原告(反訴被告)：上海一水間園藝科技有限公司，住所地上海市寶山區(qū)。
　　法定代表人：丁俊明，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：柴海云。
　　委托訴訟代理人：柴小平，上海申邦律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上海紅陽園林景觀綠化工程有限公司，住所地上海市寶山區(qū)。
　　法定代表人：周飛良，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：何苗。
　　原告(反訴被告)上海一水間園藝科技有限公司(以下簡稱一水間公司)與被告(反訴原告)上海紅陽園林景觀綠化工程有限公司(以下簡稱紅陽公司)土地租賃合同糾紛一案，本院立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。一水間公司的法定代表人丁俊明及其委托訴訟代理人柴海云、柴小平，紅陽公司的委托訴訟代理人何苗到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　一水間公司向本院提出訴訟請求：1、判令解除一水間公司與紅陽公司于2011年10月8日簽訂的租賃協(xié)議書、補充協(xié)議、2013年10月22日簽訂的補充協(xié)議；2、判令紅陽公司退還一水間公司土地押金人民幣1萬元(以下幣種均為人民幣)；3、判令紅陽公司賠償一水間公司各項經(jīng)濟損失1,499,760元。事實和理由：2011年10月8日，一水間公司與紅陽公司簽訂租賃協(xié)議書、補充協(xié)議，約定一水間公司承租湄星路XXX號花木城(西區(qū))橋北土地，用于花卉生產(chǎn)和批發(fā)業(yè)務(wù)，土地面積7畝，租賃費用為第一、二年年租金為7萬元，第三年后每年環(huán)比遞增7%，租賃期限為10年。合同簽訂后，一水間公司支付押金1萬元，并投入大量資金在土地上進行苗木種植、建設(shè)生產(chǎn)及配套設(shè)施。2015年起，因紅陽公司與土地權(quán)利人寶山區(qū)顧村鎮(zhèn)星星村民委員會(以下簡稱星星村委會)因土地租賃糾紛發(fā)生訴訟，法院判決紅陽公司與星星村委會的土地租賃合同部分無效，部分終止履行，紅陽公司將承租的全部土地及房屋清空后返還給星星村委會。后該判決進入執(zhí)行程序，一水間公司遭受巨大損失，故提出本案訴訟。
　　紅陽公司反訴并辯稱，同意解除雙方簽訂的合同及補充協(xié)議，但解除合同的責(zé)任在一水間公司。因為根據(jù)租賃協(xié)議約定，一水間公司不能改變土地使用性質(zhì)，而一水間公司搭建房屋、鋪設(shè)水泥路等行為改變了土地使用性質(zhì)，故其不能繼續(xù)使用系因其自己違約造成，后果應(yīng)由其自行承擔(dān)。同意退還押金1萬元，對于一水間公司主張的大棚損失，根據(jù)合同約定，同意賠償，但不同意賠償其他損失。在合同履行過程中，一水間公司長期拖延支付租金，且因一水間公司的違章搭建行為導(dǎo)致紅陽公司與星星村委會之間的租賃合同被法院認定為無效，給紅陽公司造成經(jīng)營利潤及租金損失，故紅陽公司提出如下反訴請求：1、判令一水間公司支付截止至2018年5月27日的租金309,944.15元及利息損失(以上述欠款為本金，按銀行同期貸款利率計算，自2018年5月28日算至實際支付之日)；2、判令一水間公司賠償因合同無效造成的經(jīng)濟損失1,238,055.85元。
