丁某
姚開(kāi)寶
劉金梅（湖北京中金律師事務(wù)所）
湖北雅斯置業(yè)有限公司
馬方華

上訴人（原審原告）丁某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，鐘祥市人，個(gè)體工商戶。
委托代理人姚開(kāi)寶，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，鐘祥市人，個(gè)體工商戶，系丁某之夫，一般代理。
委托代理人劉金梅，湖北京中金律師事務(wù)所律師，一般代理。
被上訴人（原審被告）湖北雅斯置業(yè)有限公司。
法定代表人肖玉，該公司董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理。
委托代理人馬方華，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，系該公司法務(wù)部主任，特別授權(quán)代理。
上訴人丁某因與被上訴人湖北雅斯置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱雅斯置業(yè)公司）合同糾紛一案，不服鐘祥市人民法院（2013）鄂鐘祥民二初字第00065號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院受理后依法組成合議庭，于2013年9月29日、12月5日公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。上訴人丁某的委托代理人姚開(kāi)寶、劉金梅，被上訴人雅斯置業(yè)公司的委托代理人馬方華到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
本院在審理本案過(guò)程中，為查明案件事實(shí)，向鐘祥市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局了解涉案土地的性質(zhì)，鐘祥市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局于2013年11月11日向本院出具了《證明》一份，并附三張圖紙，證明根據(jù)《鐘祥市城市總體規(guī)劃2012-2030》，現(xiàn)鐘祥賓館片區(qū)用地性質(zhì)規(guī)劃為商服兼商住性質(zhì)。
丁某及雅斯置業(yè)公司對(duì)本院調(diào)取的上述證據(jù)經(jīng)過(guò)庭審質(zhì)證，均無(wú)異議。對(duì)本院調(diào)取的鐘祥市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局的《證明》，本院予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是:1、雅斯置業(yè)公司是否取得原鐘祥賓館資產(chǎn)所有權(quán)，是否享有原出租人的權(quán)利和義務(wù)？2、雅斯置業(yè)公司能否單方解除（終止）《門(mén)面屋租賃合同》，該合同是否應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行？
1、關(guān)于雅斯置業(yè)公司是否取得原鐘祥賓館資產(chǎn)所有權(quán)，是否享有原出租人的權(quán)利和義務(wù)的問(wèn)題。上訴人認(rèn)為，雅斯置業(yè)公司在未取得原鐘祥賓館不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)所有權(quán)時(shí)，無(wú)權(quán)繼承原出租人的權(quán)利，無(wú)權(quán)向上訴人下達(dá)解除合同通知書(shū)。經(jīng)查明，2013年1月31日，肖玉與原鐘祥賓館簽訂《資產(chǎn)及人員移交合同》，原鐘祥賓館向肖玉移交了其通過(guò)公開(kāi)拍賣競(jìng)得的原鐘祥賓館的房屋及土地等資產(chǎn)，肖玉成為了上述資產(chǎn)實(shí)際權(quán)利人。2013年3月14日，肖玉作為股東成立了雅斯置業(yè)公司。2013年3月15日，肖玉在雅斯集團(tuán)辦公會(huì)議中表示將競(jìng)得的原鐘祥賓館全部資產(chǎn)由雅斯置業(yè)公司接管。2013年3月28日，鐘祥市國(guó)土資源局、肖玉、雅斯置業(yè)公司簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》，將原鐘祥賓館的土地等資產(chǎn)的受讓人變更為雅斯置業(yè)公司，原合同的權(quán)利和義務(wù)由雅斯置業(yè)公司享有和承擔(dān)。2013年9月12日，雅斯置業(yè)公司作為所有權(quán)人取得了原鐘祥賓館房屋的所有權(quán)證書(shū)?，F(xiàn)雅斯置業(yè)公司是原鐘祥賓館房屋及土地等資產(chǎn)的權(quán)利人，其享有上訴人與原鐘祥賓館簽訂的《經(jīng)營(yíng)權(quán)出讓合同》中原出租人鐘祥賓館的權(quán)利和義務(wù)?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第五十一條 ?規(guī)定，無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。本案中，雖然2013年3月19日，雅斯置業(yè)公司向上訴人發(fā)出《解除（終止）合同通知書(shū)》時(shí)，尚未取得本案所涉房屋及土地的相關(guān)權(quán)利，但二審訴訟期間已取得房屋的所有權(quán)，其之前對(duì)房屋財(cái)產(chǎn)的處分及履行與房屋有關(guān)合同的行為應(yīng)為有效。上訴人認(rèn)為雅斯置業(yè)公司未取得原鐘祥賓館不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，無(wú)權(quán)下達(dá)解除合同通知書(shū)的上訴理由不能成立。
