黃某市下陸區(qū)人民法院民 事 判 決 書（2017）鄂0204民初765號(hào)原告：萬(wàn)某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住黃某市。委托訴訟代理人：魏強(qiáng)、毛棟，均系湖北人本律師事務(wù)所律師，均系一般授權(quán)。被告：湖北大江環(huán)?？萍脊煞萦邢薰荆ㄔS某大江集團(tuán)有限公司），住所地：黃某市下陸區(qū)冶中特路6號(hào)。法定代表人：諶宏海，系該公司總經(jīng)理。委托訴訟代理人：紀(jì)德軍、宋華榮，均系湖北鳴伸律師事務(wù)所律師，均系一般授權(quán)。原告萬(wàn)某與被告湖北大江環(huán)?？萍脊煞萦邢薰痉课葙I賣合同糾紛一案，本院于2017年7月18日立案后，依法適用普通程序，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告萬(wàn)某的委托訴訟代理人魏強(qiáng)、毛棟和被告湖北大江環(huán)?？萍脊煞萦邢薰镜奈性V訟代理人紀(jì)德軍、宋華榮到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。原告萬(wàn)某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、被告向原告支付延期辦證違約金118023元，并從2017年7月4日起至實(shí)際辦證之日止按照已付購(gòu)房款170726.30元，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)（即9%）繼續(xù)向原告支付逾期辦證違約金；2、被告協(xié)助原告辦理大冶有色及第園7棟3單元202號(hào)房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證；3、訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：2008年1月10日，原、被告之間簽訂了編號(hào)為7-3-202號(hào)《經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房協(xié)議書》，被告經(jīng)黃某市人民政府批準(zhǔn)取得了黃某市下陸區(qū)街道辦事處衛(wèi)王村地塊的土地使用權(quán)。雙方約定原告向被告購(gòu)買被告所建設(shè)的大冶有色及第園7棟3單元202號(hào)房，總建筑面積109.611平方米；合同約定2009年5月18日房屋交付原告使用，原告在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)規(guī)定的期限（即房屋交付使用之日起90日內(nèi)）向被告提供辦理產(chǎn)權(quán)證有關(guān)資料，被告負(fù)責(zé)協(xié)助原告辦理產(chǎn)權(quán)證。合同簽訂后，原告按約定支付了房款、辦證費(fèi)用以及其他相關(guān)費(fèi)用，但被告在收取原告上述費(fèi)用后沒(méi)有在2009年5月21日之后的90日內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需由被告提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。原告認(rèn)為被告的行為已構(gòu)成違約，應(yīng)按合同約定向原告支付違約金，并協(xié)助原告辦理房屋的不動(dòng)產(chǎn)登記，故原告訴至法院。被告湖北大江環(huán)?？萍脊煞萦邢薰巨q稱：1、原告起訴要求答辯人支付延期辦證違約金沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)。2007年，黃某大江建設(shè)有限公司以答辯人名義向相關(guān)部門請(qǐng)示建設(shè)“及第園”經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，獲得批準(zhǔn)后黃某大江建設(shè)有限公司以答辯人名義進(jìn)行開(kāi)發(fā)和建設(shè)，并辦理了備案證、土地證和每棟房屋的房屋產(chǎn)權(quán)證。黃某大江建設(shè)有限公司在此期間也積極協(xié)調(diào)各方面關(guān)系欲為住戶辦理產(chǎn)權(quán)登記，但因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房資格認(rèn)定、土地分割、政府欠款等多項(xiàng)原因?qū)е曼S某大江建設(shè)公司在2014年以前未能為住戶辦理產(chǎn)權(quán)登記。2015年之后，因黃某大江建設(shè)有限公司的法定代表人張瑞強(qiáng)被刑事拘留和服刑，以及住戶繳納的辦證費(fèi)用和超面積款被挪用，導(dǎo)致答辯人無(wú)法取得辦證所需的材料原件和費(fèi)用，未能辦理產(chǎn)權(quán)登記并非答辯人造成。