原告：上海東湖物業(yè)管理有限公司，住所地上海市徐匯區(qū)。
　　法定代表人：成向明，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：劉一品，上海市錦天城律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海西南明某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司，住所地上海市徐匯區(qū)。
　　法定代表人：李松堅(jiān)，董事長。
　　委托訴訟代理人：王坤，上海市申元律師事務(wù)所律師。
　　原告上海東湖物業(yè)管理有限公司與被告上海西南明某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院立案后，依法適用簡易程序，于2019年5月7日公開開庭進(jìn)行了審理。原告的委托訴訟代理人劉一品、被告的委托訴訟代理人王坤到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　上海東湖物業(yè)管理有限公司向本院提出訴訟請求：1.要求被告支付上海市徐匯區(qū)復(fù)興中路1199號(hào)A.B幢A1-2室房屋2016年10月至2018年12月拖欠的物業(yè)費(fèi)13,420.89元；2.要求被告支付逾期繳納物業(yè)費(fèi)的違約金2960.05元；3.訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。審理中，原告撤回第二項(xiàng)訴訟請求。
　　事實(shí)和理由：原告與上海市徐匯區(qū)明某世紀(jì)城業(yè)主大會(huì)簽訂了《明某世紀(jì)城物業(yè)服務(wù)合同》，約定由原告對(duì)被告所在的小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理。被告是上海市徐匯區(qū)復(fù)興中路1199號(hào)A.B幢A1-2室房屋（以下簡稱系爭房屋）的業(yè)主，被告自2016年10月起未繳納物業(yè)費(fèi)。9元/平/月的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是經(jīng)生效判決認(rèn)定的，且已經(jīng)考慮了上海錦能物業(yè)管理有限公司（以下簡稱錦能物業(yè)）提供了部分物業(yè)管理的事實(shí)。被告長期拖欠物業(yè)費(fèi)，經(jīng)原告催告至今未支付，故原告向法院提起訴訟，要求判如所請。
　　上海西南明某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司辯稱，不同意原告訴請。原告按照（2018）滬01民終53號(hào)判決書主張按照9元/月/平方米缺乏法律依據(jù)，該案合法性存疑，被告已經(jīng)對(duì)該案申請?jiān)賹?，高院已?jīng)受理。根據(jù)上海市住宅管理規(guī)定，物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)提供的服務(wù)收費(fèi)，原告并沒有為被告內(nèi)部提供任何服務(wù)，即便確定被告應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)物業(yè)費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過司法評(píng)估方式確定而不是通過自由裁量方式確定費(fèi)用。即便參照（2018）滬01民終53號(hào)判決書確定本案收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在再審案件未有結(jié)果前，本案應(yīng)中止審理。（2018）滬01民終53號(hào)判決書中法院依據(jù)自由裁量確定費(fèi)用不屬于免證事實(shí)，原告沒有完成舉證責(zé)任。原告沒有按照合同約定提供物業(yè)服務(wù)，被告有權(quán)拒付物業(yè)費(fèi)用。（2018）滬01民終53號(hào)判決書認(rèn)定原告沒有按約為被告提供物業(yè)服務(wù)，且被告已經(jīng)委托案外第三方提供物業(yè)服務(wù)。根據(jù)規(guī)定，物業(yè)管理公司沒有履行物業(yè)管理職能或者履行不符合規(guī)定，業(yè)主可以行使拒付物業(yè)費(fèi)的抗辯權(quán)。本案商務(wù)樓及住宅樓在公共設(shè)施上有明確區(qū)分，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定兩個(gè)獨(dú)立區(qū)域。商務(wù)樓電梯使用及維護(hù)由被告自行負(fù)責(zé)，原告沒有提供相應(yīng)服務(wù)。明某世紀(jì)城住宅樓共4棟，每棟2部電梯，電梯均在住宅樓大廳內(nèi)，商務(wù)樓大廳與住宅樓大廳是隔離的，商務(wù)樓電梯僅僅在商務(wù)樓的樓層運(yùn)行，無法到達(dá)住宅樓，兩者電梯使用上無論空間上還是電梯設(shè)置方面均是獨(dú)立運(yùn)行。