丁某某
李東巖（黑龍江保安律師事務(wù)所）
孫某某
常雪（黑龍江黑土地律師事務(wù)所）
哈爾濱泰林投資有限公司
潘博
孫丹

上訴人（原審原告）丁某某，住哈爾濱市道里區(qū)。
委托代理人李東巖，黑龍江保安律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）孫某某，住哈爾濱市南崗區(qū)。
委托代理人常雪，黑龍江黑土地律師事務(wù)所律師。
原審第三人哈爾濱泰林投資有限公司，住所地哈爾濱市道里區(qū)康安路28號。
法定代表人徐大榮，董事長。
委托代理人潘博。
委托代理人孫丹。
上訴人丁某某因與被上訴人孫某某、原審第三人哈爾濱泰林投資有限公司（泰林投資公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服哈爾濱市松北區(qū)人民法院（2015）里民三民初字第689號民事判決，向本院提起上訴。
本院受理后依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。
上訴人丁某某及其委托代理人李東巖，被上訴人孫某某的委托代理人常雪，泰林投資公司的委托代理人潘博到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
一審判決認定:丁某某于2010年7月30日從泰林投資公司購買了訴爭商鋪，于2011年4月6日與泰林投資公司簽訂了授權(quán)委托書，委托泰林投資公司將訴爭商鋪對外出租三年，約定:年租金每平方米不低于1800元；委托期限自出具委托書之日至委托人與承租人簽訂商鋪租賃協(xié)議止。
2011年11月27日，泰林投資公司與孫某某簽訂了新大發(fā)品牌裝飾材料城經(jīng)營場地租賃合同，約定主要內(nèi)容:丁某某將訴爭商鋪租賃給孫某某，租賃期限為2011年11月19日至2014年11月18日，第一年由泰林投資公司代丁某某收取租金，泰林投資公司扣除應(yīng)繳稅金后支付給丁某某；后兩年租金的交納由孫某某、丁某某自行協(xié)商收交，且每年在年度租期開始前二個月孫某某向丁某某交納，每年每平方米每月租金漲幅不超過上一年度的7%；孫某某按照泰林投資公司規(guī)定的時間提交營業(yè)執(zhí)照等，方可裝修商鋪；合同期滿三日內(nèi)孫某某將商鋪內(nèi)存放物品搬出，否則視為孫某某遺棄物，對方有權(quán)處理；丁某某收取租金后，租金產(chǎn)生的稅費由丁某某負擔(dān)；孫某某在合同期內(nèi)獨立經(jīng)營、自負盈虧，不得以各種借口拒交租金，否則按違約處理；孫某某不按時交納租金，則從應(yīng)資費之日起，孫某某每日承擔(dān)全年租金2‰的滯納金。
泰林投資公司向丁某某轉(zhuǎn)交了從孫某某處收取的2012年度租金30090元。
孫某某使用商鋪至2014年11月28日。
2015年1月末，泰林投資公司將訴爭商鋪清空后交付丁某某。
剩余租金孫某某未付。
丁某某訴稱:丁某某于2010年7月30日從泰林投資公司購買了新大發(fā)品牌裝飾材料城A區(qū)AA1-35號商鋪（以下簡稱訴爭商鋪），于2011年4月6日與泰林投資公司簽訂了授權(quán)委托書，委托泰林投資公司將訴爭商鋪對外出租三年。
2011年泰林投資公司與孫某某簽訂了經(jīng)營場地租賃合同，約定除第一年由泰林投資公司代丁某某收取租金外，后兩年租金孫某某必須在年度租期開始前二個月將下一年度租金交給丁某某。
丁某某多次向泰林投資公司索要租金，但泰林投資公司只給付丁某某2012年度租金30090元，后丁某某連年向泰林投資公司索要租金，泰林投資公司直到2015年初才將其與孫某某簽訂的經(jīng)營場地租賃合同交給丁某某，并告知后兩年租金由丁某某與孫某某自行協(xié)商收交。
后丁某某向?qū)O某某索要租金未果。
泰林投資公司在2015年1月底將訴爭商鋪交給丁某某。
要求孫某某支付租金67269元（其中2012年11月19日至2013年11月18日按每月每平米160元標準計算，租金為38515元，扣除孫某某已交付的管理費6018元（每月每平方米25元），剩余租金32497元；2013年11月19日至2014年11月18日，租金按每月每平米171.2元計算，應(yīng)繳納租金總額為41211元，扣除孫某某已交付的管理費6439元（每月每平方米26.75元），剩余租金34772元。
