上訴人(原審被告)：上海久實(shí)物業(yè)有限公司，住所地上海市黃浦區(qū)。
　　法定代表人：張健華，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：高述洲。
　　上訴人(原審被告)：上海市靜安區(qū)新平金葉業(yè)主大會(huì)，住所地上海市靜安區(qū)。
　　負(fù)責(zé)人：吳晨，主任。
　　委托訴訟代理人：胡文新，上海昆然律師事務(wù)所律師。
　　被上訴人(原審原告)：上海延平房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)有限公司，住所地上海市靜安區(qū)。
　　法定代表人：陳玉坤，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：劉炘，上海市君悅律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：王翌敏，上海市君悅律師事務(wù)所律師。
　　上訴人上海久實(shí)物業(yè)有限公司(以下簡稱“久實(shí)公司”)、上海市靜安區(qū)新平金葉業(yè)主大會(huì)(以下簡稱“業(yè)主大會(huì)”)因與被上訴人上海延平房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)有限公司(以下簡稱“延平公司”)占有排除妨害糾紛一案，不服上海市靜安區(qū)人民法院(2018)滬0106民初38901號民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年5月21日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　久實(shí)公司上訴請求：撤銷一審判決，駁回延平公司在一審中的訴訟請求。事實(shí)與理由：無論上海市靜安區(qū)延平路XXX號地下車庫(以下簡稱“地下車庫”)產(chǎn)權(quán)歸屬何方，判令久實(shí)公司自2017年1月1日起按每月人民幣7,700元(以下幣種均為人民幣)之標(biāo)準(zhǔn)支付地下車庫的使用費(fèi)缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。地下車庫的車位沒有所謂的車位產(chǎn)證證明其實(shí)際停放數(shù)量，一審法院亦未要求久實(shí)公司及業(yè)主大會(huì)提供2017年至今的小區(qū)公共收益報(bào)表，無法證明2017年至今所產(chǎn)生的收入情況、管理成本(包含久實(shí)公司人員代收停車費(fèi)的勞務(wù)成本)以及和產(chǎn)權(quán)相關(guān)的停車卡物業(yè)費(fèi)等。
　　業(yè)主大會(huì)上訴請求：撤銷一審判決，駁回延平公司在一審中的訴訟請求。事實(shí)與理由：一審法院認(rèn)定地下車庫的產(chǎn)權(quán)人是延平公司而非全體小區(qū)業(yè)主是錯(cuò)誤的。房地產(chǎn)開發(fā)過程中的建造成本包括土地使用成本、前期工程費(fèi)、配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等多項(xiàng)開支。其中土地使用成本是建造成本中比重最大的一筆開支。小區(qū)全體業(yè)主購買房屋時(shí)，承擔(dān)了小區(qū)所有的土地使用成本、前期工程費(fèi)、配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)等各項(xiàng)開支。在沒有車庫產(chǎn)權(quán)證的情況下，認(rèn)定地下車庫歸延平公司所有，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。滬房地市字(1998)第001158號上海市房地產(chǎn)權(quán)證載明，延平路81、83號總面積為3500.60平方米，延平公司獨(dú)用面積為0。故地下車庫依法不歸延平公司所有，而是81、83號兩棟樓的配套設(shè)施。其次，小區(qū)土地為劃撥性質(zhì)，今后如須補(bǔ)交土地出讓金或續(xù)收土地使用費(fèi)，延平公司因獨(dú)有面積為0，無須支付上述費(fèi)用。而全體業(yè)主卻要為此全部承擔(dān)，因此一審法院判決其擁有地下車庫產(chǎn)權(quán)，不合理也不合法。
　　延平公司辯稱，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)應(yīng)當(dāng)以登記為準(zhǔn)。延平公司開發(fā)建造了涉案小區(qū)，取得了該小區(qū)的大產(chǎn)證。小業(yè)主每買一套房屋，開發(fā)商即從大產(chǎn)證上劃出一套房屋給小業(yè)主，小業(yè)主取得該房屋的小產(chǎn)證。沒有賣掉的面積部分仍登記在大產(chǎn)證上，不會(huì)另行辦理小產(chǎn)證，故地下車庫是沒有小產(chǎn)證的。根據(jù)交易中心現(xiàn)存資料，可知地下車庫的面積未被分?jǐn)偟矫總€(gè)小區(qū)業(yè)主的小產(chǎn)證上，系爭地下車庫的產(chǎn)權(quán)仍應(yīng)歸屬延平公司，而非全體小區(qū)業(yè)主所有。另外，關(guān)于地下車位的收支情況，久實(shí)公司應(yīng)當(dāng)負(fù)有舉證義務(wù)。然其在一審中經(jīng)法官要求拒不提供，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的后果。一審判決根據(jù)市場慣例按照三七分的原則，判令久實(shí)公司按每月7,700元的標(biāo)準(zhǔn)支付使用費(fèi)并無不當(dāng)。請求二審法院駁回久實(shí)公司、業(yè)主大會(huì)的上訴請求，維持原判。
　　延平公司向一審法院起訴請求：1、久實(shí)公司、業(yè)主大會(huì)向延平公司返還上海市靜安區(qū)延平路XXX號地下車庫；2、久實(shí)公司、業(yè)主大會(huì)向延平公司支付地下車庫的占用使用費(fèi)(按每月500元共22輛計(jì)，自2017年1月起至實(shí)際返還之日止，暫算至2018年9月為231,000元)。
