原告(反訴被告)：上海七寶經(jīng)濟發(fā)展有限公司，住所地上海市閔行區(qū)。
　　法定代表人：王曉鳴，董事長。
　　委托訴訟代理人：杭煒，上海中夏律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：喬純峰，上海中夏律師事務所律師。
　　被告(反訴原告)：上海老院子文化傳播有限公司，住所地上海市閔行區(qū)。
　　法定代表人：秦安麗，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：應慧鵬，上海市經(jīng)建律師事務所律師。
　　第三人(反訴被告)：上海寶利實業(yè)有限公司，住所地上海市閔行區(qū)七莘路XXX號。
　　法定代表人：張曉峰，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：杭煒，上海中夏律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：喬純峰，上海中夏律師事務所律師。
　　原告(反訴被告)上海七寶經(jīng)濟發(fā)展有限公司(以下簡稱七寶發(fā)展公司)與被告(反訴原告)上海老院子文化傳播有限公司(以下簡稱老院子公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年11月8日立案受理，依法適用簡易程序?qū)徖?。因第三?反訴被告)上海寶利實業(yè)有限公司(以下簡稱寶利公司)與本案處理結果存在利害關系，本院依法追加其為第三人參與訴訟。被告老院子公司在答辯期內(nèi)提起反訴，本院受理后于2019年3月8日公開開庭予以合并審理。因本案案情復雜，本院依法組成合議庭適用普通程序于2019年7月23日公開開庭予以合并審理。原告(反訴被告)七寶發(fā)展公司、第三人(反訴被告)寶利公司共同的委托訴訟代理人杭煒、喬純峰，被告(反訴原告)的法定代表人秦安麗及其委托訴訟代理人應慧鵬到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
　　原告(反訴被告)七寶發(fā)展公司向本院提出訴訟請求：1.判令原、被告雙方于2017年3月28日簽訂的《房屋租賃合同》于2018年7月31日終止；2.判令被告支付原告自2018年5月1日至2018年7月31日的租金人民幣276,204元(按月租金92,068元,共3個月)；3.判令被告支付原告自2018年8月1日至實際歸還之日期間的房屋占有使用費(暫按月租金92,068元,共3個月,計276,204元)；4.判令被告立即騰房搬離租賃物內(nèi)的被告物品，并向原告返還位于上海市閔行區(qū)中春路XXX弄XXX號(乙)的租賃物；5.本案的訴訟費用和保全費由被告承擔。
　　事實與理由：2017年3月28日,被告與原告簽訂了《房屋租賃合同》(編號：Z0-2017-002)一份，根據(jù)《租賃合同》的約定，被告向原告承租坐落于上海市閔行區(qū)中春路XXX弄XXX號(乙)的房屋，并在《租賃合同》首部即約定該房屋已列入中春路沿線04單元規(guī)劃改造，故該租賃合同一季度一簽，系臨時租用合同，租賃期限僅以三個月期限計算。第一期租賃期限自2017年2月1日至2017年4月30日，房屋每日每平方米建筑面積租金為人民幣0.96元，面積為3,153平方米,月租金為92,068元。同時，雙方在《租賃合同》特別聲明部分及第4.2條約定，原告可以在任意一個租賃期滿終止合同，不再續(xù)簽。被告無權要求原告賠償或補償由此造成的任何損失。