上訴人（原審原告）：鄧某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住廣西藤縣。
上訴人（原審原告）：王某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省襄陽市襄州區(qū)。
共同委托訴訟代理人：董修華，湖北法正大律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：郭冬定，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省襄陽市襄州區(qū)。
被上訴人（原審被告）：劉春梅，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住址同上。系郭冬定之妻。

上訴人鄧某某、王某因與被上訴人郭冬定、劉春梅房屋買賣合同糾紛一案，不服襄陽市襄州區(qū)人民法院（2017）鄂0607民初946號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年10月26日立案后，依法組成合議庭，開庭進(jìn)行了審理。上訴人鄧某某及其與王某的共同委托訴訟代理人董修華，被上訴人郭冬定、劉春梅到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
鄧某某、王某上訴請(qǐng)求：撤銷原判；改判被上訴人郭冬定返還購房款20000元，支付違約金108000元，賠償傭金損失7000元，共計(jì)135000元，被上訴人劉春梅承擔(dān)連帶賠付責(zé)任；一、二審訴訟費(fèi)由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)和理由：1、原審法院在審理查明中認(rèn)為“被告郭冬定在沒有取得劉春梅明確同意的情況下，將夫妻共有的房屋信息送到專營房產(chǎn)交易的中介機(jī)構(gòu)—襄陽市樊房房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限責(zé)任公司襄州區(qū)分公司，公開掛牌轉(zhuǎn)讓”，該事實(shí)與實(shí)際情況不符，事實(shí)上中介公司多次帶人到被上訴人家中看房，其中一次被上訴人劉春梅在家中，當(dāng)時(shí)并沒有提出反對(duì)賣房的異議，后來是因?yàn)榉績r(jià)高漲，二被上訴人為了毀約，辯稱劉春梅不知情；原審法院審理查明認(rèn)為“原告鄧某某、王某通過中介經(jīng)手向郭冬定交付定金20000元，郭冬定向原告出具了定金收條。該款經(jīng)過經(jīng)紀(jì)公司經(jīng)辦人王勤之手，扣除了郭冬定應(yīng)交付中介傭金8000元和履約保證金10000元后，剩余款項(xiàng)交給郭冬定，即郭冬定實(shí)際收到現(xiàn)金2000元”，該部分事實(shí)的表述有問題，實(shí)際上鄧某某、王某沒有通過中介經(jīng)手，而是直接向郭冬定支付定金2萬元，由郭冬定向中介公司支付中介費(fèi)及履行保證金。2、原審法院依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條、第三十八條第一款（四）項(xiàng)來判定合同無效是錯(cuò)誤的，而且根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條的規(guī)定，明確了無權(quán)處分的合同后果，結(jié)案本案郭冬定代簽的房屋買賣合同仍然是合法有效的。3、原審判決違反了我國民法規(guī)定的公平、誠實(shí)信用原則。
郭冬定、劉春梅辯稱，1、本案不適用“買賣合同司法解釋”保護(hù)“善意買受人”合法權(quán)益的規(guī)定。2、本案“定金”未足額交付，房屋買賣合同不成立。3、本案房屋買賣合同未實(shí)際履行。4、本案不適宜對(duì)郭冬定、劉春梅作出懲罰性判決。5、原審判決被上訴人郭冬定賠償上訴人“利息損失”，超出上訴人訴訟請(qǐng)求范圍。
鄧某某、王某上一審訴訟請(qǐng)求：一、解除原被告之間的房屋買賣合同；二、被告郭冬定返還購房款20000元，支付違約金108000元，賠償傭金損失7000元，共計(jì)135000元。被告劉春梅承擔(dān)連帶賠償責(zé)任；三、本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。
