原告：許某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住大慶市讓胡路區(qū)，
委托訴訟代理人：關(guān)馨，系黑龍江四維律師事務(wù)所律師。
被告：大慶油田房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，住所地大慶市讓胡路區(qū)。
法定代表人：屠玉龍，總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：高雙，系黑龍江司洋律師事務(wù)所律師。

原告許某某訴被告大慶油田房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱房開公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，于2018年6月29日公開開庭進(jìn)行了審理，原告許某某及委托訴訟代理人關(guān)馨，被告委托訴訟代理人高雙均到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告向法院提出訴訟請求：1、判令被告賠償原告商品房買賣合同逾期違約金27,235元整；2、訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：原告于2013年1月29日與被告簽訂了讓胡路區(qū)創(chuàng)業(yè)城10-39-1-801室的購房確認(rèn)單，房屋面積為149.49平方米，房款金額為446,786元整，并于2013年5月21日前交付了全部房款。2013年5月8日原告與被告簽訂了商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，合同約定被告在商品房交付使用后730日內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需要由被告提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，如因被告的責(zé)任不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按補(bǔ)充協(xié)議處理，補(bǔ)充協(xié)議約定了如因被告的原因原告不能在規(guī)定的期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意原告不退房，被告在合同規(guī)定期限后的365天內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需要由被告提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案?，F(xiàn)早已超出合同約定備案期限，因被告延遲將需要由其提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，致使房屋權(quán)屬登記拖延辦理。依據(jù)《合同法》及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條之規(guī)定，被告于2013年11月3日將房屋交付給原告使用，拖延辦理產(chǎn)權(quán)登記，已嚴(yán)重侵害了原告的合法權(quán)益，原告要求被告支付商品房買賣合同與其違約金27,235元整，為此訴法院，望支持原告訴訟請求。
被告房開公司辯稱，一、原告訴請沒有充分事實(shí)基礎(chǔ)及法律依據(jù)，且違約金計算標(biāo)準(zhǔn)過高；二、房開公司承擔(dān)延期辦證違約責(zé)任的前提條件是因房開公司原因?qū)е卵悠谵k證。而實(shí)際上創(chuàng)業(yè)城部分房屋由于市規(guī)劃局進(jìn)行規(guī)劃驗(yàn)收時，發(fā)現(xiàn)部分住戶私占屋面悶頂造型空間、私封陽臺露臺等情況，導(dǎo)致市規(guī)劃局對創(chuàng)業(yè)城不予規(guī)劃整體驗(yàn)收，致使創(chuàng)業(yè)城產(chǎn)權(quán)辦理遭遇停滯。房開公司多次向油田公司領(lǐng)導(dǎo)、市領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)部門匯報協(xié)調(diào)，最終初步解決了由于部分住戶原因影響整體驗(yàn)收的問題。由市規(guī)劃局出具扣除不合格住戶面積的《建設(shè)工程規(guī)劃條件核實(shí)確認(rèn)書》，創(chuàng)業(yè)城整體產(chǎn)權(quán)辦理才得以推進(jìn)。在接下來辦理竣工備案證時，市建設(shè)局認(rèn)為市規(guī)劃局出具的《建設(shè)工程規(guī)劃條件核實(shí)確認(rèn)書》與《建工程規(guī)劃許可證》上的單位總面積不符，提出異議，不能辦理整棟樓的竣工備案，同樣原因市房產(chǎn)局也提出房產(chǎn)首次產(chǎn)權(quán)管理確認(rèn)審核不能辦理。對以上問題，房開公司再次在規(guī)劃局、建設(shè)局、房產(chǎn)局等部門間溝通協(xié)調(diào)，最終由市規(guī)劃局出具備注了不合格住戶的《建設(shè)工程規(guī)劃條件核實(shí)確認(rèn)書》，實(shí)現(xiàn)單體驗(yàn)收，才確保整體產(chǎn)權(quán)繼續(xù)辦理。所以，出現(xiàn)延期辦證情形，非因房開公司原因?qū)е碌?