上訴人(原審原告)：上海東方網點靖某店有限公司，住所地上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人：張杰，總經理。
　　委托訴訟代理人：鄭清清，上海沃江律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：張云沙，上海沃江律師事務所律師。
　　被上訴人(原審被告)：上?？蓾櫰髽I(yè)發(fā)展股份有限公司，住所地上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人：鄒學軍，董事長。
　　委托訴訟代理人：唐政文，男。
　　原審第三人：上海市青浦區(qū)華新鎮(zhèn)人民政府，住所地上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人：林峰，鎮(zhèn)長。
　　委托訴訟代理人：王依蕓，上海東炬律師事務所律師。
　　上訴人上海東方網點靖某店有限公司(以下簡稱“東方網點靖某店”)因與被上訴人上海可潤企業(yè)發(fā)展股份有限公司(以下簡稱“可潤公司”)及原審第三人上海市青浦區(qū)華新鎮(zhèn)人民政府(以下簡稱“華新鎮(zhèn)政府”)房屋租賃合同糾紛一案，不服上海市青浦區(qū)人民法院(2019)滬0118民初5084號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結。
　　上訴人東方網點靖某店的上訴請求：撤銷一審判決，依法改判支持東方網點靖某店的一審全部訴訟請求，或者將本案發(fā)回重審。
　　事實和理由：根據可潤公司(丙方)與華新鎮(zhèn)政府下屬青浦區(qū)華新鎮(zhèn)建設用地減量化工作領導小組辦公室(甲方)及案外人青浦區(qū)華新鎮(zhèn)華益村村民委員會(乙方)簽訂的《建設用地減量協(xié)議》約定，東方網點靖某店應獲得的補償包括：基礎設施配套補償、停工損失補償、搬遷補償、人員安置遣散補償等，但華新鎮(zhèn)政府拒絕說明各項補償費用的計算依據。東方網點靖某店對承租房屋進行全面裝修，非僅三樓部分，裝修補償款應當全部歸己方。東方網點靖某店未及時繳納租金，系因可潤公司停水停電導致不能正常經營，東方網點靖某店不存在違約情形，可潤公司應全額支付屬于東方網點靖某店所有的因減量化獲得的補償款。
　　可潤公司辯稱，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，請求駁回上訴，維持原判。
　　華新鎮(zhèn)政府述稱，東方網點靖某店與可潤公司之間的租賃關系與己無關，請法院依法裁決。
　　東方網點靖某店向一審法院起訴請求：1.判令可潤公司支付搬遷補償款暫定人民幣(以下幣種均為人民幣)361,312元；2.案件受理費由可潤公司承擔。一審審理中，東方網點靖某店明確訴訟請求金額為369,312元。
　　一審法院認定事實如下：
　　2008年4月28日，可潤公司取得坐落上海市青浦區(qū)華新鎮(zhèn)華紀路XXX號房屋《上海市房地產權證》[滬房地青字(2008)第003956號]，用途工業(yè)用地，建筑面積5,917.82平方米。