2018年4月，原告多次告知被告不再自動順延《房屋租賃合同》，并于2018年6月21日再次委托律師告知被告終止《房屋租賃合同》，表明不再順延，并要求被告予以搬離，但截止至今，被告仍拒不返還租賃物的行為是嚴重的違約行為，根據(jù)《房屋租賃合同》的約定，雙方的租賃關系最遲也應于甲方委托律師書面通知后的當期租賃期2018年7月31日終止。同時，被告未按照《房屋租賃合同》第5.2條“先付后用，按季支付”，在每期起算日前10日支付當期租金。但被告長期拖欠房租，2018年4月的租金拖延至2018年6月22日再行支付，逾期支付房租累計已超過30天，根據(jù)《租賃合同》第5.2條、10.2條第(8)項的規(guī)定，被告的行為亦構成嚴重違約，原告有權單方面解除《租賃合同》，被告理應承擔歸還租賃物的義務。故原告認為，被告在原有房屋租賃合同已終止的前提下，拒不返還租賃物，是嚴重違約行為，原告為了維護自身的合法權益，故以訟稱事由訴至法院。
　　被告(反訴原告)老院子公司辯稱，不同意原告的訴訟請求。1、三方簽訂的房屋租賃合同時是附解除條件的合同，自條件成就時解除。依據(jù)合同約定，如三個月期滿未遇拆遷及征收自動續(xù)簽。七寶發(fā)展公司并未能提供征收、拆違或拆遷的協(xié)議與補償方案，故租賃關系繼續(xù)有效，予以順延。2、被告于2018年5月后未能支付租金，系原告要求被告暫緩支付，雙方就拆遷、搬遷時間未達成一致，被告行使不安抗辯權。3、原告在2018年并未受到政府拆遷通知就私自掛橫幅影響被告的經(jīng)營，原告找人巡邏要求被告搬離，致使租賃目的不能實現(xiàn)，不能開展文化宣傳活動，故2018年5月后的租金應按照40%的標準予以履行。4、根據(jù)合同法的相關約定，承租人無正當理由不履行，而出租人在履行催促義務的情況下，才具有解除權，現(xiàn)原告并不具有解除權。
　　第三人(反訴被告)寶利公司陳述到，作為房屋的所有權人，同意原告七寶發(fā)展公司的訴訟請求，要求被告老院子公司返還房屋。
　　被告(反訴原告)老院子公司向本院提出反訴訴訟請求：1.判令七寶發(fā)展公司、寶利公司退還多收取的房租78,230元(自2017年1月至2018年4月，單價0.95元/天/平方米×169.79平方米×485天)；2.判令七寶發(fā)展公司、寶利公司支付設備搬遷補償費、物資搬遷補償費共計100萬，停產(chǎn)停業(yè)損失補償費20萬；3.判令七寶發(fā)展公司、寶利公司賠償老院子公司因合同部分無效產(chǎn)生的經(jīng)濟損失60萬(2017年1月至2018年12月，每年30萬)；4.本案反訴費由七寶發(fā)展公司、寶利公司負擔。
　　事實與理由：2017年3月28日，老院子公司與七寶發(fā)展公司、寶利公司簽訂一份《房屋租賃合同》，合同第5.1條約定，租金每日每平方米為0.96元，共3,153平方米，月租金為92,068元，年租金為1,104,816元。合同簽訂后，老院子公司根據(jù)約定支付房租，然在辦理手續(xù)中詫異發(fā)現(xiàn)租賃房屋實際建筑面積為2983.21平方米，與合同約定面積相差169.79平方米，按0.96元/平方米/日計算，多收取了78,230元，理應返還。租賃房屋所在地位于閔行區(qū)中春路7611弄，屬于七寶鎮(zhèn)04單元動拆遷改造區(qū)域，在動拆遷過程中，七寶發(fā)展公司、寶利公司多次委派代表陪同評估公司、拆遷組人員到租賃房屋所在地，要求老院子公司盡可能的提供資料，以獲得更多的拆遷補償款。根據(jù)老院子公司了解，寶利公司已和拆遷人簽訂拆遷協(xié)議，并已取得拆遷補償款，老院子公司在租賃房屋內(nèi)存放1.30萬件古董家具，大部分都已超過百年歷史，非常具有歷史價值、文藝價值和科研價值，所有搬遷都必須按照專業(yè)的文物標準進行拆卸、打包、搬運、再組裝，搬遷需要尋找新的合適場地，在時間、精力、費用上都給老院子公司造成巨大損失，拆遷補償款中的設備搬遷補償費、物資搬遷補償費、停產(chǎn)停業(yè)損失補償費本應屬于搬遷和損失補償用途，理應歸老院子公司所有。