原告：上海東方眾鑫投資有限公司，住所地上海市靜安區(qū)。
　　法定代表人：趙曉微，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：楊格，上海市嘉誠律師事務所律師。
　　被告：昆明貝某諾頓制藥有限公司，住所地云南省昆明市。
　　法定代表人：孫福，總經理。
　　委托訴訟代理人：者麗瓊，北京市中倫(上海)律師事務所律師。
　　原告上海東方眾鑫投資有限公司(以下簡稱東方眾鑫公司)訴被告昆明貝某諾頓制藥有限公司(以下簡稱昆明貝某諾頓公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年12月13日立案后，依法適用簡易程序。原告東方眾鑫公司的委托訴訟代理人楊格、被告昆明貝某諾頓公司的委托訴訟代理人者麗瓊到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
　　原告東方眾鑫公司向本院提出訴訟請求：一、請求法院判令被告支付逾期付款違約金243,420.98元(其中逾期支付租金違約金211,192.35元,逾期支付物業(yè)費違約金31,370.37元,逾期支付電費違約金858.26元)。依據：合同4-1、4-2條、補充條款4.4、5.4、14.1條。二、請求法院判令被告向原告支付提前退租違約金877,419.96元(租賃保證金)，相當于三個月的租金及物業(yè)管理費。依據：租賃合同5-1、10-5、補充條款5.1條。三、請求法院判令被告償原告損失1,232,188.2元(自2018年9月1日-2018年11月15日，其中房屋空置損失655,397.95元,房屋租賃居間費576,790.25元)。依據：合同10-5、補充條款16.1條(雙方違反合同，就違約行為給對方造成的直接損失，前述費用均為原告的直接損失)。四、請求法院判令被告承擔律師費用142,000元。依據：補充條款16.1條。五、請求法院判令被告承擔本案訴訟費。事實和理由：2016年9月19日，原、被告簽署了《上海市房屋租賃合同》，就上海市靜安區(qū)南京西路XXX號XXX樓房屋(以下簡稱系爭房屋)租賃事宜達成一致。根據合同約定，系爭房屋租期自2017年1月1日起至2019年12月31日止，押金為877,419.96元，2017年房屋月租金為254,448.62元，2018年月租金為262,159.18元，被告應于合同簽署之日或之前向原告預付首月租金或物業(yè)管理費，并于每月1日前支付當月租金、物業(yè)費及其他費用，若被告逾期支付的，則每逾期一日應按照逾期額0.5%支付違約金；若被告中途擅自退租的，應向原告支付違約金及賠償損失。合同簽署后，被告于2017年1月至2017年12月期間多次逾期支付租金、物業(yè)費及電費。2018年7月6日，被告無關單方提出解除租賃合同，并于2018年8月31日向原告歸還房屋，租金支付至2018年8月31日止。原告為減少損失，無奈只能將系爭房屋重新出租，期間系爭房屋空置二個半月，原告因此還支付了居間服務費576,790.25元。因被告的違約行為，給原告達成了重大損失，故請求法院支持原告的訴訟請求。
　　被告昆明貝某諾頓公司辯稱，一、原、被告于2013年即簽訂租賃合同，租期3年，至2016年12月31日。2016年9月19日，原、被告簽訂本案系爭合同，約定租期為2017年1月1日至2019年12月31日，含一個月的免租期。后因被告經營戰(zhàn)略調整，需要縮小租賃面積，自2017年下半年開始，被告與原告協(xié)商變更租賃合同面積，但協(xié)商了9個月之久仍未果。2018年3月，被告向原告發(fā)送退租函；2018年4月17日，原告提出兩個方案，即變更租賃面積和租賃地點，并提出用進口材料及環(huán)形走廊改造的要求，需200多萬元的拆除報價，被告未接受，之后仍與原告積極溝通。2018年7月底，被告再次發(fā)退租函給原告。2018年8月24日，原、被告雙方達成一致，被告租賃至2018年8月31日搬離，并且被告支付120萬元補償費用給原告，包括90萬元的復原費用及30萬元的租金損失，現被告已按期支付全部費用，并于2018年8月31日按期搬離系爭房屋并辦理了交接手續(xù)，結清了水電費及物業(yè)費等費用。對于訴請一，原告的計算違約金基數及天數均是有誤的。