上訴人（原審原告、反訴被告）襄陽博某教育培訓(xùn)學(xué)校（以下簡稱博某學(xué)校），住所地：襄陽市襄城區(qū)隆中路383號。
法定代表人周雄，博某學(xué)校校長。
委托代理人吳世春，湖北思揚律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告、反訴原告）襄陽市工會干部學(xué)校（以下簡稱工會干校），住所地：襄陽市樊城區(qū)長征路96號。
法定代表人廉勇，工會干校校長。
被上訴人（原審被告、反訴原告）襄陽市財經(jīng)貿(mào)易職工中等專業(yè)學(xué)校（以下簡稱財貿(mào)中專），住所地：襄陽市襄城區(qū)隆中路5號。
法定代表人李亞昆，財貿(mào)中專校長。
上列二被上訴人委托代理人黃鵬，湖北百龍律師事務(wù)所律師。

上訴人博某學(xué)校因與被上訴人工會干校、財貿(mào)中專租賃合同糾紛一案，不服襄陽市襄城區(qū)人民法院于2015年4月7日作出的（2014）鄂襄城民二初字第00583號民事判決，向本院提起上訴。本院于2015年10月13日受理后，依法組成由審判員王淑青擔(dān)任審判長，審判員張耀明、劉雯莉參加評議的合議庭，于2015年12月1日公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人法定代表人周雄及其委托代理人吳世春，被上訴人財貿(mào)中專法定代表人李亞昆及財貿(mào)中專、工會干校共同委托代理人黃鵬到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審原告、反訴被告博某學(xué)校一審訴訟請求為：1.判令被告工會干校立即停止侵害，順延履行《房地產(chǎn)租賃合同》，將《房地產(chǎn)租賃合同》項下的房產(chǎn)及土地返還給原告使用；2.判令被告工會干校賠償原告財產(chǎn)損失85萬元和違約金1萬元；3.判令被告財貿(mào)中專賠償原告招生經(jīng)濟(jì)損失54萬元；4.判令被告財貿(mào)中專向原告返還收取的水費2萬元；5.本案訴訟費用由二被告共同承擔(dān)。
原審被告、反訴原告工會干校、財貿(mào)中專一審反訴請求為：1.判令反訴被告向反訴原告工會干校支付房地產(chǎn)使用費62460元（比照合同約定年租金20萬元、日租金547.9元計算，從2014年1月1日起至2014年4月24日正式接管之日止）；2.判令反訴被告向反訴原告財貿(mào)中專支付拖欠房地產(chǎn)租金5萬元并支付違約金1萬元；3.判令反訴被告向反訴原告財貿(mào)中專支付房地產(chǎn)使用費87664元（比照合同約定年租金20萬元、日租金547.9元計算，從2013年7月21日起至2013年12月30日正式移交工會干校之日止）；4.反訴費由反訴被告承擔(dān)。一審訴訟過程中，工會干校撤回了第一項反訴請求。
原審判決認(rèn)定：博某學(xué)校于2010年4月12日辦理了民辦非企業(yè)單位登記證書，法定代表人蔣遠(yuǎn)國，開辦者蔣遠(yuǎn)國與王成語。后丁曉峰投資該學(xué)校，成為該校校長、法定代表人，但未進(jìn)行法定代表人變更登記。
2010年3月20日財貿(mào)中專（甲方）與博某學(xué)校（乙方）簽訂一份房地產(chǎn)租賃合同，約定，甲方自愿將坐落在襄樊市襄城區(qū)隆中路5號的校園（校園面積23畝）出租給乙方使用，租用范圍以現(xiàn)有圍墻為界，圍墻以內(nèi)除職工家屬樓、球場東側(cè)一樓李福娃現(xiàn)居住房屋外，其他全部資產(chǎn)。租賃用途為開辦培訓(xùn)學(xué)校。租賃期內(nèi)，甲方應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：1.