原告譚某某，居民。
委托代理人（特別授權(quán)）嚴(yán)奉祥、覃道鵬，湖北雄視律師事務(wù)所律師。
被告恩施自治州三立實業(yè)有限公司。住所地：湖北省恩施市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)工業(yè)園。組織機構(gòu)代碼：75100559-0
法定代表人：向發(fā)定，該公司董事長。
委托代理人（特別授權(quán)）趙軍，湖北夷水律師事務(wù)所律師。

原告譚某某訴被告恩施自治州三立實業(yè)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院于2015年5月4日立案受理后，依法由審判員朱暉適用簡易程序于2015年7月1日公開開庭進(jìn)行了審理。原告譚某某及其委托代理人覃道鵬、被告恩施自治州三立實業(yè)有限公司的委托代理人趙軍到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明，2013年9月10日，原告與被告簽訂《商品房買賣合同》（合同編號ES1305805）。合同載明：出賣方：恩施自治州三立實業(yè)有限公司，買受人：譚某某；第一條項目建設(shè)依據(jù)。出賣人以出讓方式取得位于舞陽壩街道辦事處東風(fēng)大道26號、28號編號為3-01-009、3-01-008、3-01-008（3）的地塊的土地使用權(quán)?！就恋厥褂脵?quán)證號】為恩市國用（2012）第012347號、第012348號、第012349號、第012350號、第012351號。該地塊土地面積為6820.3平方米，規(guī)劃用途為住宅用地，土地使用年限自2012年8月29日至2082年8月29日。出賣人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)商品房，【現(xiàn)定名】三立時代廣場。建設(shè)工程規(guī)劃許可證號為建字第2013-0012號，施工許可證號為xxxx。第二條商品房銷售依據(jù)。買受人購買的商品房為【預(yù)售商品房】。預(yù)售商品房批準(zhǔn)機關(guān)為恩施市房地產(chǎn)管理局，商品房預(yù)售許可證號為20130013。第三條買受人所購商品房的基本情況。買受人購買的商品房（以下簡稱該商品房，其房屋平面圖見本合同附件一，房號以附件一上表示為準(zhǔn)）為本合同第一條規(guī)定的項目中的：第三立時代廣場一期【幢】1【單元】16【層】1-1611號房。該商品房的用途為住宅，屬框架剪力墻結(jié)構(gòu)，層高為2.9米，建筑層數(shù)地上31層，地下2層。該商品房陽臺是【非封閉式】。該商品房【合同約定】建筑面積共134.79平方米，其中，套內(nèi)建筑面積112.44平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e22.35平方米（有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明見附件二）。第四條計價方式與價款。出賣人與買受人約定按下述第1種方式計算該商品房價款，即按建筑面積計算，該商品房單價為人民幣每平方米5415.83元，總金額人民幣柒拾叁萬元。第六條付款方式及期限。買受人按下列第1種方式按期付款，即一次性付款。于2013年9月10日一次性付款人民幣730000元。第八條交付期限。出賣人應(yīng)當(dāng)在2014年12月31日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第1種條件，即該商品房經(jīng)驗收合格，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用。但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實予以延期：1、遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起30日內(nèi)告知買受人的；2、非因出賣人原因致不可抗力、不可預(yù)見的，出賣人向買受人通知的；3、因國家、地方政策及時令的變化。第九條出賣人逾期交房的違約責(zé)任。除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第1種方式處理，即按逾期時間，分別處理（不作累加）（1）逾期不超過30日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之一的違約金，合同繼續(xù)履行；（2）逾期超過30日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計已付款的5%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之一（該比率應(yīng)不小于第（1）項中的比率）的違約金。第十一條交接。商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗收交接時，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：自書面交房通知確定的交付使用之日起視為已交付，該房屋毀損、滅失的風(fēng)險及物業(yè)服務(wù)費用由買受人承擔(dān)。