原告：上海東湖物業(yè)管理有限公司，住所地上海市徐匯區(qū)。
　　法定代表人：成向明，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：劉一品，上海市錦天城律師事務所律師。
　　被告：上海西南明某實業(yè)發(fā)展有限公司，住所地上海市徐匯區(qū)。
　　法定代表人：李松堅，董事長。
　　委托訴訟代理人：王坤，上海市申元律師事務所律師。
　　原告上海東湖物業(yè)管理有限公司與被告上海西南明某實業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)服務合同糾紛一案，本院立案后，依法適用簡易程序，于2019年5月7日公開開庭進行了審理。原告的委托訴訟代理人劉一品、被告的委托訴訟代理人王坤到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　上海東湖物業(yè)管理有限公司向本院提出訴訟請求：1.要求被告支付上海市徐匯區(qū)復興中路1199號A.B幢A1-2室房屋2016年10月至2018年12月拖欠的物業(yè)費13,420.89元；2.要求被告支付逾期繳納物業(yè)費的違約金2960.05元；3.訴訟費由被告承擔。審理中，原告撤回第二項訴訟請求。
　　事實和理由：原告與上海市徐匯區(qū)明某世紀城業(yè)主大會簽訂了《明某世紀城物業(yè)服務合同》，約定由原告對被告所在的小區(qū)進行物業(yè)管理。被告是上海市徐匯區(qū)復興中路1199號A.B幢A1-2室房屋（以下簡稱系爭房屋）的業(yè)主，被告自2016年10月起未繳納物業(yè)費。9元/平/月的物業(yè)費標準是經(jīng)生效判決認定的，且已經(jīng)考慮了上海錦能物業(yè)管理有限公司（以下簡稱錦能物業(yè)）提供了部分物業(yè)管理的事實。被告長期拖欠物業(yè)費，經(jīng)原告催告至今未支付，故原告向法院提起訴訟，要求判如所請。
　　上海西南明某實業(yè)發(fā)展有限公司辯稱，不同意原告訴請。原告按照（2018）滬01民終53號判決書主張按照9元/月/平方米缺乏法律依據(jù)，該案合法性存疑，被告已經(jīng)對該案申請再審，高院已經(jīng)受理。根據(jù)上海市住宅管理規(guī)定，物業(yè)收費標準應當根據(jù)物業(yè)提供的服務收費，原告并沒有為被告內(nèi)部提供任何服務，即便確定被告應當支付相應物業(yè)費用，應當通過司法評估方式確定而不是通過自由裁量方式確定費用。即便參照（2018）滬01民終53號判決書確定本案收費標準，在再審案件未有結(jié)果前，本案應中止審理。（2018）滬01民終53號判決書中法院依據(jù)自由裁量確定費用不屬于免證事實，原告沒有完成舉證責任。原告沒有按照合同約定提供物業(yè)服務，被告有權(quán)拒付物業(yè)費用。（2018）滬01民終53號判決書認定原告沒有按約為被告提供物業(yè)服務，且被告已經(jīng)委托案外第三方提供物業(yè)服務。根據(jù)規(guī)定，物業(yè)管理公司沒有履行物業(yè)管理職能或者履行不符合規(guī)定，業(yè)主可以行使拒付物業(yè)費的抗辯權(quán)。本案商務樓及住宅樓在公共設施上有明確區(qū)分，應當認定兩個獨立區(qū)域。商務樓電梯使用及維護由被告自行負責，原告沒有提供相應服務。明某世紀城住宅樓共4棟，每棟2部電梯，電梯均在住宅樓大廳內(nèi)，商務樓大廳與住宅樓大廳是隔離的，商務樓電梯僅僅在商務樓的樓層運行，無法到達住宅樓，兩者電梯使用上無論空間上還是電梯設置方面均是獨立運行。商務樓監(jiān)控系統(tǒng)使用維護由被告自行負責，原告沒有提供相應物業(yè)服務。