襄陽市誠聯(lián)商貿(mào)有限公司
王?。ê遍L久律師事務(wù)所）
蔣晶（湖北長久律師事務(wù)所）
湖北百盟投資集團(tuán)有限公司
王鑫（湖北真武律師事務(wù)所）

上訴人（原審被告）襄陽市誠聯(lián)商貿(mào)有限公司（以下簡稱襄陽誠聯(lián)商貿(mào)公司）。
住所地:襄陽市襄州區(qū)光彩市場金屬材料區(qū)02棟1單元18號(hào)。
法定代表人劉爽，襄陽誠聯(lián)商貿(mào)公司總經(jīng)理。
委托代理人王俊、蔣晶，湖北長久律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）湖北百盟投資集團(tuán)有限公司（以下簡稱湖北百盟投資公司）。
住所地:襄陽市襄州區(qū)鄧城大道1號(hào)。
法定代表人李家俊，湖北百盟投資公司董事長。
委托代理人王鑫，湖北真武律師事務(wù)所律師。
上訴人襄陽誠聯(lián)商貿(mào)公司因與被上訴人湖北百盟投資公司租賃合同糾紛一案，不服襄陽市襄州區(qū)人民法院于2015年11月11日作出的（2015）鄂襄州張灣民初字第00256號(hào)民事判決，向本院提起上訴。
本院于2016年1月18日受理后，依法組成由審判員張耀明擔(dān)任審判長，審判員陳瑞芳、劉雯莉參加評(píng)議的合議庭，于2016年2月29日公開開庭進(jìn)行了審理。
上訴人襄陽誠聯(lián)商貿(mào)公司法定代表人劉爽及委托代理人王俊，被上訴人湖北百盟投資公司委托代理人王鑫到庭參加了訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審原告湖北百盟投資公司一審訴訟請(qǐng)求為:1.判令被告襄陽誠聯(lián)商貿(mào)公司立即將華中光彩大市場鋼材公共堆場4-1號(hào)場地上附著物、附屬物拆除清空并將場地返還原告；2.判令被告按照每日514元的標(biāo)準(zhǔn)向原告支付自2014年6月15日起至實(shí)際將場地返還之日止的占有使用費(fèi)；3.判令被告按照每日2570元的標(biāo)準(zhǔn)向原告支付自2014年6月15日起至實(shí)際將場地返還之日止的違約金。
原審判決認(rèn)定:原告湖北百盟投資公司是進(jìn)行投資開發(fā)大型市場、商貿(mào)物流中心、商貿(mào)物流中心物業(yè)管理、倉儲(chǔ)建設(shè)投資及經(jīng)營等的公司，該公司擁有襄陽市襄州區(qū)春園北路一宗80659.77平方米的土地使用權(quán)，原告在該宗土地上建設(shè)的市場取名華中光彩大市場。
被告襄陽誠聯(lián)商貿(mào)公司租賃原告部分場地經(jīng)營鋼材加工銷售業(yè)務(wù)，繳納了履約保證金8634元，并于2013年7月2日向原告交付租金100000元。
2013年12月20日，被告與原告補(bǔ)簽場地租賃管理合同一份，合同內(nèi)容分為一般條款和特別簽訂條款兩部分。
一般條款部分約定了合同的組成及效力、聲明及保證、租賃場地的交接、雙方權(quán)利、義務(wù)、合同終止、違約責(zé)任、爭議解釋及訴訟等內(nèi)容。
其中第三條租賃場地的交接部分3.4.1條款約定，承租方必須在租賃期滿或解除合同以及合同終止之日自行搬出租賃場地內(nèi)的個(gè)人或公司財(cái)物、固定附著物、裝置及附加設(shè)備等全部物品并負(fù)擔(dān)搬運(yùn)費(fèi)用。
第六條合同終止部分6.8條款約定，在租賃期滿或本合同終止、解除后，承租方應(yīng)按本合同約定將租賃場地交還出租方；未經(jīng)出租方的書面同意繼續(xù)占用租賃場所，其占用不能視為合同延期或合同續(xù)訂，在占用期間承租方除按日支付相當(dāng)于本合同約定的日租金、運(yùn)營管理費(fèi)及其他保證金的占用費(fèi)外，還需按日支付相當(dāng)于本合同約定的日租金，運(yùn)營管理費(fèi)及各項(xiàng)保證金5倍的違約金給出租方。
特別簽訂條款部分約定被告租賃原告市場鋼材公共堆場4-1號(hào)874平方米的場地，租賃期限自2013年6月15日起至2014年6月14日止，租金為187734元。
特別條款4.5履約保證金部分約定出租方于合同簽訂的同時(shí)繳納履約保證金8634元，保證金在承租方無任何違約情形時(shí)，于退場后1年后無息返還。
4.5.6條款第（3）項(xiàng)還約定，當(dāng)本合同終止時(shí)（包括但不限于合同期限屆滿、一方解除本合同、雙方協(xié)商一致解除本合同等情形），承租方應(yīng)當(dāng)按照本合同的約定及時(shí)將租賃場地恢復(fù)原狀并返還承租方；否則承租方應(yīng)當(dāng)向出租方支付相當(dāng)于本合同履約保證金數(shù)額的違約金，該違約金可直接用履約保證金沖抵。
合同簽訂后，被告于2013年12月24日交付租金87734元。
合同約定的租賃期限屆滿后，被告未與原告續(xù)簽場地租賃合同。