第十四條出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施，公共配套建筑正常運行的承諾。出賣人承諾與該商品房正常使用直接關(guān)聯(lián)的下列基礎(chǔ)設(shè)施，公共配套建筑按以下日期達(dá)到使用條件：1、于2014年12月31日前通水；2、于2014年12月31日前通電；3、于2014年12月31日前通氣。如果在規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到使用條件，雙方同意按以下方式處理：1、由出賣人按每戶50元／天對買受人補償，至補償?shù)竭_(dá)使用條件之日止。第十九條本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，按下述第2種方式解決，即依法向人民法院起訴。第二十一條合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
合同簽訂后，原告于2014年8月14日按所購房屋面積及約定單價向被告支付了購房款730000元。被告于當(dāng)日向原告出具房屋總價款730000元的《銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一網(wǎng)絡(luò)發(fā)票》一份。
2014年9月18日至2014年9月28日，三立時代廣場一期工程（1#樓）經(jīng)建設(shè)單位恩施自治州三立實業(yè)有限公司、設(shè)計單位武漢理工大設(shè)計研究院有限公司、監(jiān)理單位廣東天衡工程建設(shè)咨詢監(jiān)理有限公司、勘察單位湖北省地質(zhì)勘察基礎(chǔ)工程公司、施工單位國基建設(shè)集團(tuán)有限公司驗收，形成了《建筑工程竣工驗收報告》。《建筑工程竣工驗收報告》報告中“工程竣工驗收情況”（分部工程、質(zhì)量控制資料、安全和主要使用功能核查及抽查結(jié)果、觀感質(zhì)量驗收）載明驗收結(jié)論為“符合要求”、“驗收意見總體評價”載明：工程質(zhì)量符合建設(shè)強制性標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計文件要求，質(zhì)量保證措施有力，質(zhì)量管理體系健全，運行正常，確保工程質(zhì)量達(dá)到好的效果，同意竣工驗收。
2015年2月2日，原告向被告交納了契稅15268.35元，同年2月3日，原告向被告公司交納了所購買房屋的住宅專項維修資金8748元，被告出具收據(jù)收取原告交納的上述款項后，于當(dāng)日給原告簽發(fā)了入住《通知書》，該《通知書》載明：“恩施市麒瑞物業(yè)管理有限公司請你公司與商品房購買業(yè)主譚某某辦理1-1611號房（面積為134.59平方米）的相關(guān)入住手續(xù)給予辦理。恩施自治州三立實業(yè)有限公司二0一五年二月三日”。原告持入住《通知書》在與恩施市麒瑞物業(yè)管理有限公司辦理入住手續(xù)時發(fā)生矛盾，后原告以被告未提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》而拒絕領(lǐng)取所購住房鑰匙。
2015年3月4日，原告向被告郵遞《解除〈商品房買賣合同〉通知書》一份，載明：恩施自治州三立實業(yè)有限公司本人于2013年9月10日在貴公司購買一套商品房，具體為三立時代廣場一期1單元16層1-1611號房，建筑面積134.79平方米，已經(jīng)全部付房款柒拾叁萬元人民幣整，住宅專項維修資金捌仟柒佰肆拾捌元人民幣整，契稅辦證等其他費用壹萬伍仟貳佰陸拾捌元三角五分人民幣整。根據(jù)本人與貴公司簽訂的《商品房買賣合同》（合同編號：ES1305805號），該合同第八條明確規(guī)定：交房期限為2014年12月31日前，且合同第十一條也注明交房時應(yīng)提供“《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》”這一條件，但貴公司未能按期提供相關(guān)證書完成交房交接，現(xiàn)已逾期達(dá)60余天。依據(jù)合同中第九條第1種（2）方法規(guī)定“逾期超過30天，本人有權(quán)解除合同”。請貴公司在收到本通知書起至30日內(nèi)，根據(jù)該合同第九條規(guī)定給本人辦理退房手續(xù)，并承擔(dān)違約責(zé)任。本通知書一式兩份，雙方各執(zhí)一份，以本通知書寄出的特快專遞簽收為準(zhǔn)。通知人：譚某某（本人聯(lián)系電話：138××××5638、186××××5252）2015年3月4日。對此，被告認(rèn)為原告的單方解除行為不產(chǎn)生法律效力，并于2015年5月28日向原告書面催告其盡快辦理入住手續(xù)。
2015年5月4日，原告以被告未在合同約定時間向其交付房屋為由訴至本院，請求判準(zhǔn)前述訴請。
庭審中，原告表示與被告簽訂《商品房買賣合同》時其預(yù)留電話186××××7689于2014年7月停止使用，但原告曾電話告知被告工作人員肖立。被告則辯稱原告預(yù)留電話停止使用屬實，但原告并未通知被告。另，被告表示愿意向原告出具《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