商務樓監(jiān)控終端設施與居民樓監(jiān)控終端實施各自管理，獨立運行，被告監(jiān)控終端設置在地下車庫監(jiān)控室，監(jiān)控畫面包括商務樓內(nèi)部區(qū)域、商務樓樓前公共區(qū)域，還包括地下車庫的公共區(qū)域，即監(jiān)控管理方面原告不僅沒有為被告提供服務，反而被告承擔了原告應當提供的公共物業(yè)管理服務。商務樓區(qū)域的保安由被告自行負責，原告沒有提供相應物業(yè)服務。被告聘用的保安不僅負責對商務樓內(nèi)部、外部公共區(qū)域提供安保服務，還為地下車庫提供巡邏、機械設備安保服務。原告提供的保安服務僅僅是小區(qū)內(nèi)部的保安服務。在保安服務方面，原告不僅沒有為被告提供服務，反而被告承擔了應當由原告提供的公共區(qū)域的保安服務。商務樓區(qū)域的消防水泵、生活水泵的運營服務由被告自行負責，與住宅樓的各自獨立運行管理，商務樓區(qū)域的消防水泵、生活設施設備與住宅樓區(qū)域的消防水泵、生活設施設備分別排列在水泵房的兩側(cè)，能夠清晰辨別區(qū)分，水泵房的日常巡檢由雙方各自負責管理，原告始終沒有對商務樓區(qū)域的消防水泵、生活水泵提供管理。商務樓、住宅樓的污水排水管道各自獨立運行，住宅樓的污水排水需要經(jīng)過二次凈化后排入市政管道，商務樓的污水是直接排入直接連入市政管道，原告未提供相應物業(yè)管理服務。商務樓外圍的綠化保潔等物業(yè)服務，由被告自行負責管理，原告未提供相應物業(yè)管理服務，原告僅提供小區(qū)內(nèi)部保潔，與被告無關。商務樓與住宅樓小區(qū)沒有直接的通道相連接，在物理區(qū)域相對隔離，商務樓進出人員從臨街的商務樓大廳進出，住宅樓從小區(qū)大門進入，商務樓與小區(qū)人員流動和物業(yè)管理區(qū)域處于相對隔離狀態(tài)。以上幾個方面看出，原告沒有在公共設施設備運營維護方面為被告提供物業(yè)管理服務，而且商務樓、住宅樓自成體系，獨立運行，應當視為兩個獨立區(qū)域，結(jié)合法院已經(jīng)認定商務樓內(nèi)部的物業(yè)管理服務由被告自行管理，可以綜合判定原告沒有為被告提供過物業(yè)管理服務，因此被告拒絕支付物業(yè)費用具有事實依據(jù)，也是依法行使抗辯權(quán)的體現(xiàn)，法院應當駁回原告全部訴請。
　　根據(jù)當事人陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：
　　系爭上海市徐匯區(qū)復興中路1199號A.B幢A1-2室房屋權(quán)利人為被告，建筑面積55.23平方米，房屋類型為店鋪。
　　2009年2月27日，明某世紀城業(yè)主委員會與上海復欣物業(yè)管理發(fā)展有限公司簽訂《上海明某世紀城物業(yè)服務合同》，約定，上海復欣物業(yè)管理發(fā)展有限公司為明某世紀城的業(yè)主、物業(yè)使用人提供物業(yè)管理服務，物業(yè)名稱明某世紀城，坐落位置復興中路1199弄，委托服務范圍為住宅67567平方米、商務樓26000平方米（約）、地下車庫5000平方米（約）；按建筑面積向業(yè)主收取物業(yè)服務費，住宅每月每平方米2元，商務樓每月每平方米2元，服務期限2009年4月1日至2012年3月31日。
　　2009年12月，因被告未按約繳納物業(yè)管理費，上海復欣物業(yè)管理發(fā)展有限公司起訴至法院。法院經(jīng)審理后認為，上海西南明某實業(yè)發(fā)展有限公司的商務樓與小區(qū)是不可分割的，其作為該小區(qū)的一部分，應按照物業(yè)管理服務合同的約定予以履行。由于上海復欣物業(yè)管理發(fā)展有限公司在物業(yè)管理服務中存在瑕疵，法院遂判決被告按照住宅樓的標準2元/月/平方米支付2009年4月起的物業(yè)管理費。該判決于xxxx年xx月xx日出生效。
