上訴人(原審原告、反訴被告)：上海京滬汽車配件用品市場經(jīng)營管理有限公司，住所地上海市寶山區(qū)。
　　法定代表人：盧鴻梅，董事長。
　　委托訴訟代理人：管順德，上海市光華律師事務(wù)所律師。
　　被上訴人(原審被告、反訴原告)：曹某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市寶山區(qū)。
　　委托訴訟代理人：岳金衛(wèi)，上海首倫律師事務(wù)所律師。
　　上訴人上海京滬汽車配件用品市場經(jīng)營管理有限公司(以下簡稱“京滬汽配公司”)因與被上訴人曹某房屋租賃合同糾紛一案，不服上海市寶山區(qū)人民法院(2017)滬0113民初17689號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　上訴人京滬汽配公司上訴請求：撤銷一審判決書主文第一、二、三、四項,改判支持己方一審訴請。
　　事實和理由：一、己方不應(yīng)對合同無法履行承擔(dān)責(zé)任。1.己方從未收到政府部門要求對承租房屋進(jìn)行整改的任何通知；2.曹某承租的錦秋路XXX號XXX幢XXX層房屋(以下簡稱“系爭房屋”)系合法建筑；3.曹某所承租系爭房屋的拆除與生態(tài)環(huán)境綜合整治沒有任何關(guān)聯(lián)；4.依據(jù)合同約定,曹某應(yīng)自行辦理經(jīng)營所需證照,因未辦理相關(guān)證照導(dǎo)致的后果,也應(yīng)由曹某自行承擔(dān)。二、曹某經(jīng)營活動持續(xù)至2018年2月。1.曹某在2018年2月仍在拆除相關(guān)設(shè)備；2.曹某在2018年1月仍有租客承租使用房屋,尚有2018年1月的電費沒有交納；3.一審判決以曹某在2017年4月25日將租賃房屋內(nèi)的部分設(shè)施設(shè)備搬離,認(rèn)定該區(qū)域處于整改狀態(tài),與事實不符。三、一審判決應(yīng)對合同狀態(tài)做出評價己方以曹某逾期支付租金的行為構(gòu)成根本違約,要求判令解除合同并無不妥,該請求理應(yīng)得到支持。一審判決以該房屋己拆除,不再對合同狀態(tài)給予評價,實為不妥。四、關(guān)于租金交付標(biāo)準(zhǔn)按合同約定曹某應(yīng)在2017年6月支付2017年7月至12月租金,租金支付標(biāo)準(zhǔn)為每月人民幣(以下幣種均為人民幣)20,833.3元,實際應(yīng)支付至2018年1月。一審判決將租金支付標(biāo)準(zhǔn)和支付時間予以調(diào)整,有悖法律規(guī)定。五、判令己方支付裝修損失,于法無據(jù),應(yīng)予以糾正：1.系爭房屋被拆除導(dǎo)致合同無法履行與己方無關(guān)。2.己方對曹某對系爭房屋進(jìn)行了裝修及評估報告不能認(rèn)可且提出異議。
　　曹某辯稱：同意一審判決，請求予以維持。
　　京滬汽配公司向一審法院起訴，要求判令：1、確認(rèn)己方與曹某簽訂的《房屋租賃合同》于2017年7月1日解除；2、曹某支付2017年7月1日至2018年1月31日止的租金，按照每月20,833.3元，共計145,833.1元；3、曹某支付2018年1月的電費3,682.1元，2017年增壓泵場地使用費3,600元。審理中，曹某提起反訴，請求判令：1、京滬汽配公司支付己方裝修損失73萬元；2、京滬汽配公司支付己方經(jīng)營損失522,000元(每月公寓出租收入58,000元，2017年5月1日至2018年1月31日)；3、京滬汽配公司返還己方支付的租金45,139元(自2017年4月26日至2017年6月30日)；4、京滬汽配公司返還己方支付的信用保證金5萬元、2017年4月26日至2017年12月31日的物業(yè)費2萬元和增壓泵場地使用費2,400元。