本院認(rèn)為，商品房預(yù)售合同是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，承購人支付定金或房屋價款的合同。故本案原、被告成立商品房預(yù)售合同關(guān)系。原、被告簽訂的《商品房買賣合同》，是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效。雙方應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則，按照合同約定全面履行自己的義務(wù)。原告購買的被告的三立時代廣場一期【幢】1【單元】16【層】1-1611號商品房已于2014年9月28日通過竣工驗收合格，被告取得了《工程竣工驗收報告》。因此，應(yīng)認(rèn)定從2014年9月28日起三立時代廣場一期【幢】1【單元】16【層】1-1611號商品房就具備了交付條件，符合原、被告簽訂的《商品房買賣合同》之約定。對此，雙方在庭審時均無異議。本案爭議的焦點是：一、原、被告雙方于2013年9月10日簽訂的《商品房買賣合同》能否解除、購房款應(yīng)不應(yīng)退還問題；二、被告應(yīng)不應(yīng)向原告支付違約金37700.81元的問題。本院結(jié)合雙方訴辯焦點和審理查明的事實，作如下評述：
一、關(guān)于原、被告雙方于2013年9月10日簽訂的《商品房買賣合同》能否解除、購房款應(yīng)不應(yīng)退還問題。按照原、被告簽訂的《商品房買賣合同》之約定，被告應(yīng)該在2014年12月31日前將經(jīng)驗收合格的案涉商品房交付給原告。雖然被告在此期間并未按約定書面通知原告交房構(gòu)成違約，但是，原告在2015年2月3日到被告公司交納了所購買房屋的契稅15268.35元、住宅專項維修資金8748元，被告于當(dāng)日給原告簽發(fā)了入住《通知書》。原告以其交付辦理所購買房屋的契稅、住宅專項維修資金的行動表明了其要求繼續(xù)履行《商品房買賣合同》的意思。至此，應(yīng)認(rèn)定被告已經(jīng)向原告辦理了案涉房屋的交付。原告持入住《通知書》在與恩施市麒瑞物業(yè)管理有限公司辦理入住手續(xù)時發(fā)生矛盾后，原告以被告未提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》而拒絕領(lǐng)取所購住房鑰匙，原告與物業(yè)管理部門的糾紛，并不影響被告向原告交付房屋的事實。因此，原告訴稱被告沒有向其交付房屋的主張，本院不予確認(rèn)。按原、被告雙方簽訂的《商品房買賣合同》的約定，被告在交付房屋時向原告出具“《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》”并非雙方在合同第八條中約定的房屋交付條件，只是被告向原告交付房屋時應(yīng)履行的附隨義務(wù)。被告在交付房屋時未出具“《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》”，雖構(gòu)成違約，但并未構(gòu)成根本違約。原告在用行動表明繼續(xù)履行《商品房買賣合同》的意思，并與被告辦理房屋交付入住手續(xù)后，于2015年3月4日向被告發(fā)出《解除〈商品房買賣合同〉通知書》，既不具備約定解除條件，也不具備法定解除條件，被告的抗辯理由成立，該《解除〈商品房買賣合同〉通知書》對被告不產(chǎn)生法律效力。綜上，原告以被告違約為由，請求解除《商品房買賣合同》的訴請，本院不予支持。原告要求被告退還購房款的訴訟請求是以《商品房買賣合同》解除為前提條件的，現(xiàn)該合同未解除，故該項請求，本院亦不予支持。
二、關(guān)于被告應(yīng)不應(yīng)向原告支付違約金37700.81元的問題。按照雙方簽訂的《商品房買賣合同》“第九條出賣人逾期交房的違約責(zé)任。……（2）逾期超過30日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計已付款的5%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之一（該比率應(yīng)不小于第（1）項中的比率）的違約金。第十一條交接。商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗收交接時，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》……”的約定，盡管原告變更聯(lián)系電話給被告的通知行為造成了不方便，但雙方約定的通知方式是書面通知?，F(xiàn)被告在約定的房屋交付時間內(nèi)未履行書面通知義務(wù)、逾期交房超過30日、交付房屋時未向原告出具《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，均構(gòu)成違約?，F(xiàn)因原告以其交納契稅、維修基金等實際行動表明了該合同繼續(xù)履行，故被告應(yīng)按約定承擔(dān)違約責(zé)任，即自2015年1月1日起至2015年2月3日止，按日向原告支付其已交付房價款（730000元）萬分之一的違約金，依此計算違約金為730000元×34天=2482元。原告主張的違約金中超出2482元的部分，本院不予支持。
綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、第一百三十條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十二條以及《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：

一、被告恩施自治州三立實業(yè)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)向原告譚某某支付違約金2482元。
二、駁回原告譚某某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的履行期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
當(dāng)事人申請執(zhí)行的期間為二年。申請執(zhí)行期限從法律文書規(guī)定履行期間的最后一日起計算。
案件受理費11716元，減半交納5858元，由被告恩施自治州三立實業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院提交上訴狀及其副本，上訴于湖北省恩施土家族苗族自治州中級人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時按照不服本判決部分的上訴請求數(shù)額交納案件受理費，款郵匯至恩施土家族苗族自治州中級人民法院立案庭，上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費用的，按自動撤回上訴處理。

審判員　　朱暉

書記員：陳林