，房開公司不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，而且房開公司在出現(xiàn)上述不能預(yù)見、不能避免并不能克服的情況下，為了維護(hù)業(yè)主的利益，積極與相關(guān)業(yè)主、相關(guān)部門溝通協(xié)調(diào)，及時維護(hù)了大部分業(yè)主的利益。因不能預(yù)見、不能避免并不能克服的不可抗力因素不能及時履行合同，應(yīng)免除責(zé)任；三、未給原告造成損失，即使房開公司承擔(dān)責(zé)任也應(yīng)當(dāng)以給對方造成損失為限；四、對于違約金的計算方法，原、被告雙方在補(bǔ)充協(xié)議中對于房開公司逾期交房，約定了承擔(dān)已交付房款日萬分之零點(diǎn)一的違約金應(yīng)視為對違約金有約定，對于房開公司的其他違約情形也應(yīng)參照執(zhí)行。舉重以明輕，原、被告雙方對于逾期交房這種給原告造成了損失的違約情形，僅約定了日萬分之零點(diǎn)一的違約責(zé)任，對于未對原告造成損失的情形，更應(yīng)參照該約定執(zhí)行或者予以適當(dāng)降低。
當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對有爭議的證據(jù)和事實(shí)，本院認(rèn)定如下：
證據(jù)一、提交商品房買賣合同復(fù)印件一份、補(bǔ)充協(xié)議復(fù)印件一份、商品房買賣合同備案證明復(fù)印件一份，欲證明原、被告于2013年5月8日簽訂了創(chuàng)業(yè)城10-39-1-801室室的商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，并于當(dāng)日進(jìn)行了合同備案。合同約定出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后730日內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，如因出賣人的責(zé)任買受人不能在規(guī)定期間內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按補(bǔ)充協(xié)議處理，補(bǔ)充協(xié)議約定如因出賣人的原因買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書，雙方同意買受人不退房，出賣人在合同規(guī)定期限的后的365天內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。也就是說，在商品房交付使用后的三年內(nèi)出賣人應(yīng)將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報備產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。被告對真實(shí)性無異議，對所證明的問題有異議，認(rèn)為該商品房買賣合同僅能證明雙方具有房屋買賣合同關(guān)系及對于相關(guān)事項做了一些約定，并不能證明出賣人是否存在違約。該組證據(jù)可以證明雙方存在買賣合同法律關(guān)系，與本案具有關(guān)聯(lián)性，本院予以確認(rèn)。證據(jù)二、提交申請法院向大慶市產(chǎn)權(quán)登記受理單復(fù)印件1張（原件在（2018）黑0604民初2261號卷宗內(nèi)），欲證明2018年4月3日被告才把合同約定所需要的房屋產(chǎn)權(quán)備案手續(xù)交到大慶市房產(chǎn)局。被告對真實(shí)性及所證明的問題均無異議，本院予以確認(rèn)。證據(jù)三、提交創(chuàng)業(yè)城購房發(fā)票復(fù)印件3張、購房確認(rèn)單1張，欲證明原告繳清全部房款446,786元。被告對真實(shí)性及所證明的問題均無異議，本院予以確認(rèn)。證據(jù)四、提交創(chuàng)業(yè)城住宅分戶驗(yàn)收交接表復(fù)印件1份，欲證明本案房屋交付使用時間是2013年11月3日。被告提供證據(jù)：證據(jù)一、提交由大慶市城鄉(xiāng)規(guī)劃局出具的受理申請通知書及情況說明、大慶市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會主任辦公會議紀(jì)要復(fù)印件一份（原件在大慶市城鄉(xiāng)規(guī)劃局存留），欲證明房開公司早在2015年就將創(chuàng)業(yè)城第一批房屋申請了規(guī)劃驗(yàn)收，但由于有些住房私占空間，私封露臺等情況，不滿足城鄉(xiāng)規(guī)劃局的整體驗(yàn)收條件，大慶市城鄉(xiāng)規(guī)劃局未予整體規(guī)劃驗(yàn)收，后經(jīng)多方協(xié)商最終確定暫時分批去除私占空間、私封露臺情況的單體建筑后，予以規(guī)劃驗(yàn)收。所以，導(dǎo)致本案涉訴的房屋辦理房產(chǎn)證延期的原因并未因房開公司原因，而是發(fā)生了不可預(yù)見的不可抗力原因。