丁某
王某某
河北衡泰律師事務(wù)所
萬某某
河北憲澤律師事務(wù)所

上訴人（原審被告）丁某，男，住任丘市
上訴人（原審被告）王某某，男，住華北。
以上二
上訴人
委托代理人，河北衡泰律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）萬某某，男，住任丘市
委托代理人，河北憲澤律師事務(wù)所律師。
上訴人丁某、王某某與被上訴人萬某某房屋租賃合同糾紛一案，不服河北省任丘市人民法院（2013）任民初字第1743號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，上訴人丁某、王某某與物業(yè)公司簽訂2009年1月至2010年1月租期一年租賃合同后，于2009年3月14日又將租賃房屋轉(zhuǎn)租給被上訴人萬某某，并與萬某某簽訂了三年的房屋租賃合同，萬某某于2009年3月、11月份分別繳納了2009年2010年兩年的租賃費(fèi)。租賃合同履行一年后，于2010年5月19日萬某某與出租方物業(yè)公司就該租賃房屋另行簽訂房屋租賃合同，并繳納了2010年的房屋租金。上訴人在2009年3月與萬某某簽訂合同時對租賃房屋只享有一年的承租權(quán)，故2010年1月20日至2012年1月20日的期間的轉(zhuǎn)租屬于無權(quán)處分他人財產(chǎn)。無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，需經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)后，合同才有效。即上訴人在取得該房屋兩年的承租權(quán)后，該合同才有效。本案中上訴人沒有取得，故該兩年的租賃合同應(yīng)認(rèn)定為無效。在上訴人與物業(yè)公司所簽合同履行期滿后，被上訴人與物業(yè)公司另行簽訂租賃合同，被上訴人不存在違約；關(guān)于上訴人提出要求返還租金及履約保證金的訴訟請求已超過訴訟時效的說法，本案中雙方簽訂的三年租賃合同已經(jīng)成立并履行，且上訴人作為無權(quán)處分人可以在合同履行期間內(nèi)對其處分權(quán)進(jìn)行補(bǔ)救，以維持合同的有效性，所以在被上訴人沒有申請確認(rèn)合同無效的情況下，該合同的效力處于待定狀態(tài)，必須經(jīng)人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)其合同的有效無效。故只有在確認(rèn)合同無效之日起才產(chǎn)生返還財產(chǎn)及賠償損失的請求權(quán)，訴訟時效才開始起算。故本案未超過訴訟時效。綜上，上訴人的上訴請求無事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)2300元由上訴人丁某、王某某承擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，上訴人丁某、王某某與物業(yè)公司簽訂2009年1月至2010年1月租期一年租賃合同后，于2009年3月14日又將租賃房屋轉(zhuǎn)租給被上訴人萬某某，并與萬某某簽訂了三年的房屋租賃合同，萬某某于2009年3月、11月份分別繳納了2009年2010年兩年的租賃費(fèi)。租賃合同履行一年后，于2010年5月19日萬某某與出租方物業(yè)公司就該租賃房屋另行簽訂房屋租賃合同，并繳納了2010年的房屋租金。上訴人在2009年3月與萬某某簽訂合同時對租賃房屋只享有一年的承租權(quán)，故2010年1月20日至2012年1月20日的期間的轉(zhuǎn)租屬于無權(quán)處分他人財產(chǎn)。無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，需經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)后，合同才有效。即上訴人在取得該房屋兩年的承租權(quán)后，該合同才有效。本案中上訴人沒有取得，故該兩年的租賃合同應(yīng)認(rèn)定為無效。在上訴人與物業(yè)公司所簽合同履行期滿后，被上訴人與物業(yè)公司另行簽訂租賃合同，被上訴人不存在違約；關(guān)于上訴人提出要求返還租金及履約保證金的訴訟請求已超過訴訟時效的說法，本案中雙方簽訂的三年租賃合同已經(jīng)成立并履行，且上訴人作為無權(quán)處分人可以在合同履行期間內(nèi)對其處分權(quán)進(jìn)行補(bǔ)救，以維持合同的有效性，所以在被上訴人沒有申請確認(rèn)合同無效的情況下，該合同的效力處于待定狀態(tài)，必須經(jīng)人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)其合同的有效無效。故只有在確認(rèn)合同無效之日起才產(chǎn)生返還財產(chǎn)及賠償損失的請求權(quán)，訴訟時效才開始起算。故本案未超過訴訟時效。綜上，上訴人的上訴請求無事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下:

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)2300元由上訴人丁某、王某某承擔(dān)。

審判長：趙文甲
審判員：常秀良
審判員：王蘭英

書記員：曹晟博