原告:上海為中實業(yè)有限公司,住所地上海市寶山區(qū)。
法定代表人:樊為中,董事長。
委托訴訟代理人:俞艷萍,上海市銀星律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人:蔣小菊。
被告:上海真某物業(yè)管理有限公司,住所地上海市浦東新區(qū)。
法定代表人:吉建平,董事長。
委托訴訟代理人:殷震夏,北京盈科(上海)律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人:王靜如,北京盈科(上海)律師事務(wù)所律師。
原告上海為中實業(yè)有限公司(以下簡稱“為中實業(yè)”)與被告上海真某物業(yè)管理有限公司(以下簡稱“真某物業(yè)”)排除妨害糾紛一案,本院受理后,依法適用普通程序,公開開庭進(jìn)行了審理。原告為中實業(yè)的委托訴訟代理人俞艷萍、蔣小菊,被告真某物業(yè)的委托訴訟代理人殷震夏、王靜如到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告為中實業(yè)向本院提出訴訟請求:判令被告真某物業(yè)立即停止對上海市寶山區(qū)南大路180弄地下車庫的侵占,退出系爭地下車庫,并歸還其擅自收取的地下車庫停車費(48個車位,每車位300元/月,自2016年7月1日至實際退出之日)。事實和理由:為中實業(yè)系寶山區(qū)南大路180弄地下車庫1-49號車位(以下簡稱“系爭車位”)的不動產(chǎn)權(quán)利人。自2009年開始,為中實業(yè)委托案外人上海乾強(qiáng)物業(yè)管理有限公司(以下簡稱“乾強(qiáng)物業(yè)”)對系爭車位進(jìn)行出租管理,每個租賃車位收費標(biāo)準(zhǔn)300元/月。2015年6月5日,乾強(qiáng)物業(yè)函告為中實業(yè)將于2015年6月30日撤離南大路180弄物業(yè)管理現(xiàn)場。2016年7月至今,真某物業(yè)未經(jīng)為中實業(yè)允許,擅自收取系爭車位的停車費(每個車位300元/月)并占為己有。2018年9月,為中實業(yè)致函真某物業(yè),要求將停車費結(jié)算支付給為中實業(yè),但對方置之不理。故向法院提起訴訟。
被告真某物業(yè)辯稱,真某物業(yè)于2016年6月30日與寶山區(qū)南大路180弄、190弄、210弄業(yè)主委員會簽訂臨時物業(yè)服務(wù)協(xié)議,約定由真某物業(yè)代為管理小區(qū)停車位,并收取相應(yīng)停車費用。車位并非一直飽和使用,停車費數(shù)額并非為中實業(yè)所訴金額。真某物業(yè)在管理地下車庫期間發(fā)生了電費和人工費支出,處于虧損狀態(tài)。請求駁回為中實業(yè)的訴訟請求。
根據(jù)當(dāng)事人的陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù),本院認(rèn)定事實如下:
上海市寶山區(qū)南大路180弄地下車庫共有50個車位,其中1-49號車位的權(quán)利人系為中實業(yè),第50號車位已出售給小區(qū)業(yè)主。2009年1月18日,為中實業(yè)與乾強(qiáng)物業(yè)簽訂《協(xié)議書》,委托乾強(qiáng)物業(yè)將系爭車位出租管理,委托期限自2009年2月1日至2010年1月30日。2013年8月1日,為中實業(yè)再次與乾強(qiáng)物業(yè)簽訂《南大路180弄地下機(jī)動車庫委托管理協(xié)議》,委托乾強(qiáng)物業(yè)將系爭車位出租管理,每個租賃車位收費標(biāo)準(zhǔn)300元/月,車庫內(nèi)發(fā)生的電費按車庫內(nèi)的計量表每月由為中實業(yè)按實支付,車庫內(nèi)設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)、更換等發(fā)生的費用,由為中實業(yè)按實支付。2015年6月底,乾強(qiáng)物業(yè)退出南大路180弄物業(yè)。
2016年6月30日,聯(lián)乾小區(qū)業(yè)主委員會(甲方)與真某物業(yè)(乙方)簽訂《聯(lián)乾小區(qū)物業(yè)臨時物業(yè)服務(wù)協(xié)議》,甲方委托乙方為寶山區(qū)南大路180弄、190弄、210弄以及兆南路88弄(以上三個獨立小區(qū)共同組成聯(lián)乾小區(qū))提供物業(yè)服務(wù),并對物業(yè)費收費標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了約定。上述協(xié)議中還約定,小區(qū)全部停車費歸物業(yè)公司(視物業(yè)經(jīng)營情況,在具體簽正式合同前再進(jìn)行協(xié)商)。簽訂協(xié)議后,真某物業(yè)入駐小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理至今。真某物業(yè)對寶山區(qū)南大路180弄地下車位的收費標(biāo)準(zhǔn)為:已經(jīng)出售的一個車位每月收取50元管理費,其他車位每個月向使用人收取300元租金。
