上訴人（原審原告）：萬某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，司機(jī)。
委托代理人：萬世艮（代理權(quán)限：代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請求，進(jìn)行調(diào)解，代收法律文書），男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，系萬某之父。
被上訴人（原審被告）：魏某某，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，退休工人。
被上訴人（原審被告）：程某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，無業(yè)。
委托代理人：胡季春（代理權(quán)限：一般代理），湖北正堂律師事務(wù)所律師。
原審第三人：明申雷，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，退休職工。
原審第三人：鄭名秀，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，退休職工，系明申雷之妻。
委托代理人：代濤（代理權(quán)限：代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請求，進(jìn)行調(diào)解，代收法律文書），男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，個體經(jīng)營者，系明申雷、鄭名秀女婿。

上訴人萬某為與被上訴人魏某某、程某、原審第三人明申雷、鄭名秀房屋買賣合同糾紛一案，不服廣水市人民法院（2015）鄂廣水民初字第00286號民事判決，向本院提起上訴。本院于2015年8月3日受理后，依法由審判員郭建強(qiáng)擔(dān)任審判長，與代理審判員朱玉玲、李超組成合議庭，于2015年8月27日公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人萬某的委托代理人萬世艮，被上訴人程某及魏某某、程某的委托代理人胡季春，原審第三人明申雷、鄭名秀的委托代理人代濤到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審原告萬某訴稱：2013年11月10日，原告與兩被告簽訂房屋買賣合同，雙方約定兩被告將位于廣水市應(yīng)山辦事處育才路廣安大廈1棟2單元703室房屋一套出售給原告，房屋價款為50萬元，簽訂合同當(dāng)日，原告支付定金13萬元。后兩被告一直不履行合同義務(wù)，在與原告簽訂合同后又將該房屋出售給他人，給原告造成了經(jīng)濟(jì)損失。現(xiàn)訴請法院：1、判令兩被告履行房屋買賣合同義務(wù)并賠償定金13萬元的利息損失（利率按中國銀行同期貸款利率的4倍計算），2、訴訟費由兩被告承擔(dān)。
原審被告魏某某、程某辯稱：答辯人與原告約定房屋買賣是虛，答辯人向原告借錢是實。因擔(dān)心答辯人無能力償還借款，在原告的要求下，答辯人與其簽訂了《房屋買賣合同》，該合同是擔(dān)保性質(zhì)的合同。因借款利率高于銀行貸款利率，2014年5月3日，答辯人通過銀行匯款5萬元償還原告借款。如雙方之間存在房屋買賣合同關(guān)系，原告尚欠答辯人購房款37萬元，答辯人不可能向原告匯款5萬元。
原審第三人明申雷、鄭名秀述稱：2014年3月5日第三人明申雷、鄭名秀與被告魏某某簽訂《房屋買賣合同》，約定魏某某將位于廣水市應(yīng)辦廣安大廈1棟2單元703室房屋（所有權(quán)證為廣水市房權(quán)證應(yīng)山字第201304212）出售給第三人，房屋出售價款51萬已全部付清。2014年10月，魏某某將訴爭房屋交付給第三人，水電物業(yè)當(dāng)月已過戶，第三人已實際占用了訴爭房屋。因此請求法院依法判決被告與第三人簽訂的《房屋買賣合同》有效，要求被告繼續(xù)協(xié)助第三人辦理房屋過戶手續(xù)，駁回原告要求繼續(xù)履行《房屋買賣合同》的請求。
