原告：雷某玲，女，生于1986年11月21日，漢族，湖北省鄖西縣人，戶籍地鄖西縣，現(xiàn)住恩施市恩施職院中區(qū)。
委托訴訟代理人：覃道鵬，湖北雄視律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：特別授權(quán)。
委托訴訟代理人：嚴奉祥，湖北雄視律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：特別授權(quán)。
被告：恩某某松某實業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司（以下簡稱松某公司），住所地：湖北省恩施市葉挺路156號。組織機構(gòu)代碼：68846481-4。
法定代表人：母克松，公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：宋國福，湖北利佳律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：特別授權(quán)。

原告雷某玲訴被告松某公司房屋買賣合同糾紛一案，本院于2016年6月13日立案受理后，由審判員陳勇軍適用簡易程序于2016年8月12日公開開庭進行了審理。原告雷某玲的委托訴訟代理人覃道鵬、被告松某公司的委托訴訟代理人宋國福到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告向人民法院提出訴訟請求：1、自2014年12月31日至起訴之日（2016年5月30日）逾期交房違約金64529.5元，及至交房之日至的違約金；2、判令交付符合合同約定條件的房屋（水電立戶）。事實和理由：2013年8月29日，原、被告簽訂了《商品房買賣合同》，由原告購買被告開發(fā)建設(shè)的“松某·書苑新城”商品房一套，房屋總價款250595元。該合同第八條約定被告應(yīng)當(dāng)于2014年12月31日前將驗收合格的商品房交付給原告，第九條約定，若被告逾期交付房屋超過60日后，原告要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，被告按日向原告支付已交付房價款萬分之5的違約金。第十四條約定，交房時，給排水接口安裝到位，電源接至戶門。合同簽訂后，原告依約支付了購房款250595元，但時至今日，被告未按約向原告交付房屋，且未辦理水電立戶入戶。
經(jīng)本院審理查明，被告松某公司在恩施市葉挺路開發(fā)建設(shè)“松某·書苑新城”商品房，于2013年8月29日與原告雷某玲簽訂《商品房買賣合同》（合同編號ES1305629），主要內(nèi)容有：第三條買受人所購商品房的基本情況：買受人購買的商品房為本合同第一條規(guī)定的項目中的第1號樓1單元15層1504號房。該商品房建筑面積共75.64平方米。第四條計價方式與價款：1、按建筑面積計算，該商品房單價為每平方米3313元，總金額貳拾伍萬零伍佰玖拾捌元?！?、以上價格含水、電、氣立戶費用；以上價格不含契稅、公共維修基金、工本費、有線電視、電話、寬帶等立戶所需費用。第六條付款方式及期限：買受人于2013年8月29日支付首付款人民幣柒萬伍仟伍佰玖拾捌元整（小寫：75595元），余款人民幣壹拾柒萬伍仟元整（小寫：175000元）申請辦理銀行按揭。第八條交付期限：出賣人應(yīng)當(dāng)在2014年12月31日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第一種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：1、該商品房經(jīng)驗收合格?！缬鱿铝刑厥庠?，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實予以延期：1、遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起15日內(nèi)告知買受人的。第九條出賣人逾期交房的違約責(zé)任：除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第一種方式處理：1、按逾期時間，分別處理（不作累加）……（2）逾期超過60日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計已付款的30％向買受人支付違約金。