首筆租金和物業(yè)管理費及其余款項的支付時間無異議；原告計算的基數錯誤，原告均為按照月租金計算，但合同4-2條、補充條款4.4條約定應當按照日租金來計算。逾期的天數錯誤，除首筆租金和物業(yè)管理費外，其余的原告將收到款項的當天也計算進入，因此逾期天數均應扣一天。物業(yè)費數額和實際付款日期被告予以認可。故逾期付款違約金應以日租金或月物業(yè)管理費乘以逾期天數計算。關于電費違約金的主張，無合同任何條款約定電費支付時間，也無相關違約金條款。物業(yè)管理辦公室抄電表后會將單據給被告，實際并不是在每月1號之前查好并交付單據，被告一直根據單據按時付費。電費違約金在合同沒有明確約定，不能做“等”的擴大理解，即使有電費逾期支付的行為，對方有權中斷供電，非賠償違約金，且被告一直按期繳付電費。對于電費數額和實際付款日期被告予以認可。對于合同約定的逾期付款的違約金標準為日千分之五，被告認為過高，應當按照銀行同期利率計算。且被告曾14次共28筆提前支付款項，天數達380多天，雙方在交易中形成合理信賴(有月份早幾天，有月份晚幾天)，對于晚交的款項，原告當時未提出異議。綜合來講原告方是獲益的，并未產生直接損失。按照銀行同期銀行利率及違約金計算方法，被告提前支付的款項的成本足以彌補原告的損失。訴請二，缺乏合同依據。原告依據的合同10-5條并不適用于本案，該條款適用的前提是被告擅自退租，但被告并未擅自退租，即使擅自退租也應以押金來付違約金，可主張的押金只有補充條款5.10條A款中第3、13項中分別涉及押金20,000元、50元/個。合同中約定的85萬元為租賃保證金，而非押金。原告依據的補充條款16.1約定可以主張直接損失而非違約金，雙方都有過錯的，對方也應承擔相應責任。合同第5條約定租賃保證金為3個月租金及物業(yè)管理費，但原告的陳述卻為押金，兩者性質不同。原告法人也曾表明被告支付的120萬元費用足以彌補其損失，且原告已找到下家暨案外人頂呱呱公司繼續(xù)租賃，且實際上原告收到被告支付的款項后并未進行環(huán)形走廊的改造，故原告為純收益。被告亦未享受免租期權益。被告和原告在租期中途變更租賃面積，因原告提出超額修復費用及其他超越合同的要求，才未達成一致，本案租賃合同的解除為雙方合意解除，而非被告單方原因所致；原告支付的120萬元，包括90萬元的復原所需費用(恢復原狀+環(huán)形走廊)和30萬元實際損失，上述費用被告已支付完畢，前述120萬元包括85萬余元租賃保證金。原告在2018年9年1日就已將系爭房屋租賃給頂呱呱公司，且沒有任何修復行為，上述120萬為純獲益，足以彌補原告所有損失。訴請三，空置期損失無合同依據，且120萬元費用已經覆蓋原告損失，且對方有足夠時間尋找下家且其已實際找到下家，中介費也不屬于原告主張的實際損失。原告提交的2018年9月18日簽訂的居間合同，但原告在此之后向被告主張的中介費僅為26萬元，并非57萬元，因此被告合理懷疑該份合同為原告專門為索賠制造的中介合同。訴請四，律師費不屬于必然支出的費用，不構成原告直接損失。且原告律師費是按照本市標的最高標準收取的律師費，對于明顯虛高的標的所產生的律師費應當由對方承擔，對于合理標的內的費用，應根據雙方的過錯合理分擔，且被告實際產生的律師費等10萬多元，如原告積極協(xié)商則不會產生此筆費用，因此律師費應當由原告自行承擔。訴請五，被告積極與原告進行協(xié)商，但原告不予協(xié)商向法院提起高額訴訟，因此訴訟費應當由原告自行承擔，希望法院根據雙方過錯合理認定分擔。綜上，不同意原告所有的訴訟請求。
　　當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據，本院組織當事人進行了證據交換和質證。對當事人無異議的證據，本院予以確認并在卷佐證。根據當事人陳述和經審查確認的證據，本院認定事實如下：
　　原告為系爭房屋的權利人。