　　一審法院認(rèn)定事實(shí)：1998年3月27日，上海市房屋土地管理局向延平房地產(chǎn)公司頒發(fā)滬房地市字(1998)第001158號上海市房地產(chǎn)權(quán)證，載明本市靜安區(qū)延平路81、83號權(quán)利人為延平房地產(chǎn)公司；該證土地狀況中記載總面積為3,500.6平方米，獨(dú)用面積0，共用面積5,668平方米，分?jǐn)偯娣e3,500.6平方米；房屋狀況中記載建筑面積為28,719.91平方米；附記中載明81號全幢建筑面積15,012.25平方米，土地面積1,900.9平方米，房屋類型辦公樓，層數(shù)16層，竣工日期1997年1月；附記中載明83號全幢建筑面積13,707.66平方米，土地面積1,599.7平方米，房屋類型新工房1，層數(shù)24層，竣工日期1997年4月。
　　上海市房地產(chǎn)登記處備案的延平路XXX號房屋建筑面積測算書(實(shí)測)載明，該處房屋總建筑面積為15,012.25平方米；地下層平面圖注明為汽車車庫，圖上標(biāo)注為共有的部位為配電、水池、水泵；房屋面積計(jì)算書中載明地下層的全幢共有部位總面積為152.92平方米，汽車車庫面積為889.43平方米；全幢共有合計(jì)1,138.48平方米，全幢建筑面積(不含車庫)為14,122.51平方米，全幢分?jǐn)傁禂?shù)1.087683系用14,122.51除以車庫外全幢建筑面積與全幢共有面積之差(14,122.51-1,138.48)得出。延平路XXX號建筑面積匯總表上亦載明地下層汽車庫為889.43平方米，全幢合計(jì)15,012.25平方米。
　　延平路XXX號內(nèi)部大部分房屋已出售給案外人，延平房地產(chǎn)公司保留了部分房屋產(chǎn)權(quán)?，F(xiàn)有上海市不動(dòng)產(chǎn)登記簿信息查詢結(jié)果中僅能顯示延平路XXX號全幢建筑面積為15,012.25平方米，并載明81幢401、402等房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的信息，未明確體現(xiàn)地下車庫的相關(guān)信息。
　　另查明，自2015年1月起，久實(shí)公司對系爭小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理，延平路XXX號地下車庫按照每輛每月500元收費(fèi)。停放的車輛除固定車位15個(gè)外，另有一些車輛因車位緊張停放在公共通道，但收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一致。2016年12月26日，延平公司發(fā)函給久實(shí)公司，要求協(xié)商地下車庫的經(jīng)營管理和收益分配事宜，但雙方未達(dá)成一致。2018年7月27日，延平公司向上海市靜安區(qū)新平金葉業(yè)主委員會(huì)(以下簡稱“業(yè)委會(huì)”)發(fā)函，聲明其系81號地下車庫產(chǎn)權(quán)人，要求業(yè)委會(huì)立即通知久實(shí)公司停止管理延平路XXX號地下車位，并與相關(guān)停車人員做好溝通工作，最遲在2018年8月10日前，將延平路XXX號地下車庫中所有車位歸還給延平公司。
　　一審法院認(rèn)為，本案主要爭議焦點(diǎn)在于延平路XXX號地下車庫產(chǎn)權(quán)歸屬。地下車庫沒有獨(dú)立的產(chǎn)證，根據(jù)上海市房地產(chǎn)登記處備案的延平路XXX號房屋建筑面積測算表，可知車庫面積為889.43平方米，該部分面積包含在81號全幢建筑面積15,012.25平方米之中。故初始登記時(shí)，延平路XXX號地下車庫應(yīng)屬于延平房地產(chǎn)公司。81號內(nèi)部房屋陸續(xù)出售之后，該地下車庫是否屬于全體業(yè)主共同共有，應(yīng)從出資情況、合同約定及分?jǐn)偨ㄖ娣e等予以認(rèn)定。系爭地下車庫由延平房地產(chǎn)公司出資建造，無證據(jù)證明相關(guān)建造成本為業(yè)主所負(fù)擔(dān)；亦無證據(jù)證明延平房地產(chǎn)公司在出售房屋時(shí)與購房人就地下車庫權(quán)屬有過約定；根據(jù)延平路XXX號房屋建筑面積測算書，地下車庫未計(jì)入共有面積，亦未在分?jǐn)倳r(shí)計(jì)入。綜上，地下車庫不屬于全體小區(qū)業(yè)主共有，其權(quán)利人仍應(yīng)為初始登記的權(quán)利人即延平公司，業(yè)主大會(huì)分享停車費(fèi)收益于法無據(jù)。
　　延平公司的所有權(quán)理應(yīng)受到法律保護(hù)，但根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，建筑區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理，延平公司對車庫所有權(quán)的行使應(yīng)受上述法律規(guī)定的制約。因此，延平公司有權(quán)要求收回地下車庫，但收回后應(yīng)兼顧小區(qū)業(yè)主的需要，并接受系爭小區(qū)現(xiàn)任物業(yè)服務(wù)單位的物業(yè)服務(wù)，按系爭小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)合同的約定支付物業(yè)管理費(fèi)。履行地下車庫交付義務(wù)的主體應(yīng)為系爭地下車庫的實(shí)際管理人久實(shí)公司，業(yè)主大會(huì)在交還過程中無權(quán)予以阻攔。
　　延平房地產(chǎn)公司作為所有人主張車庫交還之前的占用費(fèi)，于法有據(jù)。參照地下車庫收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，綜合考慮固定停車的數(shù)量及存在臨時(shí)停車的情形，扣除久實(shí)物業(yè)公司一定的管理成本，法院酌情確認(rèn)每月占用使用費(fèi)為7,700元。鑒于停車費(fèi)系由久實(shí)公司收取，故應(yīng)由久實(shí)公司對延平房地產(chǎn)公司承擔(dān)付款義務(wù)。久實(shí)公司與新平金葉業(yè)主大會(huì)就停車費(fèi)的追償，由雙方另行處理。