　　一水間公司針對反訴辯稱，一水間公司已付清截止至2016年9月27日的租金。紅陽公司于2016年10月27日通知一水間公司不再繳納租金，且法院的生效判決亦已進入執(zhí)行階段。根據(jù)生效判決，紅陽公司與星星村委會的土地租賃合同已解除，紅陽公司應(yīng)當搬離系爭土地，若存在租金，也應(yīng)由星星村委會來主張。紅陽公司與星星村委會之間的土地租賃合同無效，并非一水間公司導(dǎo)致，故其主張的經(jīng)營利潤及租金損失無法律依據(jù)。綜上，不同意紅陽公司的反訴請求。
　　本院經(jīng)審理認定事實如下：2011年10月8日，紅陽公司(甲方)與一水間公司(乙方)簽訂租賃協(xié)議書，約定，乙方租賃甲方位于湄星路XXX號花木城(西區(qū))橋北土地，用于花卉生產(chǎn)和批發(fā)業(yè)務(wù)，土地面積7畝，租賃費用按畝計算，橋北土地每畝單價1萬元/年；租賃總價：第一、二年年租金7萬元，第三年后每年環(huán)比遞增7%；租賃期限十年，從2011年9月28日至2021年9月27日；付款方式，租賃協(xié)議簽訂后，乙方支付大棚押金1萬元，乙方支付租金每半年一次，先支付后使用；甲方按每畝一個6米*27米配置建造大棚或以此為基數(shù)出資4萬元建玻璃棚，乙方另需大棚自行搭建；乙方在租賃期內(nèi)不得擅自改變土地的使用性質(zhì)，不得用于抵押、擔(dān)保、拍賣。同日，雙方簽訂補充協(xié)議，約定，甲方提供乙方舊大棚840平方米，單價26元/平方米，總價21,840元；根據(jù)雙方所簽訂合同，甲方出資4萬元建玻璃大棚；甲乙雙方在2011年3月簽訂租賃意向書時，乙方已付訂金2萬元，現(xiàn)其中1萬元轉(zhuǎn)為押金；乙方第一年實際應(yīng)支付租金2萬元(該租金在2011年12月31日前付清)，大棚款21,840元(合同簽訂后，該大棚款一次付清)，合計41,840元。2013年10月22日，紅陽公司(甲方)、一水間公司(乙方)、上海紅陽花木展示有限公司(丙方)簽訂補充協(xié)議，約定，因丙方是甲方的子公司，甲方位于湄星路上的租賃業(yè)務(wù)由丙方負責(zé)管理，為了合理地進行財務(wù)的賬務(wù)處理，乙方需按時將租金劃入丙方賬戶，并由丙方負責(zé)開具租賃發(fā)票；甲方仍承認租賃合同的權(quán)利和義務(wù)，合同的效力問題仍由甲乙雙方負責(zé)。
　　另查明，2007年10月8日，星星村委會與上海昊林科技有限責(zé)任公司(后變更為紅陽公司)(以下簡稱昊林公司)簽訂土地使用租賃合同，由星星村委會將本村種植蔬菜的老宅一、二、三隊、周家橋、吳家宅、沈行東、沈西、朱范宅等全部土地出租給昊林公司，用于開辦市場，從事苗木生產(chǎn)及苗木交易，總面積約為350畝，另有菜農(nóng)的房屋同時出租。租賃期限為15年，自2008年1月1日至2022年12月31日。2014年9月，紅陽公司因與星星村委會就上述土地租賃合同發(fā)生糾紛，訴至本院，本院經(jīng)審理后認為，根據(jù)我國土地法的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，而雙方簽訂的土地租賃合同中所涉及的土地為農(nóng)村集體所有的土地，其中的150畝土地用于開設(shè)苗木交易市場，98間房屋也非用于農(nóng)業(yè)建設(shè)，故該兩部分屬無效。該部分無效后，紅陽公司應(yīng)將98間房屋及150畝土地在清空后交還星星村委會。另用于種植苗木的土地盡管符合農(nóng)用地的利用規(guī)劃，但因無效合同所涉土地面積占大多數(shù)，并且各塊土地之間已無明確四至界限，無法分割使用，即有效合同部分實際也無法繼續(xù)履行，故星星村委會要求紅陽公司返還全部土地，可予準許。據(jù)此，本院于2016年3月22日作出(2015)寶民三(民)重字第14號民事判決：一、星星村委會與紅陽公司簽訂的土地使用租賃合同，其中涉及98間房屋及150畝苗木交易區(qū)的部分無效，另外258畝苗木種植區(qū)的部分終止履行；二、紅陽公司于判決生效之日起十日內(nèi)，將承租的全部土地及房屋清空后返還給星星村委會……該判決經(jīng)二審維持。
