原告(反訴被告)：上海喬某物業(yè)管理有限公司，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：尉燕青，董事長(zhǎng)。
　　委托訴訟代理人：蔣永華，上海九州豐澤律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：孫某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市松江區(qū)。
　　原告上海喬某物業(yè)管理有限公司與被告孫某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2019年7月2日受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序(小額訴訟)進(jìn)行審理。2019年7月12日，被告提起請(qǐng)求確認(rèn)《2018年陽光花園物業(yè)服務(wù)合同》無效的反訴。2019年7月16日，本院依法裁定對(duì)被告如上反訴不予受理。被告不服上述裁定，并上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。2019年7月30日，本院依法通知當(dāng)事人，因發(fā)現(xiàn)案件不符合小額訴訟條件，故已決定本案適用簡(jiǎn)易程序的其他規(guī)定審理。2019年8月30日，上海市第一中級(jí)人民法院依法裁定駁回上訴，維持原裁定。2019年9月6日，本院收到上海市第一中級(jí)人民法院的退卷。2019年9月12日，被告提起請(qǐng)求原告返還物業(yè)服務(wù)費(fèi)的反訴，本院于同月19日予以受理。2019年10月14日，本院對(duì)本案公開開庭進(jìn)行了審理。原告的委托訴訟代理人蔣永華以及被告到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告向本院提出訴訟請(qǐng)求：判令被告支付原告物業(yè)服務(wù)費(fèi)11,363.64元以及違約金1,094.91元。訴訟中，原告將訴訟請(qǐng)求變更為：判令被告支付原告物業(yè)服務(wù)費(fèi)5,297.64元以及違約金700.62元。此后，原告又書面明確放棄要求被告支付違約金700.62元的訴訟請(qǐng)求。事實(shí)和理由：基于與業(yè)主大會(huì)簽訂的《陽光花園臨時(shí)托管物業(yè)服務(wù)合同》(以下簡(jiǎn)稱《臨時(shí)托管合同》)及《2018年陽光花園物業(yè)服務(wù)合同》(以下簡(jiǎn)稱《2018年合同》)，原告自2017年1月1日起為本區(qū)新橋鎮(zhèn)場(chǎng)西路398弄陽光花園小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)至今?！杜R時(shí)托管合同》約定，2017年的物業(yè)費(fèi)為每月每平方米1.50元?！?018年合同》約定，2018年的物業(yè)費(fèi)為每月每平方米2.31元。被告系該小區(qū)274號(hào)房屋業(yè)主，該房屋的建筑面積為224.67平方米。被告應(yīng)支付原告2018年1月至2019年6月期間的物業(yè)費(fèi)為9,341.64元，扣除被告于2019年5月2日按每月每平方米1.50元標(biāo)準(zhǔn)向原告支付的物業(yè)費(fèi)4,044元，現(xiàn)被告尚欠原告上述期間的物業(yè)費(fèi)為5,297.64元。原告認(rèn)為，被告拖欠物業(yè)費(fèi)的行為，侵犯了原告的合法權(quán)益，故原告特向法院提起訴訟，望判如所請(qǐng)。
　　被告辯稱：1.《臨時(shí)托管合同》和《2018年合同》屬無效合同，因?yàn)樵谶x聘物業(yè)的投票中，原告僅獲得81票，列第二位，小區(qū)共有324戶，未雙過半。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，故合同應(yīng)該加蓋業(yè)主委員會(huì)的公章，而上述合同蓋的都是業(yè)主大會(huì)的章。《臨時(shí)托管合同》上簽字的人員既非業(yè)委會(huì)成員，又非業(yè)主代表，《2018合同》沒有業(yè)主方簽字，故上述合同均不成立。2.《2018年合同》僅規(guī)定業(yè)主延期繳納物業(yè)費(fèi)的懲罰性條款，未規(guī)定物業(yè)公司不履行合同的懲罰性條款，故此合同顯失公平，應(yīng)予撤銷。3.上漲物業(yè)費(fèi)的提議、表決程序不合法。4.原告通過公布《陽光花園小區(qū)預(yù)算》的方式，弄虛作假、蒙騙業(yè)主，以影響物業(yè)費(fèi)漲價(jià)表決的公正性。5.小區(qū)部分業(yè)主已經(jīng)就物業(yè)公司選聘和物業(yè)費(fèi)漲價(jià)之事，通過投訴和上訪進(jìn)行維權(quán)。8.原告提供的物業(yè)服務(wù)沒有達(dá)到合同約定的要求。9.2019年沒有物業(yè)服務(wù)合同，原告收取物業(yè)費(fèi)，沒有依據(jù)。因此，請(qǐng)求法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
