上訴人（原審原告）阮愛民。
委托代理人阮春雨（系阮愛民之子）。特別授權代理。
上訴人（原審被告）宜昌市猇亭區(qū)蔡家畈社區(qū)居民委員會。住所地：宜昌市猇亭區(qū)猇亭大道225號。
法定代表人陳勇，該居民委員會主任。
委托代理人楊傲，湖北誠業(yè)律師事務所律師。特別授權代理。
委托代理人高進峰，湖北誠業(yè)律師事務所律師。特別授權代理。

上訴人阮愛民與上訴人宜昌市猇亭區(qū)蔡家畈社區(qū)居民委員會（以下簡稱蔡家畈居委會）租賃合同糾紛一案，均不服宜昌市猇亭區(qū)人民法院（2013）鄂猇亭民初字第00153號民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年4月9日立案受理后，依法組成由審判員閆玲玲擔任審判長，審判員鄧愛民、代理審判員聶麗華參加的合議庭，對本案進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結。
原審認定，1998年9月22日，阮愛民（乙方）與宜昌市猇亭區(qū)蔡家畈居民委員會（甲方，2006年更名為宜昌市猇亭區(qū)蔡家畈社區(qū)居民委員會，以下均簡稱蔡家畈居委會）簽訂《租賃經營合同》，約定：“一、甲方將占地9.8畝的春城市場包括春城溜冰場、鋼棚、攤位、廁所圍墻及大門兩側臨時建筑十個門面等（詳見移交表）租賃給乙方經營，從合同簽訂之日起，乙方擁有全權經營管理權，甲方不得干預。二、租賃時間為十年。從1999年1月1日始至2009年12月31日止。乙方每年向甲方交租賃費18000元，十年合計18萬元。在合同簽訂之日，乙方須向甲方交納18000元的保證金，租賃期滿由甲方如數(shù)退給乙方，也可抵租賃費。如甲方無故中止合同，應雙倍返還保證金，并賠償乙方的一切損失，乙方若不履行合同按期交款，甲方有權終止合同。三、在乙方租賃經營期間，甲方應全力支持乙方的合法經營管理，甲方不得以任何理由干預乙方的經營活動，否則由甲方承擔由此造成的損失。同時，甲方有義務協(xié)助乙方辦理各種經營手續(xù)。其費用由乙方承擔。四、關于市場大門兩側的整改。市場大門兩側臨時建筑，由甲方于1998年9月26日前拆除，臨時建筑有關費用補償由乙方一次性承擔2000元。逾期拆除甲方應承擔違約責任。另外，從1998年10月1日至12月31日為乙方的整治時間，市場管理由乙方負責。五、乙方在租賃經營期間，為了市場上檔次、上規(guī)模、增效益，需要對市場更新改造的，甲方應全力支持，并協(xié)助乙方辦理有關手續(xù)。至于乙方的新增資產投資，由甲方審查簽字認可。在合同期滿后按年折舊率6%的標準折舊，余下的殘值乙方可帶走，但甲方認可的，由甲方一次性購買”。1998年10月7日，宜昌市猇亭區(qū)公證處對該合同以（98）宜猇證字第215號公證書予以公證。前述合同簽訂后，蔡家畈居委會向阮愛民交付了春城市場。同年9月28日，蔡家畈居委會向城建局及有關職能部門申請對春城市場臨時門面整改，獲得宜昌市城管監(jiān)察部門同意。2000年4月21日，阮愛民與蔡家畈居委會雙方簽訂補充協(xié)議對原合同第五條予以變更為“此合同期滿后，按當時國家法律規(guī)定的折舊標準，予以折舊。房產或者由乙方所有，或者由甲方認可后，由甲方一次性購買”。2000年5月18日，阮愛民與蔡家畈居委會雙方簽訂補充協(xié)議，再次將前述補充協(xié)議變更為“在合同期滿后由甲方按當時的市場評估價一次性購買，或歸屬乙方所有”。
