原告(反訴被告)：丁某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住安徽省。
　　委托訴訟代理人：周發(fā)，上海君樂律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：劉雪芹，上海君樂律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：許某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市嘉定區(qū)。
　　委托訴訟代理人：居長駿，上海英恒律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：劉洋，上海英恒律師事務(wù)所律師。
　　原告(反訴被告，下稱原告)丁某某與被告(反訴原告、下稱被告)許某某間房屋買賣合同糾紛一案，本院于2018年5月31日作出(2017)滬0114民初2303號民事判決，被告許某某不服該判決提起上訴。上海市第二中級人民法院經(jīng)審理后于2019年1月16日作出(2019)滬02民終2030號民事裁定書，裁定撤銷本院一審判決，發(fā)回重審。本院立案后，依法另行組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告丁某某及其委托訴訟代理人周發(fā)、被告委托訴訟代理人居長駿到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告丁某某向本院提出訴訟請求：判令被告許某某繼續(xù)履行《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，并協(xié)助原告辦理房產(chǎn)過戶登記手續(xù)。事實與理由：2010年12月21日，原告與被告的丈夫譚德明(已逝)簽訂了一份《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，協(xié)議約定譚德明將自己拆遷所得位于嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)寶翔路XXX弄XXX號XXX室的房屋(以下簡稱涉案房屋)賣給原告，并約定房價為人民幣98萬元，簽訂協(xié)議后應(yīng)先行支付50萬元，尾款48萬元等房屋過戶時支付。原告按約將50萬元支付給譚德明，譚德明出具收條，將該房屋交付給原告使用。后譚德明將該房屋產(chǎn)權(quán)登記在其妻子許某某名下。2013年2月6日，譚德明、許某某與原告就該房地產(chǎn)的買賣簽訂了補充協(xié)議，一致同意，許某某為合同履行的另一方，余款都支付給許某某，因被告許某某的需要，原告再次在當日轉(zhuǎn)賬給被告許某某10萬元房款。2014年4月27日、2015年8月1日、2016年7月10日，因被告要求，原告再次分別支付被告許某某房款2萬元、3萬元、3萬元。原告累計支付房款68萬元?，F(xiàn)該系爭拆遷房已可以過戶，被告許某某卻因房價高漲，而以種種理由推脫，故涉訟。
　　被告許某某辯稱，不同意原告訴請。被告一開始并不知道丈夫譚德明將涉案房屋出售給原告。2013年2月6日，譚德明讓被告在一張紙上簽字，稱簽好字，別人會給10萬元給譚德明治病，被告就簽字了，被告是文盲，并不清楚簽字文件的內(nèi)容，以為是借款協(xié)議，簽字當日被告收到10萬元。之后，譚德明死亡，被告兒子在整理譚德明遺物時發(fā)現(xiàn)《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，被告才得知房屋被出售了。2016年7月1日，被告取得房產(chǎn)證后書面通知原告盡快簽訂網(wǎng)簽合同辦理過戶手續(xù)。但原告未予回復(fù)，也未在被告書面催告要求的時間內(nèi)與被告辦理網(wǎng)簽及過戶手續(xù)，系原告違約在先。房屋目前有另案的司法查封在先，無法辦理過戶，合同客觀上也無法履行。此外，被告從未向原告交付過系爭房屋。故被告提出反訴請求：1、解除原告丁某某與譚德明于2010年12月21日簽訂的《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》；2、解除原告丁某某與被告許某某、譚德明于2013年2月6日簽訂的補充協(xié)議；3、判令原告丁某某將涉案房屋返還給被告許某某。