　　一審法院認(rèn)定事實如下：2008年8月27日，(甲方)上海滬大汽車配件市場經(jīng)營管理有限公司與(乙方)謝鼎忠簽訂《上海滬大汽車配件市場房屋租賃合同》。合同約定，甲方將寶山區(qū)滬太路XXX號、錦秋路XXX號滬大汽配市場內(nèi)主大樓三樓大廳東樓梯口止、西大門三樓靠西大廳、靠西主大樓一樓樓梯及全部營業(yè)用房出租給乙方作公寓樓招租使用，建筑面積三樓約1,031.8平方米，一樓西樓梯約14.3平方米，合計約1,046.1平方米；該租賃房屋用作公寓樓招租使用；租賃期限自2008年9月11日至2018年12月30日止；第一至三年租金為18萬元，第四至六年租金為20萬元，第七至八年租金為212,000元，第九至十年租金為225,000元，物業(yè)衛(wèi)生清運費每年5,000元；第二年起租金每半年一付，應(yīng)在租用期滿前30天付清下一年的租金，以后租金支付以此類推，逾期支付租金，按未收取部分每天加收5‰滯納金，超過30天未付租金屬于乙方違約，甲方有權(quán)收回租賃房屋，并有追究乙方違約賠償經(jīng)濟(jì)損失的權(quán)利；租賃期間，甲方確需收回租賃場地的，必須提前三個月書面通知乙方終止合同，同時支付乙方違約金，甲方無故中途收回房屋應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失50萬元；因不可抗力致使雙方或乙方蒙受經(jīng)濟(jì)損失(戰(zhàn)爭、地震、政府動遷、強臺風(fēng)等自然災(zāi)害)，使?fàn)I業(yè)房不適于使用或租用時，本合同即自動終止，甲方退還乙方有關(guān)的預(yù)收費用，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任。乙方在租賃期間遇國家建設(shè)需要動遷無法繼續(xù)履行合同時，甲乙雙方應(yīng)無條件服從，甲方盡量和乙方共同與有關(guān)部門磋商為乙方爭取最大利益。如進(jìn)行拆遷裝修補償，甲乙雙方根據(jù)法律政策分別享有各自裝修補償權(quán)利份額，(因甲方在租賃給乙方之前20萬元的裝修費用參與賠償并應(yīng)由甲方所有)。乙方自然期滿終止且無意續(xù)租的，乙方所有裝修不得拆除經(jīng)甲方驗收后裝修費用不予退回。
　　2013年6月18日，(甲方)京滬汽配公司、(乙方)謝鼎忠、(丙方)丁木喜簽訂《房屋租賃合同補充合同二》。合同約定，甲乙雙方簽訂的《上海滬大汽車配件市場房屋租賃合同》中乙方的權(quán)利義務(wù)由丙方承擔(dān)和履行。
　　2013年11月8日，(甲方)京滬汽配公司、(乙方)丁木喜、(丙方)徐志華簽訂《協(xié)議》。協(xié)議約定，《上海滬大汽車配件市場房屋租賃合同》中乙方的權(quán)利義務(wù)由丙方承擔(dān)和履行。
　　2014年8月30日，(甲方)京滬汽配公司、(乙方)徐志華、(丙方)曹某簽訂《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。協(xié)議約定，《上海滬大汽車配件市場房屋租賃合同》、《補充合同二》、《協(xié)議》中乙方的權(quán)利義務(wù)由丙方承擔(dān)和履行，甲方同意乙方將公寓樓轉(zhuǎn)讓給丙方；乙方在甲方處繳納的保證金5萬元轉(zhuǎn)為丙方保證金；丙方每年支付租金、物業(yè)費必須提前一個月，如拖延時間一律支付滯納金，每日按千分之五計算，否則將追究違約責(zé)任并終止《房屋租賃合同》；丙方支付2015年全年租金為237,000元，2016年全年租金為237,000元，2017年全年租金為250,000元，2018年全年租金為250,000元；物業(yè)費從2015年起調(diào)整為每年3萬元。
　　2014年9月27日，(甲方)京滬汽配公司與(乙方)曹某簽訂《補充協(xié)議》。協(xié)議約定，乙方需安裝增壓泵房，場地面積3.24平方米，使用費每月300元，收費時間從2014年10月1日起，一年一付、先付后用，總計3,600元。
　　合同履行過程中，曹某向京滬汽配公司支付租金至2017年6月30日，并支付了保證金5萬元。
　　一審法院另查明，2017年1月10日，上海市寶山區(qū)區(qū)域生態(tài)環(huán)境綜合治理領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、上海市寶山區(qū)大場鎮(zhèn)人民政府聯(lián)合向京滬汽配公司發(fā)出《寶山區(qū)生態(tài)環(huán)境綜合整治告知書》指出，京滬汽配公司所在滬太路XXX號區(qū)域內(nèi)存在消防安全隱患、生產(chǎn)安全隱患、違法排污等違法現(xiàn)象，收到本告知書后務(wù)必于2017年1月17日前采取拆除違法建筑、停止違法經(jīng)營、迅速清退租戶，消除安全隱患等措施。2018年2月，租賃房屋被拆除。