　　2011年，被告（甲方）與錦能物業(yè)、上海錦翌企業(yè)管理有限公司（乙方）簽訂《委托管理協(xié)議》，載明：甲方委托乙方負責房屋的策劃、改造、招商、出租、市場推廣、商業(yè)經(jīng)營管理、物業(yè)管理等，合同所涉房屋范圍為復興中路1199號、1217號裙房商務樓、復興中路1199號、嘉善路98號、118號裙房商務樓及地下兩層車庫等，合作期限為2011年7月11日至2026年7月10日；物業(yè)管理費由乙方收取并全部享有，物業(yè)管理費單價將在現(xiàn)收費標準逐步統(tǒng)一并達到22元/月/平方米；乙方應按照1元/月/平方米的標準向明某世紀城的物業(yè)管理單位（現(xiàn)為上海復欣物業(yè)發(fā)展有限公司）繳納物業(yè)管理費。
　　2016年9月28日，上海市徐匯區(qū)明某世紀城業(yè)主大會與原告簽訂《明某世紀城物業(yè)服務合同》，其中主要約定：物業(yè)名稱明某世紀城，坐落于上海市徐匯區(qū)復興中路1199號、永康路8號，東至嘉善路、南至永康路、西至襄陽南路、北至復興中路，包括住宅67068平方米，商業(yè)26731.99平方米，其他13009.77平方米。原告按業(yè)主擁有房屋的建筑面積向業(yè)主收取物業(yè)服務費，住宅為4元/月·平方米，商業(yè)和辦公14元/月·平方米（該項費用中包括公用設施設備運行維護費2元/月·平方米）。原告按酬金制形式收取服務酬金，按每月20,000元固定額度提取酬金。合同期限2016年10月1日至2018年12月31日止。物業(yè)服務費用按季度繳納，業(yè)主應在每季度首月15日前履行繳納義務。逾期繳納的，每逾期一天按應繳納物業(yè)服務費的0.05%支付違約滯納金，直至付清全部欠費之日為止。合同另有其他約定。
　　又查明，2017年8月，原告起訴被告要求其支付上海市徐匯區(qū)復興中路1199號A、B幢204室2016年10月至2017年3月拖欠的物業(yè)費7303.80元（14元/平/月*52.17平方米*10個月）、違約金854.54元。審理中，被告稱，2000年小區(qū)建成后，由開發(fā)商（即被告）委托的前期物業(yè)單位統(tǒng)一管理住宅樓、商務樓。2009年明某世紀城業(yè)主委員會成立后，另行委托了上海復欣物業(yè)管理發(fā)展有限公司，此時，住宅樓由上海復欣物業(yè)管理發(fā)展有限公司管理，商務樓由被告自行管理，2011年被告委托了錦能物業(yè)、上海錦翌企業(yè)管理有限公司管理。法院審理后認為涉訟小區(qū)商務樓部分由被告自行委托管理，承擔了部分物業(yè)管理義務；另一方面，涉訟商務樓與小區(qū)其他物業(yè)仍屬于同一小區(qū)，難以割裂。因此，被告關于無需支付物業(yè)管理費的意見，無事實依據(jù)。法院考慮到被告自行承擔部分物業(yè)管理服務之事實，對于物業(yè)管理費的標準由14元/平/月調(diào)整為9元/平/月。該判決已于xxxx年xx月xx日出生效。
　　審理中，雙方均確認，系爭房屋與生效判決所涉的上海市徐匯區(qū)復興中路1199號A、B幢204室系位于同一幢樓、不同樓層的房屋。2018年6月30日之后系爭房屋的房屋情況、物業(yè)服務情況并無變化。
　　審理中，被告在提交答辯狀期間，對管轄權(quán)提出異議，稱其主要營業(yè)地位于本市靜安區(qū)平型關路1588弄10樓，故本案應由被告住所地法院，即上海市靜安區(qū)人民法院管轄。本院經(jīng)審查認為，因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。本案系物業(yè)服務合同糾紛，涉案房屋位于上海市徐匯區(qū)復興中路1199號，屬徐匯區(qū)轄區(qū)，故本院對本案具有管轄權(quán)，遂依法駁回被告的管轄權(quán)異議。被告對此不服提起上訴，二審裁定駁回上訴，維持原裁定。