　　原告丁某某針對被告的反訴辯稱，不同意被告反訴請求。被告許某某對其丈夫譚德明將房屋出售給原告是知情并同意的。2010年12月22日，原告將49萬元直接打入被告許某某銀行卡內(nèi)。許某某作為完全民事行為能力人對自己在補充協(xié)議上簽字的行為應(yīng)當承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。根據(jù)被告提供的證據(jù)，被告在2016年7月發(fā)函要求和原告過戶，這就說明被告自己也認可與原告間存在房屋買賣法律關(guān)系，還說明了2013年2月6日原告支付給被告許某某的10萬元是房款而不是借款。2016年7月10日，原告找被告溝通，但被告以子女不在為由拒絕辦理過戶?，F(xiàn)原告的妻子劉娟繳納社保已經(jīng)滿5年，原告家庭具有購買資格。系爭房屋上雖然有另案的司法查封在先，但在該司法查封之前被告已將房屋交付原告使用，且被告是故意將其名下的另一套房屋贈與案外人才某某系爭房屋被查封的，原告已就此向虹口法院提出了執(zhí)行異議。
　　根據(jù)當事人陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：
　　2010年12月21日，原告丁某某(買方、乙方)與被告許某某的丈夫譚德明(賣方、甲方)簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》一份，約定：甲方將位于上海市嘉定區(qū)寶翔路XXX弄XXX號XXX室的房屋(下稱系爭房屋)出售給乙方，總價款98萬元。該協(xié)議特別注明，此房為拆遷房暫無產(chǎn)證，乙方應(yīng)在2010年12月21日前支付首付50萬，尾款48萬到產(chǎn)權(quán)過戶完成后一次性付清。在此期間，甲方如毀約則需承擔(dān)房款總額百分之百的違約金給乙方。2010年12月22日，丁某某通過銀行轉(zhuǎn)賬向許某某賬戶支付49萬元，加上現(xiàn)金支付的1萬元，譚德明向原告出具了首付款50萬元的收條。2011年4月起，涉案房屋由丁某某居住使用至今。2013年2月6日，丁某某與許某某及譚德明簽訂補充協(xié)議一份，約定雙方一致確認《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》有效，且一致同意增加許某某為《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》的乙方，考慮到譚德明患病需用錢，丁某某需于本協(xié)議簽訂后2日內(nèi)支付譚德明、許某某房款10萬元，同意余款支付給許某某。該協(xié)議上丁某某、許某某、譚德明均簽字確認。補充協(xié)議簽訂當日，丁某某通過其妻子劉娟的賬戶向許某某賬戶支付10萬元房款。2013年5月17日，譚德明死亡。2014年4月27日、2015年8月1日，丁某某向許某某分別支付2萬元、3萬元。2013年5月23日，系爭房屋辦理了初始登記。2014年1月16日，系爭房屋登記在被告許某某名下。2016年7月1日，被告許某某向原告丁某某發(fā)出通知函，通知原告小產(chǎn)證已經(jīng)辦好，要求原告在2016年7月10日前簽訂正式的房地產(chǎn)買賣合同，并將房屋過戶至原告名下，如果原告不按期過戶則被告有權(quán)解除合同。原告收到該函件后，于2016年7月10日上門與被告許某某溝通房屋買賣相關(guān)事宜，許某某于當日向丁某某出具3萬元的房款收條一張，雙方當日對于房屋買賣相關(guān)事宜未能協(xié)商一致發(fā)生爭執(zhí)。嗣后，原告丁某某向本院提起訴訟，要求被告繼續(xù)履行房屋買賣協(xié)議，協(xié)助其辦理房產(chǎn)變更登記手續(xù)。被告提起反訴要求解除合同。
　　審理中，被告許某某確認原告丁某某已累計支付房款68萬元，尚余30萬元房款未付。許某某稱其未向丁某某交付過系爭房屋，其于2011年下半年得知丁某某裝修入住系爭房屋后口頭提出過異議，但未采取過任何措施；丁某某稱系爭房屋系被告方交付其使用，被告方從未對其入住房屋提出過異議。
　　另查明，1、系爭房屋被上海市虹口區(qū)人民法院(下稱虹口法院)查封，限制起始日期為2016年12月13日至2019年12月13日。該查封涉及的是(2016)滬0109民初24842號民事調(diào)解書，被告因民間借貸糾紛與案外人達成調(diào)解協(xié)議，被告需歸還案外人借款本息共計1,450,000元。原告已就上述司法查封向虹口法院提出執(zhí)行異議，虹口法院于2018年9月17日作出(2018)滬0109執(zhí)異65號執(zhí)行裁定，駁回丁某某的執(zhí)行異議。丁某某對該裁定不服，向虹口法院提起執(zhí)行異議之訴，虹口法院目前尚未作出裁判。本院根據(jù)原告的申請對系爭房屋進行了輪候查封。2、丁某某與劉娟于2008年2月14日登記結(jié)婚，于2016年6月24日登記離婚，兩人均為非本市戶籍。2016年7月6日，丁某某與朱紅霞登記結(jié)婚，朱紅霞為本市戶籍。丁某某與朱紅霞于2017年6月28日登記離婚。丁某某與劉娟于2017年7月3日再次登記結(jié)婚。3、截至2018年4月，劉娟的社保繳納情況為在63個月內(nèi)累計繳納了61個月，截止2019年7月，劉娟的社保繳納情況為累計繳納76個月。4、原告與妻子劉娟自述在上海無其他房產(chǎn)。5、本案審理中，原告表示有能力現(xiàn)金支付剩余房款。6、南翔鎮(zhèn)靜華村民委員會于2017年3月1日出具的證明一份,寫明“許某某未上過學(xué)，是文盲。”