一審法院認(rèn)定：被告郭冬定與劉春梅于1993年8月19日登記結(jié)婚，系夫妻關(guān)系。2011年12月二被告在商品房××套，并入住多年。由于沒有固定的工作和收入來源，迫于家庭生活壓力和償還房貸的壓力等原因，被告郭冬定在沒有取得劉春梅明確同意的情況下，將夫妻共有的房屋信息送到專營房產(chǎn)交易的中介機(jī)構(gòu)—襄陽市樊房房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限責(zé)任公司襄州區(qū)分公司（下稱經(jīng)紀(jì)公司），公開掛牌轉(zhuǎn)讓。二原告從經(jīng)紀(jì)公司得知信息后，認(rèn)為符合自己的購房標(biāo)準(zhǔn)，遂同中介機(jī)構(gòu)兩次到被告家中看房。在確定完全符合自己的購房標(biāo)準(zhǔn)和要求后，由中介機(jī)構(gòu)召集原告與郭冬定商討轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)事宜，并于2016年4月30日由原告、被告郭冬定及經(jīng)紀(jì)公司簽訂了《房屋買賣合同》。合同約定：一、房屋概況。郭冬定、劉春梅（甲方）同意將其擁有的座落在襄陽市襄州區(qū)財(cái)苑路4號(hào)東方龍城2幢1單元701室的房屋賣給鄧某某、王某（乙方），該房屋建筑面積為115.06㎡，房產(chǎn)證號(hào)為Ｓ0××11，土地證號(hào)BB2012410115095-2-2-21701，簽訂此協(xié)議甲方即確定愿意將該房賣給乙方，乙方即確定該房屋現(xiàn)狀符合其購買要求。二、房屋價(jià)格。甲方賣給乙方此房屋價(jià)格（含房屋相應(yīng)的土地使用權(quán)價(jià)格）為人民幣540000元，（大寫伍拾肆萬元整）。稅費(fèi)甲乙雙方應(yīng)遵守國家相關(guān)政策自覺交納，經(jīng)三方協(xié)商決定后，甲方辦理其原房地產(chǎn)權(quán)屬證書所應(yīng)交納的各種稅費(fèi)由甲方承擔(dān)，甲方賣給乙方房地產(chǎn)權(quán)屬證書過戶所需交納的各種稅費(fèi)由乙方承擔(dān)。三、房款支付。甲乙雙方同意以常規(guī)放貸按揭方式支付房款。在簽訂本合同時(shí)乙方付購房定金20000元，首付款90000元（付款方式見補(bǔ)充條款），雙方約定2016年7月29日之前到房管、土地、稅務(wù)等部門驗(yàn)審過戶資料符合買賣條件簽字后當(dāng)時(shí)付款剩余貸款部分房款人民幣430000元，待房屋過戶到買方名下后抵押給銀行，再由銀行程序支付給賣方。貸款金額以銀行實(shí)際審批金額為準(zhǔn)，不足部分由乙方補(bǔ)齊。四、傭金費(fèi)用。經(jīng)紀(jì)方中介費(fèi)按房屋成交價(jià)的百萬分之三計(jì)算，由甲乙雙方各承擔(dān)一半向經(jīng)紀(jì)方繳納，在三方簽訂完房屋買賣合同時(shí)付清，經(jīng)紀(jì)方有權(quán)從代管的款項(xiàng)中扣除。五、房屋過戶。經(jīng)紀(jì)方負(fù)責(zé)雙方房地產(chǎn)權(quán)屬證書的辦理，雙方應(yīng)無條件出面配合，并按相關(guān)部門要求及本協(xié)議約定及時(shí)提供真實(shí)有效的過戶資料。過戶費(fèi)用及資料按合同約定和相關(guān)部門要求，甲乙雙方應(yīng)在2016年5月1日之前各自交給經(jīng)紀(jì)方，由經(jīng)紀(jì)方提交向有關(guān)部門申報(bào)繳納。為方便過戶，甲乙雙方均認(rèn)同稅務(wù)機(jī)關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的房屋交易價(jià)格以及所開具的不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票、契稅票金額等。房屋交易的真實(shí)性及交易價(jià)格甲乙雙方及經(jīng)紀(jì)方一致認(rèn)同以本合同為準(zhǔn)。在辦理過戶過程中，甲乙雙方在相關(guān)部門簽署的其它版本的房屋買賣合同中如有與本合同不一致的地方，若有爭議三方均認(rèn)同以本合同為準(zhǔn)。六、房屋交接。（無約定內(nèi)容）。七、違約責(zé)任。