　　一審法院判決：一、上海久實(shí)物業(yè)有限公司應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)將上海市靜安區(qū)延平路XXX號地下車庫(設(shè)備用房除外)返還給上海延平房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)有限公司；二、上海久實(shí)物業(yè)有限公司應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)向上海延平房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)有限公司支付上海市靜安區(qū)延平路XXX號地下車庫的使用費(fèi)(自2017年1月1日起至系爭地下車庫實(shí)際返還之日止，按每月7,700元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算)。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本院經(jīng)審理查明，一審法院查明事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，公民、法人的合法權(quán)益受法律保護(hù)。延平公司系上海市靜安區(qū)延平路81、83號小區(qū)的開發(fā)商，取得了涉案小區(qū)的大產(chǎn)證。地下車庫在涉案小區(qū)內(nèi)，屬于該小區(qū)的配套設(shè)施。雖然地下車庫沒有獨(dú)立的產(chǎn)證，但地下車庫由延平公司出資建造，且根據(jù)延平路XXX號房屋建筑面積測算書，地下車庫未計(jì)入共有面積，亦未分?jǐn)傆?jì)入各小產(chǎn)證，故地下車庫不屬于全體小區(qū)業(yè)主共有，仍應(yīng)歸屬延平公司。由于地下車庫的產(chǎn)權(quán)人系延平公司，故延平公司享有地下車庫的收益權(quán)，現(xiàn)延平公司主張地下車庫的占有使用費(fèi)，于法有據(jù)，可予支持。至于使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，一審法院參照地下車庫的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，綜合考慮固定停車的數(shù)量及存在臨時(shí)停車的情形，扣除久實(shí)公司一定的管理成本，酌情確定每月使用費(fèi)為7,700元，并無不妥。由于現(xiàn)地下車庫實(shí)際由久實(shí)公司管理，且停車費(fèi)亦由久實(shí)公司收取，故一審法院判令久實(shí)公司向延平公司支付地下車庫的使用費(fèi)并無不妥。
　　關(guān)于延平公司收回地下車庫的問題。小區(qū)地下車庫系小區(qū)的配套設(shè)施，車庫內(nèi)車位應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需求，并由小區(qū)業(yè)主進(jìn)行整體管理。一般而言小區(qū)業(yè)主會(huì)聘請一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對小區(qū)物業(yè)進(jìn)行管理，聘請哪家物業(yè)服務(wù)企業(yè)是全體業(yè)主的權(quán)利，并非開發(fā)商的權(quán)利，鑒于一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的規(guī)定，而地下車庫的管理亦屬于物業(yè)管理之范疇，故地下車庫亦應(yīng)當(dāng)由全體小區(qū)業(yè)主聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理?，F(xiàn)涉案小區(qū)已聘請久實(shí)公司為本小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，地下車庫亦實(shí)際由久實(shí)公司進(jìn)行物業(yè)管理，故延平公司要求久實(shí)公司返還地下車庫已無必要。一審判令久實(shí)公司將地下車庫返還延平公司不當(dāng)，本院予以改判。
　　綜上所述，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第(二)項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
　　一、撤銷上海市靜安區(qū)人民法院(2018)滬0106民初38901號民事判決；
　　二、上海久實(shí)物業(yè)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向上海延平房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)有限公司支付上海市靜安區(qū)延平路XXX號地下車庫的使用費(fèi)(自2017年1月1日起至本判決生效之日止，按每月7,700元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算)；
　　三、對上海延平房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)有限公司其余的訴訟請求，不予支持。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。
　　一審案件受理費(fèi)4765元，減半收取2382.50元，由上海延平房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)714.75元，由上海久實(shí)物業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)1667.75元；二審案件受理費(fèi)4765元，由上海延平房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)50元，由上海久實(shí)物業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)4715元。
　　本判決為終審判決。
　　法官助理　　張　煜

審判員：徐??慶

書記員：丁康威