　　審理中，一水間公司與紅陽公司一致確認，一水間公司租賃部位位于258畝苗木種植區(qū)內(nèi)，雙方合同有效。
　　2016年10月25日，本院發(fā)出(2016)滬0113執(zhí)4698號公告，載明(2015)寶民三(民)重字第14號民事判決已發(fā)生法律效力，責(zé)令紅陽公司于2016年11月15日向星星村委會返還所承租的全部土地及房屋，到期仍不履行的，本院將依法強制執(zhí)行；上述場地、房屋內(nèi)的其他財產(chǎn)權(quán)利人，應(yīng)于2016年11月15日前將自己的財產(chǎn)搬離上述場所，因強制執(zhí)行而造成的物品滅失、毀損的，后果自負。2016年10月27日，紅陽公司向一水間公司發(fā)出公告，載明其接到上述公告，現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)一水間公司，請嚴格按照法院要求執(zhí)行。2017年2月4日，本院作出執(zhí)行裁定書，載明，因紅陽公司承租的土地及房屋均已轉(zhuǎn)租并用于種植大量苗木，一時無法遷移安置，致使本案短期內(nèi)難以執(zhí)行完畢，故本次執(zhí)行程序終結(jié)。待具備執(zhí)行條件后，星星村委會可向本院申請恢復(fù)執(zhí)行。
　　2018年4月26日，本院發(fā)出(2018)滬0113執(zhí)恢124號公告，載明星星村委會依據(jù)(2015)寶民三(民)重字第14號民事判決于2018年4月22日向本院申請恢復(fù)執(zhí)行，公告要求紅陽公司應(yīng)于2018年5月10日前向星星村委會返還其所承租的全部土地及房屋，逾期本院將依法強制執(zhí)行；上述場地以及房屋的實際使用人及財產(chǎn)所有人應(yīng)于2018年5月10日前將屬于自己的財產(chǎn)自行搬出，逾期不搬致使該財產(chǎn)因強制執(zhí)行而遇到損壞、滅失的，后果自負；從2018年5月11日起，上述區(qū)域內(nèi)將停止供電、供水。2018年6月19日，本院執(zhí)行局向紅陽公司告知，本院已于2018年5月24日將紅陽公司承租的土地及房屋交由星星村委會接管。紅陽公司據(jù)此將反訴請求中租金截止日期變更為2018年5月24日。
　　審理中，經(jīng)一水間公司申請，本院通過上海市高級人民法院，委托上海大宏資產(chǎn)評估有限公司對一水間公司租賃的區(qū)域內(nèi)苗木花卉現(xiàn)值進行評估，委托上海現(xiàn)代建筑設(shè)計集團工程建設(shè)咨詢有限公司對一水間公司租賃的區(qū)域內(nèi)裝修、搭建等固定添附、不能移動的設(shè)施設(shè)備、不能移動的苗木花卉的殘值進行評估。上海大宏資產(chǎn)評估有限公司于2018年7月6日出具說明，載明經(jīng)與當事人溝通，系爭場地內(nèi)苗木花卉現(xiàn)場已不存在，故無法進行現(xiàn)場實物盤點勘查，無法進行評估。上?，F(xiàn)代建筑設(shè)計集團工程建設(shè)咨詢有限公司經(jīng)鑒定后，出具鑒定意見為：系爭場地上的房屋建筑物造價為2,918,815元，按平均年限法折舊，現(xiàn)值為1,068,075元；根據(jù)市場詢價，水培植物等造價為265,385元；花卉苗木、家具家電等設(shè)施搬場費為166,300元。一水間公司對上述鑒定結(jié)論無異議。紅陽公司僅認可鑒定結(jié)論中房屋建筑物造價土建工程部分中大棚的費用，其余部分單價過高，不予認可，雙方租賃協(xié)議約定一水間公司不得改變土地性質(zhì)，不得違章搭建房屋，否則造成的后果由其自行承擔(dān)。