原告：上海東茸商城有限公司，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：王春軍，經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：鄔為，上海世暄律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：顧禕，上海世暄律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海雞春餐飲管理有限公司，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：周杰，負(fù)責(zé)人。
　　原告上海東茸商城有限公司(以下簡(jiǎn)稱“東茸公司”)與被告上海雞春餐飲管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱“雞春公司”)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年7月12日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序。因被告雞春公司下落不明，本案轉(zhuǎn)為適用普通程序，并于2019年11月22日公開開庭進(jìn)行了審理。原告東茸公司的委托訴訟代理人顧禕到庭參加了訴訟。被告雞春公司經(jīng)公告送達(dá)開庭傳票，未到庭參加訴訟，本院依法缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告東茸公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、判令原、被告于2018年4月30日終止房屋租賃合同；2、判令被告支付原告2017年8月15日至2018年4月30日期間的租金、物業(yè)管理費(fèi)392,337元；3、判令被告支付原告2017年11月、12月的水電費(fèi)6,705元；4、判令被告向原告支付違約金166,166.40元；5、判令被告已付保證金92,315元抵扣上述租金歸原告所有；6、判令被告變更工商登記住所地址。本案審理過程中，原告變更訴請(qǐng)為：1、判令原、被告于2018年4月20日解除房屋租賃合同；2、判令被告支付原告2017年8月15日至2018年4月30日期間的租金、物業(yè)管理費(fèi)392,337元；3、判令被告支付原告2017年11月、12月的水電費(fèi)6,705元；4、判令被告向原告支付違約金166,166.40元。(被告已付保證金92,315元抵扣上述1-4項(xiàng)金額后合計(jì)支付原告472,893.40元)。事實(shí)與理由：2016年8月，原告與被告簽訂《房屋租賃合同》一份，約定原告將坐落于上海市松江區(qū)新松江路XXXX弄69-73、110-116號(hào)2-01-2的房屋(以下簡(jiǎn)稱“系爭(zhēng)房屋”)，開設(shè)“蛙蛙魚”餐飲。合同約定租賃期間為8年，自2016年8月15日至2024年8月14日止，租金先付后用，每3個(gè)月為一個(gè)支付期，每期提前一個(gè)月支付。若被告違約應(yīng)按合同當(dāng)年總租金的30%向原告支付違約金。合同簽訂后，原告按約提供商鋪、完成合同事項(xiàng)，被告也正式開業(yè)。然原本2017年4月被告應(yīng)付的2017年5月15日至8月14日租金、物業(yè)管理費(fèi)，被告直至2017年10月方才支付。且至此被告再未支付過租金及物業(yè)管理費(fèi)，水電費(fèi)也僅支付至2017年10月。原告多次催討未果后，依約行使解除權(quán)，于2018年4月30日收回系爭(zhēng)房屋。因被告尚有原告訴請(qǐng)期間的相關(guān)費(fèi)用未付清，遂涉訴。
　　被告雞春公司未作答辯。
　　經(jīng)審理查明，系爭(zhēng)房屋所在大樓權(quán)利人為案外人上海東紫房地產(chǎn)發(fā)展有限公司，建筑面積為5,997.77平方米。
　　案外人上海東紫房地產(chǎn)發(fā)展有限公司曾出具證明一份，載明授權(quán)原告包括系爭(zhēng)房屋在內(nèi)的多幢房產(chǎn)進(jìn)行分割、租賃、管理。
　　原告(出租方、甲方)與被告(承租方、乙方)簽訂《房屋租賃合同》一份，約定原告將系爭(zhēng)房屋出租給被告作為經(jīng)營(yíng)餐飲之用途，面積607平方米，租賃期限8年，自2016年8月15日起至2024年8月14日止，免租期為2016年8月15日至2017年2月14日。合同第3條約定，第一年日租金為2元/㎡/日，月租金為36,926元，年租金為443,110元，第1、2年租金不變，以后每年按5%遞增，實(shí)行先付后用的原則，乙方按每3個(gè)月為一個(gè)支付期，每期提前一個(gè)月支付……乙方應(yīng)向甲方支付履約保證金92,315元，履約保證金在合同有效期內(nèi)不計(jì)利息，并于合同期滿后10日內(nèi)按照雙方約定結(jié)算后由甲方退還乙方……自起租日起，乙方應(yīng)當(dāng)向甲方或物業(yè)管理公司繳納物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理費(fèi)按該商鋪?zhàn)赓U面積計(jì)算，標(biāo)準(zhǔn)為每天每平方米0.5元，第1、2年物業(yè)管理費(fèi)不變，以后每年按5%遞增，物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)按月支付，乙方應(yīng)于每月第1個(gè)工作日或之前與基本租金一并支付……乙方須自行負(fù)擔(dān)與該商鋪有關(guān)的電話費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)及其他費(fèi)用。合同第9條違約責(zé)任約定，……乙方未按時(shí)支付各項(xiàng)費(fèi)用超過10天的、合同到期或撤場(chǎng)后一個(gè)月內(nèi)不注銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照的、以及違反“日常運(yùn)營(yíng)制度”的，甲方有權(quán)單方采取停水停電和解除合同(無需通知)，甲方可扣除合同保證金、收回商鋪……。由于乙方原因?qū)е录追教崆敖K止合同，乙方應(yīng)按照合同當(dāng)年總租金的30%向甲方支付違約金。合同附件租金支付標(biāo)準(zhǔn)寫明保證金92,315元，2018年5月15日至2018年8月14日的年租金標(biāo)準(zhǔn)為553,888元。合同另對(duì)其他相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行了約定。