保證出租的房地產(chǎn)符合房地產(chǎn)租賃條件，按時提供現(xiàn)有的房屋及場地，保證學(xué)校東邊校門的暢通和運動場的初次平整；2.按時收取租金和水電費；3.保證屋面維修，保證水、電通暢；4.搞好內(nèi)部職工的管理，協(xié)調(diào)有關(guān)糾紛和矛盾，協(xié)調(diào)搞好教工住宅樓對乙方的出租事宜，維護(hù)好校園和諧環(huán)境。違約責(zé)任：甲方有違反合同約定行為的，乙方有權(quán)解除合同，同時，甲方應(yīng)當(dāng)向乙方支付人民幣（大寫）壹萬元作為違約金；乙方有違反本合同約定行為的，甲方有權(quán)解除合同，同時，乙方應(yīng)當(dāng)向甲方支付人民幣（大寫）壹萬元作為違約金。
合同簽訂后，財貿(mào)中專將校園交博某學(xué)校使用，博某學(xué)校依約交付了170000元租金（2010年7月20日-2011年7月20日）及2011年7月21日至2012年7月20日租金200000元，2012年7月21日至2013年7月20日的租金為200000元，博某學(xué)校分別于2012年9月20日交付100000元，2012年11月30日交付30000元，2012年12月19日交付10000元，2012年12月30日交付10000元。現(xiàn)博某學(xué)校欠租金為50000元。
2013年5月14日財貿(mào)中專給博某學(xué)校發(fā)出通知，內(nèi)容為：一、你校的違約行為已經(jīng)嚴(yán)重影響了我校教職工的正常生活，根據(jù)雙方對違約責(zé)任的約定，我校決定解除雙方簽訂的《房地產(chǎn)租賃合同》，由此造成的一切損失，將由你校承擔(dān)；二、請你校在二0一三年五月三十日之前，將欠我校的50000元租金，8670元水費（2011年9月-2013年2月），10000元違約金，合計68670元一次性交清；3、請你校在接到本通知的三個月內(nèi)（2013年8月15日之前）撤離我校，在撤離過程中要保證我校資產(chǎn)完好無損，如有損毀，我校將依法進(jìn)行索賠。
2013年5月20日，博某學(xué)校對財貿(mào)中專的解除通知予以了回復(fù)，內(nèi)容為：1.通知內(nèi)容第一條，我校首先絕對不認(rèn)同貴校通知中認(rèn)為我校所謂“嚴(yán)重”違反合約的問題；2.貴校要求我校2013年5月30日之前交清租金50000元、水費8670元以及10000元違約金，針對以上這些費用我?，F(xiàn)予以澄清，我校未及時繳納50000元租金有以下原因：⑴去年年前與貴校李亞昆校長通過三次口頭和兩次書面文件進(jìn)行溝通，因?qū)W校連續(xù)兩年嚴(yán)重虧損，申請租金延緩繳納，并且得到過貴校同意。⑵合同第七條要求保證屋面維修，搞好內(nèi)部職工的管理和維護(hù)好校園和諧環(huán)境，這兩點去年及今年我校在正常教學(xué)過程中出現(xiàn)過三次以上這樣的問題，并且多次打電話給李校長反映要求解決宿舍樓漏水問題，但到目前為止沒有得到任何解決，貴校內(nèi)部某職工曾多次無理擾亂我校正常教學(xué)秩序，我校丁曉峰校長曾經(jīng)就50000元租金問題和李校長電話溝通過，指出若不能依照協(xié)議為我校做好正常服務(wù)我校將緩交租金，故我校認(rèn)為不存在惡意不交租金及我方違約。⑶針對水費問題，我校并不是不愿意繳納，是因為貴校收費標(biāo)準(zhǔn)及管理非?；靵y（目前我校所有師生全部用地下水），2011年水費標(biāo)準(zhǔn)為0.8元／噸，2012年標(biāo)準(zhǔn)為1.00元／噸，2013年3月底電價未變，水是地下水的狀況下突然漲為2.00元／噸，尤其是本次收水費噸數(shù)與上一年繳費底數(shù)存在很大差異，故造成水費還未繳納的原因，是由貴校收費標(biāo)準(zhǔn)及噸數(shù)差異引起的。