　　2016年3月24日，東方網點靖某店(承租方、乙方)與可潤公司(出租方、甲方)簽訂《廠房租賃合同》，約定甲方將坐落于上海市華新鎮(zhèn)華紀路XXX號，面積600平方米的永久性廠房租賃給乙方使用，租期為五年，起始日期為2016年6月1日，截止日期為2021年5月31日。甲方應于2016年5月1日前將廠房交與乙方使用。租金為96,000元/年(不含稅)，租金在租賃期間前兩年保持不變，兩年后遞增為108,000元/年。前兩年乙方按照三個月為一個付款期限，先交費后使用,甲方收款后出具相應的收款收據。兩年后改為半年一個周期。乙方應于2016年5月1日前支付第一期租金，合計24,000元，并支付8,000元作為租賃保證金，甲方在收到租賃保證金時出具相應憑證,租賃關系終止時，甲方驗明廠房設施無人為損壞，合同項下乙方應付款項全部結清時，保證金于三日內歸還乙方，甲方收回憑證。違約責任：1.在租賃期間，甲方不得出賣該廠房，如出賣該廠房，甲方向乙方支付違約金，乙方不得中途退租，否則乙方向甲方支付違約金(均按以下第三條)。2.乙方應按時支付房租，若乙方逾期10天不繳納房租，甲方有權按租金0.2%的標準收取滯納金，若逾期30日，視為中途退租。3.甲乙雙方違反上述兩條規(guī)定均視為違約,應承擔相應的違約責任。如甲方違約須承擔相當于兩個月租金的違約金并補償乙方裝修裝潢費用。若乙方違約須承擔相當于兩個月租金的違約金，作為違約方向另一方的賠償，單方面終止合同，如有其它行為造成損失的，將追究其法律責任。該廠房遇國家市政規(guī)劃，如土地征用、市政動遷等情況致使合同無法履行的，乙方有權解除合同，甲方需退還乙方已支付而未使用的部分租金及保證金，乙方歸還該廠房?！贤韺ζ渌麅热葸M行了約定。合同履行中，東方網點靖某店按約支付租賃保證金8,000元,租金支付至2017年11月30日，支付水電費至2017年11月?？蓾櫣疽嘟桓稄S房。2017年3月1日，華新鎮(zhèn)政府下發(fā)《告知》，稱“……因你公司已經違反《環(huán)境保護法》第十九條、六十一條的規(guī)定，已被納入清理整治范圍。我鎮(zhèn)已于2016年12月26日下發(fā)告知，責令你公司于2016年12月30日前停止生產和經營活動?，F再次責令你公司自接到本告知書之日起，立即停止違法違規(guī)生產活動。同時我鎮(zhèn)自3月1日起將組織相關職能部門進行聯(lián)合執(zhí)法。對于未停產企業(yè)，予以強制關閉，由此產生的一切后果由你公司自行承擔?！痹摳嬷獣鴱堎N在涉案廠房的門口。2017年9月3日，華新鎮(zhèn)政府再次發(fā)送告知書至華紀路XXX號，載明“……你公司已經違反《環(huán)境保護法》第十九條、六十一條的規(guī)定，已被納入清理整治范圍。我鎮(zhèn)已分別于2016年12月26日、2017年3月1日下發(fā)告知書，要求你司停止生產和經營活動。現再次告知你司自接到本告知書之日起，立即停止違法違規(guī)生產活動，屆時我鎮(zhèn)將于9月4日組織相關職能部門進行聯(lián)合執(zhí)法，予以強制取締,由此產生的一切后果你公司承擔”。2018年3月25日，可潤公司在涉案房屋處張貼《搬離通知》，稱因東方網點靖某店在租賃期間多次拖欠房租水電，尤其是2017年11月31日(30日)應交的房租水電拖欠未交，根據租房合同視為東方網點靖某店退租?？蓾櫣疽髺|方網點靖某店于2018年3月28日前搬離上述房屋，并結清拖欠的費用。若期限過后，仍不搬離，該房屋內的物品視為東方網點靖某店自動放棄，由可潤公司全權處理，一切后果東方網點靖某店承擔。同時可潤公司有權采取相關措施維護自己的合法權益，并要求東方網點靖某店賠償因此給可潤公司造成的損失。2018年4月11日，華益村村民委員會出具證明一份，證明原華紀路XXX號“上?？蓾櫰髽I(yè)發(fā)展有限公司”，現門牌變更為華紀路XXX號。2018年6月20日東方網點靖某店搬離廠房，雙方辦理交接手續(xù)完畢。目前涉案廠房并未拆除。