　　本院認為，本案的爭議焦點在：一、如果被告許某某是文盲，其簽署的補充協(xié)議是否有效？二、原告在簽署《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》時不符合本市住房限售政策，如目前符合限售政策，協(xié)議能否繼續(xù)履行？三、虹口法院的司法查封是否在客觀上導(dǎo)致協(xié)議無法繼續(xù)履行？四、被告于2016年7月發(fā)函催告原告在2016年7月10日之前辦理網(wǎng)簽及過戶手續(xù)后，原告方未在該期限內(nèi)與被告辦理相關(guān)手續(xù)是否構(gòu)成違約？被告能否據(jù)此行使解除權(quán)？關(guān)于爭議焦點一，本院認為許某某提交的南翔鎮(zhèn)靜華村民委員會的證明不足以證明其是文盲，且即便其是文盲，仍具有完全民事行為能力，而補充協(xié)議是其與譚德明共同簽署，房款也是支付至其賬戶，故許某某關(guān)于其對協(xié)議內(nèi)容不清楚的抗辯意見本院不予采信，即便其是文盲，也不影響其簽訂的補充協(xié)議的效力。關(guān)于爭議焦點二，丁某某與譚德明簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》時，本市尚未出臺住房限售政策，故其簽訂上述協(xié)議時是否符合限售政策不影響協(xié)議的履行。目前丁某某與劉娟家庭在本市繳納社保的記錄符合本市住房限售政策，故目前協(xié)議不存在因限售政策而不能履行的情形。關(guān)于爭議焦點三，虹口法院于2016年12月13日對系爭房屋進行了司法查封，但原告與被告方系在2010年就系爭房屋簽訂的買賣協(xié)議，被告也確認原告于2011年入住系爭房屋至今，雖然被告稱其并未向原告交付系爭房屋，但其在2011年知曉原告入住系爭房屋后也無依據(jù)證明其提出過異議，故應(yīng)確認被告已于2011年將房屋交付原告使用。房屋交付的時間在司法查封之前，原告方也向虹口法院就上述司法查封提出了異議，現(xiàn)虹口法院尚未就執(zhí)行異議之訴作出裁判，故該司法查封是否客觀上會導(dǎo)致系爭房屋的買賣協(xié)議不能履行尚不確定。關(guān)于爭議焦點四，被告發(fā)函通知原告于2016年7月10日前與被告辦理網(wǎng)簽及辦理過戶手續(xù)后，原告于2016年7月10日當日上門與被告就房屋買賣事宜進行溝通，被告于當日向原告出具了3萬元的收條一張，后續(xù)雙方未能就合同履行問題達成一致。本院認為雖然雙方未能在2016年7月10日前辦理網(wǎng)簽及過戶手續(xù)，但原告已在被告限定的時間內(nèi)上門就相關(guān)事宜與被告進行磋商，且當時原告的配偶是本市戶籍，原告家庭符合本市住房限售政策，故不能認定未辦理網(wǎng)簽及過戶手續(xù)是基于原告違約，被告就此行使解除權(quán)缺乏依據(jù)，本院不予采信。綜上，本院認為原告與被告丈夫譚德明簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》及原告、被告及譚德明簽訂的補充協(xié)議均合法有效，當事人應(yīng)依約履行。被告簽署補充協(xié)議系對譚德明將房屋出售給原告的行為進行了追認，自愿加入《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》成為該協(xié)議的主體。原告已按約支付房款68萬元并實際入住，被告許某某作為產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當繼續(xù)履行合同義務(wù)。關(guān)于原告要求被告辦理過戶的訴請，因系爭房屋目前存在另案的司法查封，房屋產(chǎn)權(quán)過戶受到限制，故原告的訴請本院暫難以支持。對于被告要求解除《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》并返還系爭房屋的反訴請求，本院認為被告的解除權(quán)并不成立，理由在分析爭議焦點時已詳細闡述，不再贅述。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第一百一十條及《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟>的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：
　　一、駁回原告丁某某的全部訴請請求；
　　二、駁回被告許某某的全部反訴請求。
　　本案本訴受理費80元，保全費5,000元，合計訴訟費5,080元，由原告丁某某負擔(dān)。反訴受理費40元，由被告許某某負擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：劉燕楓

書記員：滕繼紅