商務(wù)樓監(jiān)控系統(tǒng)使用維護(hù)由被告自行負(fù)責(zé)，原告沒有提供相應(yīng)物業(yè)服務(wù)。商務(wù)樓監(jiān)控終端設(shè)施與居民樓監(jiān)控終端實(shí)施各自管理，獨(dú)立運(yùn)行，被告監(jiān)控終端設(shè)置在地下車庫監(jiān)控室，監(jiān)控畫面包括商務(wù)樓內(nèi)部區(qū)域、商務(wù)樓樓前公共區(qū)域，還包括地下車庫的公共區(qū)域，即監(jiān)控管理方面原告不僅沒有為被告提供服務(wù)，反而被告承擔(dān)了原告應(yīng)當(dāng)提供的公共物業(yè)管理服務(wù)。商務(wù)樓區(qū)域的保安由被告自行負(fù)責(zé)，原告沒有提供相應(yīng)物業(yè)服務(wù)。被告聘用的保安不僅負(fù)責(zé)對(duì)商務(wù)樓內(nèi)部、外部公共區(qū)域提供安保服務(wù)，還為地下車庫提供巡邏、機(jī)械設(shè)備安保服務(wù)。原告提供的保安服務(wù)僅僅是小區(qū)內(nèi)部的保安服務(wù)。在保安服務(wù)方面，原告不僅沒有為被告提供服務(wù)，反而被告承擔(dān)了應(yīng)當(dāng)由原告提供的公共區(qū)域的保安服務(wù)。商務(wù)樓區(qū)域的消防水泵、生活水泵的運(yùn)營服務(wù)由被告自行負(fù)責(zé)，與住宅樓的各自獨(dú)立運(yùn)行管理，商務(wù)樓區(qū)域的消防水泵、生活設(shè)施設(shè)備與住宅樓區(qū)域的消防水泵、生活設(shè)施設(shè)備分別排列在水泵房的兩側(cè)，能夠清晰辨別區(qū)分，水泵房的日常巡檢由雙方各自負(fù)責(zé)管理，原告始終沒有對(duì)商務(wù)樓區(qū)域的消防水泵、生活水泵提供管理。商務(wù)樓、住宅樓的污水排水管道各自獨(dú)立運(yùn)行，住宅樓的污水排水需要經(jīng)過二次凈化后排入市政管道，商務(wù)樓的污水是直接排入直接連入市政管道，原告未提供相應(yīng)物業(yè)管理服務(wù)。商務(wù)樓外圍的綠化保潔等物業(yè)服務(wù)，由被告自行負(fù)責(zé)管理，原告未提供相應(yīng)物業(yè)管理服務(wù)，原告僅提供小區(qū)內(nèi)部保潔，與被告無關(guān)。商務(wù)樓與住宅樓小區(qū)沒有直接的通道相連接，在物理區(qū)域相對(duì)隔離，商務(wù)樓進(jìn)出人員從臨街的商務(wù)樓大廳進(jìn)出，住宅樓從小區(qū)大門進(jìn)入，商務(wù)樓與小區(qū)人員流動(dòng)和物業(yè)管理區(qū)域處于相對(duì)隔離狀態(tài)。以上幾個(gè)方面看出，原告沒有在公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)營維護(hù)方面為被告提供物業(yè)管理服務(wù)，而且商務(wù)樓、住宅樓自成體系，獨(dú)立運(yùn)行，應(yīng)當(dāng)視為兩個(gè)獨(dú)立區(qū)域，結(jié)合法院已經(jīng)認(rèn)定商務(wù)樓內(nèi)部的物業(yè)管理服務(wù)由被告自行管理，可以綜合判定原告沒有為被告提供過物業(yè)管理服務(wù)，因此被告拒絕支付物業(yè)費(fèi)用具有事實(shí)依據(jù)，也是依法行使抗辯權(quán)的體現(xiàn)，法院應(yīng)當(dāng)駁回原告全部訴請。
　　根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：
　　系爭上海市徐匯區(qū)復(fù)興中路1199號(hào)A.B幢A1-2室房屋權(quán)利人為被告，建筑面積55.23平方米，房屋類型為店鋪。
　　2009年2月27日，明某世紀(jì)城業(yè)主委員會(huì)與上海復(fù)欣物業(yè)管理發(fā)展有限公司簽訂《上海明某世紀(jì)城物業(yè)服務(wù)合同》，約定，上海復(fù)欣物業(yè)管理發(fā)展有限公司為明某世紀(jì)城的業(yè)主、物業(yè)使用人提供物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)名稱明某世紀(jì)城，坐落位置復(fù)興中路1199弄，委托服務(wù)范圍為住宅67567平方米、商務(wù)樓26000平方米（約）、地下車庫5000平方米（約）；按建筑面積向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，住宅每月每平方米2元，商務(wù)樓每月每平方米2元，服務(wù)期限2009年4月1日至2012年3月31日。
