兩者有機(jī)結(jié)合，雖然Partyking的經(jīng)營內(nèi)容與礴雄公司現(xiàn)經(jīng)營的體育運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目和餐飲類型并不完全相同，但在本質(zhì)上兩者的經(jīng)營模式是相同的，皆為將體育運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目與餐飲相結(jié)合的方式，因此仁某公司的上述行為已構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。
　　其次，關(guān)于廣告位是否按約提供問題。從已查明的事實(shí)來看，仁某公司未能按合同約定向礴雄公司提供1樓電梯入口處的廣告位，且5樓提供的廣告宣傳亦存在瑕疵。仁某公司抗辯稱產(chǎn)權(quán)人對(duì)廣告位進(jìn)行了調(diào)整，但仁某公司的上述抗辯不能對(duì)抗其與礴雄公司約定的合同義務(wù)。
　　再次，關(guān)于仁某公司未能提供有效證件，致使礴雄公司無法通過消防驗(yàn)收。對(duì)此本院認(rèn)為，仁某公司已配合礴雄公司辦理了營業(yè)執(zhí)照、餐飲許可證，雖系爭(zhēng)房屋未能通過消防驗(yàn)收合格，但礴雄公司的正常經(jīng)營未受影響，礴雄公司以此作為減付租金的理由不能成立。
　　綜上，仁某公司的行為違反了合同補(bǔ)充條款的約定，理應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。礴雄公司據(jù)此支付約定租金的90%，本院認(rèn)為尚屬合理，仁某公司依此要求解除合同的依據(jù)不足。仁某公司要求礴雄公司補(bǔ)足2018年12月27日前的租金本院不予支持。
　　關(guān)于第二個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)，礴雄公司自2018年1月起開始一月一付，對(duì)此仁某公司表示雙方并未就租金支付時(shí)間變更達(dá)成過一致。但2017年3月9日，仁某公司發(fā)送的郵件中明確表示合作期間每月10日前支付租金。另從雙方的履行情況來看，仁某公司對(duì)礴雄公司未按約支付租金行為在涉訴前從未提出過異議，而仁某公司邵陽在2018年10月12日的微信聊天記錄中明確表示這個(gè)月的租金及時(shí)支付，2019年6月11日的微信聊天記錄中其再次表示如果你們要兩個(gè)月一付也可以。因此根據(jù)雙方的往來郵件以及上述雙方的履約過程來看，可以認(rèn)定雙方已就租金支付方式變更達(dá)成一致，即從每次支付兩月租金變更為一月一付，因此仁某公司以礴雄公司逾期支付租金為由要求解約的主張不能成立。但本院注意到，在履行過程中，礴雄公司并未按原合同節(jié)點(diǎn)即每月10日支付租金，其也無證據(jù)證明雙方達(dá)成一致確認(rèn)每月30日前支付租金即可，故對(duì)于該部分逾期付租礴雄公司仍應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，礴雄公司要求將逾期付款違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整至日萬分之五，本院認(rèn)為該要求合理，本院予以采納。
　　關(guān)于第三個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)，根據(jù)雙方簽訂的合同補(bǔ)充協(xié)議書來看，礴雄公司在改造系爭(zhēng)房屋時(shí)已明確告知過仁某公司，何況仁某公司的關(guān)聯(lián)公司在同一樓層經(jīng)營，但仁某公司在解除函之前從未向礴雄公司提出過異議，現(xiàn)仁某公司以此為由認(rèn)為礴雄公司違約，要求解除合同，該理由難以成立。
　　綜上，關(guān)于本訴，因仁某公司不具備解除權(quán)，其向本院提出的除滯納金的訴請(qǐng)外的其余訴訟請(qǐng)求本院均不予支持。
　　關(guān)于反訴，本院認(rèn)為，當(dāng)事人對(duì)其所主張的事實(shí)有義務(wù)提供證據(jù)予以證明，無法提供的，應(yīng)承擔(dān)不利的訴訟后果?，F(xiàn)礴雄公司無充分證據(jù)證明仁某公司的違約行為給其造成的實(shí)際經(jīng)營損失，且礴雄公司實(shí)際上也已通過減付租金行為對(duì)其損失進(jìn)行了彌補(bǔ)，故本院對(duì)礴雄公司的反訴請(qǐng)求難以支持。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第八條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告(反訴原告)上海礴雄科技有限公司應(yīng)于本判決生效之日起至日內(nèi)支付原告(反訴被告)上海仁某文化傳播有限公司的逾期付款違約金3,965元；
　　二、駁回原告(反訴被告)上海仁某文化傳播有限公司的其余本訴訴訟請(qǐng)求；
　　三、駁回被告(反訴原告)上海礴雄科技有限公司的反訴訴訟請(qǐng)求。
　　負(fù)有金錢給付義務(wù)的當(dāng)事人如未按判決指定的期間履行給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費(fèi)2,473元，減半收取計(jì)1,236.5元，由原告(反訴被告)上海仁某文化傳播有限公司負(fù)擔(dān)1,191.5元，被告(反訴原告)上海礴雄科技有限公司負(fù)擔(dān)45元；反訴案件受理費(fèi)5,250元(已減半收取)，由被告(反訴原告)上海礴雄科技有限公司負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。
　　
　　
　　

審判員：何璐依

書記員：尹俐媛