原告:上海東湖物業(yè)管理有限公司,住所地上海市徐匯區(qū)。
法定代表人:成向明,執(zhí)行董事。
委托訴訟代理人:劉一品,上海市錦天城律師事務所律師。
被告:上海西南明某實業(yè)發(fā)展有限公司,住所地上海市徐匯區(qū)。
法定代表人:李松堅,董事長。
委托訴訟代理人:王坤,上海市申元律師事務所律師。
原告上海東湖物業(yè)管理有限公司與被告上海西南明某實業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)服務合同糾紛一案,本院立案后,依法適用簡易程序,于2019年5月7日公開開庭進行了審理。原告的委托訴訟代理人劉一品、被告的委托訴訟代理人王坤到庭參加訴訟,本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上海東湖物業(yè)管理有限公司向本院提出訴訟請求:1.要求被告支付上海市徐匯區(qū)復興中路1199號A.B幢A1-2室房屋2016年10月至2018年12月拖欠的物業(yè)費13,420.89元;2.要求被告支付逾期繳納物業(yè)費的違約金2960.05元;3.訴訟費由被告承擔。審理中,原告撤回第二項訴訟請求。
事實和理由:原告與上海市徐匯區(qū)明某世紀城業(yè)主大會簽訂了《明某世紀城物業(yè)服務合同》,約定由原告對被告所在的小區(qū)進行物業(yè)管理。被告是上海市徐匯區(qū)復興中路1199號A.B幢A1-2室房屋(以下簡稱系爭房屋)的業(yè)主,被告自2016年10月起未繳納物業(yè)費。9元/平/月的物業(yè)費標準是經(jīng)生效判決認定的,且已經(jīng)考慮了上海錦能物業(yè)管理有限公司(以下簡稱錦能物業(yè))提供了部分物業(yè)管理的事實。被告長期拖欠物業(yè)費,經(jīng)原告催告至今未支付,故原告向法院提起訴訟,要求判如所請。
上海西南明某實業(yè)發(fā)展有限公司辯稱,不同意原告訴請。原告按照(2018)滬01民終53號判決書主張按照9元/月/平方米缺乏法律依據(jù),該案合法性存疑,被告已經(jīng)對該案申請再審,高院已經(jīng)受理。根據(jù)上海市住宅管理規(guī)定,物業(yè)收費標準應當根據(jù)物業(yè)提供的服務收費,原告并沒有為被告內(nèi)部提供任何服務,即便確定被告應當支付相應物業(yè)費用,應當通過司法評估方式確定而不是通過自由裁量方式確定費用。即便參照(2018)滬01民終53號判決書確定本案收費標準,在再審案件未有結(jié)果前,本案應中止審理。(2018)滬01民終53號判決書中法院依據(jù)自由裁量確定費用不屬于免證事實,原告沒有完成舉證責任。原告沒有按照合同約定提供物業(yè)服務,被告有權(quán)拒付物業(yè)費用。(2018)滬01民終53號判決書認定原告沒有按約為被告提供物業(yè)服務,且被告已經(jīng)委托案外第三方提供物業(yè)服務。根據(jù)規(guī)定,物業(yè)管理公司沒有履行物業(yè)管理職能或者履行不符合規(guī)定,業(yè)主可以行使拒付物業(yè)費的抗辯權(quán)。本案商務樓及住宅樓在公共設施上有明確區(qū)分,應當認定兩個獨立區(qū)域。商務樓電梯使用及維護由被告自行負責,原告沒有提供相應服務。明某世紀城住宅樓共4棟,每棟2部電梯,電梯均在住宅樓大廳內(nèi),商務樓大廳與住宅樓大廳是隔離的,商務樓電梯僅僅在商務樓的樓層運行,無法到達住宅樓,兩者電梯使用上無論空間上還是電梯設置方面均是獨立運行。商務樓監(jiān)控系統(tǒng)使用維護由被告自行負責,原告沒有提供相應物業(yè)服務。