1998年10月22日，阮愛民與蔡家畈居委會簽訂補充協(xié)議，考慮到市場大棚膠瓦損壞嚴重，維修量過大，蔡家畈居委會承認大棚維修費3萬元。1998年11月8日，阮愛民經蔡家畈居委會同意，將原“春城市場”更名為“愛民批發(fā)市場”，并于2000年領取營業(yè)執(zhí)照，字號為“宜昌市猇亭區(qū)愛民農貿市場”（以下均簡稱愛民市場）。2000年12月18日，阮愛民向蔡家畈居委會提出減免報告，請求對愛民大市場2000年承包費18000元給予減免。2001年4月29日，蔡家畈居委會予以同意。2001年6月6日，阮愛民向宜昌市猇亭區(qū)經濟貿易發(fā)展局提出《愛民市場擴建計劃的請示》，次日蔡家畈居委會蓋章簽批：經居委會討論，同意請示。同月22日，宜昌市猇亭區(qū)經濟貿易發(fā)展局作出《關于愛民大市場擴建項目立項的批復》（宜猇經計字（2001）14號），載明：一、同意該項目的建設，項目總建筑面積2000平方米。二、項目計劃總投資100萬元，建設資金自疇。請接文后，依法辦理各項手續(xù)，認真做好前期準備工作，盡快組織實施。次日，阮愛民提出《湖北省建設（用地工程）規(guī)劃定點申請表》，在該申請表上，2001年9月29日至10月11日，宜昌市猇亭區(qū)建設環(huán)境保護局建設管理股、環(huán)境保護股，宜昌市公安局猇亭區(qū)分局消防大隊、宜昌市猇亭區(qū)市政維修管理處、宜昌市猇亭區(qū)房產管理拆遷處、宜昌供電局猇亭分局用電科等蓋章同意，而城市規(guī)劃行政主管部門既未簽署初審意見，又未簽署審定意見。在此情況下，阮愛民在承租的猇亭區(qū)愛民農貿市場內新建、擴建了以下內容：1、臨街門面332.8平方米，其中A棟磚混結構166.4平方米、B棟磚混結構166.4平方米；2、場內門面801.8平方米，其中C棟磚混結構345.6平方米、D棟432平方米、附24.2平方米；3、機修廠房98.2平方米（以評估公司核實為準）、E棟鋼架棚10.8×（7.4＋1.7）；4、倉庫319.12平方米，其中F1棟磚木結構304平方米、F2棟磚木結構15.12平方米；5、商業(yè)用房143.5平方米，其中G棟磚混結構82平方米、g棟磚木結構61.5平方米；6、倉庫60.3平方米，其中H棟磚木結構60.3平方米；7、門柱2個；8、道路40立方米；9、鋼結構雨篷，其中鋼結構19.2平方米、簡易纖維瓦2塊63.52平方米。
2009年12月31日，阮愛民與蔡家畈居委會之間租賃經營合同期滿，雙方協(xié)商，蔡家畈居委會同意由阮愛民繼續(xù)租賃經營，但雙方未另行簽訂租賃經營合同。2010年11月23日，阮愛民與蔡家畈居委會雙方同意終止合同，并對愛民市場的資產進行了清理，雙方共同制作了《愛民市場資產移交清理表》，清理表所記載內容即前述9項新建擴建設施。但雙方對整改、擴建新建的房屋及構筑物的補償價格無法達成協(xié)議，對雙方各自申請的評估報告也不認可。原審法院遂依阮愛民的申請，委托湖北永業(yè)行資產評估咨詢有限公司對前述9項新建擴建設施市場價值進行鑒定，該評估機構于2011年6月8日出具資產評估報告書（鄂永資評報字（2011）第000號，以下簡稱鑒定報告），主要內容為：評估的價值類型為市場價值，評估基準日為2011年3月22日；若采用收益法（以下簡稱收益法）測算的房地產收益價值為319.78萬元，扣減劃拔土地價值36.60萬元，房屋評估價值為283.18萬元，加上采用成本法評估的附屬構筑物的價值為2.44萬元，委估資產總評估價值為285.62萬元；若采用重置成本法測算（以下簡稱成本法）的房產價值為94.73萬元，附屬構筑物的價值為2.44萬元；按收益法測算的房屋價值能較真實地反映估價對象在估價時點的最終評估結果。按收益法測算委估資產價值時，該鑒定單位確認評估對象的年總收入為352198.46元，年總費用為81688.43元，年純收益為270510.03元。