2015年6月10日，原告向被告發(fā)出通知書，通知被告在接到通知書后三日內(nèi)自行將場地上的建筑物、構(gòu)筑物拆除清空后返還原告，還要求被告按每日611元的標(biāo)準(zhǔn)支付占用費(fèi)及按每日3055元的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金至將場地返還之日止。
被告在接到通知書后，至今未將租賃場地上的附著物及堆放物清空返還原告，也未與原告續(xù)簽合同，引起訴訟。
本院認(rèn)為，本案系租賃合同糾紛。
襄陽誠聯(lián)商貿(mào)公司上訴稱湖北百盟投資公司在一審中提交的《場地租賃管理合同》是偽造的，但不能提供任何證據(jù)證實(shí)其主張，應(yīng)當(dāng)根據(jù)湖北百盟投資公司在一審中提交的《場地租賃管理合同》來確定雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)。
該《場地租賃管理合同》明確約定了租金標(biāo)準(zhǔn)即年租金187734元，襄陽誠聯(lián)商貿(mào)公司也在租期內(nèi)向湖北百盟投資公司實(shí)際支付了187734元租金，故襄陽誠聯(lián)商貿(mào)公司認(rèn)為實(shí)際租金是9.8元／㎡／月無事實(shí)依據(jù)，其這一上訴理由不能成立。
同時(shí)，雙方在其簽訂的《場地租賃管理合同》“特別簽訂條款”3.2條約定:“本合同租賃期限屆滿，合同自動(dòng)終止，出租方有權(quán)收回該場地。
在承租方于租賃期限內(nèi)遵守本合同約定并符合出租方的市場整體布局規(guī)劃和經(jīng)營要求的前提下，若承租方有意繼續(xù)承租的，可以在租賃期限屆滿前不少于提前二個(gè)月以書面形式向出租方提出續(xù)租要求，如果雙方在租期屆滿前一個(gè)月不能達(dá)成協(xié)議或者重新簽訂租賃合同并全額繳納續(xù)租租金、運(yùn)營管理費(fèi)及各項(xiàng)保證金或承租方未能于本合同租賃期屆滿前提前二個(gè)月以書面形式提出續(xù)租要求的，承租方將喪失同等條件下的優(yōu)先租賃權(quán)，本合同到期自行終止，出租方有權(quán)在本合同到期后將此場地另行出租。
”由于雙方《場地租賃管理合同》約定的租賃期限為2013年6月15日起至2014年6月14日止，襄陽誠聯(lián)商貿(mào)公司在不能提供證據(jù)證實(shí)其在租賃期限屆滿前二個(gè)月以書面形式提出續(xù)租要求并與湖北百盟投資公司就續(xù)租達(dá)成協(xié)議的情況下，其在租賃合同租期屆滿后繼續(xù)占用租賃場地已構(gòu)成違約，原審法院自租賃期限屆滿之日的次日即2013年6月15日起算違約金并無不當(dāng)；對(duì)襄陽誠聯(lián)商貿(mào)公司主張的優(yōu)先承租權(quán)亦不能支持。
關(guān)于違約金標(biāo)準(zhǔn)問題。
襄陽誠聯(lián)商貿(mào)公司與湖北百盟投資公司在《場地租賃管理合同》中約定按照日租金的5倍承擔(dān)違約責(zé)任，一審法院以雙方約定的違約金明顯過高為由進(jìn)行了調(diào)整，確定違約金標(biāo)準(zhǔn)為日租金的1倍，但襄陽誠聯(lián)商貿(mào)公司上訴提出原審法院確定的違約金標(biāo)準(zhǔn)超過了租賃合同標(biāo)的額的30%，仍然過高。
對(duì)此，本院認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條 ?第二款 ?和《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?的規(guī)定，違約金標(biāo)準(zhǔn)的確定應(yīng)當(dāng)以當(dāng)事人實(shí)際損失為基礎(chǔ)，結(jié)合合同履行情況、當(dāng)事人過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等因素。
本案租賃合同到期后，襄陽誠聯(lián)商貿(mào)公司繼續(xù)占用租賃場地，對(duì)于湖北百盟投資公司而言其主要損失即為租金及利息損失，原審法院已按照雙方合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)判決由襄陽誠聯(lián)商貿(mào)公司向湖北百盟投資公司支付相應(yīng)的場地占用費(fèi)，此時(shí)再以日租金的1倍計(jì)算違約金屬于“過分高于造成的損失”，本院酌情予以減少，確定違約金標(biāo)準(zhǔn)為日租金的30%，即由襄陽誠聯(lián)商貿(mào)公司按照每日154.2元的標(biāo)準(zhǔn)向湖北百盟投資公司支付自2014年6月15日起至實(shí)際返還場地之日止的違約金。
綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，程序合法，但適用法律錯(cuò)誤，本院依法予以改判。
依照《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第一百一十四條 ?第一款 ?、第二款 ?、第三款 ?、第二百一十二條 ?、第二百三十五條 ?、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?和《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:
一、維持襄陽市襄州區(qū)人民法院（2015）鄂襄州張灣民初字第00256號(hào)民事判決第一項(xiàng)，即被告襄陽市誠聯(lián)商貿(mào)有限公司于本判決生效之日起五日內(nèi)將華中光彩大市場鋼材公共堆場4-1號(hào)場地上附著物、附屬物拆除清空后將場地返還給原告湖北百盟投資集團(tuán)有限公司。
第二項(xiàng)，即被告襄陽市誠聯(lián)商貿(mào)有限公司按照每日514元的標(biāo)準(zhǔn)向原告湖北百盟投資集團(tuán)有限公司支付自2014年6月15日起至實(shí)際返還場地之日止的場地占用費(fèi)。
二、撤銷襄陽市襄州區(qū)人民法院（2015）鄂襄州張灣民初字第00256號(hào)民事判決第三項(xiàng)，即被告襄陽市誠聯(lián)商貿(mào)有限公司按照每日514元的標(biāo)準(zhǔn)向原告湖北百盟投資集團(tuán)有限公司支付自2014年6月15日起至實(shí)際返還場地之日止的違約金（執(zhí)行時(shí)扣減被告已交納的8634元履約保證金）。
第四項(xiàng)，即駁回原告湖北百盟投資集團(tuán)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。
三、襄陽市誠聯(lián)商貿(mào)有限公司按照每日154.2元的標(biāo)準(zhǔn)向原告湖北百盟投資集團(tuán)有限公司支付自2014年6月15日起至實(shí)際返還場地之日止的違約金（執(zhí)行時(shí)扣減襄陽市誠聯(lián)商貿(mào)有限公司已交納的8634元履約保證金）。
四、駁回湖北百盟投資集團(tuán)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費(fèi)16060元，二審案件受理費(fèi)8204元，合計(jì)24264元，由上訴人襄陽市誠聯(lián)商貿(mào)有限公司負(fù)擔(dān)19000元，被上訴人湖北百盟投資集團(tuán)有限公司5264元。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，本案系租賃合同糾紛。
襄陽誠聯(lián)商貿(mào)公司上訴稱湖北百盟投資公司在一審中提交的《場地租賃管理合同》是偽造的，但不能提供任何證據(jù)證實(shí)其主張，應(yīng)當(dāng)根據(jù)湖北百盟投資公司在一審中提交的《場地租賃管理合同》來確定雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)。
該《場地租賃管理合同》明確約定了租金標(biāo)準(zhǔn)即年租金187734元，襄陽誠聯(lián)商貿(mào)公司也在租期內(nèi)向湖北百盟投資公司實(shí)際支付了187734元租金，故襄陽誠聯(lián)商貿(mào)公司認(rèn)為實(shí)際租金是9.8元／㎡／月無事實(shí)依據(jù)，其這一上訴理由不能成立。
同時(shí)，雙方在其簽訂的《場地租賃管理合同》“特別簽訂條款”3.2條約定:“本合同租賃期限屆滿，合同自動(dòng)終止，出租方有權(quán)收回該場地。
在承租方于租賃期限內(nèi)遵守本合同約定并符合出租方的市場整體布局規(guī)劃和經(jīng)營要求的前提下，若承租方有意繼續(xù)承租的，可以在租賃期限屆滿前不少于提前二個(gè)月以書面形式向出租方提出續(xù)租要求，如果雙方在租期屆滿前一個(gè)月不能達(dá)成協(xié)議或者重新簽訂租賃合同并全額繳納續(xù)租租金、運(yùn)營管理費(fèi)及各項(xiàng)保證金或承租方未能于本合同租賃期屆滿前提前二個(gè)月以書面形式提出續(xù)租要求的，承租方將喪失同等條件下的優(yōu)先租賃權(quán)，本合同到期自行終止，出租方有權(quán)在本合同到期后將此場地另行出租。
”由于雙方《場地租賃管理合同》約定的租賃期限為2013年6月15日起至2014年6月14日止，襄陽誠聯(lián)商貿(mào)公司在不能提供證據(jù)證實(shí)其在租賃期限屆滿前二個(gè)月以書面形式提出續(xù)租要求并與湖北百盟投資公司就續(xù)租達(dá)成協(xié)議的情況下，其在租賃合同租期屆滿后繼續(xù)占用租賃場地已構(gòu)成違約，原審法院自租賃期限屆滿之日的次日即2013年6月15日起算違約金并無不當(dāng)；對(duì)襄陽誠聯(lián)商貿(mào)公司主張的優(yōu)先承租權(quán)亦不能支持。