2018年4月初，七寶發(fā)展公司、寶利公司在房屋外墻上掛拆遷橫幅，嚴重影響了老院子公司權益，鑒于雙方對搬遷補償費及搬遷時間未協(xié)商一致，老院子公司基于抗辯權而拒付租金的行為不構成違約，老院子公司同意在合理期限內(nèi)搬離，給予寬限期至2020年12月30日前，因老院子公司的租賃用途已不能完全實現(xiàn)，故請求法院酌情考量對老院子公司的房屋使用費依照合同租金價格的40%比例予以支付，也屬公平合理。故請求支持反訴訴訟請求。
　　針對反訴，原告(反訴被告)七寶發(fā)展公司、第三人(反訴被告)寶利公司共同辯稱，不同意反訴訴訟請求。1、雙方簽訂的租賃合同從2017年2月1日開始，2017年1月并非合同租賃期限，并不需要支付租金也不需要退還差額租金。2、雙方租賃合同面積以現(xiàn)狀、附件進行的，但老院子公司在明知的情況下，僅憑借房屋產(chǎn)證的面積差異主張返還無根據(jù)，事實上相應面積老院子公司均實際使用。3、系爭房屋未出現(xiàn)拆遷事宜，并無拆遷公告。七寶發(fā)展公司、寶利公司通知老院子公司到期終止，按前述終止合同的約定，老院子公司要求七寶發(fā)展公司、寶利公司賠償拆遷利益是不存在的，即使存在拆遷應由實際投入方享有，搭建裝修部分仍屬于案外人，其要求搬遷的費用也與老院子公司無關。并且依據(jù)老院子公司在庭審中之陳述，租賃系爭房屋用于公益事業(yè)而非商業(yè)行為，故不存在停產(chǎn)停業(yè)損失。
　　經(jīng)審理查明，上海市閔行區(qū)中春路XXX弄XXX號房屋的產(chǎn)權人為寶利公司，土地使用權來源為集體土地批準使用，土地用途為工業(yè)，房屋建筑面積為2,983.21平方米。
　　2000年12月21日，寶利公司(簽約甲方)與上海安麗家具有限公司(以下簡稱安麗公司、簽約乙方)簽訂《租賃協(xié)議》一份，約定：甲方將座落在七寶鎮(zhèn)第三工業(yè)區(qū)中春路XXX弄XXX號的3,200平方米廠房及其它生活用房等出租給乙方使用；租賃期限為十年，自2001年1月1日起至2010年12月31日止，如到期后需要繼續(xù)租用，雙方協(xié)商后另行簽約。2011年12月28日，寶利公司(出租方、簽約甲方)與安麗公司(承租方、簽約乙方)簽訂《租賃合同》一份，約定：甲方將位于中春路XXX弄XXX號的廠房續(xù)租給乙方，建筑面積為3,200平方米，租賃期限自2012年1月1日起至2016年12月31日止等。承租過程中，安麗公司在原有承租房屋的基礎上進行了搭建并進行了裝修，搭建部分未取得建設規(guī)劃許可。
　　上述租賃合同到期后，安麗公司未再續(xù)租。2017年3月28日，七寶發(fā)展公司(出租方、簽約甲方)、老院子公司(承租方、簽約乙方)及寶利公司(權利方、簽約丙方)簽訂《房屋租賃合同》一份，約定：根據(jù)七寶鎮(zhèn)集體資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會2016年12月26日會議紀要(2016-08)精神，由于中春路沿線04單元規(guī)劃改造，故該區(qū)域內(nèi)集體資產(chǎn)的出租，租賃合同一季度一簽，經(jīng)甲、乙、丙三方共同確認，此合同系臨時租用合同，租賃期僅以三個月期限計算，如在合同履行的三個月期間發(fā)生政府征收、拆違、拆遷等事宜時，合同自通知之日起自動終止。如三個月租賃期滿未遇到征收、拆違、拆遷等通知，本合同自動順延三個月，以此類推。甲方可以在任意一個租賃期滿終止合同，不再續(xù)簽。乙方無權要求甲方、丙方賠償或補償因此造成的任何損失。