　　2018年4月10日，東方網點靖某店起訴可潤公司要求判令解除雙方之間簽訂的廠房租賃合同，賠償裝修損失(金額待評估)，賠償因停產停業(yè)造成的損失(自2017年12月20日起至2018年5月22日,每月3萬元，共計15萬元)。一審法院以(2018)滬0118民初6133號案件立案受理。該案審理中，可潤公司提起反訴要求解除雙方之間的廠房租賃合同，支付租金(以月租金8,000元為標準,自2017年12月1日起開始起算至實際歸還廠房之日止)，支付2017年11月、12月的水電費合計6,803.10元。2018年8月15日，東方網點靖某店撤回起訴。2018年8月31日，法院依法判決：一、上?？蓾櫰髽I(yè)發(fā)展股份有限公司與上海東方網點靖某店有限公司于2016年3月24日簽訂的《廠房租賃合同》解除;二、上海東方網點靖某店有限公司應于判決生效之日起十日內支付上?？蓾櫰髽I(yè)發(fā)展股份有限公司租金53,280元；三、上海東方網點靖某店有限公司應于判決生效之日起十日內支付上?？蓾櫰髽I(yè)發(fā)展股份有限公司水電費6,803.10元;四、上?？蓾櫰髽I(yè)發(fā)展股份有限公司應于判決生效之日起十日內返還上海東方網點靖某店有限公司租賃保證金8,000元。
　　一審法院另查明，東方網點靖某店租賃房屋裝修評估價為361,312元。2018年4月23日，可潤公司(丙方)與華新鎮(zhèn)政府下屬青浦區(qū)華新鎮(zhèn)建設用地減量化工作領導小組辦公室(甲方)及案外人青浦區(qū)華新鎮(zhèn)華益村村民委員會(乙方)簽訂《建設用地減量協(xié)議》，約定按照青浦區(qū)198區(qū)域建設用地減量化工作的有關規(guī)定,經協(xié)商,丙方將位于華紀路XXX號(原華紀路XXX號)的建設用地納入乙方本年度土地減量計劃，并達成如下一致意見：一、丙方用地位于華益村號的用地(以下簡稱“協(xié)議地塊”)面積11畝,建筑面積7,497.97平方米(建筑面積詳見評估報告)。二、協(xié)議簽訂之日起,雙方同意終止乙、丙雙方于2002年12月1日所簽訂的租賃土地協(xié)議。三、經商定：丙方自簽訂協(xié)議之日起至2018年5月30日之前完成騰退搬遷工作(含地塊內所有企業(yè))。1.丙方自簽訂協(xié)議之日起30天內,即2018年5月23日之前停止經營,啟動搬遷工作。2.丙方自簽訂協(xié)議之日起10天內,即2018年5月3日之前完成地塊內所有設施設備、原材料、產品等生產、生活、辦公資料的搬遷工作,騰空廠房和構筑物。3.丙方自簽訂協(xié)議之日起60天內,即2018年6月23日之前將協(xié)議地塊移交甲乙雙方管理,丙方不再擁有協(xié)議地塊的任何管理權利。四、經協(xié)商,丙方獲得協(xié)議地塊土地減量總補償(補貼)為17,194,100元。五、付款方式：1.乙方根據丙方的項目推進進度,階段性向甲方進行資金申請，資金由甲方向丙方通過銀行進行轉賬支付。2.自簽訂協(xié)議起15天內,甲方向丙方支付為1,000萬元，用于啟動丙方的停產搬遷和土地租金欠費清繳。3.丙方在2018年6月23日之前,簽訂與租賃企業(yè)解除合同，騰空廠房和構筑物并移交甲乙雙方管理。15天內甲方向丙方付500萬元。4.丙方完成水電等公用事業(yè)費用(含地塊企業(yè))清繳、人員遣散、房地產登記證書注銷，經乙方確認,甲方核實無異議后15天內付清全額余款。六、其它事項：1.