商務樓監(jiān)控終端設施與居民樓監(jiān)控終端實施各自管理,獨立運行,被告監(jiān)控終端設置在地下車庫監(jiān)控室,監(jiān)控畫面包括商務樓內(nèi)部區(qū)域、商務樓樓前公共區(qū)域,還包括地下車庫的公共區(qū)域,即監(jiān)控管理方面原告不僅沒有為被告提供服務,反而被告承擔了原告應當提供的公共物業(yè)管理服務。商務樓區(qū)域的保安由被告自行負責,原告沒有提供相應物業(yè)服務。被告聘用的保安不僅負責對商務樓內(nèi)部、外部公共區(qū)域提供安保服務,還為地下車庫提供巡邏、機械設備安保服務。原告提供的保安服務僅僅是小區(qū)內(nèi)部的保安服務。在保安服務方面,原告不僅沒有為被告提供服務,反而被告承擔了應當由原告提供的公共區(qū)域的保安服務。商務樓區(qū)域的消防水泵、生活水泵的運營服務由被告自行負責,與住宅樓的各自獨立運行管理,商務樓區(qū)域的消防水泵、生活設施設備與住宅樓區(qū)域的消防水泵、生活設施設備分別排列在水泵房的兩側(cè),能夠清晰辨別區(qū)分,水泵房的日常巡檢由雙方各自負責管理,原告始終沒有對商務樓區(qū)域的消防水泵、生活水泵提供管理。商務樓、住宅樓的污水排水管道各自獨立運行,住宅樓的污水排水需要經(jīng)過二次凈化后排入市政管道,商務樓的污水是直接排入直接連入市政管道,原告未提供相應物業(yè)管理服務。商務樓外圍的綠化保潔等物業(yè)服務,由被告自行負責管理,原告未提供相應物業(yè)管理服務,原告僅提供小區(qū)內(nèi)部保潔,與被告無關。商務樓與住宅樓小區(qū)沒有直接的通道相連接,在物理區(qū)域相對隔離,商務樓進出人員從臨街的商務樓大廳進出,住宅樓從小區(qū)大門進入,商務樓與小區(qū)人員流動和物業(yè)管理區(qū)域處于相對隔離狀態(tài)。以上幾個方面看出,原告沒有在公共設施設備運營維護方面為被告提供物業(yè)管理服務,而且商務樓、住宅樓自成體系,獨立運行,應當視為兩個獨立區(qū)域,結(jié)合法院已經(jīng)認定商務樓內(nèi)部的物業(yè)管理服務由被告自行管理,可以綜合判定原告沒有為被告提供過物業(yè)管理服務,因此被告拒絕支付物業(yè)費用具有事實依據(jù),也是依法行使抗辯權(quán)的體現(xiàn),法院應當駁回原告全部訴請。
根據(jù)當事人陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù),本院認定事實如下:
系爭上海市徐匯區(qū)復興中路1199號A.B幢A1-2室房屋權(quán)利人為被告,建筑面積55.23平方米,房屋類型為店鋪。
2009年2月27日,明某世紀城業(yè)主委員會與上海復欣物業(yè)管理發(fā)展有限公司簽訂《上海明某世紀城物業(yè)服務合同》,約定,上海復欣物業(yè)管理發(fā)展有限公司為明某世紀城的業(yè)主、物業(yè)使用人提供物業(yè)管理服務,物業(yè)名稱明某世紀城,坐落位置復興中路1199弄,委托服務范圍為住宅67567平方米、商務樓26000平方米(約)、地下車庫5000平方米(約);按建筑面積向業(yè)主收取物業(yè)服務費,住宅每月每平方米2元,商務樓每月每平方米2元,服務期限2009年4月1日至2012年3月31日。
2009年12月,因被告未按約繳納物業(yè)管理費,上海復欣物業(yè)管理發(fā)展有限公司起訴至法院。法院經(jīng)審理后認為,上海西南明某實業(yè)發(fā)展有限公司的商務樓與小區(qū)是不可分割的,其作為該小區(qū)的一部分,應按照物業(yè)管理服務合同的約定予以履行。由于上海復欣物業(yè)管理發(fā)展有限公司在物業(yè)管理服務中存在瑕疵,法院遂判決被告按照住宅樓的標準2元/月/平方米支付2009年4月起的物業(yè)管理費。該判決于xxxx年xx月xx日出生效。
