原告：上海億堯物業(yè)管理有限公司，住所地上海市奉賢區(qū)。
　　法定代表人：黃啟堯，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：朱玲齡，上海漢盛律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：王婭琴，上海漢盛律師事務(wù)所律師。
　　被告：陳某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住福建省。
　　委托訴訟代理人：徐衛(wèi)紅，上海徐衛(wèi)紅律師事務(wù)所律師。
　　原告上海億堯物業(yè)管理有限公司(以下簡稱億堯公司)與被告陳某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年4月2日立案后，依法適用簡易程序，于2019年6月10日公開開庭進(jìn)行審理。后因案情復(fù)雜，轉(zhuǎn)為適用普通程序進(jìn)行審理，于2020年1月2日再次公開開庭進(jìn)行審理。原告委托訴訟代理人朱玲齡、被告陳某某及其委托訴訟代理人徐衛(wèi)紅到庭參加兩次訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告億堯公司向本院提出訴訟請求：1.被告支付原告2018年房租10,000元；2.被告支付原告尚欠2019年房租221,478元；3.被告支付原告違約金133,700元(以月租金的5倍計算)。庭審中，原告變更第2、3項訴訟請求為：2.被告支付原告尚欠2019年房租72,364.80元；3.被告支付原告以115,040為基數(shù)，自2018年12月10日起至2019年10月10日止；以72,364.80元為基數(shù)，逾期364天，均按年利率24%計算逾期付款違約金。事實(shí)和理由：2017年2月10日，原、被告雙方簽訂房屋租賃合同一份，約定由被告租賃原告位于上海市奉賢區(qū)金大公路XXX號部分房屋814平方米，案涉房屋系由原告向案外人上?？刀Y機(jī)電有限公司(以下簡稱康禮公司)承租。租金第一年至第二年每年297,110元，第三年320,878元。逾期支付租金，逾期一日按應(yīng)付租金的1%支付逾期違約金。合同簽訂后，原告如期向被告交付房屋，被告實(shí)際使用，但被告至今尚欠原告2018、2019年部分房租。故提起訴訟。
　　被告陳某某辯稱，不同意原告的訴訟請求。第一，被告承租的系爭房屋C區(qū)二樓250平方米及B區(qū)東側(cè)270平方米是無證建筑，相應(yīng)的房屋租賃合同無效。第二，B區(qū)東側(cè)270平方米在2019年1月20日雙方協(xié)商一致提前解除合同。原告當(dāng)時同意被告就B區(qū)東側(cè)270平方米退租，之后被告向原告通過刷卡形式支付了100,000元房租，但其后當(dāng)被告向原告提出重新就C區(qū)一樓544平方米簽訂租賃合同時，原告不同意，原告提出要對C區(qū)二樓250平方米這塊原約定為贈送的面積收取租金，雙方協(xié)商不成，故拖欠部分租金。另外，交納2018年度房租時，向原告提出B區(qū)大棚存在漏水，雙方協(xié)商由原告修繕完畢后支付剩余10,000元，但原告至今未修。第三，原告主張違約金明顯過高，應(yīng)予以酌減調(diào)整。
　　當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當(dāng)事人真實(shí)性無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對于雙方有異議的證據(jù)，本院認(rèn)證如下：原告對被告提交的案外人康禮公司向億堯公司發(fā)送的《解除合同通知函》的真實(shí)性不予認(rèn)可。本院認(rèn)為，該組證據(jù)因涉及案外人，且案外人與原告之間的房屋租賃合同糾紛正在審理過程中，故在本案中本院不作認(rèn)定。
　　根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：2017年2月10日，原告(甲方)與被告(乙方)簽訂《租賃合同》，約定乙方向甲方租賃位于上海市奉賢區(qū)金大公路XXX號C區(qū)一樓544平方米、B區(qū)東側(cè)270平方米，贈送C區(qū)二樓250平方米；乙方租賃該房屋用作倉儲用(限倉儲陶瓷衛(wèi)浴制品)；房屋租賃期自2016年12月25日至2019年12月24日；房屋年租金第一年至第二年為297,110元，第三年為320,878元，房屋租賃保證金24,000元；租賃關(guān)系終止或提前終止時，甲方收取的房屋租賃保證金除用以抵充合同約定應(yīng)由乙方承擔(dān)的費(fèi)用外，剩余部分待乙方履行完畢本合同約定的全部義務(wù)后由甲方無息歸還乙方；乙方采取先付后用方式支付租金，2018年12月10日前應(yīng)支付2018年12月25日至2019年12月24日的租金；乙方未按時向甲方交納租金的，逾期一日，則乙方需按應(yīng)付租金的1%支付逾期違約金。合同簽訂后，原告向被告交付房屋，被告向原告繳納保證金24,000元及房屋租金至2018年度(2018年度剩余10,000元未支付)，并于2018年12月25日支付租金99,400元，于2019年10月10日向原告再行支付115,040元。