甲乙雙方及其代理人保證按以上各條認(rèn)真履行本合同。甲方保證賣給乙方的房屋沒有任何產(chǎn)權(quán)及經(jīng)濟(jì)糾紛，并保證此房共有人和承租人認(rèn)同此合同，已放棄優(yōu)先購買權(quán)。乙方保證按時(shí)支付甲方房款。同時(shí)甲乙雙方均應(yīng)按照合同約定時(shí)間配合對(duì)方、經(jīng)紀(jì)方相關(guān)部門辦理房屋過戶。按揭貸款等手續(xù)。若甲方違約，則按乙方所交定金雙倍賠償乙方損失并承擔(dān)甲乙雙方應(yīng)付給經(jīng)紀(jì)方的中介費(fèi)。若乙方違約，則乙方所交定金不退賠償給甲方及經(jīng)紀(jì)方并承擔(dān)甲乙雙方應(yīng)付給經(jīng)紀(jì)方的中介費(fèi)。甲乙任何一方違約還應(yīng)向?qū)Ψ劫r償總房款百分之二十的違約金。八、其他約定。本合同未盡事宜，甲乙及經(jīng)紀(jì)方可簽訂補(bǔ)充條款，本合同及補(bǔ)充條款中的空格部分填寫的文字及數(shù)字與本合同具有同等法律效力。九、補(bǔ)充條款。賣方保證為此房為家庭唯一住房，房產(chǎn)證或契稅發(fā)票已滿五年，并提供相關(guān)部門出具的有效證明。否則承擔(dān)由此產(chǎn)生的相關(guān)稅費(fèi)。此套房屋房款中所包含的裝修及物品：含天然氣開戶費(fèi)、所有窗戶、窗簾現(xiàn)有的裝修、墻上的附屬設(shè)施、衣柜、門窗等及不可移動(dòng)的家具。首付款的付款方式：經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商后決定，乙方在2016年7月26日付給甲方首付款90000元，用于甲方解除該房的銀行抵押手續(xù)。十、合同生效。本合同一共五頁，一式三份，甲乙雙方及其代理人簽字、經(jīng)紀(jì)方蓋章后生效，三方各執(zhí)一份，均具有同等法律效力。甲方簽字:“郭冬定”、“郭冬定代劉春梅”。乙方簽字：“鄧某某”、“王某”身份證號(hào)。經(jīng)紀(jì)方簽章：“王勤”簽名，加蓋“襄陽市樊房房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限責(zé)任公司襄州區(qū)分公司合同專用章”。落款日期：2016年4月30日。該合同簽訂當(dāng)日，郭冬定即按約定將房產(chǎn)證、土地證原件及房屋稅票原件三張交給經(jīng)紀(jì)公司，該公司經(jīng)辦人王勤給郭冬定出具了收條，并加蓋了該公司行政印章。原告鄧某某、王某通過中介經(jīng)手向郭冬定交付定金20000元，郭冬定向原告出具了定金收條。該款經(jīng)過經(jīng)紀(jì)公司經(jīng)辦人王勤之手，扣除了郭冬定應(yīng)交付中介傭金8000元和履約保證金10000元后，剩余款項(xiàng)交給郭冬定，即郭冬定實(shí)際收到現(xiàn)金2000元。王勤在收到傭金和履約保證金后分別向郭冬定出具了收據(jù)和收條，并加蓋該公司行政印章。同時(shí)二原告向經(jīng)紀(jì)公司繳納7000元傭金。后因被告郭冬定沒有做好劉春梅的思想工作，劉春梅甚至跑到中介機(jī)構(gòu)明確表示不同意轉(zhuǎn)讓房屋，并要求退還房產(chǎn)證和土地證等相關(guān)證件，致使該房屋買賣合同無法繼續(xù)履行。
一審法院認(rèn)為，本案訴爭的房地產(chǎn)系劉春梅與郭冬定的夫妻共有財(cái)產(chǎn)，郭冬定在未取得共有人劉春梅同意的情況下，無權(quán)單獨(dú)對(duì)共有財(cái)產(chǎn)作出處分行為?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定，“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。”第三十八條第一款規(guī)定“下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：（四）共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書面同意的。”根據(jù)該規(guī)定可以確認(rèn)，原告與被告郭冬定及中介機(jī)構(gòu)在未取得房地產(chǎn)共有人劉春梅書面同意的情況下簽訂房屋買賣合同，違反了國家法律強(qiáng)制性規(guī)定，故該房屋買賣合同為無效合同。