　　同時(shí)，被告向本院提出反訴請(qǐng)求：判令原告退還被告2017年物業(yè)費(fèi)中的808.80元和2018年物業(yè)費(fèi)中的808.80元。訴訟中，被告增加如下反訴請(qǐng)求：1.判令原告退還被告2017年和2018年物業(yè)費(fèi)中350.49元；2.判令被告恢復(fù)強(qiáng)行拆除的陽光花園小區(qū)大門門頭。事實(shí)和理由：原告沒有按約履行維修、維護(hù)圍墻、路面、草坪燈義務(wù)，沒有按約履行路面、河道清掃、清理義務(wù)，沒有按約履行會(huì)所、減速帶維修義務(wù)，故依據(jù)《上海市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》，要求原告退還2017年物業(yè)費(fèi)808.80元?！?018年合同》屬不成立無效合同，而且服務(wù)內(nèi)容相比于《臨時(shí)托管合同》未增反降。2018年，原告同樣沒有完全履行前述未履行義務(wù)，故依據(jù)上述收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，要求原告退還2018年物業(yè)費(fèi)808.80元。原告發(fā)現(xiàn)合同中的避雷系統(tǒng)、技防設(shè)施不存在，業(yè)主實(shí)際上無法享受這些項(xiàng)目的服務(wù)，原告必須退回多收取的部分服務(wù)費(fèi)，故依據(jù)上述收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，要求原告退還2017年和2018年物業(yè)費(fèi)中的350.49元。由于原告未維護(hù)、維修小區(qū)大門門頭，致使小區(qū)大門門頭外裝修部分開裂越來越嚴(yán)重。原告為逃避責(zé)任，擅自強(qiáng)行拆除小區(qū)大門門頭。此系對(duì)公共建筑和共用設(shè)施的破壞，侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益。因此，被告提出如上反訴，望判如所請(qǐng)。
　　原告對(duì)被告的反訴辯稱：1.不存在被告反訴所稱的其未履行維修、維護(hù)義務(wù)的事實(shí)。2.小區(qū)沒有避雷等設(shè)施，導(dǎo)致其無法履行義務(wù)，其并未因此減少服務(wù)人員，故不影響整體收費(fèi)。3.小區(qū)門頭系經(jīng)居委會(huì)組織，由城管拆除的，與其無關(guān)。因此，其不同意被告的反訴請(qǐng)求。
　　經(jīng)審理查明，2016年12月30日，原告與上海市松江區(qū)陽光花園業(yè)主大會(huì)(以下簡(jiǎn)稱業(yè)主大會(huì))簽訂《臨時(shí)托管合同》。該合同約定，業(yè)主大會(huì)委托原告對(duì)坐落于上海市松江區(qū)新橋鎮(zhèn)場(chǎng)西路398弄陽光花園小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)；別墅的物業(yè)服務(wù)費(fèi)為每月每平米1.50元，由原告按建筑面積向業(yè)主收取。上述約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)不含住宅共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造和專項(xiàng)維修的費(fèi)用。住宅共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造和專項(xiàng)維修的費(fèi)用在維修基金中列支，并按規(guī)定分?jǐn)?；原告按包干制收費(fèi)形式確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或虧損均由原告享有或承擔(dān)；物業(yè)專有部分的自用部位、自用設(shè)備損壞時(shí)，業(yè)主、物業(yè)使用人可以向原告報(bào)修，也可以自行維修。經(jīng)報(bào)修由原告維修的，維修費(fèi)用由業(yè)主、物業(yè)使用人承擔(dān)，維修費(fèi)按原告公示的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；物業(yè)服務(wù)費(fèi)按季預(yù)先交納，業(yè)主應(yīng)在每季首月的15日前履行交納義務(wù)；原告協(xié)助被告建立小區(qū)技防系統(tǒng)，并對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行定期維護(hù)維修；原告提供的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)按《上海市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》：(一)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行和維護(hù)，詳見附件二(其中，公共部位項(xiàng)目圍墻內(nèi)容欄載明：每月一次巡查圍墻，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)；鐵柵欄圍墻表面無明顯銹蝕，保持圍墻完好，電子圍欄定期檢查。供水欄載明：在未能徹底改造河道現(xiàn)狀的情況下每天保證開動(dòng)現(xiàn)有抽水泵引水，保證河道有水流，河道水位不低于20厘米，景觀湖水位不低于第一級(jí)臺(tái)階，防止蟲蠅滋生。