2011年,被告(甲方)與錦能物業(yè)、上海錦翌企業(yè)管理有限公司(乙方)簽訂《委托管理協(xié)議》,載明:甲方委托乙方負責房屋的策劃、改造、招商、出租、市場推廣、商業(yè)經(jīng)營管理、物業(yè)管理等,合同所涉房屋范圍為復興中路1199號、1217號裙房商務樓、復興中路1199號、嘉善路98號、118號裙房商務樓及地下兩層車庫等,合作期限為2011年7月11日至2026年7月10日;物業(yè)管理費由乙方收取并全部享有,物業(yè)管理費單價將在現(xiàn)收費標準逐步統(tǒng)一并達到22元/月/平方米;乙方應按照1元/月/平方米的標準向明某世紀城的物業(yè)管理單位(現(xiàn)為上海復欣物業(yè)發(fā)展有限公司)繳納物業(yè)管理費。
2016年9月28日,上海市徐匯區(qū)明某世紀城業(yè)主大會與原告簽訂《明某世紀城物業(yè)服務合同》,其中主要約定:物業(yè)名稱明某世紀城,坐落于上海市徐匯區(qū)復興中路1199號、永康路8號,東至嘉善路、南至永康路、西至襄陽南路、北至復興中路,包括住宅67068平方米,商業(yè)26731.99平方米,其他13009.77平方米。原告按業(yè)主擁有房屋的建筑面積向業(yè)主收取物業(yè)服務費,住宅為4元/月·平方米,商業(yè)和辦公14元/月·平方米(該項費用中包括公用設施設備運行維護費2元/月·平方米)。原告按酬金制形式收取服務酬金,按每月20,000元固定額度提取酬金。合同期限2016年10月1日至2018年12月31日止。物業(yè)服務費用按季度繳納,業(yè)主應在每季度首月15日前履行繳納義務。逾期繳納的,每逾期一天按應繳納物業(yè)服務費的0.05%支付違約滯納金,直至付清全部欠費之日為止。合同另有其他約定。
又查明,2017年8月,原告起訴被告要求其支付上海市徐匯區(qū)復興中路1199號A、B幢204室2016年10月至2017年3月拖欠的物業(yè)費7303.80元(14元/平/月*52.17平方米*10個月)、違約金854.54元。審理中,被告稱,2000年小區(qū)建成后,由開發(fā)商(即被告)委托的前期物業(yè)單位統(tǒng)一管理住宅樓、商務樓。2009年明某世紀城業(yè)主委員會成立后,另行委托了上海復欣物業(yè)管理發(fā)展有限公司,此時,住宅樓由上海復欣物業(yè)管理發(fā)展有限公司管理,商務樓由被告自行管理,2011年被告委托了錦能物業(yè)、上海錦翌企業(yè)管理有限公司管理。法院審理后認為涉訟小區(qū)商務樓部分由被告自行委托管理,承擔了部分物業(yè)管理義務;另一方面,涉訟商務樓與小區(qū)其他物業(yè)仍屬于同一小區(qū),難以割裂。因此,被告關于無需支付物業(yè)管理費的意見,無事實依據(jù)。法院考慮到被告自行承擔部分物業(yè)管理服務之事實,對于物業(yè)管理費的標準由14元/平/月調(diào)整為9元/平/月。該判決已于xxxx年xx月xx日出生效。
審理中,雙方均確認,系爭房屋與生效判決所涉的上海市徐匯區(qū)復興中路1199號A、B幢204室系位于同一幢樓、不同樓層的房屋。2018年6月30日之后系爭房屋的房屋情況、物業(yè)服務情況并無變化。
審理中,被告在提交答辯狀期間,對管轄權(quán)提出異議,稱其主要營業(yè)地位于本市靜安區(qū)平型關路1588弄10樓,故本案應由被告住所地法院,即上海市靜安區(qū)人民法院管轄。本院經(jīng)審查認為,因合同糾紛提起的訴訟,由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。本案系物業(yè)服務合同糾紛,涉案房屋位于上海市徐匯區(qū)復興中路1199號,屬徐匯區(qū)轄區(qū),故本院對本案具有管轄權(quán),遂依法駁回被告的管轄權(quán)異議。被告對此不服提起上訴,二審裁定駁回上訴,維持原裁定。