受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之5的違約金。第十一條交接：商品房達到使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)……。第十四條出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運行的承諾。出賣人承諾與該商品房正常使用直接關(guān)聯(lián)的下列基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑按以下日期達到使用條件：1、交房時，電話、有線電視、寬帶具備申報條件；2、交房時，進戶道路暢通，電梯安裝到位并能正常使用；3、交房時，給排水接口安裝到位，電源接至進戶門。雙方還約定了其他內(nèi)容。雙方未為合同其他內(nèi)容產(chǎn)生爭議。
合同訂立后，被告收取了原告購房款250595元。
2014年3月14日，恩施市城市規(guī)劃管理局向被告送達《關(guān)于停止開挖山體的通知》，該通知主要內(nèi)容有：恩某某規(guī)劃局正對州城山體進行保護規(guī)劃設(shè)計編制，州市領(lǐng)導(dǎo)及市民都高度關(guān)注此事。經(jīng)查，你公司有山體開挖行為，請你公司停止書苑新城一期工地北側(cè)與葉挺紀念館之間的山體開挖行為，完善山體開挖修復(fù)方案并征得主管部門同意后再繼續(xù)施工。2014年12月25日，被告在《恩施晚報》上登載公告，公告的內(nèi)容為：“由公司開發(fā)的書苑新城一期項目在施工中，因消防通道開挖，主管部門于2014年3月14日責(zé)令停工，至2014年6月1日恢復(fù)施工，時間長達76日之久。造成材料無法進場，施工無法進行。我們想盡方法加快進度，盡量按時交付，但目前有尾欠工作尚未完成。按合同的交付時間需適當(dāng)延長（約76天），現(xiàn)定于2015年2月10日至2015年3月6日分批進行交付使用，對此造成的不便深表歉意?！?br/>2014年5月20日，涉案商品房經(jīng)建設(shè)、施工、設(shè)計、勘察、監(jiān)理等部門和單位進行了主體分部工程質(zhì)量驗收，并形成《主體分部工程質(zhì)量驗收記錄》。該《驗收記錄》記載的1#、2#、3#樓的驗收事項為：1、模板分項；2、鋼筋分項；3、混凝土分項；4、現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)分項；5、混凝土子分部；6、砌體子分部。4#、5#、6#樓的驗收事項為：1、二次結(jié)構(gòu)；2、混凝土子分部；3、砌體子分部。
2015年1月24日，被告再次在《恩施晚報》登載了內(nèi)容為“松某·書苑新城一期工程基本竣工，定于2015年1月28日—2015年2月25日進行分戶驗收”的公告。
2013年10月25日，被告與恩某某頤方苑物業(yè)管理有限公司簽訂《前期物業(yè)管理委托協(xié)議》，被告將松某·書苑新城樓盤的物業(yè)將由該公司管理。2015年5月15日，恩某某頤方苑物業(yè)管理有限公司出具證明，證明：“我恩某某頤方苑物業(yè)管理公司與簽訂了該公司開發(fā)的書苑新城小區(qū)的物業(yè)管理合同，按協(xié)議我公司于2014年12月派遣工作人員到該小區(qū)開展工作。從2015年1月9日起向書苑新城商住樓購房業(yè)主交付房屋，至目前為止，已有數(shù)百戶含商鋪領(lǐng)取了住房鑰匙。自2015年1月10日以來，無一例在我公司駐‵書苑新城′物業(yè)管理服務(wù)處未領(lǐng)到商品房鑰匙的情況”。
2015年7月28日，涉案商品房所涉建設(shè)、施工、設(shè)計、勘察、監(jiān)理等五單位進行竣工驗收，并形成《松某·書苑新城1-6#樓工程竣工驗收會議紀要》，驗收結(jié)論：根據(jù)各參建單位及相關(guān)監(jiān)督部門發(fā)表有驗收意見，且驗收意見一致，觀感質(zhì)量評定“一般”，施工現(xiàn)場按照監(jiān)督部門提出的整改意見整改完畢后同意該工程竣工驗收合格。此后，被告未按監(jiān)督部門提出的整改意見整改。
另查明，涉案商品房出售后有部分業(yè)主入住。各物業(yè)之水、電、氣尚未立戶，已入住業(yè)主日常生活用水、用電來之于被告公司，水、電費用由被告公司承擔(dān)。