　　另查明，被告于2019年1月20日向原告法定代表人黃啟堯妻子葉美柳發(fā)送微信照片(拍攝大棚搬清狀態(tài))并留言：“老板娘，我把邊棚的貨都清空了”。葉美柳回復(fù)：“好的”。并在雙方之后的微信往來中，葉美柳多次提到“你們說要退，立馬同意讓你們退”、“樓上你自己看著辦，適當(dāng)加點(diǎn)”、“同意你退沒錯”等。后雙方就租賃區(qū)域中B區(qū)大棚東側(cè)的退租事宜發(fā)生爭議，被告搬離B區(qū)大棚后繼續(xù)使用C區(qū)一樓二樓至今。
　　又查明，案涉租賃房屋中C區(qū)一樓具有房屋產(chǎn)權(quán)證，B區(qū)東側(cè)270平方米與C區(qū)二樓250平方米無房屋產(chǎn)權(quán)證。B區(qū)東側(cè)270平方米為敞開式大棚，已于2019年9月18日被相關(guān)部門予以拆除。
　　本院認(rèn)為，依法成立的合同，對雙方當(dāng)事人具有法律約束力。出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。根據(jù)查明事實(shí)，案涉租賃房屋中的B區(qū)東側(cè)270平方米及C區(qū)二樓250平方米均為無證建筑，故該部分面積的租賃合同系無效，C區(qū)一樓部分的租賃合同合法有效?，F(xiàn)雙方原合同約定的租賃期限業(yè)已屆滿，被告應(yīng)將案涉租賃房屋返還原告，原告應(yīng)將租賃保證金退還被告。
　　本案的爭議焦點(diǎn)為租賃房屋中的B區(qū)東側(cè)270平方米雙方是否協(xié)商一致退租。當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更合同內(nèi)容。根據(jù)被告與原告法定代表人妻子的微信往來內(nèi)容顯示，雙方已經(jīng)實(shí)際完成對于該區(qū)域2019年度的退租協(xié)商及交還。產(chǎn)生爭議實(shí)因原贈送部分C區(qū)二樓250平方米于B區(qū)東側(cè)退租后是否應(yīng)收及收取多少使用費(fèi)無法達(dá)成一致意見。本院認(rèn)為被告于租期屆滿前提前退租部分區(qū)域，將對出租人處分收益租賃物產(chǎn)生影響，故本院綜合考慮雙方合同的履行情況與贈送租賃面積的屬性，并從利益平衡原則出發(fā)，本院認(rèn)為原贈送面積于退租部分租賃面積后應(yīng)收取占有使用費(fèi)，并酌情確定C區(qū)二樓250平方米2019年度的占有使用費(fèi)為27,375元。關(guān)于2018年度被告未支付的10,000元租金(占有使用費(fèi))，因被告未對其主張?zhí)峁┳C據(jù)予以證明，故本院不予采信，其仍應(yīng)支付。
　　關(guān)于逾期付款違約金，被告主張其于2018年底支付部分租金后，因要求原告與其補(bǔ)簽合同，而原告予以拒絕，故一直未支付其余款項，后于2019年10月10日支付就C區(qū)一樓544平方米租賃面積2019年度剩余租金115,040元。本院認(rèn)為，雙方對于退租部分產(chǎn)生異議，并不影響仍在持續(xù)使用的C區(qū)一樓部分的租金繳納，被告仍應(yīng)按原合同約定進(jìn)行支付，現(xiàn)逾期支付，顯屬違約，應(yīng)依約承擔(dān)逾期付款違約金。原告現(xiàn)自愿將違約金計算標(biāo)準(zhǔn)予以調(diào)整，尚屬合理，本院予以采納，115,040元的支付逾期304天，逾期付款違約金計22,995元。因其余部分租賃區(qū)域均為無證房屋，相應(yīng)合同部分無效，故對其余占有使用費(fèi)不再計取逾期付款違約金。
　　綜上所述，本院對原告的部分訴訟請求予以支持。依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第(五)項、第五十八條、第一百零七條、第一百一十四條第一款、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，判決如下：
　　一、被告陳某某于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告上海億堯物業(yè)管理有限公司位于上海市奉賢區(qū)金大公路XXX號C區(qū)一樓544平方米、二樓250平方米房屋；
　　二、原告上海億堯物業(yè)管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)退還被告陳某某租賃保證金24,000元；
　　三、被告陳某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海億堯物業(yè)管理有限公司2018年度房屋租金(占有使用費(fèi))10,000元；
　　四、被告陳某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海億堯物業(yè)管理有限公司2019年度房屋占有使用費(fèi)27,375元；
　　五、被告陳某某于本判決生效之日起十日內(nèi)償付原告上海億堯物業(yè)管理有限公司逾期付款違約金22,995元。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)4,541元，財產(chǎn)保全費(fèi)2,346元，合計6,887元，由原告負(fù)擔(dān)4,963元，被告負(fù)擔(dān)1,924元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：周??珣

書記員：唐祖峰