避雷系統(tǒng)欄載明：每年二次檢查避雷裝置，保證其性能符合國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn))；(二)公共綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)，詳見附件三；(三)物業(yè)公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生服務(wù)，詳見附件四；(四)公共秩序的維護(hù)服務(wù)，詳見附件五(其中技防設(shè)施和救助(監(jiān)控崗)欄載明：監(jiān)控中心收到報(bào)警信號(hào)后，保安人員應(yīng)按規(guī)定及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理，同時(shí)應(yīng)接受用戶救助的要求，解答用戶的詢問)；(五)物業(yè)使用禁止性行為的管理，詳見附件六；(六)物業(yè)其他公共事物的管理服務(wù)，詳見附件七；合同期限自2017年1月1日零時(shí)起至2017年7月1日24時(shí)止。并根據(jù)每半年度業(yè)主滿意度調(diào)查，滿意率大于50%后本合同自動(dòng)續(xù)期至2018年1月1日。該合同另對(duì)其他相關(guān)事宜作了約定。
　　2017年12月25日，原告與業(yè)主大會(huì)簽訂《2018年合同》。該合同約定，別墅的物業(yè)服務(wù)費(fèi)為每月每平米2.31元(進(jìn)一步約定，若班車公司提價(jià)，合同期內(nèi)物業(yè)費(fèi)不得因此提價(jià)，如業(yè)主大會(huì)通過取消2019年小區(qū)班車，則2019年0.3元/月/平方米的班車費(fèi)同時(shí)也取消)；合同期限自2018年1月1日起至2018年12月31日止；期限屆滿前3個(gè)月，雙方應(yīng)就是否另行簽訂物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行協(xié)商，經(jīng)協(xié)商未能達(dá)成協(xié)議的，原告應(yīng)在期限屆滿后3個(gè)月內(nèi)繼續(xù)履行本合同，業(yè)主大會(huì)應(yīng)在此期間選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。該合同另對(duì)其他相關(guān)事宜作了與《臨時(shí)托管合同》基本相同的約定。
　　上述合同簽訂后，原告對(duì)陽光花園小區(qū)履行相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)義務(wù)至今。被告分?jǐn)?shù)次共向原告支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)8,088元。
　　另查明，2002年9月28日，被告及孫廣昊對(duì)位于上述陽光花園小區(qū)即本區(qū)新橋鎮(zhèn)場(chǎng)西路XXX弄XXX號(hào)房屋住宅取得松XXXXXXXXXX房地產(chǎn)權(quán)證，其中載明建筑面積為224.67平方米。
　　訴訟中，原告提供照片、承諾書等證據(jù)，欲證明其對(duì)圍墻、道路、河道、草坪燈等履行維修、養(yǎng)護(hù)、清掃、清理等義務(wù)的事實(shí)，以及會(huì)所屬開發(fā)商所有，其無維修義務(wù)的事實(shí)，與減速帶殘缺系自來水施工開路所致，施工單位承諾負(fù)責(zé)修復(fù)的事實(shí)。原告還提供申請(qǐng)報(bào)告、通知、公告、照片等證據(jù)，欲載明門頭非原告所拆的事實(shí)。
　　對(duì)此，被告認(rèn)為：1.在其提起反訴后，原告確實(shí)進(jìn)行了部分整改，但仍然不達(dá)標(biāo)。2.其承認(rèn)會(huì)所屬開發(fā)商，但系由業(yè)主使用，現(xiàn)無法使用系因原告未盡維護(hù)義務(wù)。3.拆除門頭的證據(jù)其尚需進(jìn)一步核實(shí)。
　　被告提供物業(yè)選聘開箱結(jié)果，欲證明2016年12月選聘物業(yè)時(shí)，原告僅獲得81票，列第二名。被告還提供《陽光花園小區(qū)預(yù)算》、《關(guān)于物業(yè)公司選聘和物業(yè)費(fèi)漲價(jià)違法的信訪復(fù)查申請(qǐng)書》，欲證明在物業(yè)費(fèi)漲價(jià)之前公布預(yù)算以及相當(dāng)數(shù)量的業(yè)主對(duì)物業(yè)公司選聘和物業(yè)費(fèi)漲價(jià)有質(zhì)疑的事實(shí)。被告另提供照片，欲證明其辯稱及反訴中所稱的原告未按約履行維修、維護(hù)圍墻、路面、草坪燈義務(wù)，沒有按約履行路面、河道清掃、清理義務(wù)，沒有按約履行會(huì)所、減速帶維修義務(wù)等，原告提供的服務(wù)沒有達(dá)到合同約定要求的事實(shí)，以及原告拆除門頭的事實(shí)。同時(shí)，被告認(rèn)為，小區(qū)沒有避雷、技防設(shè)施，故原告基于上述設(shè)施而收取的物業(yè)費(fèi)，應(yīng)予退還。
　　對(duì)此，原告認(rèn)為：1.為何未與獲得第一名的其他物業(yè)簽訂合同，原告應(yīng)向業(yè)主大會(huì)了解，據(jù)其所知系因該公司當(dāng)時(shí)沒有取得相應(yīng)資質(zhì)所致。2.物業(yè)費(fèi)以合同約定的包干制的收費(fèi)模式為準(zhǔn)，復(fù)查申請(qǐng)不能代表大部分業(yè)主的意見。3.圍墻的維修需要?jiǎng)佑镁S修基金，因圍墻倒塌導(dǎo)致無法安裝管線，故此處公共照明目前無法修理；小區(qū)其他公共照明，如發(fā)現(xiàn)不亮了，其會(huì)及時(shí)修理；道路、河道，其已進(jìn)行清掃、清理；會(huì)所、減速帶及門頭問題，同其如上相關(guān)舉證意見。4.因簽訂合同時(shí)小區(qū)無避雷、技防設(shè)施，故并非其主觀上不履行對(duì)上述相應(yīng)設(shè)施的檢查等義務(wù)，故不應(yīng)扣減物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