　　2016年9月19日，原告(出租方、甲方)與被告(承租方、乙方)就系爭房屋簽訂了《上海市房屋租賃合同》，約定系爭房屋建筑面積為1267.49平方米，甲方于2017年1月1日向乙方交付房屋，租期自2017年1月1日起至2019年12月31日，免租期自2019年12月1日起至2019年12月31日止。第一年租期租金為每天每平方米建筑面積6.6元，計每月254,448.62元，第二年租金為每天每平方米建筑面積6.8元，計每月262,159.18元……；乙方應于每月一日前向甲方支付當月的租金、物業(yè)管理費等，逾期支付的，每逾期一日，則乙方需按日租金、物業(yè)管理費等任何其他應付給甲方的款項的0.5%支付違約金。乙方應向甲方交付房屋租賃保證金，保證金為3個月的租金及物業(yè)管理費，即877,419.96元。違反合同的一方，應向另一方按同等保證金的數額支付違約金，給對方造成損失的，支付的違約金不足抵付一方損失的，還應賠償造成的損失與違約金的差額部分。租賃期間，非合同規(guī)定的情況，乙方中途擅自退租的，乙方應按押金向甲方支付違約金。若違約金不足抵付甲方損失的，乙方還應負責賠償。合同補充條款另約定：乙方應于每月一日前向甲方支付當月的租金、物業(yè)管理費等，逾期支付的，每逾期一日，則乙方需按日租金、物業(yè)管理費等任何其他應付給甲方的款項的0.5%支付違約金，且該違約金應自延期的第一天起計算至全部應付款額被付清為止。乙方應于合同簽署之日或之前向甲方預付免租期(如有)后租賃期首月的租金與物業(yè)管理費，計292,473.32元。甲方知悉乙方違約而又接受租金或合同項下的其他費用或款項時，不應視為甲方放棄追究乙方違約的權利。如甲方放棄合同條款規(guī)定的任何權利，應以甲方書面簽字為準。如乙方繳付的租金或其他費用或款項不足額時，即使甲方接受乙方該不足額款項，亦不影響甲方向乙方追索不足部分的權利，更不影響甲方按合同或法律規(guī)定采取其他措施的權利。除合同明確規(guī)定外，甲、乙雙方均不得單方終止合同，任何一方如有違反合同的行為，應賠償就違約行為給對方造成的直接損失(包括訴訟費用和律師費用)；如屬雙方的過失，應根據情況，由雙方分別承擔違約責任。
　　上述合同簽訂后，被告存在部分租金、物業(yè)費、電費逾期支付的情況，其中2017年1月9日支付了合同項下的首期租金254,448.62元及物業(yè)管理費38,024.7元，2017年2月15日支付了當月的租金254,448.62元及物業(yè)管理費38,024.7元、電費3,290.99元，2017年3月8日支付了當月的租金254,448.62元及物業(yè)管理費38,024.7元、電費3,600.2元，2017年5月17日支付了當月的物業(yè)管理費38,024.7元、電費3,112.5元，2017年5月18日支付了當月的租金254,448.32元，2017年6月7日支付了當月的租金254,448.62元及物業(yè)管理費38,024.7元、電費2,749.23元，2017年11月6日支付了當月的租金254,448.62元及物業(yè)管理費38,024.7元、電費3,554.97元。
　　2018年3月21日，被告向原告發(fā)出《退租確認函》，表示因被告戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃需要，擬提前退租2001-2004單元。之后原、被告就退租事宜多次進行溝通。2018年7月6日，被告向原告發(fā)出《關于公司提前退租2001-2008單元的通知》，表示基于被告戰(zhàn)略規(guī)劃的需要，決定縮減現有20樓辦公區(qū)域的一半面積，提前退租2001-2004單元。為此，被告自2017年下半年起同原告多次溝通，但因原告提出不合理要求，導致雙方最終未能達成共識。故被告決定提前解除與原告于2019年9月19日簽訂的租賃合同，自2018年8月31日起將系爭房屋全部交還給原告。
　　2018年8月24日，原告(甲方)與被告(乙方)簽訂的《租賃房屋復原費用協(xié)議書》載明，甲方同意乙方按現狀交房，由甲方自行復原。乙方全面履行協(xié)議約定義務的情況下，合同約定的乙方復原責任及義務全部免除；乙方同意向甲方支付復原補償費用合計120萬元(包括復原所需費用90萬元及復原期間的租金損失30萬元)，此復原補償費用為固定總價包干，超出部分由甲方自行補足，與乙方無涉。經雙方協(xié)商，租賃保證金858,407.61元，甲方同意直接抵扣協(xié)議約定的部分復原補償費，2018年9月30日前，乙方向甲方支付剩余復原補償費341,592.39元。雙方確認，本協(xié)議僅僅解決租賃房屋復原補償及支付事宜，基于合同履行過程中的違約責任及賠償事宜，雙方另行協(xié)商。
