上訴人(一審被告、反訴原告)：上海京凱文化藝術(shù)發(fā)展有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人：吳建鋼，董事長。
　　委托訴訟代理人：楊幼敏，上海市外灘律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：杭嶸，上海市外灘律師事務(wù)所律師。
　　被上訴人(一審原告、反訴被告)：上海海鴻福船物業(yè)管理有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人：張宇杰，該公司董事長。
　　委托訴訟代理人：周衛(wèi)良，上海市杰豪律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：孫振峰，上海市杰豪律師事務(wù)所律師。
　　上訴人上海京凱文化藝術(shù)發(fā)展有限公司(下稱京凱公司)因與被上訴人上海海鴻福船物業(yè)管理有限公司(下稱海鴻公司)房屋租賃合同糾紛一案，不服上海市黃浦區(qū)人民法院(2018)滬0101民初8443號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年12月3日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　京凱公司上訴請求：撤銷一審法院(2018)滬0101民初8443號民事判決第二、三、四、五、六項(xiàng)，改判駁回海鴻公司的一審第二、三、四項(xiàng)訴訟請求，改判支持京凱公司的一審反訴請求。事實(shí)與理由：海鴻公司封閉通往博物館的門，一直延續(xù)至今，導(dǎo)致京凱公司無法向客戶交付鋼琴。京凱公司自租賃開始，就要求海鴻公司提供房屋權(quán)屬和房屋所有權(quán)人的授權(quán)文件，但海鴻公司一直未給予。一審應(yīng)當(dāng)查明涉案房屋權(quán)利人是否授權(quán)海鴻公司轉(zhuǎn)租房屋，進(jìn)而確認(rèn)合同效力。一審法院未通知房屋權(quán)利人參加訴訟，明顯損害權(quán)利人的合法權(quán)利，也使判決確定的租金缺乏合法性。京凱公司的反訴主張有充分的事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)予支持。鑒于一審判決認(rèn)定事實(shí)、適用法律錯誤，請求二審予以糾正。
　　被上訴人海鴻公司辯稱：京凱公司的上訴主張缺乏依據(jù)，一審判決正確，請求予以維持。
　　海鴻公司向一審法院起訴請求：判令1、京凱公司立即從承租的房屋中遷出，將房屋返還海鴻公司；2、京凱公司支付拖欠的租金300,000元及按日千分之三計(jì)的滯納金；3、京凱公司支付拖欠的水電費(fèi)4,832.80元；4、京凱公司支付房屋占用費(fèi)(自2018年1月1日起至實(shí)際遷出之日止，按日租金2倍計(jì))。京凱公司則提起反訴請求：判令海鴻公司賠償經(jīng)濟(jì)損失1,000,000元和物品搬運(yùn)費(fèi)和裝修費(fèi)100,000元。
　　一審法院認(rèn)定事實(shí)如下：海鴻公司、京凱公司于2015年12月簽訂《江南造船大廈房屋租賃合同》，合同約定：海鴻公司將本市魯班路XXX號江南造船大廈2樓連廊出租給京凱公司，本合同簽訂前，海鴻公司已向京凱公司出示了該房屋的《房地產(chǎn)權(quán)證》，其用途為商用辦公樓，京凱公司承諾租賃該房屋僅作為辦公房使用，在租賃期限內(nèi)，未事先征得海鴻公司書面同意，并按規(guī)定報經(jīng)有關(guān)部門核準(zhǔn)，京凱公司不得擅自改變房屋的使用用途，房屋租賃期自2016年1月1日起至2017年12月31日止，年租金200,000元(含物業(yè)管理費(fèi))，租金每半年一付，每年6月15日前支付第一期，當(dāng)年12月15日前支付第二期，每逾期支付一天，按月租金的千分之三支付滯納金，水電費(fèi)按實(shí)際發(fā)生數(shù)計(jì)付，租賃期屆滿，京凱公司應(yīng)如期交還房屋，逾期歸還的，每逾期一天按日租金2倍支付違約金，本房屋的進(jìn)出口為博物館一側(cè)。合同還對其他相關(guān)事項(xiàng)均作了約定。合同簽訂后，海鴻公司按約向京凱公司交付了房屋，京凱公司卻只支付了2016年1月1日至2016年6月30日的租金人民幣100,000元，海鴻公司多次發(fā)函催繳欠付的租金和水電費(fèi)，京凱公司均未予理睬。2017年12月14日，海鴻公司向京凱公司發(fā)出《合同到期不再續(xù)約的通知》，明確告知京凱公司合同到期后不再續(xù)約，要求京凱公司按時撤離、歸還房屋并結(jié)清應(yīng)付費(fèi)用。但京凱公司仍未按通知要求履行。租賃期屆滿后，京凱公司繼續(xù)占用系爭房屋至今，海鴻公司交涉未果，遂于2018年4月2日提起訴訟。
　　一審另查明：博物館曾通告于2016年7月1日閉館不再向社會開放，但并未封閉相應(yīng)通道。海鴻公司曾通知京凱公司其通往博物館的門于2017年5月26日上午將被封閉，其通往裙房2樓的門可正常出入。后海鴻公司確實(shí)于該日封閉了京凱公司通往博物館一側(cè)的門，但在京凱公司提出異議后，即予以解封。
　　一審再查明：海鴻公司、京凱公司之間于2002年6月起已簽訂租賃合同，建立租賃關(guān)系，對海鴻公司是否具有簽約主體資格，京凱公司從未提出異議。且在本合同中載明：雙方就海鴻公司將其合法擁有者授權(quán)的房屋出租給京凱公司協(xié)商一致而訂立合同。京凱公司承租房屋后，將承租場地用作鋼琴等物品的展示。