⑷因我方未違約，根本不存在違約金問題，如果貴方固執(zhí)己見，我方將要向司法機(jī)關(guān)訴請追究貴方的違約責(zé)任。3.貴校突然要求我校接到通知三個月內(nèi)撤離，這樣單方終止合同，這是嚴(yán)重違法行為我校堅決抗議，目前貴校此通知及某些做法已經(jīng)嚴(yán)重影響到我校辦學(xué)聲譽(yù)及2013年正常招生工作，我校要求貴校及相關(guān)主管單位立即作出說明并停止此影響擴(kuò)散，目前因貴校發(fā)出的通知及貴校人員的口口相傳地散播，已嚴(yán)重影響我校2013年度招生工作，造成我校在招生黃金季節(jié)而無法運行，將會遭受重大損失；4.我校目前有300多名學(xué)生，若算上2013屆學(xué)生，學(xué)生總?cè)藬?shù)將達(dá)到500多人，教職員工近20人，若貴方仍在雙方不溝通的情況下執(zhí)行你們的決定，定將會引起學(xué)生混亂及教職工不穩(wěn)定，將會演化成嚴(yán)重社會問題。
2013年5月23日，財貿(mào)中專針對博某學(xué)校的回復(fù)作出了回復(fù)，內(nèi)容為：一、貴校嚴(yán)重違反合同的事實明白無誤，其理由如下，1.雙方簽訂的《房地產(chǎn)租賃合同》明確規(guī)定，“乙方于每年9月20日前足額交納一年租金”，時至今日你校仍未按合同規(guī)定交清租金，違約時間長達(dá)八個月之久，違約事實無可爭議；2.貴校在回復(fù)中聲稱的“與李亞昆校長通過三次口頭和兩次書面溝通，因?qū)W校連續(xù)兩年嚴(yán)重虧損，申請租金延緩繳納，并得到了貴校的同意”，與客觀事實嚴(yán)重不符，事實上，自貴校于2012年9月20日交租金10萬元后，我校多次催促貴校交清尚欠的10萬元租金，在我校的反復(fù)催促下，貴校承諾于2012年11月前交清租金，2012年11月30日，貴校在交納了3萬元租金后，以資金周轉(zhuǎn)困難為理由，請求將交清租金的時間延緩到2012年年底，貴校于2012年12月19日、2012年12月30日分兩次共交納了2萬元租金后，又以同樣的理由請求將交清租金余款的時間延緩的2013年春節(jié)后，承諾過完春節(jié)后，4月30日之前交清尚欠的5萬元租金，事實表明，貴校拖欠租金后，我校一直在反復(fù)不斷地催討，在貴校提出經(jīng)營困難，資金周轉(zhuǎn)困難，且欠款已經(jīng)成為即成事實的情況下，我校本著相信貴校信譽(yù)，幫助貴校渡過難關(guān)的良好愿望，重新規(guī)定最后交款期限，貴校卻一再違反雙方商定的交款時間，我校從來沒有以書面或者口頭方式同意過貴?？梢詫⒆饨鹧泳徶两瘢F校提交的書面申請，只是貴校單方面的請求，我校并未同意其中的任何內(nèi)容；3.丁曉峰校長于2013年4月下旬，第一次向我校李亞昆校長提出校舍的屋頂漏水，李亞昆校長當(dāng)天就安排聯(lián)系負(fù)責(zé)房頂施工的公司來?？辈欤?月3日襄陽大雨，丁曉峰校長和貴校的張主任分別打電話給李亞昆校長，反映雨大屋漏，李亞昆當(dāng)即聯(lián)系施工單位，對方表示天晴后，等屋頂晾干就派人進(jìn)行維修，李亞昆將情況分別通報了丁曉峰校長和張主任，因為貴校拖欠我校租金，我校沒有錢支付施工方的維護(hù)費用，導(dǎo)致施工人員遲遲無法進(jìn)場維護(hù)，責(zé)任完全是貴校違約拖欠租金造成的，以我校沒有維修屋面做為貴校緩交或者不交租金的理由，進(jìn)而指責(zé)我校違約，完全是因果倒置，貴校的這番說辭，有惡意違約的嫌疑；4.貴校反映的我校職工無理取鬧，擾亂你校正式教學(xué)秩序的問題，經(jīng)了解，該職工是你校聘請的員工，同時也是你校學(xué)生的家長，因為經(jīng)濟(jì)利益問題和你校發(fā)生糾紛，屬于貴校的內(nèi)部管理問題，我校無權(quán)干涉，從加強(qiáng)我校職工管理的角度來講，只要貴校提出要求，我校李亞昆校長都馬上趕到學(xué)校，協(xié)助貴校進(jìn)行了及時妥當(dāng)?shù)奶幚?