原告三河市曼舞者漁具銷售有限公司，住所地三河市燕郊開發(fā)區(qū)迎賓北路西側(cè)、孤山西路北側(cè)百世金谷燕郊國際產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)L01-3-A號廠房，統(tǒng)一社會信用代碼91131082079979441E。
法定代表人佟光輝，總經(jīng)理。
委托代理人劉明哲，北京劉明哲律師事務(wù)所律師。
被告三河市燕郊空港物流有限公司，住所地河北省廊坊市三河市高樓鎮(zhèn)孤山西路北側(cè)、迎賓路西側(cè)。
法定代表人張永鐵，董事長。
委托代理人王洪波，河北王洪波律師事務(wù)所律師。

原告三河市曼舞者漁具銷售有限公司與被告三河市燕郊空港物流有限公司房屋買賣合同糾紛一案，本院于2016年3月16日立案受理。依法由代理審判員馬靜波適用簡易程序公開開庭進(jìn)行了審理。原告委托代理人劉明哲，被告委托代理人王洪波到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明，2013年8月30日，被告作為出賣人與買受人佟光輝簽訂《廠房合同》一份，約定佟光輝購買被告建設(shè)的位于燕郊開發(fā)區(qū)迎賓北路西側(cè)、孤山西路百世金谷燕郊國際產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)的編號為L01-3-A的廠房，用途為倉儲、生產(chǎn)、研發(fā)、辦公，建筑面積1770.07平方米，占地面積1333.17平方米，每平方米價款4500元，總金額7965315元。該合同第七條交付期限約定，出賣人應(yīng)當(dāng)在簽訂正式合同一年內(nèi)，依照國家和房產(chǎn)所在地的有關(guān)規(guī)定，將具備條件，并符合本合同約定的廠房交付買受人使用，但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實(shí)予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起15日內(nèi)告知買受人。（2）買受人未能按期支付廠房購買款項(xiàng)。第八條出賣人逾期交房的違約責(zé)任約定，出賣人如未按本合同約定的時間交房，按逾期時間方式處理（不作累加）：……3.逾期超過60日后，買受人有權(quán)解除合同。出賣人按累計(jì)已收款的10%向買受人支付違約金。若買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第七條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付廠房價款萬分之五的違約金。第九條交接約定，廠房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第七條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。由于出賣人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：按實(shí)際交付時間接收。第二十條約定，買受方在河北省注冊登記法人實(shí)體完成后，本合同所有權(quán)利義務(wù)以同等條件轉(zhuǎn)移該法人實(shí)體。合同簽訂后，原告公司于2013年10月11日成立，原告作為買受人、被告作為出賣人重新簽訂了內(nèi)容一致的《廠房合同》，并將簽訂日期提前至2013年8月30日。原告依照合同約定向被告支付了廠房價款，被告未按照合同約定在簽訂正式合同一年內(nèi)即2014年8月30日前將廠房交付買受人使用。雙方于2015年4月27日辦理了廠房交接驗(yàn)收，后因被告逾期交房的違約責(zé)任承擔(dān)問題產(chǎn)生糾紛。
以上事實(shí)，有原、被告當(dāng)庭陳述，經(jīng)庭審質(zhì)證的原告向本院提交的《廠房合同》、《廠房交接驗(yàn)收表》及入駐費(fèi)用清單、物業(yè)費(fèi)發(fā)票、維修基金收據(jù)、代收電費(fèi)發(fā)票，律師函及郵寄單、郵件查詢單，被告向本院提交的《廠房合同》復(fù)印件在卷為證。
本案爭議焦點(diǎn)為：1、本案原告是否適格。2、原、被告雙方簽訂的廠房合同是否合法有效。3、被告是否應(yīng)向原告支付延期交房違約金及數(shù)額。