本院認為，原、被告雙方訂立的《商品房買賣合同》，是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，不違反有關(guān)法律及行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。雙方均應(yīng)當(dāng)按照合同的約定全面履行各自的義務(wù)。商品房買賣合同的主要義務(wù)是買受人按約支付購房款，出賣人按約交付商品房。原告按約履行了支付購房款的義務(wù)，被告應(yīng)當(dāng)按約履行交付商品房的義務(wù)，包括合同約定的交付使用條件和交付期限?，F(xiàn)原告要求被告松某公司承擔(dān)約定的違約金，其理由為被告超過約定期限未能向其交付符合合同約定條件的房屋。合同第八條約定的交付使用條件為“該商品房經(jīng)驗收合格”，交付期限為“2014年12月31日前”。
關(guān)于商品房交付使用應(yīng)當(dāng)具備的條件?！渡唐贩夸N售管理辦法》第七條規(guī)定：“商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準文件；（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（四）已通過竣工驗收；（五）拆遷安置已經(jīng)落實；（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實?！爆F(xiàn)涉案商品房水、電、氣還未辦理立戶，也未進行竣工驗收，不符合《商品房銷售管理辦法》第七條第（六）項的規(guī)定，也不符合合同約定交付使用條件。
也正是基于前述理由，涉案商品房只有通過竣工驗收并具備交付使用條件后，才能向業(yè)主包括原告進行交付。反之，則不能交付。而涉案商品房是否具備竣工驗收條件及其能否取得竣工驗收，屬于參建單位和驗收部門的職責(zé)范疇，人民法院對此不能予以評判。在涉案商品房還未竣工驗收的情況下，人民法院不能判令被告向業(yè)主交付不符合交付使用條件的房屋。原告現(xiàn)請求判令被告交付尚不具備交付使用條件的房屋，理由不能成立，本院不予支持。但被告應(yīng)當(dāng)積極履行合同義務(wù)，力促涉案商品房盡早交付。原告可待涉案商品房具備上述交付條件的情況下，雙方為交付產(chǎn)生爭議后再行主張權(quán)利。
關(guān)于被告松某公司的違約責(zé)任。因涉案商品房不具備交付條件，尚不能向原告進行交付使用，且其不具備交付條件無正當(dāng)理由，被告松某公司的逾期交付行為構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)合同第九條“買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之5的違約金?！钡募s定，違約金的起算日應(yīng)當(dāng)為2015年1月1日，計算標準為日萬分之五，至原告主張的2016年5月30日，為515天，違約金經(jīng)計算為64529.5元（125.3元／天），原告的該項主張，計算正確，本院予以認可?！吨腥A人民共和國合同法》第一百一十四條第三款規(guī)定：“當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)?！奔幢桓嬖诔袚?dān)違約責(zé)任之后，涉案合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。因被告松某公司仍不能按約定交付房屋，原告的損失會繼續(xù)產(chǎn)生。故，被告應(yīng)當(dāng)繼續(xù)承擔(dān)自2016年5月31日之后的違約金至房屋交付之日。原告的訴訟請求，符合合同約定和法律規(guī)定，本院予以支持。
被告主張其延期不應(yīng)歸責(zé)的情形，不屬于不可抗力，不能免除其違約責(zé)任的承擔(dān)；其主張原告未向其主動提出接收房屋的請求故而不能認為被告違約的意見，其理由均不能成立，本院不予采納。
綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條第一款、第三款、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十二條、第一百五十七條之規(guī)定，判決如下：

一、被告恩某某松某實業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司于本判決生效之日起五日內(nèi)向原告雷某玲支付2015年1月1日至2016年5月30日的違約金64529.5元，并承擔(dān)自2016年5月31日起至交房之日按每天125.3元計算的違約金。
二、駁回原告雷某玲的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
當(dāng)事人申請執(zhí)行的期間為二年，從法律文書規(guī)定履行期間的最后一日起計算；法律文書規(guī)定分期履行的，從規(guī)定的每次履行期間的最后一日起計算；法律文書未規(guī)定履行期間的從法律文書生效之日起計算。
案件受理費（已減半計算）706元，由被告恩某某松某實業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司負擔(dān)。
如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于恩施土家族苗族自治州中級人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》第十三條第（一）款的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費，款匯至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中級人民法院，開戶銀行：中國農(nóng)業(yè)銀行恩施開發(fā)區(qū)支行，賬號：17×××04（特別提示：用途欄務(wù)必注明系某某上訴案訴訟費并將匯款憑證及聯(lián)系電話提交本院或郵寄至恩某某中級人民法院立案一庭）。上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交上訴費用的，按自動撤回上訴處理。

審判員　　陳勇軍

書記員：羅毅