2、關(guān)于雅斯置業(yè)公司能否單方解除（終止）《經(jīng)營(yíng)權(quán)出讓合同》，該合同是否應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行的問(wèn)題。
《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條 ?規(guī)定:“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！备鶕?jù)“買(mǎi)賣不破租賃”原則，雅斯置業(yè)公司取得原鐘祥賓館房產(chǎn)后，理應(yīng)繼續(xù)履行合同，其單方終止合同的行為屬違約行為。上訴人丁某訴請(qǐng)法院要求確認(rèn)雅斯置業(yè)公司發(fā)出的解除（終止）合同通知書(shū)無(wú)效，并要求繼續(xù)履行合同，按照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條 ?的規(guī)定，“繼續(xù)履行”是判令違約方承擔(dān)責(zé)任的首選方式，但“采取補(bǔ)救措施或者賠償損失”亦是承擔(dān)違約責(zé)任的方式。
本案中，雅斯置業(yè)公司經(jīng)公開(kāi)拍賣取得原鐘祥賓館土地，根據(jù)《鐘祥市城市總體規(guī)劃2012-2030》，在該宗土地上新建“鐘祥雅斯國(guó)際廣場(chǎng)”。原鐘祥賓館含該門(mén)面房的房屋均須拆除，現(xiàn)原有的72戶承租戶中已有65戶解除了租賃合同，部分房屋已經(jīng)拆除，“鐘祥雅斯國(guó)際廣場(chǎng)”建設(shè)已經(jīng)啟動(dòng)。根據(jù)規(guī)劃和建設(shè)方案，不可能在原址原樣建設(shè)大小相同的出租屋，繼續(xù)按原合同履行已事實(shí)上不可能。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十條 ?的規(guī)定:“當(dāng)事人一方不履行非金錢(qián)債務(wù)或者履行非金錢(qián)債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以要求履行，但有下列情形之一的除外:（一）法律上或者事實(shí)上不能履行；（二）債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過(guò)高；（三）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行?！北景阜显摋l第（一）項(xiàng) ?規(guī)定的情形，故對(duì)上訴人丁某的上訴請(qǐng)求，本院不予支持。因上訴人丁某在履行合同中沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，其可以要求雅斯置業(yè)公司以其他方式承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
原審法院適用《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條 ?屬適用法律不當(dāng)，應(yīng)予糾正。原審認(rèn)定基本事實(shí)清楚，處理正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條 ?、第一百一十條 ?，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?、第一百七十五條 ?之規(guī)定，經(jīng)合議庭評(píng)議，并報(bào)請(qǐng)本院審判委員會(huì)討論決定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)2000元，由丁某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是:1、雅斯置業(yè)公司是否取得原鐘祥賓館資產(chǎn)所有權(quán)，是否享有原出租人的權(quán)利和義務(wù)？2、雅斯置業(yè)公司能否單方解除（終止）《門(mén)面屋租賃合同》，該合同是否應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行？
1、關(guān)于雅斯置業(yè)公司是否取得原鐘祥賓館資產(chǎn)所有權(quán)，是否享有原出租人的權(quán)利和義務(wù)的問(wèn)題。上訴人認(rèn)為，雅斯置業(yè)公司在未取得原鐘祥賓館不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)所有權(quán)時(shí)，無(wú)權(quán)繼承原出租人的權(quán)利，無(wú)權(quán)向上訴人下達(dá)解除合同通知書(shū)。經(jīng)查明，2013年1月31日，肖玉與原鐘祥賓館簽訂《資產(chǎn)及人員移交合同》，原鐘祥賓館向肖玉移交了其通過(guò)公開(kāi)拍賣競(jìng)得的原鐘祥賓館的房屋及土地等資產(chǎn)，肖玉成為了上述資產(chǎn)實(shí)際權(quán)利人。2013年3月14日，肖玉作為股東成立了雅斯置業(yè)公司。2013年3月15日，肖玉在雅斯集團(tuán)辦公會(huì)議中表示將競(jìng)得的原鐘祥賓館全部資產(chǎn)由雅斯置業(yè)公司接管。