　　2009年12月，因被告未按約繳納物業(yè)管理費(fèi)，上海復(fù)欣物業(yè)管理發(fā)展有限公司起訴至法院。法院經(jīng)審理后認(rèn)為，上海西南明某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司的商務(wù)樓與小區(qū)是不可分割的，其作為該小區(qū)的一部分，應(yīng)按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定予以履行。由于上海復(fù)欣物業(yè)管理發(fā)展有限公司在物業(yè)管理服務(wù)中存在瑕疵，法院遂判決被告按照住宅樓的標(biāo)準(zhǔn)2元/月/平方米支付2009年4月起的物業(yè)管理費(fèi)。該判決于xxxx年xx月xx日出生效。
　　2011年，被告（甲方）與錦能物業(yè)、上海錦翌企業(yè)管理有限公司（乙方）簽訂《委托管理協(xié)議》，載明：甲方委托乙方負(fù)責(zé)房屋的策劃、改造、招商、出租、市場推廣、商業(yè)經(jīng)營管理、物業(yè)管理等，合同所涉房屋范圍為復(fù)興中路1199號(hào)、1217號(hào)裙房商務(wù)樓、復(fù)興中路1199號(hào)、嘉善路98號(hào)、118號(hào)裙房商務(wù)樓及地下兩層車庫等，合作期限為2011年7月11日至2026年7月10日；物業(yè)管理費(fèi)由乙方收取并全部享有，物業(yè)管理費(fèi)單價(jià)將在現(xiàn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)逐步統(tǒng)一并達(dá)到22元/月/平方米；乙方應(yīng)按照1元/月/平方米的標(biāo)準(zhǔn)向明某世紀(jì)城的物業(yè)管理單位（現(xiàn)為上海復(fù)欣物業(yè)發(fā)展有限公司）繳納物業(yè)管理費(fèi)。
　　2016年9月28日，上海市徐匯區(qū)明某世紀(jì)城業(yè)主大會(huì)與原告簽訂《明某世紀(jì)城物業(yè)服務(wù)合同》，其中主要約定：物業(yè)名稱明某世紀(jì)城，坐落于上海市徐匯區(qū)復(fù)興中路1199號(hào)、永康路8號(hào)，東至嘉善路、南至永康路、西至襄陽南路、北至復(fù)興中路，包括住宅67068平方米，商業(yè)26731.99平方米，其他13009.77平方米。原告按業(yè)主擁有房屋的建筑面積向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，住宅為4元/月·平方米，商業(yè)和辦公14元/月·平方米（該項(xiàng)費(fèi)用中包括公用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)費(fèi)2元/月·平方米）。原告按酬金制形式收取服務(wù)酬金，按每月20,000元固定額度提取酬金。合同期限2016年10月1日至2018年12月31日止。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用按季度繳納，業(yè)主應(yīng)在每季度首月15日前履行繳納義務(wù)。逾期繳納的，每逾期一天按應(yīng)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的0.05%支付違約滯納金，直至付清全部欠費(fèi)之日為止。合同另有其他約定。
　　又查明，2017年8月，原告起訴被告要求其支付上海市徐匯區(qū)復(fù)興中路1199號(hào)A、B幢204室2016年10月至2017年3月拖欠的物業(yè)費(fèi)7303.80元（14元/平/月*52.17平方米*10個(gè)月）、違約金854.54元。審理中，被告稱，2000年小區(qū)建成后，由開發(fā)商（即被告）委托的前期物業(yè)單位統(tǒng)一管理住宅樓、商務(wù)樓。2009年明某世紀(jì)城業(yè)主委員會(huì)成立后，另行委托了上海復(fù)欣物業(yè)管理發(fā)展有限公司，此時(shí)，住宅樓由上海復(fù)欣物業(yè)管理發(fā)展有限公司管理，商務(wù)樓由被告自行管理，2011年被告委托了錦能物業(yè)、上海錦翌企業(yè)管理有限公司管理。法院審理后認(rèn)為涉訟小區(qū)商務(wù)樓部分由被告自行委托管理，承擔(dān)了部分物業(yè)管理義務(wù)；另一方面，涉訟商務(wù)樓與小區(qū)其他物業(yè)仍屬于同一小區(qū)，難以割裂。因此，被告關(guān)于無需支付物業(yè)管理費(fèi)的意見，無事實(shí)依據(jù)。法院考慮到被告自行承擔(dān)部分物業(yè)管理服務(wù)之事實(shí)，對(duì)于物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由14元/平/月調(diào)整為9元/平/月。該判決已于xxxx年xx月xx日出生效。
　　審理中，雙方均確認(rèn)，系爭房屋與生效判決所涉的上海市徐匯區(qū)復(fù)興中路1199號(hào)A、B幢204室系位于同一幢樓、不同樓層的房屋。2018年6月30日之后系爭房屋的房屋情況、物業(yè)服務(wù)情況并無變化。