同時(shí)，原、被告雙方簽訂的《黃某市經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同》第十條第五項(xiàng)約定了如因出賣人的責(zé)任造成買受人不能在規(guī)定期限辦理房地產(chǎn)權(quán)證書的，由出賣人代替買受人辦理房地產(chǎn)權(quán)證書，由買受人承擔(dān)各項(xiàng)費(fèi)用，雙方之間已經(jīng)就延期辦證進(jìn)行了約定，并無(wú)支付違約金條款。為此，原告要求答辯人承擔(dān)逾期辦證違約金沒(méi)有合同依據(jù)和法律依據(jù)。延期辦證并未給原告造成實(shí)際損失，經(jīng)濟(jì)適用房的目的是滿足中低收入家庭的購(gòu)房需要，有社會(huì)保障性質(zhì)，且在需要滿五年以后才能上市交易，目前房屋價(jià)格大幅上升，原告購(gòu)買的房屋有了增值收益。2、被告正在積極為所有住戶辦理產(chǎn)權(quán)登記，目前已自負(fù)200余萬(wàn)元為住戶辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記，當(dāng)前已辦理完畢土地分割，已經(jīng)與不動(dòng)產(chǎn)登記中心協(xié)調(diào)好，正在為原告及及第園1、2號(hào)樓住戶辦理不動(dòng)產(chǎn)登記證書，只需要住戶配合辦理手續(xù)后即可取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記證書。綜上所述，請(qǐng)求法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求。根據(jù)經(jīng)本院認(rèn)定的證據(jù)以及原告的當(dāng)庭陳述，可以認(rèn)定以下案件事實(shí)：2008年1月10日，原告（乙方）與黃某大江集團(tuán)有限公司（甲方）（2015年11月20日，黃某大江集團(tuán)有限公司名稱變更為湖北大江環(huán)?？萍脊煞萦邢薰荆┖炗啞督?jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房協(xié)議書》，約定原告向被告購(gòu)買有色公司及第園7棟3單元2層202號(hào)房屋，房屋建筑面積（暫測(cè)面積）為109.611㎡，單價(jià)1470元/㎡，房屋總價(jià)161128.17元，并對(duì)逾期交房的違約責(zé)任進(jìn)行了約定：甲方如未按協(xié)議規(guī)定的期限將該住房交付乙方使用，乙方有權(quán)按已交付的房?jī)r(jià)款向甲方追究違約金，違約金按已交付房?jī)r(jià)款的10%計(jì)算。該《協(xié)議書》第九條約定：乙方自實(shí)際接收該住房之日起，應(yīng)在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)向甲方提供辦理產(chǎn)權(quán)證有關(guān)資料，甲方予以協(xié)助辦理，費(fèi)用按市房地產(chǎn)交易所規(guī)定執(zhí)行，甲方在第一次交房款時(shí)代收代辦各項(xiàng)辦證費(fèi)用預(yù)計(jì)5000元，證件辦理完結(jié)算時(shí)按實(shí)際費(fèi)用多退少補(bǔ)?！督?jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房協(xié)議書》未約定逾期辦理房屋權(quán)屬登記的違約責(zé)任。之后，原、被告之間針對(duì)購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用房又另行簽訂了由黃某市工商行政管理局和黃某市房地產(chǎn)管理局監(jiān)制的《黃某市經(jīng)濟(jì)適用住房買賣合同》，約定原告向被告購(gòu)買大冶有色及第園7棟3單元2層202號(hào)經(jīng)濟(jì)適用房，房屋建筑面積為109.91㎡，單價(jià)1470元/㎡，房屋總價(jià)170726.30元，房屋交付時(shí)間為2009年5月18日前。該《合同》第十條第五款約定：出賣人應(yīng)當(dāng)在該房屋交付使用之日起60日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案；如因出賣人的責(zé)任，造成買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按照下列第3項(xiàng)處理：1、買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起/日內(nèi)將買受人已付購(gòu)房款退還給買受人，并按已付購(gòu)房款的/%賠償買受人損失；2、買受人不退房，出賣人按已付房?jī)r(jià)款的/%向買受人支付違約金；3、由出賣人代替買受人辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書，由買受人承擔(dān)的各項(xiàng)費(fèi)用，先由買受人預(yù)交部分辦證費(fèi)用，多退少補(bǔ)。