在任何一個租賃期間發(fā)生拆遷、拆違、征收等事宜，乙方自愿無條件配合，三方均互不承擔有此產(chǎn)生的違約責任以及賠償事宜相關涉及一切費用。如在合同履行期間乙方依據(jù)本合同第七條添附設備或裝飾裝修的投入。在政府征收、拆違、拆遷等事宜發(fā)生時，自行搬離、拆除。乙方無權向甲方、丙方追究此部分損失。丙方為位于中春路XXX弄XXX號房屋(以下簡稱“該房屋”)的所有權人，甲方為經(jīng)營管理單位，丙方授權甲方作為該房屋(場地)的經(jīng)營管理單位，行使招商(租)、業(yè)態(tài)控制、簽訂租賃合同、租金收繳、物業(yè)管理、企業(yè)稅收等相關經(jīng)營管理職能；甲方出租給乙方的房屋坐落在中春路XXX弄XXX號(乙)，甲方作為該房屋的委托經(jīng)營管理單位與乙方建立租賃關系；乙方確認,甲方已向乙方出示該房屋的產(chǎn)權證[滬房地閔字(2003)第046489號]；簽訂本合同前，甲方已告知乙方該房屋未設定抵押，該房屋原規(guī)劃設計的生產(chǎn)使用性質(zhì)為工業(yè)；乙方向甲方承諾，租賃該房屋嚴格按照經(jīng)核準的生產(chǎn)經(jīng)營范圍和該房屋原規(guī)劃設計的生產(chǎn)使用性質(zhì)，租賃該房屋作為倉庫使用，并遵守國家和上海市有關房屋使用和物業(yè)管理的規(guī)定；乙方保證，在租賃期內(nèi)未征得甲方書面同意以及按規(guī)定須經(jīng)有關部門審批而未核準前，不擅自改變該房屋原規(guī)劃設計的生產(chǎn)使用性質(zhì)，從事上款約定之外的其它產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營活動；該房屋租賃期自2017年2月1日起至2017年4月30日止；租賃期滿，甲方有權收回該房屋，乙方應如期返還，甲方不作任何補償。乙方需繼續(xù)承租該房屋的，則應于租賃期屆滿前3個月，以書面形式向甲方提出續(xù)租申請，經(jīng)相關公開招租程序后，雙方可重新簽訂房屋租賃合同。在同等條件下，乙方擁有優(yōu)先續(xù)租權；租金每日每平方米建筑面積租金為0.96元,共3,153平方米,月租金為92,068元，年租金總計為1,104,816元；租金采用“先付后用,按季支付”原則，計租起始日為2017年2月1日。乙方應于每期起算日前10日支付當期的租金(若遇法定節(jié)假日，則乙方支付日期應為節(jié)假日前最后一個工作日)。支付日期以乙方匯款之日為準。權利人丙方收到租金后應于15個工作日內(nèi)向乙方出具相應金額的房租租賃的增值稅普通發(fā)票。首期租金應于2017年1月20日前支付；甲、乙雙方約定,乙方于本合同簽訂生效后三日內(nèi)向丙方支付租賃保證金50,000元。該保證金于本合同終止，甲方收房驗收合格，且乙方已付清所有應付款后，丙方無息退還乙方；租賃期間，乙方使用該房屋所發(fā)生的水、電、煤、通訊等費用由乙方自行承擔。因乙方未能及時交付而產(chǎn)生的滯納金應由乙方承擔；租賃期間，該房涉及的其他費用由乙方自行負責；甲、乙雙方約定，房屋現(xiàn)狀乙方已經(jīng)完全知悉。乙方在接受該房屋后，乙方租賃期間須對房屋詳細檢修，由乙方負責對房屋進行維修和養(yǎng)護，若發(fā)生房屋或有關設施設備有損壞或故障時，由乙方負責維修，維修費用由乙方承擔；甲方發(fā)現(xiàn)乙方在房屋損害后7日內(nèi)未予維修的，甲方可代為維修，費用由乙方承擔。租賃期屆滿后，該房屋附屬設施都必須處于正常的運作狀態(tài)，否則甲方有權在保證金中扣除相應的維修費；甲、乙雙方約定，租賃期間的土地使用稅費由乙方承擔；在不損害房屋主體結構的情況下，乙方增設特種設備，或者另需裝修、改變技術工藝或改造有關設施設備的，相關方案應事先取得甲方的書面同意，其中按規(guī)定必須報有關部門審批的，則還應由甲方報有關部門批準后，方可進行。