原告對證據(jù)真實(shí)性無異議，對證明的問題有異議，認(rèn)為本案原告并沒有向被告所說的存在私占空間、私封露臺的情況存在，被告所提供的市政府會議紀(jì)要是在2016年7月18日下達(dá)的通知，明確創(chuàng)業(yè)城可以進(jìn)行單體驗(yàn)收，可以實(shí)施分戶驗(yàn)收，而這個時間應(yīng)在合同期限內(nèi)，所以私占空間、私搭亂建的現(xiàn)象已不能阻礙被告履約，但被告仍未在合理期限內(nèi)向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。被告在這么長時間內(nèi)均未積極配合相關(guān)部門針對私占空間、私封露臺的情況予以解決，被告明顯有過錯，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)賠償義務(wù)。本院對此證據(jù)的真實(shí)性予以確認(rèn)，對被告欲要證明的構(gòu)成不可抗力應(yīng)免責(zé)任的事實(shí)，本院將對全案進(jìn)行綜合認(rèn)定后予以確認(rèn)。證據(jù)二、提交大慶市城鄉(xiāng)規(guī)劃局出具的建設(shè)工程規(guī)劃條件核實(shí)確認(rèn)書復(fù)印件7頁，欲證明由于創(chuàng)業(yè)城10區(qū)住宅樓有29戶住戶存在私占空間、私封露臺的情況，導(dǎo)致整體不予規(guī)劃驗(yàn)收，經(jīng)被告多方協(xié)調(diào)溝通才成功實(shí)現(xiàn)去除不合格樓房后的單體驗(yàn)收，所以即使存在延期辦證的情況也不是被告的原因?qū)е碌模粦?yīng)由被告承擔(dān)責(zé)任。而且被告發(fā)現(xiàn)不可預(yù)見的問題后，積極協(xié)調(diào)溝通，最終維護(hù)了廣大業(yè)主的利益。原告對真實(shí)性無異議，對所證明的內(nèi)容有異議。認(rèn)為：針對私占空間、私封露臺的問題，被告完全可以在合同約定期限內(nèi)配合物業(yè)及相關(guān)部門積極合理的處理，所以在這個問題上被告是有過錯的。且被告提供的證據(jù)里不包括本案涉案房屋。本院對此證據(jù)的真實(shí)性予以確認(rèn)。
本案經(jīng)開庭審理，對證據(jù)的質(zhì)證、認(rèn)證，確認(rèn)本案的法律事實(shí)如下：
（一）2013年5月8日原告與被告簽訂了購買創(chuàng)業(yè)城10-39-1-801室商品房買賣合同，總房款為446,786元，原告交付了全部購房款。合同約定出賣人在房屋交付后730日內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需要由被告提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，如因被告的責(zé)任不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按補(bǔ)充協(xié)議處理，補(bǔ)充協(xié)議約定了如因被告的原因原告不能在規(guī)定的期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意原告不退房，被告在合同規(guī)定期限后的365天內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需要由被告提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。被告房開公司于2013年11月3日將房屋交付給原告。
（二）雙方合同中對房開公司逾期交房的違約責(zé)任進(jìn)行了約定,主要內(nèi)容為“出賣人如未按合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，買受人不退房，出賣人按日向買受人支付己交房價款萬分之零點(diǎn)一的違約金，合同繼續(xù)履行”。
（三）大慶市城鄉(xiāng)規(guī)劃局于2016年6月27日受理了房開公司要求對創(chuàng)業(yè)城第一批房屋進(jìn)行規(guī)劃驗(yàn)收的申請，但由于有部分業(yè)主存在私占空間，私封露臺等情況，不滿足城鄉(xiāng)規(guī)劃局的整體驗(yàn)收條件，大慶市城鄉(xiāng)規(guī)劃局未予整體規(guī)劃驗(yàn)收。后經(jīng)房開公司多方協(xié)調(diào)溝通，最終由市規(guī)劃局出具了備注不合格住戶的《建設(shè)工程規(guī)劃條件核實(shí)確認(rèn)書》，實(shí)現(xiàn)單體驗(yàn)收。案涉房屋在2018年4月3日在房產(chǎn)局完成了備案手續(xù)。

本案爭議焦點(diǎn)為：1、被告房開公司認(rèn)為逾期辦證非因房開公司原因?qū)е拢瑯?gòu)成不可抗力的抗辯理由是否成立；2、原告主張逾期違約損失如何計算。