，并沒有影響貴校正常的教學(xué)活動；5.水費問題，貴校列舉的不繳納水費的理由不能成立，我校于2013年4月送達(dá)貴校的水費收取價格，是按照每立方1元的標(biāo)準(zhǔn)收取，跟收取貴校上年度的標(biāo)準(zhǔn)一致，這點在收費通知中已經(jīng)注明，在隨后雙方的交流中我校也表明，如果對用水?dāng)?shù)量有異議，貴?？梢耘扇烁倚Ｒ黄鸷瞬?，而貴校對此卻不聞不問，我校欲將水費漲為每立方2元，是依據(jù)襄陽市目前的供水價格而定，在你校提出異議后，我校已經(jīng)表明了水價不漲，維持原來的價格，在這樣的情況下貴校還堅持不交水費，已經(jīng)屬于惡意欠費。二、2010年9月至2012年8月的兩學(xué)年中，貴校能夠按時足額繳納租金，按時結(jié)算水電費用，合作的雙方?jīng)]有發(fā)生過任何糾紛，從2012年9月開始，貴校開始拖欠我校租金，拒絕結(jié)算水費，一開始，貴校以資金周轉(zhuǎn)發(fā)生了問題為理由一再拖延交款時間，我校善意的認(rèn)為，貴校一定是遇到了困難，并愿意提供力所能及的幫助，2013年4月以來，貴校開始尋找其他借口拒交租金和水費，我校不能不認(rèn)為，貴校拖欠我校租金和其他費用，是蓄意而為，貴校罔顧事實，因果倒置，逃避責(zé)任，缺乏基本的契約精神，雙方已經(jīng)沒有繼續(xù)合作的基礎(chǔ)，因此，我校堅持5月14日給貴校的通知內(nèi)容：1.解除與貴校簽訂的《房地產(chǎn)租賃合同》，由此發(fā)生的一切損失由貴校承擔(dān)；2.請貴校于5月30日前交清拖欠我校的租金、水費、違約金共計68670元，逾期不交，我校將沒有義務(wù)繼續(xù)為貴校提供水電和其他各項服務(wù)；3.請貴校于2013年8月15日撤離我校，并保證在撤離過程不損壞我校的財物。
2013年6月28日，博某學(xué)校對財貿(mào)中專再次給予了回復(fù)，內(nèi)容為：其一是協(xié)助我校解決目前學(xué)?？陀^存在的問題，其二是要對我校做出合理的補(bǔ)償。一、我校目前客觀實際存在的情況，1.我校根據(jù)10年合同租期（2010年-2020年）拿出了三個三年的辦學(xué)計劃，2013年是進(jìn)入第二個三年計劃的第一年，是非常關(guān)鍵的一年，前幾年一直虧損，今年如期在按計劃實施，完全可以扭虧為贏，上半年各項已經(jīng)達(dá)到預(yù)期收入。2.我校的教學(xué)計劃周期是四年（大學(xué)本科段），并且大部分學(xué)生來自于城鄉(xiāng)貧困家庭，因種種原因沒有能夠進(jìn)入更好的大學(xué)深造，到我校求學(xué)已經(jīng)是非常不容易了，因此無論從職業(yè)道德還是社會良知上來講，對這樣一個處于社會底層的特殊弱勢群體，我們感到責(zé)任重大，如果因此而把學(xué)校解散了，這些無辜的學(xué)生怎么辦？我們有什么理由向?qū)W生、家長及社會交代？到時可能會釀成襄陽嚴(yán)重的社會問題，每想到這些，我們不禁直冒冷汗。二、關(guān)于貴校提前終止合約，我校提出的相關(guān)要求，鑒于貴校順應(yīng)事業(yè)單位改制大趨勢不可改變，我們經(jīng)過慎重思考和認(rèn)真研究，決定采取積極務(wù)實的態(tài)度來全力配合，積極尋求妥善解決問題的有效途徑，達(dá)到互利雙贏各方滿意之目的，特提出如下兩種方案：方案1.