上訴人（原審被告）李某某，中工武大設(shè)計(jì)公司員工。
委托代理人（特別授權(quán)）嚴(yán)奉祥，湖北雄視律師事務(wù)所律師。
上訴人（原審第三人）恩施廣袤建材有限公司，住所地：恩施市大橋路（天成大廈）。
法定代表人李愛民，系該公司經(jīng)理。
委托代理人（特別授權(quán)）左紅銀，湖北夷水律師事務(wù)所律師。
上訴人（原審第三人）恩施州力源爆破服務(wù)有限公司，住所地：湖北省恩施市大橋路天成大廈。
法定代表人童毅，系該公司經(jīng)理。
委托代理人（特別授權(quán)）左紅銀，湖北夷水律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）諶某某，農(nóng)民。
被上訴人（原審原告）羅某。
上述二被上訴人的委托代理人（特別授權(quán)）趙鵬，恩施自治州聯(lián)合法律服務(wù)所法律工作者。
被上訴人（原審被告）羅家勝，農(nóng)民，系諶某某丈夫、羅某父親。

上訴人李某某、恩施廣袤建材有限公司（以下簡稱廣袤建材公司）、恩施州力源爆破服務(wù)有限公司（以下簡稱力源爆破公司）因與被上訴人諶某某、羅某、羅家勝土地承包經(jīng)營權(quán)出租合同糾紛一案，不服恩施市人民法院（2014）鄂恩施民初字第00811號民事判決，向本院提起上訴。本院于2015年4月9日立案受理后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案因雙方當(dāng)事人申請調(diào)解，延長審限三個(gè)月。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
諶某某、羅某在一審中訴稱，李某某、羅家勝于2007年未經(jīng)諶某某、羅某同意擅自簽訂《土地租賃協(xié)議》，諶某某、羅某認(rèn)為該份協(xié)議系李某某單方制定且未經(jīng)宣讀即由羅家勝簽字，系違法協(xié)議。簽訂協(xié)議后，諶某某、羅某多次向李某某提出解除該協(xié)議的請求，但遭李某某拒絕。諶某某、羅某為此多次向村委會及辦事處反映，并于2013年12月向恩施市人民政府上訪，市政府信訪局建議諶某某、羅某通過訴訟途徑解決。諶某某、羅某認(rèn)為自己系該土地租賃協(xié)議項(xiàng)下3.42畝農(nóng)村土地的承包經(jīng)營權(quán)共有人，因此請求人民法院：1.確認(rèn)李某某、羅家勝于2007年11月5日簽訂的《土地租賃協(xié)議》無效；2.判令李某某、羅家勝返還諶某某、羅某農(nóng)村承包土地3.42畝的土地承包經(jīng)營權(quán)；3.判令李某某、羅家勝承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
李某某在一審中辯稱，雙方簽訂《土地租賃協(xié)議》系真實(shí)意思表示，諶某某在李某某、羅家勝簽訂協(xié)議過程中始終是參與和知情的，且雙方已履行協(xié)議達(dá)七年之久，其主張不知情不合常理。簽訂協(xié)議后，羅家勝、諶某某領(lǐng)取了租金。羅某當(dāng)時(shí)未滿14周歲，不需經(jīng)其本人同意。對于永久租賃的約定即使不合法，也僅是該條款無效，但仍可以變更為承包期的剩余期限，同時(shí)也不應(yīng)影響其他條款的效力。簽訂協(xié)議后，李某某開辦了采石場。該采石場經(jīng)過各級政府及村委會同意，因此使用該土地是合法的。李某某已將采石場轉(zhuǎn)讓給力源爆破公司，該公司現(xiàn)又成立了廣袤建材公司，因此應(yīng)將二者追加為第三人。若羅家勝及諶某某、羅某堅(jiān)稱租賃協(xié)議無效，則其應(yīng)賠償李某某及力源爆破公司的全部經(jīng)濟(jì)損失，并返還租賃費(fèi)、支付利息，然后李某某方可考慮解除該協(xié)議。
羅家勝在一審中答辯稱，諶某某及羅某在簽訂協(xié)議之時(shí)因外出而不知情。簽協(xié)議系李某某的三叔李志群找到羅家勝與李某某簽訂的，諶某某外出回家發(fā)現(xiàn)協(xié)議中有“永久”字樣即提出異議，羅家勝隨后找李某某要求解除協(xié)議，被其拒絕。
第三人力源爆破公司在一審中述稱，李某某、羅家勝之間的協(xié)議有效。因?yàn)榘凑铡逗贤ā芬?guī)定，無效的情形只有違反國家法律或行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》，土地承包經(jīng)營權(quán)可以租賃，改變土地用途不屬于無效情形。按照李某某與羅家勝簽訂的協(xié)議約定，租賃期限應(yīng)到2028年。諶某某與羅家勝是夫妻，土地又在其家門口，對土地出租一事應(yīng)是知情的，且現(xiàn)在土地實(shí)際使用人系第三人廣袤建材公司。因此，諶某某、羅某的訴請無法律依據(jù)，應(yīng)予駁回。