甲方對乙方方案的認可，不代表其合法性，不能代替須按法律法規(guī)向有關部門辦理相關的手續(xù)。乙方裝修及增設的附屬設施和設備由乙方自行負責維修；乙方維修房屋、增設特種設備,或者另需裝修、改變技術工藝或改造有關設施設備，乙方應當負責安全責任。乙方自行聘請有資質(zhì)的人員進行。如有此發(fā)生的安全事故,均與甲方、丙方無關。由乙方自行承擔；租賃期間，若乙方實際對于水電的使用量超過甲方的基本提供量，則由乙方自行向相關部門提出增容申請，由此引起的相關費用由乙方自行承擔。合同終止時，乙方增容部分無償歸甲方所有，如水電等公用費用系由乙方自行開戶的，乙方應按甲方要求負責將戶名銷戶或者無償過戶至甲方名下；如甲方、丙方需要對房屋進行整修、加固、改造等整修措施，需提前3個月通知乙方，乙方需無條件積極配合。在整修、加固、改造期間不收取乙方房屋租賃使用費，租賃期限按實際施工期限順延。因整修、加固、改造等行為系為更好履行三方間的租賃關系，且甲方已經(jīng)提前告知乙方，給予乙方充足的準備時間。故乙方無權就施工期間導致無法經(jīng)營、居住和使用承租房屋造成的任何損失向甲方或丙方主張；除甲方同意乙方續(xù)租外，乙方應在本合同的租期屆滿或合同提前終止/解除之日返還該房屋。返還時，乙方須經(jīng)甲方對該房屋書面驗收認可，否則視為未能按時返還。未經(jīng)甲方同意逾期返還的，每逾期一日，乙方應按日租金的2(貳)信向甲方支付該房屋占用期間的使用費，直至甲方出具書面驗收認可之日或者甲方依據(jù)第8.3款行使收回該房屋的權利之日；乙方返還房屋和有關設施設備應符合正常使用后的狀態(tài)；乙方自行添置的可以分離的設施、設備和器具等，乙方可自行拆除，但不得損壞該房屋及其附屬設施，否則甲方有權直接在保證金中將損失予以抵扣；不可以分離的，無償歸甲方所有；乙方未按照本合同第8.1款的約定返還該房屋的，在不影響甲方根據(jù)本合同享有的其他權利的前提下，甲方有權單方面停水停電并在乙方不到場的情況下進入該房屋并更換門鎖，行使收回該房屋的權利。甲方對因此而引起的損壞及乙方的損失概不負責，乙方所交保證金不予退還。如該房屋內(nèi)還遺留有乙方的任何裝飾、家具、裝備、物料、設備或其它任何物品,雙方約定作為乙方的遺棄物處理。甲方有權以任何方式處理前述物品,乙方不得異議，也不得追究甲方責任包括要求甲方賠償。同時，甲方有權向乙方追討因清除、清理、處理前述物品所產(chǎn)生的所有費用(包括但不限于搬遷費、倉儲費等)。甲、乙雙方以外的第三方因該房屋內(nèi)的遺留物品提出主張的，由乙方負責和承擔，與甲方無關；在租賃期內(nèi),乙方不得全部或部分分租、轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓該房屋的承租權或與他人交換各自承租的房屋；乙方以總體承包或分包的形式轉(zhuǎn)移以租賃場所為主要經(jīng)營場所的經(jīng)營權的，視作乙方轉(zhuǎn)租或分租；乙方股東向第三人出讓股權超過公司全部股權50%的，視作乙方轉(zhuǎn)租；甲、乙雙方同意，有下列情形之一的，守約方可書面通知違約方解除本合同，解除決定自解除通知發(fā)出之日起生效。違反合同的一方，應向另一方按當時2個月租金標準支付違約金，給對方造成損失的，支付的違約金不足抵付一方損失的，還應賠償造成的損失與違約金的差額部分。甲方未按時交付該房屋，經(jīng)乙方催告30日內(nèi)仍未交付的。甲方發(fā)現(xiàn)乙方未按本合同約定認真履行其管理職責，存在安全生產(chǎn)隱患，且書面告知乙方責令其整改，乙方整改不力或逾期拒不整改的。