2013年3月28日，鐘祥市國(guó)土資源局、肖玉、雅斯置業(yè)公司簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》，將原鐘祥賓館的土地等資產(chǎn)的受讓人變更為雅斯置業(yè)公司，原合同的權(quán)利和義務(wù)由雅斯置業(yè)公司享有和承擔(dān)。2013年9月12日，雅斯置業(yè)公司作為所有權(quán)人取得了原鐘祥賓館房屋的所有權(quán)證書(shū)?，F(xiàn)雅斯置業(yè)公司是原鐘祥賓館房屋及土地等資產(chǎn)的權(quán)利人，其享有上訴人與原鐘祥賓館簽訂的《經(jīng)營(yíng)權(quán)出讓合同》中原出租人鐘祥賓館的權(quán)利和義務(wù)?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第五十一條 ?規(guī)定，無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。本案中，雖然2013年3月19日，雅斯置業(yè)公司向上訴人發(fā)出《解除（終止）合同通知書(shū)》時(shí)，尚未取得本案所涉房屋及土地的相關(guān)權(quán)利，但二審訴訟期間已取得房屋的所有權(quán)，其之前對(duì)房屋財(cái)產(chǎn)的處分及履行與房屋有關(guān)合同的行為應(yīng)為有效。上訴人認(rèn)為雅斯置業(yè)公司未取得原鐘祥賓館不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，無(wú)權(quán)下達(dá)解除合同通知書(shū)的上訴理由不能成立。
2、關(guān)于雅斯置業(yè)公司能否單方解除（終止）《經(jīng)營(yíng)權(quán)出讓合同》，該合同是否應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行的問(wèn)題。
《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條 ?規(guī)定:“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！备鶕?jù)“買(mǎi)賣不破租賃”原則，雅斯置業(yè)公司取得原鐘祥賓館房產(chǎn)后，理應(yīng)繼續(xù)履行合同，其單方終止合同的行為屬違約行為。上訴人丁某訴請(qǐng)法院要求確認(rèn)雅斯置業(yè)公司發(fā)出的解除（終止）合同通知書(shū)無(wú)效，并要求繼續(xù)履行合同，按照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條 ?的規(guī)定，“繼續(xù)履行”是判令違約方承擔(dān)責(zé)任的首選方式，但“采取補(bǔ)救措施或者賠償損失”亦是承擔(dān)違約責(zé)任的方式。
本案中，雅斯置業(yè)公司經(jīng)公開(kāi)拍賣取得原鐘祥賓館土地，根據(jù)《鐘祥市城市總體規(guī)劃2012-2030》，在該宗土地上新建“鐘祥雅斯國(guó)際廣場(chǎng)”。原鐘祥賓館含該門(mén)面房的房屋均須拆除，現(xiàn)原有的72戶承租戶中已有65戶解除了租賃合同，部分房屋已經(jīng)拆除，“鐘祥雅斯國(guó)際廣場(chǎng)”建設(shè)已經(jīng)啟動(dòng)。根據(jù)規(guī)劃和建設(shè)方案，不可能在原址原樣建設(shè)大小相同的出租屋，繼續(xù)按原合同履行已事實(shí)上不可能。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十條 ?的規(guī)定:“當(dāng)事人一方不履行非金錢(qián)債務(wù)或者履行非金錢(qián)債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以要求履行，但有下列情形之一的除外:（一）法律上或者事實(shí)上不能履行；（二）債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過(guò)高；（三）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行?！北景阜显摋l第（一）項(xiàng) ?規(guī)定的情形，故對(duì)上訴人丁某的上訴請(qǐng)求，本院不予支持。因上訴人丁某在履行合同中沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，其可以要求雅斯置業(yè)公司以其他方式承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
原審法院適用《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條 ?屬適用法律不當(dāng)，應(yīng)予糾正。原審認(rèn)定基本事實(shí)清楚，處理正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條 ?、第一百一十條 ?，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?、第一百七十五條 ?之規(guī)定，經(jīng)合議庭評(píng)議，并報(bào)請(qǐng)本院審判委員會(huì)討論決定，判決如下:

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)2000元，由丁某負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：楊紅艷
審判員：董菁菁
審判員：李園園

書(shū)記員：曾靖