第三人廣袤建材公司在一審中述稱，土地租賃協(xié)議應(yīng)是有效的，即使部分內(nèi)容不合法，也不影響其他條款。合同目的是用于開辦碎石打砂廠，沒有違反合同約定。李某某于2011年12月8日將采石場轉(zhuǎn)讓給了第三人力源爆破公司，后力源爆破公司再次轉(zhuǎn)給了廣袤建材公司，由廣袤建材公司生產(chǎn)經(jīng)營。廣袤建材司已經(jīng)辦理了臨時(shí)用地許可證等五證一照，采石場就在諶某某、羅某家附近，不可能不知曉。從2012年12月后，廣袤建材公司又使用了羅家勝家的另外一小塊地用于生產(chǎn)經(jīng)營，諶某某、羅某并未提出反對意見，應(yīng)視其默認(rèn)及同意。
原審查明，2007年11月5日，李某某、羅家勝簽訂《土地租用協(xié)議書》，并經(jīng)當(dāng)時(shí)的村委會主任唐昌元簽字鑒證。協(xié)議約定：甲方，恩施市小渡船辦事處大龍?zhí)洞逯x家灣組羅家勝；乙方，恩施市舞陽壩辦事處金子壩麻場組8號李某某。雙方約定：乙方因開辦碎石打砂場需要，永久性租用甲方3.42畝責(zé)任田，乙方支付甲方租賃費(fèi)（青苗費(fèi)）按15000元／畝，共計(jì)補(bǔ)償費(fèi)為：五萬貳仟貳佰伍拾元整；租賃期限：甲方永久性租給乙方使用；支付方式：乙方一次性終結(jié)補(bǔ)償；乙方一次性付清甲方補(bǔ)償費(fèi)后，甲方再無任何權(quán)利干涉乙方施工、生產(chǎn)及經(jīng)營銷售，簽訂本協(xié)議需經(jīng)村委會鑒證。2011年12月8日，李某某在未告知諶某某、羅某及羅家勝的情況下，將其占用該部分土地的恩施市大龍?zhí)洞宓牟墒瘓龅纫钥們r(jià)款140萬元轉(zhuǎn)讓給力源爆破公司，后力源爆破公司又將該場地等轉(zhuǎn)讓給廣袤建材公司。諶某某、羅某及羅家勝為此向李某某提出異議，雙方協(xié)商無果。
另查明，諶某某系羅家勝之妻，羅某系羅家勝長子，根據(jù)其家庭2005年辦理的《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證》記載，其家庭承包地總面積為2.37畝，包括鬧都地1.7畝，祖墳淌0.57畝，內(nèi)坎0.1畝。本案訴爭土地即為“鬧都地”地塊，其登記面積為1.7畝。李某某并非諶某某、羅某所屬集體經(jīng)濟(jì)組織成員。廣袤建材公司于2012年前后辦理了臨時(shí)用地等手續(xù)。
原審認(rèn)為，諶某某、羅某雖未記錄在其家庭2005年版本的《農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)證》中承包方土地承包經(jīng)營權(quán)共有人范圍內(nèi)，但有證據(jù)證實(shí)諶某某、羅某與羅家勝共同生活的家庭成員，分別為羅家勝配偶及長子，依法有權(quán)就爭議的土地主張權(quán)利，其訴訟主體資格適格，應(yīng)當(dāng)予以確認(rèn)。通過審查雙方訂立的《土地租用協(xié)議書》，其約定的“永久性租用”、“一次性補(bǔ)償”等內(nèi)容，雖名為租賃，但其本意在轉(zhuǎn)讓而非出租，故本案案由應(yīng)為土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛。關(guān)于本案合同的效力，原審法院評述如下：
一、《中華人民共和國土地管理法》第十五條第二款規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個(gè)人承包經(jīng)營的，必須經(jīng)村民會議三分之二以上的成員或者三分之二以上的村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)”。本案李某某并非羅家勝家庭所屬農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，雙方已經(jīng)進(jìn)行的土地經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的行為，沒有經(jīng)村民會議三分之二以上的成員或者三分之二以上的村民代表同意，并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)，屬于違反法律及行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的情形，依法應(yīng)當(dāng)無效。
二、《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第十七條第一項(xiàng)規(guī)定：“承包方承擔(dān)下列義務(wù)：（一）維持土地的農(nóng)業(yè)用途，不得用于非農(nóng)建設(shè)”。第三十三條第二項(xiàng)規(guī)定：“土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)遵循以下原則：（二）不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地的農(nóng)業(yè)用途”?！掇r(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》第十二條規(guī)定：“受讓方應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定保護(hù)土地，禁止改變流轉(zhuǎn)土地的農(nóng)業(yè)用途”。李某某、羅家勝在《土地租用協(xié)議書》中明確約定將羅家勝家庭承包的責(zé)任田用作李某某開辦的碎石打砂場，已經(jīng)改變了土地的農(nóng)業(yè)用途，現(xiàn)在實(shí)際使用人廣袤建材公司對該土地的使用性質(zhì)依然為采礦性質(zhì)，仍屬用于非農(nóng)建設(shè)，依法應(yīng)當(dāng)無效。