乙方未征得甲方書面同意和相關部門的批準，擅自改變該房屋規(guī)劃設計的生產(chǎn)使用性質(zhì)，用于從事本合同第3.1款約定之外其它產(chǎn)品的生產(chǎn)經(jīng)營活動的。乙方未征得甲方書面同意和經(jīng)安全生產(chǎn)監(jiān)督、消防等有關部門的批準，即增設、改造特種設備，或者生產(chǎn)、經(jīng)營、運輸、儲存、使用危險物品或處置廢棄危險化學品的。因乙方原因造成房屋主體結構損壞，無法修復的。乙方違反本合同第九條規(guī)定,擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、交換該房屋的。乙方違反經(jīng)營，遭受行政機關的行政處罰或司法機關予以處罰，按行政機關整改期限未整改完畢的。乙方逾期不支付租金或其他費用累計超過30天的；因乙方原因?qū)е卤竞贤崆敖獬?，乙方所交納的保證金不予退還，甲方有權要求乙方按照本合同第八條的約定返還房屋；乙方逾期支付租金的,每逾期一日，需按逾期支付租金的日千分之一向甲方支付滯納金；本合同簽署生效后，任一方因己方原因需單方解除本合同的，應向另一方支付2個月租金作為違約金等。
　　合同簽訂后，老院子公司向?qū)毨局Ц读吮ＷC金5萬元，并支付了至2018年4月30日止的租金。
　　2018年6月21日，七寶發(fā)展公司、寶利公司委托律師向老院子公司發(fā)函，表示七寶發(fā)展公司、寶利公司多次告知系爭房屋租賃期屆滿不再續(xù)租，要求收回，但老院子公司拒不返還租賃物。故要求收函后三日內(nèi)返還租賃物。此后，因老院子公司仍未能搬離，2018年9月30日，七寶發(fā)展公司、寶利公司再次委托律師發(fā)函，要求老院子公司搬離并返還承租房屋。
　　2019年2月10日，老院子公司向安麗公司出具承諾函，表示安麗公司于2001年初至2016年底對系爭房屋的修繕及裝修設施大額投入，故拆遷補償款中有涉及修繕、投入所得的房屋裝修補償費、附屬設施補償費等，權益歸安麗公司所有，寶利公司、七寶發(fā)展公司與安麗公司簽訂的租賃合同中，老院子公司無權處分相關權益。寶利公司、七寶發(fā)展公司租賃合同糾紛案結事了后，涉及到安麗公司的裝修設施，均歸安麗公司所有，由安麗公司自行拆除。其他物資搬遷費等權益歸屬，以動拆遷相關法律法規(guī)及法院判決為準。
　　上述事實，由七寶發(fā)展公司、寶利公司提交的《房屋租賃合同》、律師函及郵寄憑證二份、轉(zhuǎn)賬記錄，由老院子公司提交的《上海市房地產(chǎn)權證》、《租賃協(xié)議》二份、《承諾函》、上海市房地產(chǎn)登記簿及宗地圖等證據(jù)及當事人的當庭陳述所證實。上述證據(jù)經(jīng)庭審質(zhì)證，具有真實性，且與本案相關聯(lián)，本院確認其證據(jù)效力。
　　本案審理過程中，老院子公司為證明房屋現(xiàn)狀及損失，向本院提交《婺源老院子合作協(xié)議》、《打包、運輸代理服務協(xié)議書》、照片一組、收據(jù)及賬單一組、錄音及文字整理稿，經(jīng)庭審質(zhì)證，七寶發(fā)展公司、寶利公司對上述證據(jù)的真實性、關聯(lián)性及合法性均不予認可。