審理中,真某物業(yè)表示,已于2019年8月9日正式退出小區(qū),但還未將系爭地下車庫移交給為中實業(yè),停車費也沒有結(jié)算。真某物業(yè)確認(rèn)小區(qū)有多處地下設(shè)施,自行車庫、機(jī)動車庫、人防設(shè)施都有獨立電表,但僅提供了部分地下設(shè)施的電費發(fā)票。包括:南大路XXX弄XXX-XXX-XXX號地下車庫照明,電表號XXXXXXXXXX,2016年7月至2019年2月發(fā)生電費86,457.78元;南大路XXX弄XXX-XXX-XXX號地下車庫消防泵,電表號XXXXXXXXXX,2016年7月至2019年2月發(fā)生電費2,277.38元;南大路XXX弄XXX-XXX號地下自自行車庫照明,電表號XXXXXXXXXX;南大路XXX弄XXX-XXX號地下自自行車庫排水泵,電表號XXXXXXXXXX,四個電表戶名均為上海為中實業(yè)有限公司。此外,真某物業(yè)還主張在管理系爭車位過程中付出了1.5個人的人力成本,每人每月按最低工資測算為3,900元。
為中實業(yè)表示,其名下49個車位中有一個是無法實際使用的,所以訴請中僅主張了48個車位的停車費。至于真某物業(yè)所稱地下車庫的電費,該部分電費不僅包括了地下車庫還包括了兩個地下非機(jī)動車庫和一個人防地下室,只同意承擔(dān)地下車庫的電費。為中實業(yè)提供了2013年部分月份的電費發(fā)票,戶號、戶名、地址與真某物業(yè)提供的電費發(fā)票均一致,但電費金額每個月都不超過1,000元。關(guān)于人工費用,為中實業(yè)表示,在乾強(qiáng)物業(yè)退出小區(qū)后為中實業(yè)指派了兩名工作人員對系爭地下車庫進(jìn)行日常維護(hù),真某物業(yè)并沒有專人對車庫進(jìn)行管理。為中實業(yè)還提供了上海市寶山區(qū)房地產(chǎn)測量隊于2016年10月編制的南大路180弄190弄續(xù)建工程《房屋土地權(quán)屬調(diào)查報告書》,其中房屋狀況匯總表顯示,3幢1-3號、8幢4-6號地下一層為自行車庫,4幢7-9號地下一層為人防地下室,9幢地下一層為地下車庫。
本院認(rèn)為,2016年6月30日,聯(lián)乾小區(qū)業(yè)主委員會與真某物業(yè)簽訂的《聯(lián)乾小區(qū)物業(yè)臨時物業(yè)服務(wù)協(xié)議》中并不包括為中實業(yè)所有的地下車位。真某物業(yè)未經(jīng)為中實業(yè)同意擅自占用系爭車位并進(jìn)行出租的行為,侵犯了為中實業(yè)的權(quán)利,真某物業(yè)應(yīng)當(dāng)立即停止侵權(quán)行為,將系爭車位返還給為中實業(yè)??紤]到真某物業(yè)已退場,但停車費還未結(jié)算,故本案中暫只處理至2019年7月底的使用費。關(guān)于使用費的標(biāo)準(zhǔn)。真某物業(yè)自述其收取業(yè)主的車位租金為300元/月/車位,其主張的管理成本計算方式依據(jù)不足。根據(jù)本市小區(qū)物業(yè)管理通行的做法及其自述收取已售車位管理費的標(biāo)準(zhǔn),本院酌情確定每個車位每月扣除50元的管理成本,由此確定使用費標(biāo)準(zhǔn)為250元/月/車位。關(guān)于使用車位數(shù)量的問題。根據(jù)本市車輛保有量及涉案小區(qū)所處位置來看,真某物業(yè)辯稱地下車位不飽和使用顯然不合常理。因此,真某物業(yè)應(yīng)按照48個車位的數(shù)量支付使用費,即12,000元/月。需要指出的是,真某物業(yè)系擅自占用為中實業(yè)名下的車位,屬于違法行為,即便上述扣除金額無法涵蓋其全部成本,相應(yīng)后果亦應(yīng)由其自身承擔(dān)。
關(guān)于電費,根據(jù)《房屋土地權(quán)屬調(diào)查報告書》,寶山區(qū)南大路180弄地下設(shè)施不僅包括系爭地下車庫,還包括兩個自行車庫和一個人防地下室。真某物業(yè)自述其它地下設(shè)施與地下車庫分屬不同電表,應(yīng)當(dāng)有相對應(yīng)的電費支付憑證,但本案中僅提供了3幢4-6號地下自行車庫的電費發(fā)票,無法證明其主張的南大路XXX弄XXX-XXX-XXX號地下車庫的電費與3幢1-3號自行車庫、4幢7-9號人防地下室分屬不同電表。因此,在無法確定寶山區(qū)南大路180弄地下車庫實際用電量的情況下,真某物業(yè)主張由為中實業(yè)承擔(dān)該部分電費,沒有法律及事實依據(jù)。真某公司可在核實用電情況后,另行向為中實業(yè)主張地下車庫的電費。
據(jù)此,依照《中華人民共和國物權(quán)法》第三十四條、第三十七條之規(guī)定,判決如下:
一、被告上海真某物業(yè)管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)將上海市寶山區(qū)南大路180弄地下車庫1-49號車位返還給原告上海為中實業(yè)有限公司;
二、被告上海真某物業(yè)管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi),按照每月12,000元的標(biāo)準(zhǔn)向原告上海為中實業(yè)有限公司支付自2016年7月1日至2019年7月31日的車位使用費444,000元;
三、駁回原告上海為中實業(yè)有限公司的其余訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費7,960元,由被告上海真某物業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決,可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本,上訴于上海市第二中級人民法院。
審判員:陸建泉
書記員:王??力
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