　　以上事實，除當事人一致陳述外，另有明某世紀城物業(yè)服務合同、（2010）滬一中民二（民）終字第2949號民事判決書、（2018）滬01民終53號民事判決書、不動產(chǎn)登記簿等證據(jù)證明，本院予以確認。
　　本院認為，原告經(jīng)與上海市徐匯區(qū)明某世紀城業(yè)主大會簽訂物業(yè)服務合同而被委托作為被告所在明某世紀城小區(qū)的物業(yè)服務單位。目前并無充分證據(jù)可否定該合同的效力,故該合同對包括被告在內(nèi)的小區(qū)全體業(yè)主具有法律約束力。物業(yè)服務合同中約定包含系爭房屋在內(nèi)的商業(yè)和辦公面積的物業(yè)服務費標準為14元/月/平方米，此系雙方當事人的意思自治，并未違反法律法規(guī)的相關規(guī)定，被告要求對物業(yè)費金額進行司法評估，依據(jù)不足，該辯稱意見本院不予采信。
　　被告本應依14元/月/平方米的標準履行支付物業(yè)費的義務，但原告自認系爭房屋所在的商務樓內(nèi)部確由被告自行委托案外人管理，被告自行承擔了部分物業(yè)管理義務。前述案件審理過程中，法院對小區(qū)的物業(yè)服務情況進行了現(xiàn)場勘查，考慮到商務樓內(nèi)部自行進行物業(yè)管理的事實，對商務樓房屋權(quán)利人應支付的物業(yè)管理費標準調(diào)低為9元/月/平方米。本案中，原、被告均確認系爭房屋與生效判決所涉的上海市徐匯區(qū)復興中路1199號A、B幢204室房屋位于同一幢樓、不同樓層，故物業(yè)管理服務情況亦應相同。雙方也稱2018年6月30日之后系爭房屋的房屋情況、物業(yè)服務情況并無變化?，F(xiàn)原告自愿按9元/月/平方米為標準主張2016年10月至2018年12月物業(yè)管理費并無不妥，本院予以支持。
　　被告辯稱其已經(jīng)對（2018）滬01民終53號案件申請再審，故本案應中止審理。但依據(jù)法律規(guī)定，“本案必須以另一案的審理結(jié)果為依據(jù)，而另一案尚未審結(jié)的”則本案應中止訴訟，但（2018）滬01民終53號案件已經(jīng)審結(jié)并生效，被告要求中止本案訴訟，依據(jù)不足，該意見本院難以采信。
　　原告自愿撤回有關違約金的訴訟請求，系其處分自己的權(quán)利，于法無悖，本院予以確認。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國民法總則》第六條、《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、《物業(yè)管理條例》第四十二條第一款的規(guī)定，判決如下：
　　上海西南明某實業(yè)發(fā)展有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向上海東湖物業(yè)管理有限公司支付上海市徐匯區(qū)復興中路1199號A.B幢A1-2室房屋2016年10月至2018年12月的物業(yè)費13,420.89元。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　案件受理費減半收取計67.76元，由上海西南明某實業(yè)發(fā)展有限公司負擔。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：李??理

書記員：徐??琛