原判認(rèn)定：2013年11月10日，原告萬某（乙方）與被告魏某某、程某（甲方）簽訂《房屋買賣合同》，約定：“第一條、房屋坐落、面積及結(jié)構(gòu)：1、甲方所售房屋位于應(yīng)山辦事處育才路廣安大廈1棟703室，房屋用途為住房。2、甲方所售房屋，面積約139.9平方米，具體面積以初建測量為準(zhǔn)。第二條、房屋價格：甲、乙雙方協(xié)商，甲方所售房屋總金額為人民幣50萬元整。第三條、違約：甲、乙雙方簽訂合同后，必須認(rèn)真履行以上條款；甲、乙雙方任何一方不得違約，如有違約，由違約方按房屋總價30%的違約金賠償給守約方……。”合同簽訂當(dāng)日，原告萬某向被告程某繳納購房定金13萬元，余下購房款原告萬某至今未付，被告程某亦未向其交付房屋。2013年11月19日，被告魏某某取得位于應(yīng)山辦事處育才路廣安大廈1棟2單元703室訴爭房屋所有權(quán)證，但房管部門不動產(chǎn)登記簿對該房屋所有權(quán)登記時間不明。2014年3月5日，代濤（乙方）受第三人明申雷、鄭名秀的委托，與被告魏某某（甲方）簽訂《房屋買賣合同》，約定：“第一條、房屋坐落、面積及結(jié)構(gòu)：經(jīng)甲乙雙方充分協(xié)商，甲方自愿出售坐落在廣水市應(yīng)辦廣安路（原石油公司院內(nèi)）1棟2單元703室的房屋，面積：138.04平方米，房產(chǎn)證號為20××12號……，第二條、房屋價格：經(jīng)雙方協(xié)商房屋總價為人民幣伍拾壹萬元整（510000元），其中包括空調(diào)柜機(jī)一臺、空調(diào)掛機(jī)兩臺、沙發(fā)茶幾一套、電熱水器一個、窗簾、廚衛(wèi)、家具等附屬設(shè)施（付款以收條為準(zhǔn)）。第三條、付款方式及相關(guān)責(zé)任：1、甲、乙雙方協(xié)商簽訂合同時，乙方首付購房定金肆萬元整給甲方，2014年3月15日前再付壹拾陸萬元整給甲方，余款叁拾萬元整待甲方配合乙方辦理好二手房房貸手續(xù)后付清，剩余壹萬元整暫交中證人保管，待甲方搬家交房后一次性付清……甲方必須在農(nóng)歷2014年冬月18日之前搬家交房，甲方交房前結(jié)清所有費用……”合同簽訂后，代濤按約定向魏某某交付購房定金4萬元。2014年3月12日，第三人明申雷依約向魏某某交付購房款16萬元；同日，被告魏某某與第三人明申雷、鄭名秀向廣水市房屋登記機(jī)構(gòu)提交《房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記詢問表》及《申請書》，被告魏某某申請將屬其所有的位于廣水市應(yīng)辦廣安路（原石油公司院內(nèi)）1棟2單元703室的房屋轉(zhuǎn)移登記到第三人明申雷、鄭名秀名下，并出具《具結(jié)書》。2014年5月3日，第三人鄭名秀向被告魏某某交付購房款29萬元。2014年12月2日，第三人向被告程某交付購房款1萬元。第三人明申雷、鄭名秀在付清購房款后，被告魏某某向其交付了房屋，第三人明申雷、鄭名秀接收房屋后搬進(jìn)居住。2015年1月2日，第三人向被告程某交付購房余款1萬元，至此，第三人付清全部購房款。2015年1月26日，第三人向相關(guān)部門繳納了住房買賣契稅、交易手續(xù)費等費用，在辦理過戶手續(xù)過程中，原審法院依據(jù)原告申請，依法查封了訴爭房屋。
原審法院認(rèn)為：本案系房屋買賣合同糾紛。本案爭議的焦點為：1、原告萬某與被告魏某某、程某簽訂的《房屋買賣合同》及第三人明申雷、鄭名秀與被告魏某某簽訂的《房屋買賣合同》各自的效力問題。2、“一房二賣”中，兩份《房屋買賣合同》如何履行的問題。
1、原告萬某與被告魏某某、程某簽訂的《房屋買賣合同》及第三人明申雷、鄭名秀與被告魏某某簽訂的《房屋買賣合同》各自的效力問題?！吨腥A人民共和國合同法》第四十四條第一款規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效”。被告魏某某于2013年11月10日與原告萬某簽訂《房屋買賣合同》，約定將訴爭房屋出售給原告萬某，該合同自雙方簽字后成立并生效?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第十四條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力”。房管部門不動產(chǎn)登記簿對魏某某取得訴爭房屋所有權(quán)時間未作記載，被告魏某某取得訴爭房屋所有權(quán)的時間不明，可能發(fā)生在其與原告簽訂《房屋買賣合同》之前，也可能發(fā)生在該《房屋買賣合同》之后，但不論其作為未取得房屋所有權(quán)之前的房屋使用權(quán)人還是取得房屋所有權(quán)之后的所有權(quán)人，均有權(quán)處分訴爭房屋，該《房屋買賣合同》未違反法律規(guī)定，為有效合同。