以上事實,除當事人一致陳述外,另有明某世紀城物業(yè)服務合同、(2010)滬一中民二(民)終字第2949號民事判決書、(2018)滬01民終53號民事判決書、不動產(chǎn)登記簿等證據(jù)證明,本院予以確認。
本院認為,原告經(jīng)與上海市徐匯區(qū)明某世紀城業(yè)主大會簽訂物業(yè)服務合同而被委托作為被告所在明某世紀城小區(qū)的物業(yè)服務單位。目前并無充分證據(jù)可否定該合同的效力,故該合同對包括被告在內(nèi)的小區(qū)全體業(yè)主具有法律約束力。物業(yè)服務合同中約定包含系爭房屋在內(nèi)的商業(yè)和辦公面積的物業(yè)服務費標準為14元/月/平方米,此系雙方當事人的意思自治,并未違反法律法規(guī)的相關規(guī)定,被告要求對物業(yè)費金額進行司法評估,依據(jù)不足,該辯稱意見本院不予采信。
被告本應依14元/月/平方米的標準履行支付物業(yè)費的義務,但原告自認系爭房屋所在的商務樓內(nèi)部確由被告自行委托案外人管理,被告自行承擔了部分物業(yè)管理義務。前述案件審理過程中,法院對小區(qū)的物業(yè)服務情況進行了現(xiàn)場勘查,考慮到商務樓內(nèi)部自行進行物業(yè)管理的事實,對商務樓房屋權(quán)利人應支付的物業(yè)管理費標準調(diào)低為9元/月/平方米。本案中,原、被告均確認系爭房屋與生效判決所涉的上海市徐匯區(qū)復興中路1199號A、B幢204室房屋位于同一幢樓、不同樓層,故物業(yè)管理服務情況亦應相同。雙方也稱2018年6月30日之后系爭房屋的房屋情況、物業(yè)服務情況并無變化?,F(xiàn)原告自愿按9元/月/平方米為標準主張2016年10月至2018年12月物業(yè)管理費并無不妥,本院予以支持。
被告辯稱其已經(jīng)對(2018)滬01民終53號案件申請再審,故本案應中止審理。但依據(jù)法律規(guī)定,“本案必須以另一案的審理結(jié)果為依據(jù),而另一案尚未審結(jié)的”則本案應中止訴訟,但(2018)滬01民終53號案件已經(jīng)審結(jié)并生效,被告要求中止本案訴訟,依據(jù)不足,該意見本院難以采信。
原告自愿撤回有關違約金的訴訟請求,系其處分自己的權(quán)利,于法無悖,本院予以確認。
據(jù)此,依照《中華人民共和國民法總則》第六條、《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、《物業(yè)管理條例》第四十二條第一款的規(guī)定,判決如下:
上海西南明某實業(yè)發(fā)展有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向上海東湖物業(yè)管理有限公司支付上海市徐匯區(qū)復興中路1199號A.B幢A1-2室房屋2016年10月至2018年12月的物業(yè)費13,420.89元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務,應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費減半收取計67.76元,由上海西南明某實業(yè)發(fā)展有限公司負擔。
如不服本判決,可在判決書送達之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按對方當事人的人數(shù)提出副本,上訴于上海市第一中級人民法院。
審判員:李??理
書記員:徐??琛
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