　　2018年8月31日，原、被告辦理了系爭房屋的交接手續(xù)，被告按現狀將系爭房屋交付原告。
　　2018年9月6日，被告向原告支付了復原補償費341,592.39元。
　　2018年9月26日,原告向被告發(fā)出《公函》，要求被告支付違約金、滯納金1,478,672.9元。之后原、被告就賠償的內容、明細進行多次溝通，后原告表示之前計算數字有誤，要求被告按照訴訟請求中數額進行賠償，因雙方無法達成一致，遂至訟。
　　另查明，被告向原告表達退租意向后，原告委托案外人上海中原物業(yè)顧問有限公司(以下簡稱中原物業(yè))對系爭房屋另行招租。2018年9月18日，原告與中原物業(yè)簽訂《房屋租賃居間合同》，確認與該公司介紹的上海頂呱呱信息技術有限公司(以下簡稱頂呱呱公司)簽訂租賃合同，原告應向中原物業(yè)支付居間服務費576,790.25元。2018年11月16日，中原物業(yè)向原告開具了傭金金額為576,790.25元的發(fā)票。2018年11月20日，原告向中原物業(yè)支付了中介費576,790.25元。
　　2018年8月13日，原告(甲方)與案外人頂呱呱科技股份有限公司(乙方)就系爭房屋簽訂了《房屋租賃合同》，約定系爭房屋租期為3年，自2018年9月1日起至2021年8月31日止，交付日為2018年9月1日，裝修免租期為2018年9月1日起至2018年11月15日止。
　　2018年11月5日，原告(甲方)與頂呱呱公司就系爭房屋簽訂了《房屋租賃合同》，表示系爭房屋租賃期自2018年11月16日起至2021年8月31日，交付日為2018年11月16日。同日，原告(甲方)與頂呱呱科技股份有限公司(乙方)、頂呱呱公司(丙方)簽署的《情況確認說明》載明，丙方為乙方的全資子公司，乙方因在上海設立丙方需要，與甲方在2018年7月27日簽署了租賃合同，該房屋僅為乙方注冊丙方需要，無需執(zhí)行。
　　原告為本案糾紛，與上海市嘉誠律師事務所簽訂《律師委托代理協(xié)議》，約定律師代理費為142,000元。2018年12月10日，原告向上海市嘉誠律師事務所支付了142,000元，上海市嘉誠律師事務所于同日向原告開具了律師費發(fā)票。
　　審理中，原、被告均確認，系爭租賃合同已于被告搬離系爭房屋之日，即2018年8月31日解除。
　　原告表示，合同中沒有明確約定被告逾期支付電費時需支付違約金，但原告認為應當電費應參照租賃合同中所描述的“租金、物業(yè)費等”中的費用。因被告單方擅自解除合同造成的房屋空置期損失，重新尋找下家的房屋中介費、律師費，均為原告的實際損失。被告提供的視頻拍攝的確為系爭房屋現在的狀況。2018年9月初，原告將系爭房屋交付給頂呱呱科技股份有限公司，2018年11月15日為頂呱呱公司的實際起租日，之前原告均未收取租金。原告沒有給予頂呱呱公司裝修免租期，除了門頭，里面沒有裝修，沿用的都是被告之前使用的裝修。原、被告間的復原協(xié)議未限定原告在何時復原，被告支付的120萬元為雙方協(xié)商的被告應履行的義務，但不包括原告何時復原及復原的執(zhí)行，120萬元中包含了85萬余元的押金，該費用系被告搬離系爭房屋的復原費用，不能抵扣原告訴訟請求中的實際損失。
　　被告表示，系爭房屋的復原沒有實際發(fā)生，且原告補充證據提供的和頂呱呱公司的租賃合同中約定房屋返還標準為毛坯，由此可知未來也不會發(fā)生修復費用，原告因系爭合同解除事宜，利用其強勢地位及欺瞞手段獲取了120萬元的經收益，已足以覆蓋并超過了因本案而產生的訴訟費和律師費。原告提交的租賃合同的租期為2018年9月1日至2021年8月31日，以及物業(yè)費的起付時間為2018年9月，綜合可見起租期為2018年9月1日。
　　本院認為，原、被告簽訂的《上海市房屋租賃合同》是當事人的真實意思表示，合法有效，雙方均應恪守履行。根據合同約定，租期為2017年1月1日至2019年12月31日，被告在租賃期內提出變更租賃面積，在未與原告協(xié)商一致的情況下提出退租，理應按照約定承擔擅自退租的違約責任。