本院認(rèn)為，一、關(guān)于房開公司是否構(gòu)成違約、其抗辯理由是否成立的問題。根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十五條規(guī)定，縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照規(guī)定對建設(shè)工程是否符合規(guī)劃予以核實(shí)。未經(jīng)核實(shí)或經(jīng)核實(shí)不符合規(guī)劃條件的，建設(shè)單位不得組織竣工驗(yàn)收。也就是說建設(shè)工程應(yīng)先報請規(guī)劃部門對建設(shè)工程進(jìn)行驗(yàn)收，規(guī)劃驗(yàn)收合格后才能由建設(shè)單位組織驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后才能向購房者交付房屋。本案中，被告違反了上述規(guī)定，在沒有規(guī)劃驗(yàn)收的情況下將房屋先行交付給購房者，致使部分業(yè)主私占空間，私封露臺導(dǎo)致規(guī)劃部門不予以驗(yàn)收，從而無法完成向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)報備登記材料的義務(wù)，致使原告在規(guī)定的期限內(nèi)沒有取得產(chǎn)權(quán)證，上述情況不符合不可抗力構(gòu)成條件，被告不能以此理由免責(zé)。因合同對辦證日期有明確約定，而被告未在規(guī)定的期限內(nèi)向相關(guān)行政部門辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)，故被告已構(gòu)成違約。
二、關(guān)于原告主張的逾期違約損失如何計算的問題?，F(xiàn)原告主張按照同期銀行貸款利率的標(biāo)準(zhǔn)計算違約損失，而被告認(rèn)為按照原告主張計算的違約損失過高，要求參照雙方合同中逾期交房的違約責(zé)任計算違約損失。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條和《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十八條、第二十九條的規(guī)定，當(dāng)事人約定的違約金超過實(shí)際損失的百分之三十的，可以認(rèn)定為“過分高于造成的損失”，當(dāng)事人因此主張約定的違約金過高而請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量，并作出調(diào)整。在確定是否對違約金進(jìn)行調(diào)整以及如何調(diào)整時，應(yīng)全面、正確地適用上述規(guī)定，充分尊重當(dāng)事人意思自治，保護(hù)合同自由，維護(hù)交易秩序穩(wěn)定，倡導(dǎo)誠實(shí)守信的價值，公平合理地進(jìn)行衡量。確定是否過高的基本依據(jù)應(yīng)當(dāng)是違約造成的損失。本院從以下幾個方面考慮違約損失的計算方法：（一）從原告的損失方面考慮：原告主張被告逾期辦證違約給其造成了損失，具體包括：案涉房屋無法正常交易造成的利益損失及因案涉房屋無產(chǎn)權(quán)證，部分業(yè)主的子女無法享受學(xué)區(qū)劃分帶來的教育福利等利益損失，但原告并未提交證據(jù)證實(shí)已產(chǎn)生損失，根據(jù)“誰主張、誰舉證”的原則，可以認(rèn)定逾期辦證并未給原告造成實(shí)際損失；（二）從雙方簽訂涉案房屋買賣合同的實(shí)際情況考慮：由于涉案的創(chuàng)業(yè)城小區(qū)是被告開發(fā)，目的是為了改善石油老會戰(zhàn)職工的居住環(huán)境，以福利購房的形式銷售給石油老會戰(zhàn)，雙方簽訂合同中的銷售價格遠(yuǎn)低于當(dāng)時的商品房銷售的市場價格，從這方面考慮，原告購買涉案房屋已獲利。從利益平衡角度出發(fā)，綜合考慮上述幾方面，既要對違約行為進(jìn)行處罰，又要防止因違約獲得超額利益，致使雙方利益失衡，又由于被告雖然逾期辦證，但并未影響原告方的實(shí)際居住。故本院從雙方簽訂合同的背景、被告的違約程度、原告的損失等方面綜合考量，對被告逾期辦證的違約責(zé)任參照雙方合同約定的逾期交房違約金的標(biāo)準(zhǔn)計算，即按日萬分之零點(diǎn)一計算違約金。起算時間應(yīng)自交付房屋之日在經(jīng)過1095天（730天+365天）后開始，計算至被告在產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理完產(chǎn)權(quán)登記時截止。本案原告2013年11月3日接收房屋，應(yīng)自2016年11月4日起開始計算違約金，原告主張計算至2017年10月11日止，該日期早于產(chǎn)權(quán)登記部門備案的時間，此主張系原告自由處分民事權(quán)利的行為，不違反法律規(guī)定，予以準(zhǔn)許。
綜上，本案經(jīng)審判委員會討論決定，對原告的主張予以部分支持。依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十三條、第一百一十四條、第一百二十一條，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條，最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第二十九條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：

被告大慶油田房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司于判決生效后五日內(nèi)給付原告許某某違約損失1,523.54元（446,786元×0.001%×341天）。
案件受理費(fèi)960元由被告承擔(dān)。
如不服本判決，可在接到判決書之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于大慶市中級人民法院。

審判長 宋玉慶
審判員 邊超
審判員 張君

書記員： 孫美琪