　　本院認為，寶利公司、七寶發(fā)展公司向老院子公司出租的廠房部分并未取得建設規(guī)劃許可及房地產(chǎn)權證，該部分位于房地產(chǎn)權證范圍外的租賃標的物部分不具有合法性，依照《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條“出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效”的規(guī)定，三方之間就上海市閔行區(qū)中春路XXX弄XXX號房屋簽訂的《房屋租賃合同》中超出房地產(chǎn)權證宗地圖范圍外的部分無效。又合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效，即三方之間就上海市閔行區(qū)中春路XXX弄XXX號房屋簽訂的《房屋租賃合同》中房地產(chǎn)權證宗地圖范圍內(nèi)的部分有效。又合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。就無效部分所涉之房屋，老院子公司應予以返還。
　　關于租賃合同中的有效部分，本院注意到，合同首部加黑文字予以特別約定：“此合同系臨時租用合同，租賃期僅以三個月期限計算，如在合同履行的三個月期間發(fā)生政府征收、拆違、拆遷等事宜時，合同自通知之日起自動終止。如三個月租賃期滿未遇到征收、拆違、拆遷等通知，本合同自動順延三個月，以此類推。甲方可以在任意一個租賃期滿終止合同，不再續(xù)簽”。老院子公司認為依據(jù)該約定，在房屋發(fā)生政府征收、拆違、拆遷等事宜時，合同自通知之日起才予以終止，但現(xiàn)并無證據(jù)證明發(fā)生征收、拆違、拆遷等事宜，故合同的解除條件并未成就。但依據(jù)該條后款之約定：“甲方可以在任意一個租賃期滿終止合同，不再續(xù)簽”，該租賃合同雖為固定期限之租賃合同，但租賃期限較短，在租賃期滿后出租方即七寶發(fā)展公司可不再續(xù)簽，該約定為當事人真實意思表示，對此簽訂合同時已予以明確并特別標注，七寶發(fā)展公司依據(jù)合同約定不再繼續(xù)出租并無不當。七寶發(fā)展公司于2018年6月21日向老院子公司發(fā)函，明確不再續(xù)簽，距離該期租賃期(2018年5月1日至2018年7月31日)到期還有一個多月，已給予合理通知期限，本院確認租賃合同中的有效部分于2018年7月31日終止。租賃期滿后，老院子公司應將承租房屋予以返還。至于老院子公司認為房屋內(nèi)存放有古董物品，尋找新場地及搬離期較長的抗辯意見，本院認為，七寶發(fā)展公司早已多次發(fā)函要求搬離，至今已逾一年，老院子公司應明確并做好搬離之準備。且依據(jù)雙方之約定租賃房屋用于倉庫使用，老院子公司堆放之物品也無特殊存放需求，應及時予以搬離并返還相應租賃房屋。
　　關于七寶發(fā)展公司主張之租金及房屋占有使用費，老院子公司認為房地產(chǎn)權證上房屋面積為2,983.21平方米，未到合同約定之3,153平方米，七寶發(fā)展公司、寶利公司應返還多收取的租金。且七寶發(fā)展公司、寶利公司私自掛橫幅影響老院子公司的經(jīng)營，致使租賃目的不能實現(xiàn)，故2018年5月后的租金應按照40%的標準予以履行。首先，關于租賃面積之爭議，三方簽訂租賃協(xié)議時，七寶發(fā)展公司、寶利公司已向老院子公司出示房屋之房地產(chǎn)權證，老院子公司對于租賃物現(xiàn)狀與宗地圖上所載之差異應予以明知。因系爭房屋存在額外之搭建，其總面積顯然會超出房地產(chǎn)權證之登記面積。同時，系爭房屋上的額外搭建，系由安麗公司于承租期間予以施工，對此老院子公司亦予以明知，故該租金標準系雙方對租賃場地的現(xiàn)狀確認后協(xié)商一致予以達成，老院子公司要求返還租金的反訴訴訟請求，本院不予支持。其次，關于2018年5月后的租金標準問題，依據(jù)雙方約定房屋用于倉庫使用，系爭房屋一直由老院子公司占有使用。且即使如老院子公司所述的橫幅的存在，也不會影響系爭房屋的實際使用，不會造成租賃目的不能實現(xiàn)，老院子公司的該抗辯意見，本院不予支持。故老院子公司應向七寶發(fā)展公司支付自2018年5月1日至2018年7月31日的租金及房屋占有使用費276,204元，并按照每月92,068元的標準支付自2018年8月1日至實際歸還之日期間的房屋占有使用費。