甲乙雙方做好丙方在移交前的各項安全、環(huán)境、穩(wěn)定監(jiān)管工作，丙方做好地塊內安全、環(huán)境、穩(wěn)定管理和實施工作;停業(yè)搬遷需做好人身安全防護和設備資產防盜等措施;在移交甲乙雙方管理之前發(fā)生的一切事故等均由丙方承擔責任。2.丙方承諾,將嚴格按照協(xié)議約定的時間點及方式完成企業(yè)的停產搬遷和騰空廠房(包括承租方)。如每延誤20天從總補償費用中扣除10%作為違約金，延誤60天以上補償金減半,延誤90天以上補償金取消。3.丙方承諾：協(xié)議第四條確認的總補償費用包含了甲乙雙方及政府對丙方及地塊內承租方(次承租方)所有的地面建筑物資產補償、基礎設施配套補償、停工損失補償、搬遷補償、人員安置遣散補償等各項費用。丙方承諾：丙方及地塊內承租方(次承租方)之間的資產損失補償、停工損失補償、搬遷補償、人員安置遣散補償等各項費用由丙方自行與承租方(次承租方)協(xié)商解決,并由丙方承擔。丙方及承租方(次承租方)不再向甲乙方或各級政府提出其他任何獎勵、補償、扶持等主張。4.丙方在簽訂協(xié)議之前應通過書面方式向甲乙雙方明確告知,協(xié)議地塊是否存在的各類環(huán)境、安全等風險隱患,并要對隱患進行先行處理,確保在建筑拆除、土地整理時安全可控。因未告知,移交后發(fā)現隱患,甲乙方不承擔風險，一并由丙方承擔。七、違約責任，協(xié)議經叁方簽字蓋章生效后必須依法履行,任何一方違約,將承擔違約責任。
　　一審法院審理過程中，東方網點靖某店表示，可潤公司即使2010年裝修，東方網點靖某店也重新裝修過了。實際簽訂合同日期系2016年11月，當時合同日期系打印錯誤。企業(yè)名稱系延續(xù)下來的，只是把法定代表人和股東變更了。合同沒有到期前就轉讓給東方網點靖某店，東方網點靖某店接手時上家已經經營半年。與可潤公司辦理交接時能搬走的全部搬離了，能移動不搬的都不要了，評估報告上的均系不可移動的?？偟慕痤~1,719.41萬元，第六條第三點總的補償款費用包含地面建筑物基礎設施、停工補償、搬遷、人員安置、遣散等費用，東方網點靖某店的補償不止裝修，還有其他費用。東方網點靖某店承租的系一樓至三樓，與案外人簽訂的裝修合同系三樓的裝修(合同金額120,000元)，東方網點靖某店應當獲得補償不止系裝修部分的補償。
　　可潤公司表示，可潤公司系不允許東方網點靖某店裝修的，實際上東方網點靖某店也未對承租房屋進行裝修，房屋系可潤公司一直在經營使用。廠房尚在，現在水電被停用?？蓾櫣咎峁┑难b修協(xié)議書(裝修二樓)、預算清單證明東方網點靖某店沒有進行裝修，該房屋的裝修部分系可潤公司在2010年自行裝修的。東方網點靖某店企業(yè)名稱系延續(xù)下來的，只是把法定代表人和股東變更了。合同原承租人沒有到期前就轉讓給東方網點靖某店了，接手時上家已經經營半年。辦理交接時東方網點靖某店能搬的都搬走了。與華新鎮(zhèn)政府協(xié)議已經簽訂，但是由于價格問題未談攏，故沒有完全履行。
　　華新鎮(zhèn)政府表示，系爭租賃房屋還保留著，系有證建筑，主要系土地部分，建筑、裝修均系有評估的。房屋7,093,146元，設備資產2,862,487元，涉及東方網點靖某店裝修系361,312元，涉及網吧的空調移機2,000元(單價400元、數量5臺)、監(jiān)控設備一套6,000元?？蓾櫣痉课菹涤凶C房屋，土地、房屋均與東方網點靖某店無關，涉及東方網點靖某店的只是裝修、設備搬遷。款項已經全部支付可潤公司。對東方網點靖某店和可潤公司的租賃關系不清楚，關于減量化錢款均系補償可潤公司的，東方網點靖某店要求補償應當與可潤公司協(xié)商。
