原告：丁某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住衡水市冀州區(qū)。委托訴訟代理人：劉洪彬，河北志安邦律師事務所律師。被告：河北丹陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司衡水分公司。住所地：衡水濱湖新區(qū)彭杜鄉(xiāng)趙杜村。負責人：董鵬進，總經(jīng)理。委托訴訟代理人：李立偉，河北冀華律師事務所律師。

原告丁某某訴被告河北丹陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司衡水分公司商品房預約合同糾紛一案，本院于2017年9月20日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。原告丁某某及其委托訴訟代理人劉洪彬，被告河北丹陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司衡水分公司（以下簡稱丹陽衡水分公司）委托訴訟代理人李立偉均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。原告丁某某向本院提出訴訟請求：1、判令被告按協(xié)議給付2016年市場培育金差額15212元及2017年的市場培育金25884元共計41096元，并按日萬分之三給付相應逾期付款違約金；2.要求被告按協(xié)議所述辦理產(chǎn)權登記。事實與理由：2011年10月25日，原告與被告簽訂了衡水市濱湖國際商業(yè)廣場A2108號商鋪認購協(xié)議。但時至今日，被告仍未給原告辦理產(chǎn)權登記。協(xié)議第八條約定，第四年第五年的市場培育金，按每年不低于本協(xié)議第一條總房款的9%的回報率分年度返還，返還時間為第四年、第五年前2個月內(nèi)，即2016年4月30日前，2016年10月17日被告僅僅給付了原告市場培育金10672元，按協(xié)議，被告應給付原告2016年的市場培育金25883.91元，現(xiàn)原告要求被告給付2016年的市場培育金差額15212元和2017年的市場培育金25884元及遲延履行期間的利息。被告丹陽衡水分公司辯稱：一、《市場培育協(xié)議》因不具備履行條件，雙方未實際履行，故原告無權要求支付培育金及違約金?！妒袌雠嘤齾f(xié)議》的履行條件是：原告將所購買并已取得所有權的商鋪出租給被告，被告向其支付市場培育金。而到目前為止，雙方尚未簽訂商品房買賣合同，也未辦理交付及產(chǎn)權變更登記，因此原告還未取得商鋪所有權，商鋪所有權仍歸被告所有。因此《市場培育協(xié)議》不具備履行條件，雙方未實際履行，故原告無權要求支付培育金及違約金。二、原告無權要求辦理房產(chǎn)證。辦理房產(chǎn)證是雙方達成商品房買賣合同后，在商品房買賣合同中約定的內(nèi)容。因現(xiàn)在雙方尚未達成商品房買賣合同，將來能否達成商品房買賣合同也不確定，因此被告沒有辦理房產(chǎn)證的義務，原告無權要求辦理房產(chǎn)證。綜上，原告的訴訟請求無事實及法律依據(jù)，應依法駁回原告訴訟請求。本院經(jīng)審理認定事實如下：2011年10月25日，原告丁某某與被告丹陽衡水分公司簽訂了一份《衡水市濱湖國際商業(yè)廣場商鋪認購協(xié)議》，約定原告丁某某購買被告丹陽衡水分公司開發(fā)的濱湖國際商業(yè)廣場A2108號商鋪，商鋪的建筑面積約為28.54平方米，總房款為218575元。約定以銀行按揭方式付款，原告丁某某于簽訂該協(xié)議書之日向被告公司交納購房首付款118575元。該協(xié)議同時約定了原告應在接到被告丹陽衡水分公司通知換簽《商品房買賣合同》10日內(nèi)與被告公司簽訂《商品房買賣合同》，協(xié)議自行終止。協(xié)議簽訂后，原告丁某某依約支付了購房首付款。2011年10月25日，原告丁某某與被告丹陽衡水分公司簽訂了購買商鋪所涉的《濱湖國際商業(yè)廣場市場培育協(xié)議書》，協(xié)議第一條約定了商鋪的號碼、建筑面積、單價，總房款為287599元。第二條約定自2013年5月1日起至2018年4月30日止，共五年，為市場培育期。前三年原告享受培育期一次性優(yōu)惠69024元，優(yōu)惠后實際支付總房款為218575元。另約定在市場培育期內(nèi)，被告丹陽衡水分公司享有該商鋪使用權，可用于自營、聯(lián)營或轉租等；市場培育期結束被告丹陽衡水分公司將商鋪的使用權交付給原告等。另，約定了第四年、第五年的市場培育金，按每年不低于市場培育協(xié)議第一條總房款的9%的回報率分年度返還，返還時間為第四年、第五年的前兩個月。被告丹陽衡水分公司于2016年10月17日返還原告第四年的部分市場培育金10672元。第五年市場培育金，被告丹陽衡水分公司至今未付。另查明，截止開庭之日，被告丹陽衡水分公司并未取得本案所涉商鋪商品房預售許可證。上述事實有當事人陳述，原告提供的證據(jù)及庭審筆錄在卷為據(jù)。