2008年1月10日，原告交納購(gòu)房款80600元。2009年1月14日，原告辦理了50000元的公積金貸款，并交納購(gòu)房款50000元。2009年5月21日，原告交納購(gòu)房款30528.17元。2013年7月11日，原告補(bǔ)交購(gòu)房款9598.13元。原告共計(jì)交納購(gòu)房款170726.30元。2013年，原告向黃某市房地產(chǎn)管理局交納住宅專項(xiàng)維修資金3847元。2014年7月18日，黃某市住房保障中心對(duì)萬(wàn)某的經(jīng)濟(jì)適用房資格予以核準(zhǔn)。原告認(rèn)為被告未按約定將辦理權(quán)屬登記相關(guān)的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，故而成訟。另查明，2013年，大冶有色及第園經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)完成后通過(guò)竣工驗(yàn)收，并取得了備案證書和2號(hào)樓、5號(hào)樓、6號(hào)樓、7號(hào)樓的房產(chǎn)證。再查明，黃某大江建設(shè)有限公司的法定代表人張瑞強(qiáng)于2015年9月10日被黃某市公安局下陸分局刑事拘留。2016年12月7日，張瑞強(qiáng)因挪用資金罪被黃某市下陸區(qū)人民法院判處有期徒刑一年六個(gè)月。還查明，2017年10月13日，被告交納了大冶有色及第園經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的超面積費(fèi)用1084071.90元及辦證費(fèi)用。2017年12月1日，被告張貼《通知》，告知大冶有色及第園經(jīng)濟(jì)適用房業(yè)主第一批不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書已經(jīng)辦理到位，并為理順辦證流程，黃某市不動(dòng)產(chǎn)登記中心預(yù)先辦理了大冶有色及第園經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買者權(quán)利人成剛的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，同時(shí)通知其余業(yè)主按照通知要求提交辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書需要的相關(guān)資料。2017年11月，被告通知原告提交辦證所需資料，2017年12月，原告向被告提交上述資料。2017年12月13日，不動(dòng)產(chǎn)登記中心受理原告的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)。2017年12月27日，黃某市不動(dòng)產(chǎn)登記中心出具的不動(dòng)產(chǎn)登記信息顯示原告的辦理狀態(tài)為結(jié)束，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號(hào)為鄂（2017）黃某市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0045134號(hào)。本院認(rèn)為，一、確定原、被告雙方權(quán)利義務(wù)的依據(jù)。本案中，原、被告雙方于2008年1月10日簽訂《經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房協(xié)議書》之后，又另行簽訂《黃某市經(jīng)濟(jì)適用住房買賣合同》。兩份合同的簽訂均是原、被告雙方經(jīng)過(guò)平等協(xié)商、意思表示一致的結(jié)果，符合法律規(guī)定。《中華人民共和國(guó)合同法》第七十七條第一款規(guī)定：當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更合同。原、被告雙方后簽訂的《黃某市經(jīng)濟(jì)適用住房買賣合同》對(duì)之前簽訂的《經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房協(xié)議書》的合同內(nèi)容進(jìn)行了變更，如購(gòu)房款由161128.17元變更為170726.30元，在違約條款中增加了關(guān)于逾期辦理產(chǎn)權(quán)證書的約定。