　　一審審理中，曹某提供了與徐志華于2014年8月31日簽訂的《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》及收據(jù)。協(xié)議約定，徐志華將本案租賃房屋整體轉(zhuǎn)讓給曹某，轉(zhuǎn)讓款57萬元，轉(zhuǎn)讓時間自2014年7月1日起，公寓房內(nèi)設(shè)備、設(shè)施歸曹某所有。2014年8月30日，徐志華出具收到轉(zhuǎn)讓款57萬元的收據(jù)。京滬汽配公司對上述證據(jù)的真實性不予認(rèn)可，不清楚曹某是否支付過轉(zhuǎn)讓費。
　　關(guān)于租賃房屋的經(jīng)營情況。曹某陳述，租賃房屋用于經(jīng)營公寓，3樓整層共有61間公寓對外出租，但既未辦理營業(yè)執(zhí)照，也未經(jīng)過消防部門的許可。
　　關(guān)于曹某搬離租賃房屋的時間。曹某陳述在2017年4月份就將設(shè)施設(shè)備搬離，只留了一間辦公室和一個人看管場地。并提供了2017年4月25日的出門證，出門證顯示當(dāng)天曹某將公寓房23臺空調(diào)拆除搬走。京滬汽配公司對出門證沒有異議，但只能證明曹某在當(dāng)日運出過東西，但并未在2017年4月停止經(jīng)營，實際于2018年2月8日才搬走。
　　關(guān)于水電費和增壓泵場地使用費。京滬汽配公司陳述，曹某支付水電費至2018年1月份，2018年2月份水電費3,682.1元未付，2017年增壓泵場地使用費3,600元未付。曹某陳述其水電費支付至2018年1月10日，2月份具體的水電表讀數(shù)沒有核實過，增壓泵場地使用費支付至2017年9月30日。曹某向一審法院提供了增壓泵場地使用費收據(jù)，該證據(jù)法院予以確認(rèn)。
　　關(guān)于租賃房屋的裝飾裝修費用。經(jīng)曹某申請，一審法院通過上海市高級人民法院委托上海同濟(jì)工程咨詢有限公司對租賃房屋內(nèi)的裝修造價進(jìn)行了評估。評估結(jié)果為：寶山區(qū)滬太路XXX號1幢三樓公寓房裝修工程造價1,028,193元，其中裝飾裝修工程為654,076元，安裝工程為374,117元。殘值建議，按照常規(guī)裝修使用年限考慮，房屋裝修合理使用年限為6年。截至2018年1月8日，系爭工程殘值率41.26%，殘值為424,232元。
　　一審法院認(rèn)為,根據(jù)查明的事實，政府部門要求京滬汽配公司限期整改后，曹某已搬離租賃房屋，租賃房屋于2018年2月全部拆除。鑒于房屋已拆除，不再對合同狀態(tài)給予評價，僅對租金等費用結(jié)算及損失承擔(dān)作出處理。雙方對合同無法履行的結(jié)果均存在過錯。京滬汽配公司作為出租方和管理方，在履行出租人義務(wù)的同時，應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)及政府相關(guān)部門的管理，對租賃區(qū)域內(nèi)的生產(chǎn)經(jīng)營安全負(fù)有較大責(zé)任?！秾毶絽^(qū)生態(tài)環(huán)境綜合整治告知書》顯示，京滬汽配公司所經(jīng)營的滬太路XXX號區(qū)域內(nèi)存在消防安全隱患、生產(chǎn)安全隱患、違法排污等違法現(xiàn)象。因此，其對合同無法履行的后果應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。曹某在未取得營業(yè)執(zhí)照也未經(jīng)過消防許可的情況下經(jīng)營公寓，屬于非法經(jīng)營，存在極大的安全隱患，亦應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
　　關(guān)于保證金。京滬汽配公司應(yīng)當(dāng)將保證金5萬元返還給曹某。
　　關(guān)于租金及增壓泵場地使用費。根據(jù)出門證顯示，曹某在2017年4月25日將租賃房屋內(nèi)的部分設(shè)備設(shè)施搬離。考慮到整個租賃區(qū)域處于待整改的狀態(tài)，可以認(rèn)定從2017年5月開始，曹某已無法正常經(jīng)營。但曹某一直未將租賃房屋交還給京滬汽配公司，并派人看管房屋，期間亦有水電費發(fā)生。綜合以上情節(jié)，法院酌情判令曹某按照每月10,000元的標(biāo)準(zhǔn)支付2017年5月1日至2018年1月31日的租金及增壓泵場地使用費共計90,000元。曹某已按合同標(biāo)準(zhǔn)支付了2017年5月1日至2017年6月30日的租金41,666元、2017年5月1日至2017年9月30日的增壓泵場地使用費1,500元，抵扣后還應(yīng)支付46,834元。曹某要求京滬汽配公司返還2017年4月26日至2017年6月30日租金的反訴請求，不予支持。