本院認(rèn)為，關(guān)于本案原告是否適格的問題，雖然被告提交的簽訂于2013年8月30日的《廠房合同》中買受方系佟光輝個人，但佟光輝系依法成立于2013年10月11日的原告公司的法定代表人，且上述廠房合同在第二十條明確約定“買受方在河北省注冊登記法人實(shí)體完成后，本合同所有權(quán)利義務(wù)以同等條件轉(zhuǎn)移該法人實(shí)體”，雙方在原告公司成立后又重新簽訂了內(nèi)容一致的《廠房合同》，并以原告的名義履行支付廠房價款、收房、驗(yàn)房、交納物業(yè)費(fèi)、維修基金及電費(fèi)等合同義務(wù)，結(jié)合上述情況來看，應(yīng)認(rèn)定原、被告雙方協(xié)商一致，對合同主體進(jìn)行了變更，故原告是本案的適格主體，有權(quán)以自己的名義向被告主張權(quán)利。
關(guān)于原、被告雙方簽訂的廠房合同是否合法有效的問題，被告主張其是涉案廠房所承載土地的使用權(quán)人，土地使用性質(zhì)為倉儲，但雙方所簽合同約定廠房用途為倉儲、生產(chǎn)、研發(fā)、辦公，該約定改變了土地用途，根據(jù)土地管理法的規(guī)定，雙方的合同應(yīng)為無效；我國對于房屋和土地的法律政策都是房地不分，購買房屋，房屋所附著土地的使用權(quán)也就轉(zhuǎn)讓了，被告未經(jīng)政府部門批準(zhǔn)把土地使用權(quán)及房屋實(shí)際轉(zhuǎn)讓給原告，此行為也無效；涉案廠房至今未完成初始登記，被告也沒有取得房產(chǎn)證，根據(jù)房地產(chǎn)管理法的相關(guān)規(guī)定，雙方訂立的合同也應(yīng)為無效。對此，本院認(rèn)為，依據(jù)雙方提交的《廠房合同》附件五可知，被告以招標(biāo)出讓方式取得了包括涉案廠房占用土地在內(nèi)的地塊的國有土地使用權(quán)，土地類（用途）為倉儲。雖然廠房合同約定廠房用途為倉儲、生產(chǎn)、研發(fā)、辦公，但被告未提交相關(guān)證據(jù)證明原告取得涉案廠房后將該廠房用于了倉儲以外的用途，從而改變了土地的實(shí)際用途，進(jìn)而違反了土地管理法的強(qiáng)制性規(guī)定，且即使該條約定無效，也并不影響整個廠房合同的效力。根據(jù)我國土地管理法及物權(quán)法的規(guī)定，建筑物轉(zhuǎn)讓的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)一并處分。被告作為涉案廠房占用土地在內(nèi)的地塊的使用權(quán)人，有權(quán)利以在該地塊上建設(shè)廠房并出售的方式進(jìn)行利用，轉(zhuǎn)讓廠房必然會導(dǎo)致廠房占用范圍內(nèi)土地一并轉(zhuǎn)讓。法律并無轉(zhuǎn)讓廠房需經(jīng)過政府部門批準(zhǔn)的相關(guān)規(guī)定。房地產(chǎn)管理法第三十八條第六項(xiàng)規(guī)定的“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定是否屬于《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項(xiàng)規(guī)定的強(qiáng)制性規(guī)定，從而導(dǎo)致涉案廠房合同無效，應(yīng)根據(jù)該法條的立法目的來理解。該規(guī)定的目的在于規(guī)范房地產(chǎn)市場交易秩序，保障交易安全，確保政府有關(guān)稅收征管等，當(dāng)屬于房地產(chǎn)管理部門對城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的一種行政監(jiān)管措施，而非對訂立設(shè)定所有權(quán)轉(zhuǎn)移義務(wù)的買賣合同所作的禁止性規(guī)定。因此，違反該條規(guī)定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，僅僅可能導(dǎo)致房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)權(quán)屬證書辦理不便等買賣合同履行上的瑕疵，但與該合同的效力無關(guān)。所以，被告就涉案房屋是否取得原始登記，能否為原告辦理房產(chǎn)證，并不影響雙方廠房合同的效力。綜上，被告上述關(guān)于合同無效的抗辯主張，均不能成立。故原、被告之間簽訂的廠房合同，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。
關(guān)于被告是否應(yīng)向原告支付延期交房違約金及數(shù)額的問題，本院認(rèn)為，在《廠房合同》合法有效的基礎(chǔ)上，雙方當(dāng)事人均應(yīng)全面履行合同約定的義務(wù)。原告依照合同約定支付了廠房價款，被告應(yīng)按照合同約定的時間向原告交付房屋。被告逾期交房，構(gòu)成違約，應(yīng)按照合同約定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。依據(jù)廠房合同第八條的約定及原告提交的證據(jù)可以認(rèn)定，被告遲延交房238天（從2014年9月1日至2015年4月26日），應(yīng)按日向原告支付已付廠房價款萬分之五的違約金，共計(jì)947954元。
綜上，原告要求被告支付遲延交房違約金947954元的訴訟請求，本院予以維護(hù)。依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、第六十條、第一百一十四條第一款，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：

被告三河市燕郊空港物流有限公司于本判決生效后十日內(nèi)給付原告三河市曼舞者漁具銷售有限公司遲延交房違約金人民幣947954元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)6640元，由被告三河市燕郊空港物流有限公司負(fù)擔(dān)（本判決生效后十日內(nèi)向本院交納）。
如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省廊坊市中級人民法院。

代理審判員　　馬靜波

書記員：孫寧