　　審理中，被告在提交答辯狀期間，對(duì)管轄權(quán)提出異議，稱其主要營業(yè)地位于本市靜安區(qū)平型關(guān)路1588弄10樓，故本案應(yīng)由被告住所地法院，即上海市靜安區(qū)人民法院管轄。本院經(jīng)審查認(rèn)為，因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。本案系物業(yè)服務(wù)合同糾紛，涉案房屋位于上海市徐匯區(qū)復(fù)興中路1199號(hào)，屬徐匯區(qū)轄區(qū)，故本院對(duì)本案具有管轄權(quán)，遂依法駁回被告的管轄權(quán)異議。被告對(duì)此不服提起上訴，二審裁定駁回上訴，維持原裁定。
　　以上事實(shí)，除當(dāng)事人一致陳述外，另有明某世紀(jì)城物業(yè)服務(wù)合同、（2010）滬一中民二（民）終字第2949號(hào)民事判決書、（2018）滬01民終53號(hào)民事判決書、不動(dòng)產(chǎn)登記簿等證據(jù)證明，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，原告經(jīng)與上海市徐匯區(qū)明某世紀(jì)城業(yè)主大會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同而被委托作為被告所在明某世紀(jì)城小區(qū)的物業(yè)服務(wù)單位。目前并無充分證據(jù)可否定該合同的效力,故該合同對(duì)包括被告在內(nèi)的小區(qū)全體業(yè)主具有法律約束力。物業(yè)服務(wù)合同中約定包含系爭房屋在內(nèi)的商業(yè)和辦公面積的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為14元/月/平方米，此系雙方當(dāng)事人的意思自治，并未違反法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，被告要求對(duì)物業(yè)費(fèi)金額進(jìn)行司法評(píng)估，依據(jù)不足，該辯稱意見本院不予采信。
　　被告本應(yīng)依14元/月/平方米的標(biāo)準(zhǔn)履行支付物業(yè)費(fèi)的義務(wù)，但原告自認(rèn)系爭房屋所在的商務(wù)樓內(nèi)部確由被告自行委托案外人管理，被告自行承擔(dān)了部分物業(yè)管理義務(wù)。前述案件審理過程中，法院對(duì)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)情況進(jìn)行了現(xiàn)場勘查，考慮到商務(wù)樓內(nèi)部自行進(jìn)行物業(yè)管理的事實(shí)，對(duì)商務(wù)樓房屋權(quán)利人應(yīng)支付的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)低為9元/月/平方米。本案中，原、被告均確認(rèn)系爭房屋與生效判決所涉的上海市徐匯區(qū)復(fù)興中路1199號(hào)A、B幢204室房屋位于同一幢樓、不同樓層，故物業(yè)管理服務(wù)情況亦應(yīng)相同。雙方也稱2018年6月30日之后系爭房屋的房屋情況、物業(yè)服務(wù)情況并無變化?，F(xiàn)原告自愿按9元/月/平方米為標(biāo)準(zhǔn)主張2016年10月至2018年12月物業(yè)管理費(fèi)并無不妥，本院予以支持。
　　被告辯稱其已經(jīng)對(duì)（2018）滬01民終53號(hào)案件申請?jiān)賹?，故本案?yīng)中止審理。但依據(jù)法律規(guī)定，“本案必須以另一案的審理結(jié)果為依據(jù)，而另一案尚未審結(jié)的”則本案應(yīng)中止訴訟，但（2018）滬01民終53號(hào)案件已經(jīng)審結(jié)并生效，被告要求中止本案訴訟，依據(jù)不足，該意見本院難以采信。
　　原告自愿撤回有關(guān)違約金的訴訟請求，系其處分自己的權(quán)利，于法無悖，本院予以確認(rèn)。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國民法總則》第六條、《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條第一款的規(guī)定，判決如下：
　　上海西南明某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向上海東湖物業(yè)管理有限公司支付上海市徐匯區(qū)復(fù)興中路1199號(hào)A.B幢A1-2室房屋2016年10月至2018年12月的物業(yè)費(fèi)13,420.89元。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)減半收取計(jì)67.76元，由上海西南明某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：李??理

書記員：徐??琛