原告：上海東茸商城有限公司，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：王春軍，經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：鄔為，上海世暄律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：顧禕，上海世暄律師事務所律師。
　　被告：上海雞春餐飲管理有限公司，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：周杰，負責人。
　　原告上海東茸商城有限公司(以下簡稱“東茸公司”)與被告上海雞春餐飲管理有限公司(以下簡稱“雞春公司”)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年7月12日立案后，依法適用簡易程序。因被告雞春公司下落不明，本案轉(zhuǎn)為適用普通程序，并于2019年11月22日公開開庭進行了審理。原告東茸公司的委托訴訟代理人顧禕到庭參加了訴訟。被告雞春公司經(jīng)公告送達開庭傳票，未到庭參加訴訟，本院依法缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告東茸公司向本院提出訴訟請求：1、判令原、被告于2018年4月30日終止房屋租賃合同；2、判令被告支付原告2017年8月15日至2018年4月30日期間的租金、物業(yè)管理費392,337元；3、判令被告支付原告2017年11月、12月的水電費6,705元；4、判令被告向原告支付違約金166,166.40元；5、判令被告已付保證金92,315元抵扣上述租金歸原告所有；6、判令被告變更工商登記住所地址。本案審理過程中，原告變更訴請為：1、判令原、被告于2018年4月20日解除房屋租賃合同；2、判令被告支付原告2017年8月15日至2018年4月30日期間的租金、物業(yè)管理費392,337元；3、判令被告支付原告2017年11月、12月的水電費6,705元；4、判令被告向原告支付違約金166,166.40元。(被告已付保證金92,315元抵扣上述1-4項金額后合計支付原告472,893.40元)。事實與理由：2016年8月，原告與被告簽訂《房屋租賃合同》一份，約定原告將坐落于上海市松江區(qū)新松江路XXXX弄69-73、110-116號2-01-2的房屋(以下簡稱“系爭房屋”)，開設“蛙蛙魚”餐飲。合同約定租賃期間為8年，自2016年8月15日至2024年8月14日止，租金先付后用，每3個月為一個支付期，每期提前一個月支付。若被告違約應按合同當年總租金的30%向原告支付違約金。合同簽訂后，原告按約提供商鋪、完成合同事項，被告也正式開業(yè)。然原本2017年4月被告應付的2017年5月15日至8月14日租金、物業(yè)管理費，被告直至2017年10月方才支付。且至此被告再未支付過租金及物業(yè)管理費，水電費也僅支付至2017年10月。原告多次催討未果后，依約行使解除權，于2018年4月30日收回系爭房屋。因被告尚有原告訴請期間的相關費用未付清，遂涉訴。
　　被告雞春公司未作答辯。
　　經(jīng)審理查明，系爭房屋所在大樓權利人為案外人上海東紫房地產(chǎn)發(fā)展有限公司，建筑面積為5,997.77平方米。
　　案外人上海東紫房地產(chǎn)發(fā)展有限公司曾出具證明一份，載明授權原告包括系爭房屋在內(nèi)的多幢房產(chǎn)進行分割、租賃、管理。
　　原告(出租方、甲方)與被告(承租方、乙方)簽訂《房屋租賃合同》一份，約定原告將系爭房屋出租給被告作為經(jīng)營餐飲之用途，面積607平方米，租賃期限8年，自2016年8月15日起至2024年8月14日止，免租期為2016年8月15日至2017年2月14日。合同第3條約定，第一年日租金為2元/㎡/日，月租金為36,926元，年租金為443,110元，第1、2年租金不變，以后每年按5%遞增，實行先付后用的原則，乙方按每3個月為一個支付期，每期提前一個月支付……乙方應向甲方支付履約保證金92,315元，履約保證金在合同有效期內(nèi)不計利息，并于合同期滿后10日內(nèi)按照雙方約定結(jié)算后由甲方退還乙方……自起租日起，乙方應當向甲方或物業(yè)管理公司繳納物業(yè)管理費，物業(yè)管理費按該商鋪租賃面積計算，標準為每天每平方米0.5元，第1、2年物業(yè)管理費不變，以后每年按5%遞增，物業(yè)管理費應按月支付，乙方應于每月第1個工作日或之前與基本租金一并支付……乙方須自行負擔與該商鋪有關的電話費、水費、電費、燃氣費及其他費用。合同第9條違約責任約定，……乙方未按時支付各項費用超過10天的、合同到期或撤場后一個月內(nèi)不注銷營業(yè)執(zhí)照的、以及違反“日常運營制度”的，甲方有權單方采取停水停電和解除合同(無需通知)，甲方可扣除合同保證金、收回商鋪……。由于乙方原因?qū)е录追教崆敖K止合同，乙方應按照合同當年總租金的30%向甲方支付違約金。合同附件租金支付標準寫明保證金92,315元，2018年5月15日至2018年8月14日的年租金標準為553,888元。合同另對其他相關事項進行了約定。
　　2017年10月24日，原告向被告法定代表人周杰開具發(fā)票兩張，其中一張服務名稱為租金、物業(yè)管理費，金額為38,472元，備注“2017.5.15-8.14”，另一張服務名稱為租金，金額為100,000元，備注為“2017.5.15-8.14”。