原審同時認定，宜昌市國土資源局猇亭分局關于查詢有關土地資料的復函中載明：愛民市場所占有的土地，系蔡家畈村（居）委會以建設集貿市場項目于1994年經批準征用，辦理了征用手續(xù)后，該宗地的性質已轉為國有，蔡家畈村居委會至今未申請辦理土地使用權登記手續(xù)，用地性質分別為商業(yè)金融用地和居住用地。
原審另認定，該案審理過程中，為維護市場穩(wěn)定，加強市場管理，雙方協(xié)商同意在愛民市場交付蔡家畈居委會之前，仍由阮愛民對愛民市場進行管理，收取租金，阮愛民使用期間應交給蔡家畈居委會的租金在雙方進行愛民市場交接時一并結算。2011年1月18日，蔡家畈居委會向宜昌市猇亭區(qū)人民法院提起民事訴訟，要求阮愛民交還承租的房屋和場地。2012年3月15日，該院作出（2011）猇民初字第57號民事判決書，判決阮愛民在該判決生效后三十日內將猇亭區(qū)愛民市場交付給蔡家畈居委會。2012年7月23日，宜昌市中級人民法院作出（2012）鄂宜昌中民二終字第00171號民事判決，對前述判決予以維持。由于雙方對蔡家畈居委會應承擔的補償事宜不能達成一致，阮愛民未將愛民市場交付給蔡家畈居委會，并于2011年2月向人民法院提起訴訟，請求判令：1、蔡家畈居委會補償阮愛民因擴建愛民市場而遭受的損失431.40萬元，或者確認猇亭區(qū)愛民市場產權由阮愛民所有；2、確認蔡家畈居委會拒不一次性支付補償款期間的市場收益歸阮愛民所有（即蔡家畈居委會無權收取租金）；3、由蔡家畈居委會承擔訴訟費用和評估費用。
原審法院認為：1、雙方所簽《租賃經營合同》及補充協(xié)議有效。在租賃合同履行期間，承租人阮愛民經出租人蔡家畈居委會同意，在承租的愛民市場內新建、擴建相應設施，符合雙方約定。雖然雙方在合同中就新建、擴建的相應設施約定“在合同期滿后由蔡家畈居委會按當時的市場評估價一次性購買，或歸屬阮愛民所有”，但由于已經生效的（2012）鄂宜昌中民二終字第00171號民事判決已經判定阮愛民將愛民市場交付給蔡家畈居委會，交付內容當然包含阮愛民經營期間在該市場新建、擴建的相應設施，故蔡家畈居委會應當按雙方約定給予阮愛民補償。2、關于補償標準問題。由于雙方僅在合同中約定對市場內新增資產按“當時的市場評估價”補償，但該市場評估價是按收益法還是按成本法確定，并未載明，遂致紛爭。但從合同簽訂過程看，雙方最初約定的新增資產處理方式為折舊法，與重置成本法基本無異，但雙方后來作了兩次變更，變更為按市場評估價補償；從改造目的看，阮愛民是在新增資產處理方式確定為按市場評估價處理后，才改造市場，其改造的目的，就在于“上檔次、增效益”，并享有新增資產增值利益，而以重置成本法處理新增資產不符合其當時要求變更約定的目的。故，雙方約定的“市場評估價”應以收益法確定。另外，鑒定報告考慮了待估房產的建設目的、市場土地的規(guī)劃用途、歷史及現(xiàn)時用途、及該建設項目已獲立項批復、但未取得建設規(guī)劃許可、未完成權屬登記的原因等客觀情況，內容客觀真實，符合“按市場評估價補償”的鑒定目的，人民法院應對該鑒定報告采用收益法所得出的鑒定結論予以采信。3、關于合同終止后租金收益的處理問題。阮愛民與蔡家畈居委會協(xié)商一致同意自2010年11月23日起終止雙方租賃經營合同，則自2010年11月23日起租金收益應由蔡家畈居委會享有，阮愛民應向蔡家畈居委會返還。關于租金收益的標準，結合實際，亦應按鑒定報告書中采用收益法測算的房地產年純收益270510.03元的標準確定。基于前述理由，原審法院遂判決：一、蔡家畈居委會向阮愛民支付愛民市場新建擴建的房屋及構筑物等折價補償款285.62萬元，限令自判決生效后三十日內履行。二、阮愛民向蔡家畈居委會返還合同終止之后租金收益（自2010年11月24日起至阮愛民實際交付愛民市場之日止，按年租金收益270510.03元標準計算）。三、駁回阮愛民的其他訴訟請求。