　　對于原告的第一項訴訟請求：現被告對于原告提供的計算明細中己方的租金、物業(yè)費、電費的實際付款日期均無異議，本院予以確認，但被告認為應按照日租金標準和月物業(yè)管理費作為計算逾期付款違約金的本金，且合同約定的計算標準過高。本院認為，根據合同約定，乙方應于每月一日前向甲方支付當月的租金、物業(yè)管理費等，逾期支付的，每逾期一日，則乙方需按日租金、物業(yè)管理費等任何其他應付給甲方的款項的0.5%支付違約金；其中租賃期首月的租金與物業(yè)管理費292,473.32元，乙方應于合同簽署之日或之前向甲方預付?，F雙方于2016年9月19日簽署房屋租賃合同，但被告實際于2017年1月9日支付首月的租金及物業(yè)管理費，故原告計算的112天逾期天數具有事實和法律依據。2017年2月的租金及物業(yè)管理費被告逾期支付15日，2017年3月的租金及物業(yè)管理費被告逾期支付8日，2017年5月的租金及物業(yè)管理費被告分別逾期支付18日、17日，2017年6月的租金及物業(yè)管理費被告逾期支付7日，2017年11月的租金及物業(yè)管理費被告逾期支付6日。合同約定的租賃面積為1,267.49平方米，第一年租金標準為每天每平方米建筑面積6.6元，故2017年的日租金標準為8,365.43元，原告認為合同中約定的“日租金”為筆誤的主張缺乏事實依據，本院不予采信。對于每日0.5%的標準，結合雙方約定的租金、物業(yè)管理費標準及實際履行情況，本院認為該約定并未過高于原告的實際損失，被告要求調整該標準為同期同類銀行貸款利率的抗辯意見本院不予采納。至于原告要求被告支付電費逾期付款違約金的訴訟請求，缺乏合同和法律依據，本院不予支持。故被告應以日租金8,365.43元、月物業(yè)管理費38,024.7元為本金，按照上述逾期天數，以0.5%的標準向原告支付逾期付款的違約金，其中逾期支付租金違約金6,943.31元，逾期支付物業(yè)費違約金31,370.37元，共計38,313.68元。
　　對于原告的第二項訴訟請求：因被告擅自退租致使合同解除，被告理應承擔違約責任。根據合同約定，被告應按押金向原告支付違約金。被告認為，該處押金與租賃保證金并非同一概念。但結合合同文義，本院認為該約定的押金即為租賃保證金，被告的抗辯意見缺乏事實和法律依據，且與商業(yè)慣例不符，本院不予采納。合同約定租賃保證金為877,419.96元，故原告要求被告支付提前退租違約金877,419.96元的訴訟請求具有事實和法律依據，本院予以支持。
　　對于原告的第三、四項訴訟請求：根據原告在審理中的陳述，原告已于2018年9月初將系爭房屋交付于案外人，故原告并不存在其所主張的空置期損失。原告所主張的再次出租的居間費并非因被告違約造成的直接損失，且被告需支付的違約金已足以彌補原告的律師費、居間費等損失，故原告的第三、四項訴訟請求本院不予支持。
　　就原、被告簽署的《租賃房屋復原費用協(xié)議書》，被告認為系爭房屋并未按照協(xié)議復原，原告利用欺瞞手段獲取的120萬元為原告方的純獲益。但根據《租賃房屋復原費用協(xié)議書》的約定，該協(xié)議僅針對系爭房屋復原補償事宜，違約責任及賠償事宜由雙方另行協(xié)商，原告本案的訴訟請求中亦未包含相關的復原費用，且被告也未在本案中提出反訴，如被告對于復原費用有異議，可另行主張權利。綜上，本院依照《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條、第一百十四條規(guī)定，判決如下：
　　一、被告昆明貝某諾頓制藥有限公司應于本判決生效之日起十日內向原告上海東方眾鑫投資有限公司支付逾期付款違約金38,313.68元；
　　二、被告昆明貝某諾頓制藥有限公司應于本判決生效之日起十日內向原告上海東方眾鑫投資有限公司支付提前退租違約金877,419.96元;
　　三、駁回原告上海東方眾鑫投資有限公司的其余訴訟請求。
　　如果付款義務人未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　案件受理費26,760.2元，減半收取為13,380.1元，由原告上海協(xié)信星光商業(yè)投資管理有限公司負擔8,469.3元，被告昆明貝某諾頓制藥有限公司負擔4,910.8元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人或代表人的人數提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。
　　
　　

審判員：董??錕

書記員：郇??鑫