　　關于老院子公司主張的設備搬遷補償費、物資搬遷補償費共計100萬，停產(chǎn)停業(yè)損失補償費20萬，如前所述，合同到期后老院子公司應承擔相應之搬離返還義務，自七寶發(fā)展公司發(fā)函至今已逾一年，老院子公司足以找尋新的租賃場地后予以搬離，且其主張的該兩項訴訟請求并無依據(jù)，本院不予支持。關于老院子公司主張的因合同部分無效產(chǎn)生的經(jīng)濟損失60萬，并未能向本院提交相應之依據(jù)及證據(jù)，本院難以支持。至于老院子公司支付的租賃保證金5萬元，考慮到租賃合同已到期且須予以返還，為避免當事人之訟累，本院于本案中一并予以處理，七寶發(fā)展公司應予以返還。至于租賃合同中約定出租人之權利義務由七寶發(fā)展公司予以承擔，對此寶利公司并無異議，本院予以確認。
　　綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第(五)項、第五十六條、第五十八條、第一百零七條、第二百三十五條，《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條、第五條第一款之規(guī)定，判決如下：
　　一、確認原告(反訴被告)上海七寶經(jīng)濟發(fā)展有限公司、被告(反訴原告)上海老院子文化傳播有限公司及第三人(反訴被告)上海寶利實業(yè)有限公司于2017年3月28日簽訂的《房屋租賃合同》中超出房地產(chǎn)權證宗地圖范圍外的部分無效；
　　二、確認原告(反訴被告)上海七寶經(jīng)濟發(fā)展有限公司、被告(反訴原告)上海老院子文化傳播有限公司及第三人(反訴被告)上海寶利實業(yè)有限公司于2017年3月28日簽訂的《房屋租賃合同》中房地產(chǎn)權證宗地圖范圍內(nèi)的部分于2018年7月31日終止；
　　三、被告(反訴原告)上海老院子文化傳播有限公司于本判決生效之日起二個月內(nèi)搬離并向原告(反訴被告)上海七寶經(jīng)濟發(fā)展有限公司返還《房屋租賃合同》中約定的上海市閔行區(qū)中春路XXX弄XXX號(乙)之承租房屋；
　　四、被告(反訴原告)上海老院子文化傳播有限公司于本判決生效之日起十五日內(nèi)向原告(反訴被告)上海七寶經(jīng)濟發(fā)展有限公司支付自2018年5月1日至2018年7月31日的租金及房屋占有使用費276,204元；
　　五、被告(反訴原告)上海老院子文化傳播有限公司于本判決生效之日起十五日內(nèi)，按照每月92,068元的標準向原告(反訴被告)上海七寶經(jīng)濟發(fā)展有限公司支付自2018年8月1日至實際返還房屋之日止的房屋占有使用費；
　　六、原告(反訴被告)上海七寶經(jīng)濟發(fā)展有限公司于本判決生效之日起十五日內(nèi)向被告(反訴原告)上海老院子文化傳播有限公司返還租賃保證金50,000元；
　　七、駁回被告(反訴原告)上海老院子文化傳播有限公司的全部反訴訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本訴案件受理費9,324.08元，財產(chǎn)保全費3,282.04元，反訴案件受理費減半收取計10,852.04元，三項合計23,458.16元，由被告(反訴原告)上海老院子文化傳播有限公司負擔。
　　如不服本判決，當事人可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院(立案庭)遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：尹??萍

書記員：殷??雪