　　2017年7月24日，原告出具《中心廣場(水電表抄見數(shù))》一份，列明被告當月電費為17,650元，水費245元，合計17,985元。被告法定代表人周杰于2017年8月31日支付上述費用。
　　2017年8月24日，原告出具《中心廣場(水電表抄見數(shù))》一份，列明被告當月電費為11,700元，水費135元，合計11,835元。被告法定代表人周杰于2017年9月27日支付上述費用。
　　2017年11月23日，原告出具《中心廣場(水電表抄見數(shù))》一份，列明被告當月電費為5,250元，水費300元，合計5,550元。
　　2017年12月24日，原告出具《中心廣場(水電表抄見數(shù))》一份，列明被告當月電費為1,100元，水費55元，合計1,155元。
　　庭審中，原告自認，租期內(nèi)被告支付保證金92,315元，并要求在訴請的被告應付費用中予以抵扣；被告租金及物業(yè)管理費付至2017年8月14日。在被告欠繳相應費用后，原告多次與之協(xié)商，然被告仍未履行付款義務，原告遂于2018年4月30日行使合同約定的解除權，收回系爭房屋，系爭房屋現(xiàn)仍為空置狀態(tài)。
　　以上事實，有房屋租賃合同、證明、上海市房地產(chǎn)權證、中心廣場(水電表抄見數(shù))、上海增值稅普通發(fā)票、繳費憑證及當事人陳述等證據(jù)證實。
　　本院認為，原、被告間簽訂的房屋租賃合同系當事人真實意思的表示，并未違反法律、行政法規(guī)效力性的強制性規(guī)定，應屬有效合同。依法成立的合同，對當事人具有法律約束力，當事人應當按照約定履行自己的義務?，F(xiàn)被告長期逾期支付租金，已使合同解除權成就，故原告于2018年4月30日自行收回系爭房屋的行為，系合法依約行使解除權，本院對此予以確認。
　　合同解除后，被告仍應按照雙方約定的租金標準，支付原告自2017年8月16日起2018年4月30日止的租金及物業(yè)管理費，現(xiàn)原告自愿對上述期間的租金按照313,868元、物業(yè)管理費按照78,469元的標準主張，系對自身權利的處分，于法不悖，本院予以準許。
　　對于原告主張的水電費，其計費標準和繳費模式符合雙方交易習慣，本院對此予以支持，故被告需將2017年11至12月的電費6,350元、水費355元支付給原告。
　　對于原告主張的違約金，實系被告逾期支付租金導致合同解除時的解約違約金，鑒于雙方在合同中對此已作出明確約定，故原告的該項主張于法有據(jù)，但對于標準本身，因雙方租賃合同中既約定了第1、2年租金不變，月租金為36,926元，又在附件中約定年租金標準為553,888元，故本院結(jié)合雙方實際履行、原告開具的發(fā)票等，依法認定對第1、2年租金，雙方系按照月租金36,926元的標準執(zhí)行，故本院依法認定被告需支付原告違約金計算方式為當年度租金總額(36,926元/月×12個月)的30%，即132,933.60元。對于原告要求被告已付押金92,315元抵扣其訴請的應付費用的意見，本院亦予以采納，并確認用以抵扣前述違約金，故抵扣之后，被告仍需支付原告違約金40,618.60元。
　　被告雞春公司未到庭參加訴訟，且未發(fā)表答辯意見，視為放棄其答辯權利，由此產(chǎn)生的不利后果，應由被告自行承擔。
　　綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第九十三條第二款、第九十七條、第一百一十四條第一款、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條的規(guī)定，判決如下：
　　一、確認原告上海東茸商城有限公司與被告上海雞春餐飲管理有限公司簽訂的《房屋租賃合同》于2018年4月30日解除；
　　二、被告上海雞春餐飲管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海東茸商城有限公司自2017年8月16日起至2018年4月30日止的租金313,868元、物業(yè)管理費78,469元；
　　三、被告上海雞春餐飲管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海東茸商城有限公司2017年11月至12月的電費6,350元、水費355元；
　　四、被告上海雞春餐飲管理有限公司支付原告上海東茸商城有限公司違約金132,933.60元，抵扣被告上海雞春餐飲管理有限公司已付保證金92,315元后，被告上海雞春餐飲管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告上海東茸商城有限公司余款40,618.60元。
　　如果負有金錢給付義務的當事人未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　案件受理費8,393元，由原告上海東茸商城有限公司負擔498元，由被告上海雞春餐飲管理有限公司負擔7,895元(于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院)。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：沙??莎

書記員：康曉莉