三、《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：（三）以合法形式掩蓋非法目的”。李某某、羅家勝在土地租用協(xié)議中將土地用途約定為開辦碎石打砂場的行為，改變了土地的農(nóng)業(yè)用途，是以“租用”的合法的形式掩蓋改變土地用途的非法目的，依法應(yīng)當(dāng)無效。
綜上，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條：“有下列情形之一的，合同無效：（三）以合法形式掩蓋非法目的；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”。李某某、羅家勝于2007年11月5日簽訂的《土地租用協(xié)議書》應(yīng)為無效合同，自始沒有法律效力。《中華人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償；有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”。李某某、羅家勝在達(dá)成土地租用協(xié)議后，羅家勝收取了租用費(fèi)（青苗費(fèi)）和地上附著物（桃子樹等）補(bǔ)償費(fèi)，李某某實(shí)際占有使用土地，在租用協(xié)議書被確認(rèn)無效后，應(yīng)相互返還，雖然土地已被實(shí)際使用達(dá)七年之久，但因訂立協(xié)議時(shí)明確約定土地租賃用途為開辦打砂場，即改變土地用途，故導(dǎo)致協(xié)議無效的后果，雙方都有過錯(cuò)，故對該期間的占用費(fèi)用羅家勝自行承擔(dān)，該部分費(fèi)用51300元（15000元×3.42畝）已由羅家勝收取，故羅家勝應(yīng)當(dāng)返還。地面附著物桃子樹等，因樹已不在，補(bǔ)償已付，雙方可不再相互返還。
對于土地經(jīng)營權(quán)的返還問題，因李某某、羅家勝簽訂的《土地租用協(xié)議書》自始無效，本應(yīng)由簽訂協(xié)議的乙方即李某某返還，但因第三人廣袤建材公司現(xiàn)為實(shí)際使用人，盡管其在使用土地過程中辦理了臨時(shí)用地等手續(xù)，但時(shí)間已是2012年之后，且相關(guān)部門既未通知承包方其承包土地的變更情況或進(jìn)行公示，亦未收回羅家勝家庭農(nóng)村集體土地的承包經(jīng)營權(quán)，故其有義務(wù)及時(shí)返還該1.7畝土地的承包經(jīng)營權(quán)。至于李某某與第三人之間因《土地租用協(xié)議書》無效而引起的糾紛可另行主張權(quán)利。
諶某某、羅某主張其對李某某、羅家勝于2007年11月5日簽訂的《土地租用協(xié)議書》不知情的理由，原審認(rèn)為，租用事實(shí)已發(fā)生長達(dá)七年之久，且羅家勝已領(lǐng)取相應(yīng)租金，其仍不知情有悖常理，不予采信。因此，羅家勝辯稱諶某某對二被告簽協(xié)議一事確實(shí)不知情，亦不采納。李某某辯稱，若羅家勝及諶某某、羅某堅(jiān)持要求返還土地并解除合同，則需賠償李某某及第三人的損失，并返還租賃費(fèi)及支付利息，因?qū)е律姘负贤瑹o效李某某亦有過錯(cuò)，對其辯稱意見不予采納。
綜上，依照《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第十七條第一項(xiàng)、第三十三條第二項(xiàng)、《中華人民共和國土地管理法》第十五條第二款、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》第十二條、《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十八條及《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十二條之規(guī)定，判決：一、被告李某某與被告羅家勝于2007年11月5日簽訂的《土地租用協(xié)議書》無效。二、第三人恩施廣袤建材有限公司于本判決生效之日返還原告諶某某、羅某家庭“鬧都地”地塊（登記面積1.7畝）的農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)。三、被告羅家勝返還被告李某某費(fèi)用51300元。案件受理費(fèi)360元，減半交納180元，由被告羅家勝、被告李某某分別負(fù)擔(dān)90元。
經(jīng)審理查明，原審查明的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。
另查明，2013年恩施市國土資源局給廣袤建材公司頒發(fā)了《臨時(shí)用地使用證》，載明土地用途為采礦用地。