兩個期間租金總計67269元），逾期違約金8192.13元（年租金32497元×960天（2012年9月19日到2015年5月19日）×2‰＋34772元×600天（2013年9月19日至2015年5月19日）×2‰=8192.13元）。
孫某某辯稱:一、丁某某及泰林投資公司未履行協(xié)助義務(wù)，孫某某拒付租金具有正當(dāng)理由。
丁某某授權(quán)泰林投資公司出租商鋪，孫某某與泰林公司簽訂了租賃合同，用于經(jīng)營九沐電熱水龍頭，該合同是三方真實意思表示，合法有效。
孫某某承租房屋的目的是為了經(jīng)營，必定會設(shè)立工商主體，丁某某作為出租方，有義務(wù)提供相關(guān)的產(chǎn)權(quán)證明材料以協(xié)助孫某某辦理工商營業(yè)執(zhí)照。
但在孫某某按約交納第一年租金后，在租賃期間，孫某某多次找到泰林投資公司，要求提供該租賃商鋪的產(chǎn)權(quán)證明文件用于辦理工商執(zhí)照，但泰林投資公司以聯(lián)系不上房主為由，遲遲不予提供丁某某的聯(lián)系方式及商鋪產(chǎn)權(quán)證，致使孫某某在經(jīng)營期間無法辦理工商營業(yè)執(zhí)照，無法正常經(jīng)營，造成嚴重經(jīng)營損失。
因此，孫某某拒付租金。
二、依據(jù)孫某某與泰林投資公司于2011年11月27日簽訂的《新大發(fā)品牌裝飾材料城經(jīng)營場地租賃合同》之約定，租賃期限為2011年11月19日至2014年11月18日，租賃期限為36個月。
該合同第四條約定:“泰林公司只在第一年代丁某某收取租金，后兩年每年必須在年度租期開始前二個月孫某某向丁某某交納下一年的全年租金”。
故丁某某應(yīng)在2012年9月18日向?qū)O某某收取第二年的租金，但截至庭審前，丁某某未向?qū)O某某主張過權(quán)利，因此，該項訴請已過法定訴訟時效期間，法庭應(yīng)不予支持。
三、違約金請求的數(shù)額明顯過高，有失公平。
合同法第114條規(guī)定，約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)減少。
最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第二十九條 ?當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。
丁某某怠于履行相關(guān)義務(wù)確給孫某某經(jīng)營帶來影響，造成經(jīng)營損失，請求法院根據(jù)法律規(guī)定及公平合理原則，對丁某某違約金的請求不予支持。
泰林投資公司述稱:丁某某未向泰林投資公司索要過租金。
孫某某大概于2013年向泰林投資公司要求聯(lián)系丁某某，但泰林投資公司無法聯(lián)系到丁某某。
丁某某委托泰林投資公司在2011年11月19日至2014年11月18日期間完全代理商鋪的租賃及其他相關(guān)事宜，泰林投資公司將商鋪租與孫某某，孫某某在此商鋪經(jīng)營三年，孫某某應(yīng)該支付三年租金。
孫某某與泰林投資公司不存在債務(wù)關(guān)系，所有商場費用不欠。
對丁某某訴請無異議。
2014年11月19日孫某某不來經(jīng)營，把商鋪鎖上了，也沒有繼續(xù)繳納管理費，泰林投資公司將該商鋪清空并于2014年12月份交給了丁某某
一審判決認為:泰林投資公司受丁某某的委托將訴爭商鋪出租，進而與孫某某簽訂訴爭商鋪的租賃合同，泰林投資公司簽訂該合同的法律后果，由丁某某承擔(dān)。
故丁某某主張合同權(quán)利應(yīng)當(dāng)受合同約定期限的約束。
丁某某以之前不知道孫某某系承租人為由，主張訴訟時效期間從2014年11月29日起算，無法律依據(jù)，不能成立。
孫某某關(guān)于訴訟時效期間的抗辯意見成立。
丁某某的訴訟請求，超過法定訴訟時效期間，本院不予支持。
據(jù)此判決:駁回原告丁某某的訴訟請求。
案件受理費1687元，減半收取843.50元，由丁某某負擔(dān)。
丁某某不服一審判決，向本院提起上訴稱:一審判決認定事實錯誤，適用法律錯誤。
請求二審法院查明事實，撤銷一審判決，支持丁某某的訴訟請求。
2011年4月6日，丁某某授權(quán)第三人泰林投資公司將訴爭商鋪對外出租三年。