同時(shí)，原、被告雙方也是依照該合同約定履行交納購(gòu)房款和交付房屋的義務(wù)。另《黃某市經(jīng)濟(jì)適用住房買賣合同》是由黃某市工商行政管理局和黃某市房地產(chǎn)管理局監(jiān)制的格式合同。綜上，原、被告簽訂的《黃某市經(jīng)濟(jì)適用住房買賣合同》合法有效，是對(duì)之前簽訂的《經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房協(xié)議書》的變更，且雙方已實(shí)際履行，故應(yīng)將《黃某市經(jīng)濟(jì)適用住房買賣合同》作為確定原、被告雙方權(quán)利義務(wù)的依據(jù)。二、本案是否應(yīng)由被告對(duì)原告履行合同義務(wù)?！饵S某市經(jīng)濟(jì)適用住房買賣合同》簽訂主體為原、被告雙方，根據(jù)合同相對(duì)性原則，該合同的權(quán)利義務(wù)均應(yīng)由被告向原告享有和履行。被告雖提供其與黃某大江建設(shè)有限公司的內(nèi)部公司文件，證明大冶有色及第園經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目實(shí)際由黃某大江建設(shè)有限公司開(kāi)發(fā)和建設(shè)，實(shí)際辦證義務(wù)人是黃某大江建設(shè)有限公司，但被告和黃某大江建設(shè)有限公司之間的內(nèi)部管理約定對(duì)原告無(wú)約束力，仍應(yīng)由被告向原告履行合同義務(wù)，實(shí)際辦證人亦應(yīng)為被告。故對(duì)被告的上述辯解意見(jiàn)，本院不予采信。三、被告是否存在違約情形?！饵S某市經(jīng)濟(jì)適用住房買賣合同》第八條約定被告應(yīng)當(dāng)在2009年5月18日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備各項(xiàng)條件并符合本合同約定的經(jīng)濟(jì)適用房交付原告使用。該《合同》第十條第五款約定被告應(yīng)當(dāng)在該房屋交付使用之日起60日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由被告提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。被告雖辯稱因有色公司拖欠市政府排污費(fèi)導(dǎo)致延后數(shù)月才發(fā)放備案證，且300多名購(gòu)房者中有少部分人員未繳清超面積購(gòu)房款，致使其無(wú)法統(tǒng)一向房產(chǎn)部門繳清款項(xiàng)，無(wú)法辦證，被告沒(méi)有違約，但被告僅提交黃某大江建設(shè)有限公司的情況說(shuō)明，并無(wú)其他證據(jù)予以佐證，故對(duì)其辯解意見(jiàn)，本院不予采信?！吨腥A人民共和國(guó)契稅暫行條例》第十一條第二款規(guī)定：納稅人未出具契稅完稅證明的，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門不予辦理有關(guān)土地、房屋的權(quán)屬變更登記手續(xù)。從上述規(guī)定可知，辦理房屋權(quán)屬登記需要滿足系列條件，如買賣雙方分別需要繳納契稅、住宅專項(xiàng)維修基金等各項(xiàng)費(fèi)用，同時(shí)，房產(chǎn)管理部門需審核購(gòu)房者銀行貸款償還情況等。本案中，原告購(gòu)買大冶有色及第園7棟3單元2層202號(hào)房屋時(shí)辦理了住房公積金貸款50000元。2013年，原告交清住宅專項(xiàng)維修基金。2014年7月18日，黃某市住房保障中心對(duì)萬(wàn)某的經(jīng)濟(jì)適用房資格予以核準(zhǔn)。由此可知，房屋權(quán)屬登記條件已于2014年7月18日成就，但被告在2014年7月8日之后仍未能依照上述《合同》約定辦理房屋權(quán)屬登記，其行為構(gòu)成違約。被告雖辯稱因原告提交的辦證資料均由黃某大江建設(shè)有限公司保管，且購(gòu)房者向黃某大江建設(shè)有限公司繳納的超面積購(gòu)房款和辦證費(fèi)用被張瑞強(qiáng)挪用，2015年9月10日，黃某大江建設(shè)有限公司的法定代表人張瑞強(qiáng)被黃某市公安局下陸分局刑事拘留，并于2016年12月7日因挪用資金罪被黃某市下陸區(qū)人民法院判處有期徒刑一年六個(gè)月，直至今年三月，張瑞強(qiáng)才出獄，導(dǎo)致被告在此之前無(wú)法辦理涉案房屋房產(chǎn)證。被告關(guān)于逾期辦證的上述客觀理由雖情有可原，但其行為仍構(gòu)成違約，故本院對(duì)被告上述辯解意見(jiàn)不予采信。四、關(guān)于被告應(yīng)如何承擔(dān)違約責(zé)任的問(wèn)題。