一水間公司除大棚外的搭建均未經(jīng)紅陽公司允許，故紅陽公司不承擔(dān)賠償責(zé)任。關(guān)于搬場費，鑒定單位表示可移動植物苗木、家具、設(shè)備、空調(diào)會發(fā)生搬場費，鑒定單位根據(jù)一水間公司提供的實際已發(fā)生搬遷的清單、部分照片、車次型號等材料，按照車型、距離和人工計算搬場費用。紅陽公司表示一水間公司確實發(fā)生了搬場費，但應(yīng)當取該公司實際發(fā)生的費用與鑒定報告中的低值。一水間公司表示實際發(fā)生的搬場費是高于鑒定報告的，因為有些是自己的車搬運的。
　　關(guān)于租金。紅陽公司表示，根據(jù)合同約定，第三年開始租金每年遞增7%，即2016年9月28日至2017年9月27日，年租金為91,775.72元，2017年9月28日至2018年5月27日，年租金為98,178.62元，但一水間公司以應(yīng)從第四年開始遞增為由未足額支付租金，并于2016年7月7日最后一次支付，此后紅陽公司多次口頭催討。截止2018年5月27日，一水間公司應(yīng)付租金509,844.15元，但僅付199,900元。
　　一水間公司表示，合同約定為第三年后每年遞增，應(yīng)理解為第四年開始遞增租金，且一水間公司按該標準履行，雙方并無爭議。一水間公司已支付租金至2016年9月27日，之前如有欠付租金，紅陽公司肯定會提出異議，但其并未提出異議。如之前有欠付租金，根據(jù)法律規(guī)定，已超過訴訟時效。對于2016年9月28日后的租金，根據(jù)合同約定，2016年9月28日至2017年9月27日的年租金標準為85,753.01元，2017年9月28日至2018年5月27日的年租金標準為91,755.72元。但紅陽公司與星星村委會之間的糾紛進入執(zhí)行程序后，一水間公司的經(jīng)營受到影響，貨物只能出，不能進，特別是2018年4月開始，開始設(shè)置路障并停水停電，影響經(jīng)營的情況更加嚴重，故租金應(yīng)酌情減少。一水間公司未向星星村委會支付過租金。
　　紅陽公司表示，一水間公司實際于2018年6月搬離，但本案中只計算租金至2018年5月24日，已扣除影響經(jīng)營的天數(shù)，且2016年10月公告執(zhí)行并未影響一水間公司的經(jīng)營，真正影響經(jīng)營是在2018年5月27日以后。
　　本院認為，生效判決認定，在紅陽公司向星星村委會承租的土地中的150畝土地用于開設(shè)苗木交易市場，98間房屋也非用于農(nóng)業(yè)建設(shè)，故雙方關(guān)于該兩部分的租賃合同屬無效。用于種植苗木的土地盡管符合農(nóng)用地的利用規(guī)劃，但因無效合同所涉土地面積占大多數(shù)，并且各塊土地之間已無明確四至界限，無法分割使用，即有效合同部分實際也無法繼續(xù)履行。本院據(jù)此判決紅陽公司向星星村委會返還全部土地。本案審理中，雙方一致確認一水間公司承租區(qū)域位于258畝苗木種植區(qū)內(nèi)。根據(jù)上述認定及雙方自認，一水間公司與紅陽公司簽訂的租賃協(xié)議合法有效，因前述判決導(dǎo)致一水間公司無法繼續(xù)使用并搬離承租的土地，故雙方簽訂的租賃協(xié)議書、補充協(xié)議應(yīng)當解除。紅陽公司同意解除并同意退還押金1萬元，本院予以確認。該合同解除系因紅陽公司原因造成，一水間公司要求紅陽公司賠償經(jīng)濟損失，合法有據(jù)，本院予以支持。關(guān)于損失的金額，司法鑒定報告已確定房屋建筑物的殘值及水培植物的造價，紅陽公司雖對大棚外的價格及金額認為過高，但未提供證據(jù)予以推翻，本院對紅陽公司的意見不予采信，并對鑒定結(jié)論中的上述金額予以確認。關(guān)于搬場費，紅陽公司亦表示搬場費確會發(fā)生，鑒定單位表示依據(jù)一水間公司提供的相關(guān)材料計算搬場費，本院考慮到本案實際情況，參照鑒定意見，酌情確定紅陽公司應(yīng)賠償搬場費損失10萬元。