　　一審法院認(rèn)為：海鴻公司、京凱公司雙方簽訂的《江南造船大廈房屋租賃合同》合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)按約履行。京凱公司承租房屋后，未按承諾用途使用房屋和支付租金，顯屬不當(dāng)。在合同期屆滿后，繼續(xù)占用承租房屋，更顯錯誤，故海鴻公司要求京凱公司遷出承租房屋、支付拖欠租金等費(fèi)用和償付滯納金、房屋占用費(fèi)的訴訟請求，依法應(yīng)予支持。京凱公司反訴稱雙方合同應(yīng)屬無效，但從本案查明的事實(shí)來看，不存在法律規(guī)定的無效情形，故京凱公司反訴合同無效之訴請，缺乏依據(jù)。京凱公司承租房屋并實(shí)際使用，應(yīng)當(dāng)支付租金，其主張合同無效返還已付租金之反訴訴請，依法不予支持。其反訴主張賠償搬運(yùn)費(fèi)、裝修費(fèi)損失的反訴請求，亦未提供證據(jù)證實(shí)。對京凱公司提出海鴻公司無端封門造成其經(jīng)濟(jì)損失，要求賠償之反訴請求，因京凱公司擅自改變房屋使用用途，且根據(jù)其提供的合同書、備忘錄所顯示的履行期限在海鴻公司曾采取的封門時間之前，故不存在因海鴻公司封門給其經(jīng)營造成影響的事實(shí)，故對其反訴要求賠償經(jīng)濟(jì)損失的反訴請求，不予支持。一審法院據(jù)此判決：一、京凱公司應(yīng)于判決生效之日起三十日內(nèi)攜所屬物品從本市魯班路XXX號江南造船大廈2樓連廊房屋內(nèi)遷出，將該房屋返還海鴻公司；二、京凱公司應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)支付海鴻公司拖欠的租金300,000元；三、京凱公司應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)支付海鴻公司拖欠的水、電費(fèi)4,832.80元；四、京凱公司應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)支付海鴻公司逾期支付租金的滯納金(其中：2016年7月1日至2016年12月31日租金人民幣100,000元按每日千分之三的標(biāo)準(zhǔn)，自2016年12月15日起計(jì)算至實(shí)際付款之日止；2017年1月1日至2017年6月30日的租金人民幣100,000元按每日千分之三的標(biāo)準(zhǔn)，自2017年6月15日起計(jì)算至實(shí)際付款之日止；2017年7月1日至2017年12月31日的租金人民幣100,000元按每日千分之三的標(biāo)準(zhǔn)，自2017年12月15日起計(jì)算至實(shí)際付款之日止)；五、京凱公司應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)支付海鴻公司房屋占用費(fèi)(自2018年1月1日起至實(shí)際遷出之日止，按原日租金的2倍計(jì))；六、京凱公司全部反訴訴訟請求，不予支持。一審本訴案件受理費(fèi)10,448元，因適用簡易程序減半收取計(jì)5,224元，反訴案件受理費(fèi)11,400元，保全費(fèi)3,844元，均由京凱公司負(fù)擔(dān)。
　　本院經(jīng)審理查明，一審法院認(rèn)定事實(shí)無誤，本院予以確認(rèn)。
　　本院審理過程中，魯班路XXX號江南造船大廈所有權(quán)人江南造船集團(tuán)(上海)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司(原名上海江南造船廠房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司)于2018年12月21日出具情況說明，明確魯班路XXX號大樓自建成后一直由海鴻公司負(fù)責(zé)物業(yè)管理。后將2層連廊部分出租給海鴻公司使用。大樓2層與魯班路XXX號裙房之間的連廊部分，該部分面積包含在2層辦公樓1,433.35平方米內(nèi)，在產(chǎn)權(quán)登記時整體登記，未分列室號。
　　本院認(rèn)為：上訴人京凱公司主張合同無效，理由是海鴻公司未提供相應(yīng)的權(quán)利憑證或授權(quán)文件。而在履約過程中，京凱公司并未發(fā)生因權(quán)利爭議而影響京凱公司承租的情形，權(quán)利人江南造船集團(tuán)(上海)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司也未對海鴻公司的轉(zhuǎn)租行為表示異議。因此，京凱公司主張合同無效的主張因缺乏事實(shí)依據(jù)，本院不予支持。雙方當(dāng)事人約定進(jìn)出口為博物館一側(cè)，因博物館的關(guān)閉，引發(fā)更改通道的爭議。為承租人提供通行方便屬出租人的義務(wù)，目的是讓承租人實(shí)現(xiàn)合同目的。博物館通道的設(shè)定是當(dāng)事人根據(jù)簽約時系爭場地的實(shí)際狀況而確定。由于博物館的關(guān)閉是出租人不能控制的客觀因素。根據(jù)履約過程中情勢的變化，在不影響承租人使用的前提下，出租人重新設(shè)定通道也屬正常行為。并且，京凱公司在合同中明確承租時用作辦公，通道的變更一般不會產(chǎn)生不利影響。更為重要的是，京凱公司拖欠租金的行為發(fā)生在通道封閉或變更之前，難以確認(rèn)其是正常的抗辯行為。基于以上因素考慮，本院認(rèn)為京凱公司拒付租金及賠償損失的主張不能成立。一審法院判令京凱公司支付拖欠的租金及支付相應(yīng)使用費(fèi)，本院予以認(rèn)同。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　二審案件受理費(fèi)10,448元，由上訴人上海京凱文化藝術(shù)發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)。
　　本判決為終審判決。
　　法官助理　　賈妍彥

審判員：王亞勤

書記員：汪??毅