2011年11月29日，第三人與孫某某簽訂了《經(jīng)營場地租賃合同》，合同第三條約定，租賃期限自2011年11月19日起，租賃期限共36個月。
也就是說，該合同終止日期為2014年11月18日。
一審判決認為“泰林投資公司受丁某某的委托將訴爭商鋪出租，進而與孫某某簽訂訴爭商鋪的租賃合同，泰林投資公司簽訂該合同的法律后果，由丁某某承擔(dān)。
故丁某某主張合同權(quán)利應(yīng)受合同約定期限的約束。
”既然一審判決認可了該合同的效力，那么訴訟時效就應(yīng)當(dāng)從合同履行期滿次日開始計算。
丁某某于2015年5月起訴，沒有超過訴訟時效期間。
一審法院判決丁某某的請求超過訴訟時效錯誤。
孫某某辯稱:一審法院認定事實清楚，適用法律正確。
第三人泰林投資公司受丁某某的委托將商鋪出租，進而與孫某某簽訂商鋪租賃合同。
在合同履行期間，孫某某不存在違約行為，丁某某主張違約金無事實依據(jù)。
丁某某在合同期內(nèi)，未向?qū)O某某主張過租金權(quán)利，也未通過第三人主張過權(quán)利，因此，丁某某以之前不知道孫某某系承租人為由，主張訴訟時效期間從2014年11月29日起算，無法律依據(jù)，不能成立。
孫某某關(guān)于訴訟時效期間的抗辯意見成立。
丁某某的訴訟請求超過法定訴訟時效期間，原審法院不予支持，是完全正確的。
原審第三人泰林投資公司述稱:同意原審判決。
二審經(jīng)審查確認原審認定的事實。
本院認為，關(guān)于丁某某關(guān)于孫某某給付租金的請求是否超過訴訟時效期間的問題。
泰林投資公司受丁某某的委托與孫某某簽訂的《新大發(fā)品牌裝飾材料城經(jīng)營場地租賃合同》合法有效，該租賃合同約定的租賃期限為2011年11月19日至2014年11月18日，每年在年度租期開始前二個月孫某某向丁某某交納，該租賃合同雖對約定了每年租期開始分次給付租金，但系在同一合同項下，對一定期間內(nèi)基于同一原因而產(chǎn)生的繼續(xù)性債權(quán)的統(tǒng)一約定，故各期租金的給付具有整體性和關(guān)聯(lián)性，訴訟時效期間應(yīng)從最后一期履行給付租金義務(wù)之日起算，即2013年9月19日。
《中華人民共和國民法通則》第一百三十六條 ?第一款 ?第三項 ?規(guī)定:“下列的訴訟時效期間為一年:（三）延付或者拒付租金的。
”丁某某于2015年5月19日提起訴訟超過了上述時效期間，且丁某某未舉證證明存在時效中斷的事由，故一審法院認定丁某某的訴訟請求超過法定訴訟時效期間正確。
綜上，依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項 ?的規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費1687元，由上訴人丁某某負擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認為，關(guān)于丁某某關(guān)于孫某某給付租金的請求是否超過訴訟時效期間的問題。
泰林投資公司受丁某某的委托與孫某某簽訂的《新大發(fā)品牌裝飾材料城經(jīng)營場地租賃合同》合法有效，該租賃合同約定的租賃期限為2011年11月19日至2014年11月18日，每年在年度租期開始前二個月孫某某向丁某某交納，該租賃合同雖對約定了每年租期開始分次給付租金，但系在同一合同項下，對一定期間內(nèi)基于同一原因而產(chǎn)生的繼續(xù)性債權(quán)的統(tǒng)一約定，故各期租金的給付具有整體性和關(guān)聯(lián)性，訴訟時效期間應(yīng)從最后一期履行給付租金義務(wù)之日起算，即2013年9月19日。
《中華人民共和國民法通則》第一百三十六條 ?第一款 ?第三項 ?規(guī)定:“下列的訴訟時效期間為一年:（三）延付或者拒付租金的。
”丁某某于2015年5月19日提起訴訟超過了上述時效期間，且丁某某未舉證證明存在時效中斷的事由，故一審法院認定丁某某的訴訟請求超過法定訴訟時效期間正確。

綜上，依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項 ?的規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費1687元，由上訴人丁某某負擔(dān)。

審判長：鄭興華
審判員：王愛軍
審判員：劉春

書記員：王春賀