被告郭冬定在未接收委托的情況下，代替劉春梅簽訂合同，系無效的代理行為，其行為后果依法應(yīng)由郭冬定承擔(dān)，劉春梅不應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任。二原告在簽訂合同時(shí)，明知房屋共有人劉春梅未到場，也未取得劉春梅書面同意的情況下，而與郭冬定簽訂無效的房屋買賣合同，存在明顯的過錯(cuò)。雙方均應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的過錯(cuò)責(zé)任。合同被確認(rèn)無效后，當(dāng)事人依據(jù)合同約定所取得的財(cái)產(chǎn)，依法應(yīng)當(dāng)相互返還。原告請(qǐng)求判令被告支付違約金的請(qǐng)求沒有法律根據(jù)，原審法院不予支持。原告要求判令被告賠償中介傭金之請(qǐng)求，因?qū)倭硪环申P(guān)系，原審法院不予支持。被告郭冬定應(yīng)按收條金額返還原告交納的定金。其所交納的中介傭金及履行保證金，以及房地產(chǎn)證和房屋稅票等，屬另一法律關(guān)系，可另行主張權(quán)利。依照《中華人民共和國民事通則》第六十六條第一款、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條、第三十八條第一款（四）項(xiàng)和《中華人民共和國合同法》第五十二條（五）項(xiàng)、第五十八條之規(guī)定，判決：一、原告鄧某某、王某與被告郭冬定及襄陽市樊房房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限責(zé)任公司襄州區(qū)分公司2016年4月30日簽訂的《房屋買賣合同》無效；二、被告郭冬定于本判決生效之日起五日內(nèi)返還原告鄧某某、王某購房定金20000元。并賠償該款自2016年4月30日至付款之日止的利息損失（按中國人民銀行同期同類貸款利率計(jì)算）；三、被告劉春梅不承擔(dān)民事責(zé)任；四、駁回原告其他訴訟請(qǐng)求。如不按本判決規(guī)定期限履行給付金錢的義務(wù)，還應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)3000元，由原告鄧某某、王某和被告郭冬定各擔(dān)1500元。
二審中，當(dāng)事人沒有提交新證據(jù)。
本院審理查明，一審法院認(rèn)定事實(shí)屬實(shí)，本院依法予以確認(rèn)。

綜上所述，原判認(rèn)定事實(shí)清楚，但適用法律錯(cuò)誤。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

一、維持襄陽市襄州區(qū)人民法院（2017）鄂0607民初946號(hào)民事判決第三、四項(xiàng)，即“三、被告劉春梅不承擔(dān)民事責(zé)任；四、駁回原告其他訴訟請(qǐng)求”。
二、撤銷襄陽市襄州區(qū)人民法院（2017）鄂0607民初946號(hào)民事判決第一、二項(xiàng)，即“一、原告鄧某某、王某與被告郭冬定及襄陽市樊房房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限責(zé)任公司襄州區(qū)分公司2016年4月30日簽訂的《房屋買賣合同》無效；二、被告郭冬定于本判決生效之日起五日內(nèi)返還原告鄧某某、王某購房定金20000元。并賠償該款自2016年4月30日至付款之日止的利息損失（按中國人民銀行同期同類貸款利率計(jì)算）”。
三、解除鄧某某、王某與被告郭冬定及襄陽市樊房房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限責(zé)任公司襄州區(qū)分公司2016年4月30日簽訂的《房屋買賣合同》。
四、被上訴人郭冬定于本判決生效之日起五日內(nèi)返還上訴人鄧某某、王某購房定金20000元，并支付上訴人鄧某某、王某違約金20000元。
一審案件受理費(fèi)3000元、二審案件受理費(fèi)3000元，共計(jì)6000元，由上訴人鄧某某、王某負(fù)擔(dān)2000元，被上訴人郭冬定負(fù)擔(dān)4000元。
本判決為終審判決。

審判長　楊　文 審判員　張耀明 審判員　陳瑞芳

書記員：張?jiān)娾?/p>