本院認(rèn)為，從羅家勝與李某某簽訂的《土地租用協(xié)議書》名稱來看系土地租賃協(xié)議。從協(xié)議內(nèi)容來看，該協(xié)議對土地租賃費(fèi)用、租賃期限等進(jìn)行了約定，均表述為租賃，未出現(xiàn)轉(zhuǎn)讓的表述。雖然協(xié)議約定的是永久性租賃，但是并不能以此認(rèn)定雙方是農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓關(guān)系，故羅家勝與李某某之間形成土地租賃關(guān)系。一審法院認(rèn)定本案《土地租用協(xié)議書》名為租賃實(shí)為轉(zhuǎn)讓錯(cuò)誤。本案案由應(yīng)確定為土地承包經(jīng)營權(quán)出租合同糾紛。
根據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第三十二條的規(guī)定，通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。可見，家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法出租。羅家勝是羅家勝家庭承包戶的承包方代表，有權(quán)將其家庭承包戶承包的土地對外出租。諶某某、羅某在一審中以協(xié)議未經(jīng)諶某某、羅某同意為由主張協(xié)議無效，理由不能成立。羅家勝作為家庭承包戶代表人，其對外簽訂協(xié)議時(shí)，應(yīng)當(dāng)本著誠實(shí)信用原則，征求家庭其他共有人的意見，但其是否征得家庭其他共有人同意并不影響其代表家庭承包戶對外簽訂的合同效力。2007年11月5日羅家勝與李某某簽訂《土地租用協(xié)議書》，時(shí)任大龍?zhí)洞逦瘯魅翁撇鳛殍b證人在協(xié)議書尾部簽名。協(xié)議簽訂后，李某某向羅家勝支付了相應(yīng)對價(jià)52250元，羅家勝亦將協(xié)議中所涉地塊交付給李某某使用。故，該協(xié)議是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示。關(guān)于改變土地用途是否影響合同的效力問題，雙方簽訂合同后，李某某開辦了砂石料場，之后李某某將該砂石料場轉(zhuǎn)讓給力源爆破公司，力源爆破公司又轉(zhuǎn)讓給廣袤建材公司。廣袤建材公司在本案所涉土地上開辦砂石料場，取得了臨時(shí)用地使用證，該證上明確登記土地用途是采礦用地，可見相關(guān)的行政機(jī)關(guān)對于因開辦砂石料場改變土地用途作出了行政許可。因此，一審判決以改變土地用途及以合法形式掩蓋非法目的為由確認(rèn)合同無效缺乏依據(jù)。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百一十四條第一款的規(guī)定，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。李某某與羅家勝在協(xié)議中約定租賃期限為永久性租賃，違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，租賃期限超過二十年的部分應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。羅家勝家庭承包戶對涉案土地的承包期限為1995年12月27日至2028年12月31日，二十年的租賃期限（從2007年11月5日起至2027年11月5日止）未超過承包期的剩余期限。故李某某與羅家勝簽訂的《土地租用協(xié)議書》中約定的租賃期限從2007年11月5日起至2027年11月5日止的部分有效，超出的部分無效。
綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)、適用法律錯(cuò)誤，判決結(jié)果不當(dāng)。經(jīng)合議庭評議，根據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第三十二條、《中華人民共和國合同法》第六條、第六十條第一款、第二百一十四條第一款、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)、第一百七十五條之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷恩施市人民法院（2014）鄂恩施民初字第00811號民事判決；
二、李某某與羅家勝于2007年11月5日簽訂的《土地租用協(xié)議書》中租賃期限超過2027年11月5日以后的內(nèi)容無效；
三、駁回諶某某、羅某的其他訴訟請求。
一審案件受理費(fèi)180元，由諶某某、羅某負(fù)擔(dān)120元，李某某負(fù)擔(dān)60元。二審案件受理費(fèi)300元，由被上訴人諶某某、羅某、羅家勝負(fù)擔(dān)150元，由上訴人李某某、恩施廣袤建材有限公司、恩施州力源爆破服務(wù)有限公司分別負(fù)擔(dān)50元。
本判決為終審判決。

審判長　　朱華忠 審判員　　申　寶 審判員　　劉　君

書記員：何奕娥