經審理查明，原審認定的事實屬實。
本院另查明：1、在合同約定的租賃期內，阮愛民除給付保證金18000元外，并未向蔡家畈居委會支付過租金。按合同約定的租金標準，從1999年1月1日起至雙方約定的合同解除日（即2010年11月23日）止，阮愛民于合同期內應付的租金合計為196100元，扣減蔡家畈居委會在合同履行過程中承諾應承擔的大棚維修費3萬元、減免2000年承包費18000元、已交納的保證金18000元，阮愛民應給付合同期內的租金為130100元。2、2011年3月17日，在蔡家畈居委會起訴阮愛民騰退愛民市場一案中，宜昌市猇亭區(qū)人民法院主持雙方進行庭前調解，并就“愛民市場交付蔡家畈居委會之前，仍由阮愛民對愛民市場進行管理，并按原租賃合同的租金標準收取租金，阮愛民使用期間應交給蔡家畈居委會的租金在雙方進行愛民市場交接時一并結算”達成合意。該案判決“阮愛民于判決生效后三十日內騰退愛民市場”，并已于2012年7月發(fā)生法律效力。
前述事實，各方當事人均不持異議，本院予以確認。

本院認為，本案雙方爭議的焦點包括原審程序是否違法、補償款數(shù)額應如何認定、租金收益應如何處理等方面。對此，本院綜合評述如下：
一、關于原審程序是否違法的問題。
本院認為：1、雖然阮愛民以“本案為補償權糾紛，蔡家畈居委會并未就租金收益以反訴形式主張權利，而原審法院第二判項對租金收益予以實體處理，屬判非所請”為由，主張原審程序違法，但本院認為，原審在蔡家畈居委會未以反訴形式主張租金收益的情況下，以獨立判項判決阮愛民承擔租金返還義務，確有不當，本院應予糾正。但本院同時認為，由于雙方在訴訟過程中協(xié)商同意“在愛民市場交付蔡家畈居委會之前，仍由阮愛民對愛民市場進行管理，收取租金，阮愛民使用期間應交給蔡家畈居委會的租金在雙方進行愛民市場交接時一并結算”，應視為雙方在訴訟中就租金收益一并進行處理達成了一致?；诋斒氯艘馑甲灾渭霸V訟經濟原則，在實體處理過程中，人民法院僅需將租金收益返還請求權所涉?zhèn)鶆张c補償款給付請求權所涉?zhèn)鶆沼枰缘窒纯?，即，原審上述程序錯誤并不影響當事人實體權利。2、雖然蔡家畈居委會以“鑒定結論載明的價值包含了承租戶因添附而物化的價值，因此，本案應追加各承租戶為第三人參加訴訟”為由，主張原審因遺漏了必須參加訴訟的第三人而程序違法，但本院認為，首先，從鑒定報告載明的內容看，鑒定結論（無論是依收益法還是依成本法所作出的價值）均未包括承租戶自行裝飾裝修而物化的價值；其次，本案實體處理（即阮愛民與蔡家畈居委會間租金收益及補償款問題的處理）并不影響各承租戶基于各自租賃合同向債務人主張權利；因此，各承租戶與本案并無利害關系。蔡家畈以“前述承租戶屬必要訴訟當事人而應參加本案訴訟”為由，主張原審程序違法，沒有事實及法律依據(jù)，本院不予支持。
二、關于蔡家畈居委會應承擔的補償款數(shù)額問題。