　　關(guān)于一水間公司的應(yīng)付租金。雙方對于2016年9月27日前的欠付租金是否超過訴訟時效存在爭議。紅陽公司未提供證據(jù)證明其在本案訴訟之前曾向一水間公司主張過欠付租金，故一水間公司關(guān)于2016年9月27日前的租金已超過訴訟時效的抗辯，本院予以采信。對于2016年9月28日至2018年5月24日的租金，雙方對租金標準及是否應(yīng)當予以酌情減少存在爭議。對此本院認為，雙方合同中關(guān)于租金的約定應(yīng)理解為自第三年開始遞增，故一水間公司表示應(yīng)從第四年開始遞增，本院難以認同。但本院自2016年10月即向包含一水間公司在內(nèi)的次承租人發(fā)出執(zhí)行公告，要求其搬離，后于2018年4月恢復(fù)執(zhí)行，上述執(zhí)行程序勢必對一水間公司的經(jīng)營使用造成影響，故應(yīng)當酌情減少租金，本院酌情將租金調(diào)整為10萬元。
　　紅陽公司反訴要求一水間公司賠償因合同無效造成的經(jīng)濟損失，根據(jù)查明的事實，紅陽公司與星星村委會之間土地租賃協(xié)議中的無效部分并非由于一水間公司的原因造成，故紅陽公司的上述反訴請求，無事實和法律依據(jù)，本院不予準許。綜上，依照《中華人民共和國民法通則》第一百三十六條、《中華人民共和國合同法》第九十四條、第九十七條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條的規(guī)定，判決如下：
　　一、解除原告(反訴被告)上海一水間園藝科技有限公司與被告(反訴原告)上海紅陽園林景觀綠化工程有限公司就上海市寶山區(qū)湄星路XXX號花木城(西區(qū))橋北7畝土地簽訂的租賃協(xié)議書及補充協(xié)議；
　　二、被告(反訴原告)上海紅陽園林景觀綠化工程有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)，向原告(反訴被告)上海一水間園藝科技有限公司返還押金1萬元；
　　三、被告(反訴原告)上海紅陽園林景觀綠化工程有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)，向原告(反訴被告)上海一水間園藝科技有限公司賠償損失1,433,460元；
　　四、原告(反訴被告)上海一水間園藝科技有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)，向被告(反訴原告)上海紅陽園林景觀綠化工程有限公司支付租金10萬元；
　　五、駁回原告(反訴被告)上海一水間園藝科技有限公司的其余訴訟請求；
　　六、駁回被告(反訴原告)上海紅陽園林景觀綠化工程有限公司的其余反訴請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費減半收取11,400元、財產(chǎn)保全費5,000元，由原告(反訴被告)上海一水間園藝科技有限公司負擔(dān)2,100元，被告(反訴原告)上海紅陽園林景觀綠化工程有限公司負擔(dān)14,300元；反訴案件受理費減半收取9,366元，由原告(反訴被告)上海一水間園藝科技有限公司負擔(dān)1,150元，被告(反訴原告)上海紅陽園林景觀綠化工程有限公司負擔(dān)8,216元；鑒定費45,000元，由被告(反訴原告)上海紅陽園林景觀綠化工程有限公司負擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：劉??姍

書記員：袁凱凱