　　一審法院認為，東方網點靖某店和可潤公司簽訂的《廠房租賃合同》系雙方當事人真實意思表示,內容并不違反相關法律法規(guī)的強制性規(guī)定,應為合法有效。依法成立的合同,對當事人具有法律約束力,雙方當事人均應按約履行。合同履行過程中，東方網點靖某店未按約支付租金,顯屬違約；同時本案中租賃廠房涉及建設用地減量化，已生效判決確認雙方于2018年6月20日解除合同。對于裝修部分，東方網點靖某店確認并提供合同裝修系租賃房屋三樓，該合同金額12萬元；因東方網點靖某店違約，東方網點靖某店主張賠償損失的依據不足，但結合案件實際內容判斷是否對可潤公司有再利用或增值的影響的基礎上考慮是否適當補償；由于土地減量化工作，客觀上可潤公司因該部分的補償，并非對可潤公司毫無益處。根據補償協(xié)議及估價明細表，可潤公司因土地減量化而獲益部分，法院酌情確定可潤公司補償東方網點靖某店5萬元。
　　一審法院據此判決：上?？蓾櫰髽I(yè)發(fā)展股份有限公司應于判決生效之日起十日內支付上海東方網點靖某店有限公司補償款人民幣5萬元。
　　二審中，東方網點靖某店提交涉案租賃房屋二樓裝修合同及23萬元收款收據，稱該份合同于一審后找到，可以證明其實際裝修的金額。可潤公司對上述證據的真實性不予認可，稱合同和收據不能排除系東方網點靖某店自行制作。東方網點靖某店另提交其工商登記信息一份，表示根據工商登記信息其成立時間為2002年，故可潤公司不可能于2010年左右對涉案租賃房屋進行裝修。東方網點靖某店在庭審中對涉案租賃房屋最初起租時間無法說清?？蓾櫣颈硎旧姘阜课萜鹱鈺r間即為2016年，如雙方在一審中所述，原實際經營者經營了半年左右將東方網點靖某店轉讓給現在的法定代表人。華新鎮(zhèn)政府表示對二審中的證據不發(fā)表意見。
　　本院經審理查明，一審法院認定事實無誤，本院予以確認。
　　本院認為，當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。本案中，東方網點靖某店主張對涉案租賃房屋進行過裝修，故有權取得全部裝修補償，但其在一審中僅提交了三樓的裝修合同作為依據。二審中，東方網點靖某店又提交了二樓裝修的合同等證據，但上述證據并不存在阻礙其在一審中提交的客觀原因，故不能作為二審中出現的新證據采納。從證明效力而言，僅依據東方網點靖某店提交的合同及部分手寫收款收據，在缺乏其他旁證的情況下，本院亦難以據此認定東方網點靖某店確實進行過裝修且支付了合同約定的金額。需要指出的是，根據租賃合同的約定，東方網點靖某店裝修需征得可潤公司的同意，但目前亦無證據證明東方網點靖某店曾就其主張的二、三樓裝修向可潤公司提出過要求同意裝修的申請。綜上所述，結合可潤公司在一審中所提交的相應證據，本院對東方網點靖某店關于其對涉案租賃房屋進行裝修實際金額的主張，難以采信。此外，東方網點靖某店在本案審理中并未提交與裝修合同相對應的預算報價、施工圖紙等可以體現實際施工內容或用材等的依據，以使一、二審法院可以與評估報告中列明的補償對象相對照。故一審法院結合租賃合同履行的違約情況及案件的實際情況，酌定可潤公司支付5萬元，并無明顯不妥之處，一審判決可予維持。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第(一)項之規(guī)定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　二審案件受理費人民幣6,089.68元，由上訴人上海東方網點靖某店有限公司負擔。
　　本判決為終審判決。
　　法官助理　　朱丹丹

審判員：張常青

書記員：余??藝