本院認為：1、蔡家畈居委會雖對其就新增建筑物應按“市場評估價”給予阮愛民補償不持異議，但對按收益法確定“市場評估價”持有異議，認為無論是按常理、還是合同解釋原則，均應按成本法得出的鑒定結論作為補償數(shù)額的依據(jù)。對此，本院認為：首先，就一般觀念而言，標的物價值有成本價、市場價之分。成本價，往往指按現(xiàn)有條件重新購置或建造一個全新標的所需的資金成本；而市場價指市場基于成本、收益而形成的對標的物的心理價值預期，其中，收益往往參考了標的物的使用性質、周圍同類標的物的交易價格等因素。就本案而言，由于本案標的物為農貿市場，故常人所稱該標的物的市場價，當然不局限于該農貿市場的建造成本，而更多考慮了其收益狀況。因此，人民法院認可評估機構以收益法作為認定該標的物價值的依據(jù)，與一般人觀念相符。其次，就合同簽訂及履行過程看，雙方當事人實際上將補償標準由“成本價”已變更為“市場價”?，F(xiàn)已查明，雙方在1998年9月簽訂的主合同中就標的物補償標準表述為“對新增資產投資，按年6%折舊率折舊”；2000年4月，雙方簽訂第一次補充協(xié)議，將折舊率變更為“按國家法律規(guī)定的折舊標準”；2000年5月，雙方再次簽訂補充協(xié)議，就補償標準變更為“市場評估價”；2001年6月，阮愛民投資近百萬元對市場進行了改造。由于主合同及第一次補充合同載明了“新增資產投資”、“折舊率”等字樣，按會計學原則，前述合同對標的物價值實際上約定的為成本法；但在第二次補充協(xié)議中，雙方將補償標準明確為“市場評估價”，阮愛民也是基于第二次補充協(xié)議才進行巨額投入。因此，雙方對阮愛民基于新增資產的投入而取得收益的意思表示明顯，人民法院認可評估機構采用收益法作為蔡家畈居委會給予阮愛民的補償依據(jù)，與雙方當事人意思表示相符。蔡家畈居委會雖辯稱第二次補充協(xié)議真實意思實為“不計折舊”，但本院認為，該抗辯意見不僅與第二次補充協(xié)議載明的“市場評估價”字面意思不符，也與雙方訂立合同時的用語習慣不符（因為，雙方在第一次補充協(xié)議中變更折舊率時表述為“由年6%折舊率變更為按國家法律規(guī)定的折舊標準”，若雙方意擬取消折舊，則大可直接表述為“不計折舊”，而不必引入字面意義完全不同的“市場評估價”），故本院對蔡家畈居委會的該抗辯不予支持。綜上，本案應采用收益法所確定的標的物價值，作為蔡家畈給予阮愛民補償?shù)囊罁?jù)。2、蔡家畈居委會還以“鑒定報告已超出了一年的有效期”、“人民法院未考慮鑒定報告載明的使用條件”等為由，辯稱前述報告不應予以采信。但本院認為，前述鑒定報告系根據(jù)人民法院在審理本案過程中出具的委托而制作的，具有證據(jù)效力。至于該鑒定報告載明的適用期限及適用條件，系鑒定機構在出具鑒定報告時依行業(yè)規(guī)范的要求而載明，而本案標的物現(xiàn)狀（包括用途）、國家政策、市場行情等因素相對于鑒定基準日，并未發(fā)生顯著變化，故人民法院采信該鑒定結論，并無不當。綜上，本院對蔡家畈的前述異議，不予采信。
三、關于本案租金收益及實體處理等問題?，F(xiàn)已查明，阮愛民在合同期內（截止2010年11月23日）欠付蔡家畈居委會的租金為130100元，由于阮愛民當庭同意所欠付的租金可與蔡家畈居委會應付的補償款相互抵扣，本院據(jù)此確認蔡家板居委會還應給付阮愛民的補償款為2726100元。對于合同期外租金問題，阮愛民對租金標準按鑒定報告載明的年純收益270510.03元計算持有異議，認為基于同時履行抗辯權，在蔡家畈居委會未支付補償款時，其應無償占用標的物而不應承擔租金（即其第二項訴訟請求載明的“確認蔡家畈居委會拒不一次性支付購買價款期間的市場收益歸原告阮愛民所有，且蔡家畈居委會無權收取租金”）。但本院認為，阮愛民拒絕履行人民法院生效判決確定的騰退愛民市場義務，應向蔡家畈居委會承擔該逾期期間的占用損失，由于鑒定報告已確定愛民市場年純收益為270510.03元，故阮愛民應按該標準予以賠償。雖然蔡家畈居委會在騰退愛民市場之訴中曾同意合同期外租金暫按原合同標準（即每年18000元）收取，但由于該意思表示系在該案調解過程中所形成，且阮愛民在該案于2012年7月發(fā)生效力后仍拒絕履行騰退愛民市場義務，故前述意思表示不能作為本案處理的依據(jù)。