依照貴校終止合同的通知，我校原則上完全配合并積極去想辦法，但其一貴校一定要積極務(wù)實有效地協(xié)助我校妥善安置學(xué)生上學(xué)問題，避免可能由此引發(fā)的一系列社會問題，其二要對我校辦學(xué)三年來的各種軟硬件投入，教學(xué)設(shè)施裝修及相關(guān)收益損失做出合適的補(bǔ)償，補(bǔ)償總金額為2235380元。方案2.我校本著對教育事業(yè)的熱愛及執(zhí)著精神，希望繼續(xù)辦好學(xué)校，故請貴校盡快與市工會干校實質(zhì)性接觸協(xié)商，在貴校辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移至市工會干校相關(guān)手續(xù)的同時，我校也應(yīng)與工會干校達(dá)成一致意見，以一種雙方互利共贏的合作方案共同合作辦學(xué)。目前我校與工會干校在辦學(xué)模式和一些合作伙伴上都具有很多共同之處，如同樣是開展學(xué)歷函授教育，同樣都是武漢科技大學(xué)、武漢紡織大學(xué)的襄陽函授教學(xué)站等。目前學(xué)校教室空置6個，學(xué)生公寓宿舍到2013年底，隨著大四年級學(xué)生外出實習(xí)，可空置出百余床位，至于合作的方式可多樣化，屆時可以具體協(xié)商。以上兩種方案望貴校予以充分、務(wù)實、慎重、全局的去考慮，無論是我校與貴校妥善終止合同方面，還是我校400多名學(xué)生實際上學(xué)方面，以及我校的辦學(xué)發(fā)展等等問題上，我校都希望和貴校從全局大局出發(fā)，多從學(xué)生角度及我校實際情況上去考慮，和平過渡，穩(wěn)定大局，堅決預(yù)防社會不穩(wěn)定問題的發(fā)生，共創(chuàng)美好的未來。
2013年4月19日，襄陽市供銷合作聯(lián)合社、襄陽市總工會請示將財貿(mào)中專整體劃撥給工會干校。2013年6月24日襄陽市國土資源局決定對土地予以劃撥，工會干校取得該宗土地的建設(shè)用地使用權(quán)，2013年7月1日工會干校取得劃撥用地的土地使用權(quán)證。
2014年1月13日財貿(mào)中專給博某學(xué)校的通知，內(nèi)容為：由于你校沒有履行雙方所簽合同之規(guī)定，欠我校2012年-2013年租金五萬元，造成違約，根據(jù)雙方對違約責(zé)任的約定，我校決定解除雙方簽訂的《房地產(chǎn)租賃合同》，并于2013年5月14日將解除合同的決定書通知你校，時至今日，你校仍沒有按照我校的通知履行相關(guān)職責(zé)，現(xiàn)將有關(guān)事宜再次通知如下：一、你校在2012年至2013年度應(yīng)付我校房租20萬元，之前已付15萬元，尚欠5萬元，從2013年9月至今四月有余，按四月計算尚需繳納房租6.67萬元，共計房租11.67萬元。2013年5月14日通知你校在2011年9月至2013年2月期間所欠水費共計8670元。2013年2月至2013年12月水費核準(zhǔn)后進(jìn)行收取，兩項欠費合計125370元。二、我校全部資產(chǎn)已經(jīng)劃撥給襄陽市工會干部學(xué)校，從2014年1月1日起，由工會干校對學(xué)校行使管理權(quán)，2014年1月以后你校占用學(xué)校資產(chǎn)所產(chǎn)生的費用請與工會干校接洽計算。三、2014年春節(jié)過后，將對學(xué)校實行封閉式管理，除我校職工和工會干校職工外，其他人員一律不得隨意出入，如需繼續(xù)使用學(xué)校資產(chǎn)，須與工會干校洽談。四、各項費用請于2014年1月15日中午12點前交與我校，逾期不交，我校將停止供應(yīng)水電。