　　2017年10月24日，原告向被告法定代表人周杰開具發(fā)票兩張，其中一張服務(wù)名稱為租金、物業(yè)管理費(fèi)，金額為38,472元，備注“2017.5.15-8.14”，另一張服務(wù)名稱為租金，金額為100,000元，備注為“2017.5.15-8.14”。
　　2017年7月24日，原告出具《中心廣場(chǎng)(水電表抄見數(shù))》一份，列明被告當(dāng)月電費(fèi)為17,650元，水費(fèi)245元，合計(jì)17,985元。被告法定代表人周杰于2017年8月31日支付上述費(fèi)用。
　　2017年8月24日，原告出具《中心廣場(chǎng)(水電表抄見數(shù))》一份，列明被告當(dāng)月電費(fèi)為11,700元，水費(fèi)135元，合計(jì)11,835元。被告法定代表人周杰于2017年9月27日支付上述費(fèi)用。
　　2017年11月23日，原告出具《中心廣場(chǎng)(水電表抄見數(shù))》一份，列明被告當(dāng)月電費(fèi)為5,250元，水費(fèi)300元，合計(jì)5,550元。
　　2017年12月24日，原告出具《中心廣場(chǎng)(水電表抄見數(shù))》一份，列明被告當(dāng)月電費(fèi)為1,100元，水費(fèi)55元，合計(jì)1,155元。
　　庭審中，原告自認(rèn)，租期內(nèi)被告支付保證金92,315元，并要求在訴請(qǐng)的被告應(yīng)付費(fèi)用中予以抵扣；被告租金及物業(yè)管理費(fèi)付至2017年8月14日。在被告欠繳相應(yīng)費(fèi)用后，原告多次與之協(xié)商，然被告仍未履行付款義務(wù)，原告遂于2018年4月30日行使合同約定的解除權(quán)，收回系爭(zhēng)房屋，系爭(zhēng)房屋現(xiàn)仍為空置狀態(tài)。
　　以上事實(shí)，有房屋租賃合同、證明、上海市房地產(chǎn)權(quán)證、中心廣場(chǎng)(水電表抄見數(shù))、上海增值稅普通發(fā)票、繳費(fèi)憑證及當(dāng)事人陳述等證據(jù)證實(shí)。
　　本院認(rèn)為，原、被告間簽訂的房屋租賃合同系當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，并未違反法律、行政法規(guī)效力性的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬有效合同。依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)。現(xiàn)被告長(zhǎng)期逾期支付租金，已使合同解除權(quán)成就，故原告于2018年4月30日自行收回系爭(zhēng)房屋的行為，系合法依約行使解除權(quán)，本院對(duì)此予以確認(rèn)。
　　合同解除后，被告仍應(yīng)按照雙方約定的租金標(biāo)準(zhǔn)，支付原告自2017年8月16日起2018年4月30日止的租金及物業(yè)管理費(fèi)，現(xiàn)原告自愿對(duì)上述期間的租金按照313,868元、物業(yè)管理費(fèi)按照78,469元的標(biāo)準(zhǔn)主張，系對(duì)自身權(quán)利的處分，于法不悖，本院予以準(zhǔn)許。
　　對(duì)于原告主張的水電費(fèi)，其計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和繳費(fèi)模式符合雙方交易習(xí)慣，本院對(duì)此予以支持，故被告需將2017年11至12月的電費(fèi)6,350元、水費(fèi)355元支付給原告。
　　對(duì)于原告主張的違約金，實(shí)系被告逾期支付租金導(dǎo)致合同解除時(shí)的解約違約金，鑒于雙方在合同中對(duì)此已作出明確約定，故原告的該項(xiàng)主張于法有據(jù)，但對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)本身，因雙方租賃合同中既約定了第1、2年租金不變，月租金為36,926元，又在附件中約定年租金標(biāo)準(zhǔn)為553,888元，故本院結(jié)合雙方實(shí)際履行、原告開具的發(fā)票等，依法認(rèn)定對(duì)第1、2年租金，雙方系按照月租金36,926元的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，故本院依法認(rèn)定被告需支付原告違約金計(jì)算方式為當(dāng)年度租金總額(36,926元/月×12個(gè)月)的30%，即132,933.60元。對(duì)于原告要求被告已付押金92,315元抵扣其訴請(qǐng)的應(yīng)付費(fèi)用的意見，本院亦予以采納，并確認(rèn)用以抵扣前述違約金，故抵扣之后，被告仍需支付原告違約金40,618.60元。
　　被告雞春公司未到庭參加訴訟，且未發(fā)表答辯意見，視為放棄其答辯權(quán)利，由此產(chǎn)生的不利后果，應(yīng)由被告自行承擔(dān)。
　　綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條第一款、第九十三條第二款、第九十七條、第一百一十四條第一款、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條的規(guī)定，判決如下：
　　一、確認(rèn)原告上海東茸商城有限公司與被告上海雞春餐飲管理有限公司簽訂的《房屋租賃合同》于2018年4月30日解除；
　　二、被告上海雞春餐飲管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海東茸商城有限公司自2017年8月16日起至2018年4月30日止的租金313,868元、物業(yè)管理費(fèi)78,469元；
　　三、被告上海雞春餐飲管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海東茸商城有限公司2017年11月至12月的電費(fèi)6,350元、水費(fèi)355元；
　　四、被告上海雞春餐飲管理有限公司支付原告上海東茸商城有限公司違約金132,933.60元，抵扣被告上海雞春餐飲管理有限公司已付保證金92,315元后，被告上海雞春餐飲管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告上海東茸商城有限公司余款40,618.60元。
　　如果負(fù)有金錢給付義務(wù)的當(dāng)事人未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)8,393元，由原告上海東茸商城有限公司負(fù)擔(dān)498元，由被告上海雞春餐飲管理有限公司負(fù)擔(dān)7,895元(于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：沙??莎

書記員：康曉莉