本院同時認為，由于蔡家畈居委會向阮愛民給付補償款之義務與阮愛民騰退愛民市場之義務應同時履行，否則，守約方可主張違約責任；而且，阮愛民在蔡家畈居委會請求其騰退愛民市場之訴（即2011年1月）次月，已以訴的方式予以主張（即本案），并明確請求“確認蔡家畈居委會拒不一次性支付購買價款期間的市場收益歸阮愛民所有，且蔡家畈居委會無權收取租金”（即請求蔡家畈居委會以損失租金收益方式承擔逾期付款責任）；因此，阮愛民請求蔡家畈居委會承擔逾期支付補償款違約責任的意思表示明確，且于法有據(jù)，人民法院對此應予以實體處理。由于阮愛民依約返還愛民市場義務與蔡家畈居委會依約支付補償款義務應于合同終止日同時履行；否則，阮愛民應按每年270510.03元賠償蔡家畈租金損失，蔡家畈居委會應賠償遲延給付補償款2726100元的資金占用損失?？紤]到鑒定機構就阮愛民應取得的補償款（收益法）采用的折現(xiàn)率（即資本化率）為年8%，基于利益平等保護之原則，本院確定前述資金占用損失的年利率為8%，繼而認定前述資金占用損失數(shù)額為每年218088元。因此，阮愛民請求蔡家畈居委會承擔該責任的方式為蔡家畈居委會應取得的愛民市場租金收益，超過了蔡家畈居委會應承擔違約責任范圍，本院對其超過部分不予支持。前述違約金相互抵消，則阮愛民于合同期外應賠償蔡家畈居委會租金收益為每年52422.03元，暫計算至2014年5月22日（自該日后占用愛民市場的損失費仍按每年270510.03元計算），阮愛民于合同期外應賠償蔡家畈居委會租金收益為183477元；至該日止，前述債務相互抵消后，蔡家畈居委會還應支付給阮愛民的補償款為2542623元。另外，由于評估費雙方協(xié)議各按50%已交付鑒定機構，故從其約定，本院不再另行處理。
綜上，原審認定事實清楚，但實體處理不當，應予改判。經合議庭評議，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條，第一百七十條第一款第（二）項之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷宜昌市猇亭區(qū)人民法院（2013）鄂猇亭民初字第00153號民事判決；
二、宜昌市猇亭區(qū)蔡家畈社區(qū)居民委員會于判決生效后十日內給付阮愛民補償款2542623元，并承擔從2014年5月23日起至生效判決確定的給付之日止按年息8%計算的資金占用損失；
三、駁回阮愛民的其他訴訟請求。
若宜昌市猇亭區(qū)蔡家畈社區(qū)居民委員會未按本判決所確定的期間履行金錢給付義務，應依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍給付遲延履行期間的利息。
本案一審案件受理費41312（阮愛民已預交），由阮愛民負擔20000元，由宜昌市猇亭區(qū)蔡家畈社區(qū)居民委員會負擔21312元；阮愛民預交的二審案件受理費11900元，由阮愛民負擔4900元，由宜昌市猇亭區(qū)蔡家畈社區(qū)居民委員會負擔7000元；宜昌市猇亭區(qū)蔡家畈社區(qū)居民委員會預交的二審案件受理費21760元，由宜昌市猇亭區(qū)蔡家畈社區(qū)居民委員會負擔。應由宜昌市猇亭區(qū)蔡家畈社區(qū)居民委員會負擔而已由阮愛民預交的案件受理費，由宜昌市猇亭區(qū)蔡家畈社區(qū)居民委員會在履行本判決確定的給付義務時一并轉付阮愛民。
本判決為終審判決。

審　判　長　　閆玲玲 審　判　員　　鄧愛民 代理審判員　　聶麗華

書記員：張鵬煒