原、被告在合同簽訂后，未辦理房屋過戶登記手續(xù)，訴爭房屋所有權(quán)人仍為被告魏某某。2014年3月5日，被告魏某某與第三人明申雷、鄭名秀簽訂《房屋買賣合同》，將訴爭房屋出賣給第三人明申雷、鄭名秀，第三人明申雷、鄭名秀對二被告已將房屋出賣給原告萬某的事實并不知情。雙方所簽訂的《房屋買賣合同》不具備《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定的無效情形，故被告魏某某與第三人明申雷、鄭名秀所簽訂的《房屋買賣合同》亦為有效合同。被告魏某某先后與原告萬某，第三人明申雷、鄭名秀簽訂兩份《房屋買賣合同》，將訴爭房屋分別出賣給兩方，被告魏某某的行為屬于“一房二賣”。
2、“一房二賣”中，兩份《房屋買賣合同》如何履行的問題。在原告萬某和第三人明申雷、鄭名秀均未完成房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的情況下，原告萬某未能全額付清購房款，被告魏某某也未將房屋交付原告萬某使用，而第三人明申雷、鄭名秀依據(jù)合同約定支付了全部購房款51萬元，已實際合法占有、使用訴爭房屋，且被告魏某某協(xié)助第三人辦理了申請過戶手續(xù)，產(chǎn)權(quán)變更正在辦理中。被告魏某某與第三人簽訂的《房屋買賣合同》得到實際履行，這種履行是合法履行，遵從合同的實際履行原則，應(yīng)維護(hù)已完成的交易。故應(yīng)優(yōu)先履行被告魏某某與第三人明申雷、鄭名秀之間簽訂的《房屋買賣合同》。原告萬某與被告魏某某簽訂的《房屋買賣合同》履行不能，其訴請要求二被告繼續(xù)履行房屋買賣合同，不予支持，對其訴請在繼續(xù)履行合同的基礎(chǔ)上要求二被告賠償定金的利息損失，亦不予支持。原告萬某因被告魏某某的違約行為無法取得訴爭房屋所有權(quán)，其可以另行主張解除與二被告簽訂的《房屋買賣合同》，并向二被告主張違約責(zé)任和賠償損失。綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十四條、第一百一十條第一款第（一）項、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決：駁回原告萬某的訴訟請求。案件受理費2850元，由原告萬某負(fù)擔(dān)。
本院經(jīng)審理查明：原判認(rèn)定的事實屬實。

本院認(rèn)為：萬某與魏某某、程某簽訂合同的行為無論是房屋買賣，還是實質(zhì)上的“以房抵貸”，都不影響本案的處理，其原因在于萬某與魏某某、程某簽訂的《房屋買賣合同》，沒有在房產(chǎn)管理部門登記備案，第三人明申雷、鄭名秀對該情況并不知情。在此情況下，第三人明申雷、鄭名秀與魏某某簽訂了《房屋買賣合同》，購買了魏某某所有的房屋，雙方簽訂的《房屋買賣合同》沒有違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬合法有效合同，依法應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)。上訴人萬某起訴要求魏某某、程某履行房屋買賣合同義務(wù)并賠償定金利息損失，因爭議的房屋已經(jīng)被善意第三人明申雷、鄭名秀購買并實際占有使用，辦理了申請過戶手續(xù)。萬某與魏某某、程某之間的房屋買賣合同已經(jīng)無法履行，在原審原告萬某經(jīng)原審法院告知后，仍然堅持原訴訟請求的情況下，法院不能超出當(dāng)事人的請求判決。故原審法院對萬某的訴請不予支持、告之可以另行主張權(quán)利符合法律規(guī)定，并無不當(dāng)。
綜上所述，上訴人萬某的上訴理由依法不能成立，本院不予支持。原審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，程序符合法律規(guī)定，實體處理恰當(dāng)，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費2900元，由上訴人萬某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長　　郭建強(qiáng) 代理審判員　　朱玉玲 代理審判員　　李　超

書記員：王凌