關(guān)于違約金標(biāo)準(zhǔn)問題。
襄陽誠聯(lián)商貿(mào)公司與湖北百盟投資公司在《場地租賃管理合同》中約定按照日租金的5倍承擔(dān)違約責(zé)任，一審法院以雙方約定的違約金明顯過高為由進(jìn)行了調(diào)整，確定違約金標(biāo)準(zhǔn)為日租金的1倍，但襄陽誠聯(lián)商貿(mào)公司上訴提出原審法院確定的違約金標(biāo)準(zhǔn)超過了租賃合同標(biāo)的額的30%，仍然過高。
對(duì)此，本院認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條 ?第二款 ?和《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?的規(guī)定，違約金標(biāo)準(zhǔn)的確定應(yīng)當(dāng)以當(dāng)事人實(shí)際損失為基礎(chǔ)，結(jié)合合同履行情況、當(dāng)事人過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等因素。
本案租賃合同到期后，襄陽誠聯(lián)商貿(mào)公司繼續(xù)占用租賃場地，對(duì)于湖北百盟投資公司而言其主要損失即為租金及利息損失，原審法院已按照雙方合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)判決由襄陽誠聯(lián)商貿(mào)公司向湖北百盟投資公司支付相應(yīng)的場地占用費(fèi)，此時(shí)再以日租金的1倍計(jì)算違約金屬于“過分高于造成的損失”，本院酌情予以減少，確定違約金標(biāo)準(zhǔn)為日租金的30%，即由襄陽誠聯(lián)商貿(mào)公司按照每日154.2元的標(biāo)準(zhǔn)向湖北百盟投資公司支付自2014年6月15日起至實(shí)際返還場地之日止的違約金。
綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，程序合法，但適用法律錯(cuò)誤，本院依法予以改判。

依照《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第一百一十四條 ?第一款 ?、第二款 ?、第三款 ?、第二百一十二條 ?、第二百三十五條 ?、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?和《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:
一、維持襄陽市襄州區(qū)人民法院（2015）鄂襄州張灣民初字第00256號(hào)民事判決第一項(xiàng)，即被告襄陽市誠聯(lián)商貿(mào)有限公司于本判決生效之日起五日內(nèi)將華中光彩大市場鋼材公共堆場4-1號(hào)場地上附著物、附屬物拆除清空后將場地返還給原告湖北百盟投資集團(tuán)有限公司。
第二項(xiàng)，即被告襄陽市誠聯(lián)商貿(mào)有限公司按照每日514元的標(biāo)準(zhǔn)向原告湖北百盟投資集團(tuán)有限公司支付自2014年6月15日起至實(shí)際返還場地之日止的場地占用費(fèi)。
二、撤銷襄陽市襄州區(qū)人民法院（2015）鄂襄州張灣民初字第00256號(hào)民事判決第三項(xiàng)，即被告襄陽市誠聯(lián)商貿(mào)有限公司按照每日514元的標(biāo)準(zhǔn)向原告湖北百盟投資集團(tuán)有限公司支付自2014年6月15日起至實(shí)際返還場地之日止的違約金（執(zhí)行時(shí)扣減被告已交納的8634元履約保證金）。
第四項(xiàng)，即駁回原告湖北百盟投資集團(tuán)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。
三、襄陽市誠聯(lián)商貿(mào)有限公司按照每日154.2元的標(biāo)準(zhǔn)向原告湖北百盟投資集團(tuán)有限公司支付自2014年6月15日起至實(shí)際返還場地之日止的違約金（執(zhí)行時(shí)扣減襄陽市誠聯(lián)商貿(mào)有限公司已交納的8634元履約保證金）。
四、駁回湖北百盟投資集團(tuán)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費(fèi)16060元，二審案件受理費(fèi)8204元，合計(jì)24264元，由上訴人襄陽市誠聯(lián)商貿(mào)有限公司負(fù)擔(dān)19000元，被上訴人湖北百盟投資集團(tuán)有限公司5264元。

審判長：張耀明
審判員：陳瑞芳
審判員：劉雯莉

書記員：吳曉麗