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條規(guī)定：按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)即年利率9%承擔(dān)逾期辦證違約金。原告主張被告應(yīng)按此規(guī)定支付違約金，但原告購(gòu)買的房屋性質(zhì)為經(jīng)濟(jì)適用房，與商品房的性質(zhì)不同，故本案不適用上述司法解釋?！兜诎舜稳珖?guó)法院民事商事審判工作會(huì)議（民事部分）紀(jì)要》第18條第2款規(guī)定：合同沒(méi)有約定違約責(zé)任或者損失數(shù)額難以確定的，可參照最高人民法院《關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第十九條第二款規(guī)定處理。庭審中，原告主張因《黃某市經(jīng)濟(jì)適用住房買賣合同》未約定違約責(zé)任，被告應(yīng)根據(jù)上述規(guī)定按照年利率6%支付資金占用期間利息支付逾期辦證違約金，但上述規(guī)定的適用條件為“合同沒(méi)有約定違約責(zé)任或者損失數(shù)額難以確定的”，而本案中的原、被告雙方簽訂的《黃某市經(jīng)濟(jì)適用住房買賣合同》中對(duì)違約責(zé)任已在第十條第五款進(jìn)行了約定，從上述條款可知，原、被告雙方已明確約定了逾期辦證的違約責(zé)任，且列明了賠償損失、支付違約金和繼續(xù)履行等三種承擔(dān)違約責(zé)任的方式，雙方在合同中選擇了第三種方式即繼續(xù)履行，并未選擇賠償損失和支付違約金的方式，該約定是當(dāng)事人意思自治的結(jié)果，一旦成立即對(duì)原、被告雙方產(chǎn)生法律約束力。另，上述合同系工商部門和房產(chǎn)部門制定的格式文本，而非被告單方制定的格式合同，不存在被告公司利用強(qiáng)勢(shì)地位使原告簽訂權(quán)利義務(wù)不對(duì)等合同的情形。故本案不適用上述《第八次全國(guó)法院民事商事審判工作會(huì)議（民事部分）紀(jì)要》第18條第2款規(guī)定。綜上，被告應(yīng)按照《黃某市經(jīng)濟(jì)適用住房買賣合同》的約定對(duì)原告承擔(dān)繼續(xù)協(xié)助其辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的違約責(zé)任。2017年9月15日，被告已從黃某大江建設(shè)有限公司取得了及第園經(jīng)濟(jì)適用房辦證資料，并于2017年10月13日繳納了稅費(fèi)及經(jīng)濟(jì)適用房超面積購(gòu)房款，且已先行辦理了業(yè)主成剛的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，可知大冶有色及第園業(yè)主辦證條件已成就。被告已通知及第園的其他業(yè)主提交辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書需要的相關(guān)資料，并于2017年11月通知原告提交辦證所需資料。次月，原告向被告提交上述資料。2017年12月13日，不動(dòng)產(chǎn)登記中心受理了原告的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)。2017年12月27日，黃某市不動(dòng)產(chǎn)登記中心出具的不動(dòng)產(chǎn)登記信息顯示原告的辦理狀態(tài)為結(jié)束，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號(hào)為鄂（2017）黃某市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0045134號(hào)。故，被告已按合同約定承擔(dān)了繼續(xù)協(xié)助原告辦證的違約責(zé)任，且原告的房屋產(chǎn)權(quán)證已經(jīng)辦理完畢，原告要求被告承擔(dān)逾期辦證違約金的主張不能成立，本院不予支持。綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條第一款、第一百零七條規(guī)定，判決如下：駁回原告萬(wàn)某的全部訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)2660元，由被告湖北大江環(huán)保科技股份有限公司負(fù)擔(dān)（于本判決生效之日起三日內(nèi)交納本院）。如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按照對(duì)方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省黃某市中級(jí)人民法院。審　判　長(zhǎng)　　余　俊人民陪審員　　陳學(xué)軍人民陪審員　　陸冬梅二〇一七年十二月二十九日法官　助理　　陳　婷書　記　員　　郭　麗