　　以上事實(shí)，有《臨時(shí)托管合同》、《2018年合同》、付款憑證及發(fā)票、上海市不動(dòng)產(chǎn)登記簿以及當(dāng)事人的陳述等證據(jù)證明，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。
　　本案中，原告與業(yè)主大會(huì)之間簽訂的《臨時(shí)托管合同》與《2018年合同》，對(duì)作為業(yè)主的被告具有法律約束力。作為業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理單位，原告對(duì)陽光花園小區(qū)提供了物業(yè)管理服務(wù)，被告作為該小區(qū)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照上述合同的約定向原告支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。雖然《2018年合同》約定的服務(wù)期限至2018年12月底，但是原告在上述期間屆滿后仍繼續(xù)提供相應(yīng)物業(yè)服務(wù)，故原告可以參照該合同的約定主張物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
　　按上述合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)計(jì)算，并在扣除已付款項(xiàng)后，被告尚欠原告至2019年6月30日止的物業(yè)服務(wù)費(fèi)為5,297.64元(2017年物業(yè)服務(wù)費(fèi)4,044元+2018年至2019年上半年物業(yè)服務(wù)費(fèi)9,341.64-已付物業(yè)服務(wù)費(fèi)8,088元)。因此，本院對(duì)原告要求被告支付上述所欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，予以支持。原告放棄要求被告支付違約金700.62元的訴訟請(qǐng)求，屬對(duì)自己權(quán)利的處分，并無不當(dāng)，可予準(zhǔn)許。
　　至于被告辯稱的合同成立與否以及效力方面的辯稱意見，以及物業(yè)公司的選聘、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的上調(diào)程序合法與否辯稱意見，不符合合同法、物權(quán)法以及相關(guān)司法解釋規(guī)定的條件和程序，本院不予采納。
　　至于被告辯稱及反訴中有關(guān)原告未全面履行合同約定義務(wù)，故原告應(yīng)當(dāng)向其返還部分物業(yè)服務(wù)費(fèi)的意見，一則就被告提供的照片等證據(jù)而言，僅證明其拍攝時(shí)的現(xiàn)狀，不足以證明原告在履行物業(yè)服務(wù)合同中存在可以扣減相應(yīng)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的未全面履行合同義務(wù)的行為。二則，因避雷設(shè)施不存在、技防系統(tǒng)未建立，導(dǎo)致原告無法按每年二次檢查避雷裝置，保證其性能符合國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)約定履行義務(wù)，以及無法履行對(duì)技防系統(tǒng)進(jìn)行定期維護(hù)維修等義務(wù)，此系規(guī)則于小區(qū)方面的客觀不能履行，而非原告能夠履行而主觀故意不去履行，而且合同中亦未明確約定因此需要扣減相應(yīng)物業(yè)服務(wù)費(fèi)。因此，本院對(duì)被告返還已付部分物業(yè)服務(wù)費(fèi)的反訴請(qǐng)求，不予支持。
　　至于被告反訴主張的恢復(fù)小區(qū)大門門頭的請(qǐng)求，從程序方面而言，因該門頭明顯不屬于被告專有部分，故原則上應(yīng)由業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)經(jīng)相應(yīng)表決程序后提出相關(guān)主張。從實(shí)體方面而言，原告提供照片等證據(jù)，僅證明門頭被拆事實(shí)，不足以證明實(shí)施拆除行為主體為原告。因此，本院對(duì)被告的該項(xiàng)反訴請(qǐng)求，亦不予支持。
　　據(jù)此，依照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條第一款以及《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條的規(guī)定，判決如下：
　　一、被告孫某(反訴原告)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)上海喬某物業(yè)管理有限公司至2019年6月30日止的物業(yè)服務(wù)費(fèi)5,297.64元；
　　二、駁回被告(反訴原告)孫某的反訴請(qǐng)求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費(fèi)50元，減半收取25元，反訴案件受理費(fèi)25元，合計(jì)訴訟費(fèi)50元，由被告(反訴原告)孫某負(fù)擔(dān)(已付25元，余款25元于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：楊惠星

書記員：劉金鑫