本院認為，對于《認購協(xié)議》、《培育協(xié)議》系雙方真實的意思表示，屬有效合同。市場培育協(xié)議約定第四年、第五年的市場培育金，按每年不低于市場培育協(xié)議第一條總房款的9%的回報率分年度返還，返還時間為第四年、第五年的前兩個月，結合本案案情，按市場培育協(xié)議第一條總房款287599元的9%計算市場培育金為25883.91元。原告在享受優(yōu)惠后實際應支付購房款218575元，在原告交納218575元購房款全款的情況下，原告實際的市場培育金收益率為25883.91元÷218575元＝11.84%。因原告至今只交納了購房首付款118575元，剩余100000元房款未付，依據(jù)公平原則，本院認為交納全款與交納購房首付款的市場培育金收益率應對等。故對于第四年、第五年的市場培育金應以原告已經(jīng)實際支付的房款118575元的11.84%計算，即14039.28元。因被告丹陽衡水分公司已經(jīng)支付原告第四年市場培育金10672元，故被告丹陽衡水分公司應支付原告第四年未付市場培育金3367.28元（14039.28元-10672元），第五年未付市場培育金14039.28元。剩余未付房款所產(chǎn)生的市場培育金，待原告付清剩余房款后，原告可另行主張。因被告丹陽衡水分公司未按約定時間給付市場培育金，對于原告主張被告公司給付逾期付款違約金的訴訟請求應予支持。逾期付款違約金參照《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十四條“買賣合同沒有約定逾期付款違約金或者該違約金的計算方法，出賣人以買受人違約為由主張賠償逾期付款損失的，人民法院可以中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準利率為基礎，參照逾期罰息利率標準計算?！钡囊?guī)定，本院認為本案逾期付款違約金利率標準應以中國人民銀行同期貸款利率上浮50%為宜。結合原告主張，逾期付款違約金分段計算：1、自2016年7月1日起至2016年10月17日，以已付款項10672元為基數(shù)，按中國人民銀行同期貸款利率上浮50%計算。2、自2016年7月1日起，以第四年未付市場培育金3367.28元為基數(shù)，按中國人民銀行同期貸款利率上浮50%計算至清償完畢之日止。3、自2017年7月1日起，以第五年未付市場培育金14039.28元為基數(shù)，按中國人民銀行同期貸款利率上浮50%計算至清償完畢之日止。原告主張被告按協(xié)議為原告辦理產(chǎn)權登記，因該認購協(xié)議系商品房買賣雙方對訂立商品房買賣合同相關事宜進行的預先約定，至今并未換簽商品房買賣合同，雙方亦未明確約定辦證具體日期，故對原告的該項主張不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第五條、第六條、第八條、第六十條、第一百零七條之規(guī)定，判決如下：

一、被告河北丹陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司衡水分公司于本判決書生效之日起十五日內(nèi)支付原告丁某某市場培育金17406.56元及逾期付款違約金（逾期付款違約金按中國人民銀行同期貸款利率上浮50%分段計算，即自2016年7月1日起至2016年10月17日止，以10672元為基數(shù)計算；自2016年7月1日起，以3367.28元為基數(shù)，計算至清償完畢之日止；自2017年7月1日起，以14039.28元為基數(shù)，計算至清償完畢之日止。）。二、駁回原告丁某某的其他訴訟請求。如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。本案訴訟費937元，由被告河北丹陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司衡水分公司承擔。如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省衡水市中級人民法院。

審判長　　張志梅
審判員　　王路雨
審判員　　李　崇

書記員：盧丹陽