　　關(guān)于水電費。京滬汽配公司自行制作的2018年2月份的水電費收據(jù)未經(jīng)曹某簽字確認(rèn)，且無法提供相應(yīng)的水電表的數(shù)據(jù)，故該項訴請，不予支持。
　　關(guān)于曹某反訴主張返還2萬元物業(yè)費。因曹某未提供其支付物業(yè)費的證據(jù)，故該項訴請，不予支持。
　　關(guān)于裝修損失。評估公司給出的評估造價1,028,193元，建議折舊年限為6年，截至2018年1月8日，系爭工程殘值率41.26%，殘值為424,232元?？紤]到雙方的實際合同期限(2014年8月30日至2018年12月30日)少于6年，且曹某自身存在過錯，綜合以上因素，法院酌情判令京滬汽配公司支付曹某裝修損失20萬元。
　　關(guān)于經(jīng)營損失。因曹某系非法經(jīng)營公寓，其主張經(jīng)營損失，沒有法律依據(jù)，不予支持。
　　一審法院據(jù)此判決：一、上海京滬汽車配件用品市場經(jīng)營管理有限公司于判決生效之日起十日內(nèi)返還曹某保證金5萬元；二、曹某于判決生效之日起十日內(nèi)支付上海京滬汽車配件用品市場經(jīng)營管理有限公司租金及增壓泵場地使用費46,834元；三、上海京滬汽車配件用品市場經(jīng)營管理有限公司于判決生效之日起十日內(nèi)支付曹某裝修損失20萬元；四、駁回上海京滬汽車配件用品市場經(jīng)營管理有限公司的其余訴訟請求；五、駁回曹某的其余反訴請求。
　　二審中，當(dāng)事人均無新證據(jù)提交。本院經(jīng)審理查明，一審法院認(rèn)定的事實無誤，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，根據(jù)查明的事實，政府部門于2017年1月10日向京滬汽配公司發(fā)出《寶山區(qū)生態(tài)環(huán)境綜合整治告知書》，明確京滬汽配公司所經(jīng)營的滬太路XXX號區(qū)域內(nèi)存在諸多違法現(xiàn)象，要求其進(jìn)行整改。京滬汽配公司在本案審理中主張其未收到政府部門向其送達(dá)的上述《告知書》，且主張本案系爭房屋不屬于上述《告知書》的整改范圍，但并未提供相應(yīng)依據(jù)。綜合已查明的事實及在案證據(jù)，本院認(rèn)為系爭房屋屬于政府部門要求整改范圍具有較高的可能性，結(jié)合已查明的曹某于2017年4月25日搬離部分設(shè)備的事實，可以推定政府部門的整改要求對曹某的經(jīng)營產(chǎn)生了影響。鑒此，一審法院未支持京滬汽配公司以曹某未按約支付租金為由而要求解除合同的訴訟請求，并無不妥。需要指出的是，京滬汽配公司作為出租人，在履行合同過程中應(yīng)當(dāng)履行保證出租人正常經(jīng)營的義務(wù)，但經(jīng)查在政府部門出具整改通知書及之后系爭房屋被全部拆除的情況下，京滬汽配公司在本案審理中并未就其已經(jīng)履行出租人上述義務(wù)提供證據(jù)證明。鑒于本案系爭房屋現(xiàn)已被拆除，涉案租賃合同已無繼續(xù)履行的可能，實際上已處于解除狀態(tài)?；谠诎缸C據(jù)，一審法院未認(rèn)定京滬汽配公司或曹某就合同解除存在單方責(zé)任，而是基于雙方當(dāng)事人在合同履行過程中存在的相應(yīng)過失，判令雙方各自承擔(dān)合同解除后的相應(yīng)責(zé)任，并無不妥。因此，一審法院判令京滬汽配公司返還保證金并就曹某應(yīng)付租金及其裝修損失金額酌情所作出的判決，并無明顯不妥之處，可予維持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第(一)項之規(guī)定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　二審案件受理費10,245元，由上訴人上海京滬汽車配件用品市場經(jīng)營管理有限公司負(fù)擔(dān)。
　　本判決為終審判決。

審判員：余??藝

書記員：彭??辰