2014年2月18日財貿(mào)中專給博某學(xué)校的協(xié)商意見，內(nèi)容為：一、希望貴校能夠配合我校做好財產(chǎn)移交工作，促使解除合同后的各項工作能夠順利進(jìn)行；二、以國家的法律、法規(guī)為依據(jù)，以評估公司的初步評估為參考，考慮到貴校的實際困難，對貴校在我校投入的固定資產(chǎn)部分、幫助貴校處理的流動資產(chǎn)部分、扣除貴校所欠房租和水費，合計給予三十五萬元的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償；三、針對上述經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，若貴校仍堅持不同意見，貴?？梢酝ㄟ^司法程序解決，我校將依法維護(hù)我校的正當(dāng)權(quán)益，并尊重法院的判決結(jié)果，但此意見所說的補(bǔ)償不能作為法律依據(jù)。
2014年3月1日工會干校給博某學(xué)校的通知，內(nèi)容為：我校從2014年1月1日起已取得市財經(jīng)貿(mào)易職工中專學(xué)校全部產(chǎn)權(quán)，并從1月1日起對該校全部資產(chǎn)行使管理權(quán)。對此，現(xiàn)將相關(guān)事宜通知如下：一、貴校需向我校交納2014年1月-2月房屋使用費、水、電費；二、我校將于三月份起對校區(qū)水電、校舍進(jìn)行升級改造，請貴校于三月中旬前騰空所占用我校房屋；三、未盡事宜，可與我校洽談。
2014年3月17日工會干校給博某學(xué)校的通知，內(nèi)容為：我校與市供銷職工中專學(xué)校于2013年4月達(dá)成土地、房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，原市供銷職工中專學(xué)校的土地和房產(chǎn)歸我校所有，其土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證均已辦理過戶登記手續(xù)。由于貴校與市供銷職工中專學(xué)校存在經(jīng)濟(jì)糾紛，貴校長期無償占用我校房屋，導(dǎo)致我校不能正常入駐，亦不能正常辦公?？紤]貴校實際情況，我校已給貴校較長時間解決問題，但至今未能解決。鑒此，我校決定對貴校收取房租。具體租金如下：2014年1月1日-3月31日房租共計為49.5萬元。請接到本通知后3日內(nèi)將足額租金交付到我校財務(wù)處，如逾期未交，一切后果由貴校承擔(dān)。
2014年3月17日財貿(mào)中專給博某學(xué)校的撤離人員通知，內(nèi)容為：由于你校拖欠我校租金造成違約，我校于2013年4月15日解除了雙方簽訂的《房地產(chǎn)租賃合同》，終止合同后，我校給予了充足的時間用于你校解決處理在校學(xué)生等各類遺留問題。2014年3月，經(jīng)過多次協(xié)商后我們雙方一致同意，你校于2014年3月31日前移交全部資產(chǎn)，撤離全部人員，我校在你校完成資產(chǎn)移交和人員撤離工作后給予一定的補(bǔ)償。目前，你校已經(jīng)撤離了全部在校學(xué)生，資產(chǎn)卻沒有如約移交，管理人員也沒有如約撤離，導(dǎo)致我們雙方的協(xié)議無法順利進(jìn)行。為了使這項工作取得圓滿結(jié)果，請你校遵守承諾，做好以下幾項工作：一、于4月20日前移交全部資產(chǎn)，撤離全部人員；二、于4月20日前提供丁曉峰與蔣運如（《房屋租賃合同》簽訂人）之間的股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議，或者提供其他能夠證明丁曉峰是博某教育培訓(xùn)學(xué)校法人的法律文件；三、于4月20日前，停止校園內(nèi)的各種經(jīng)營活動，提供你校終止與第三方簽訂的，涉及到我校資產(chǎn)場地的各類合同、協(xié)議、承諾的書面文件。這幾項工作完成后，我校會遵守雙方2014年3月協(xié)商的意見，兌現(xiàn)我們的承諾。逾期未能完成這幾項工作，所造成的一切后果，將由你校承擔(dān)。
2014年4月24日至2014年4月28日，陳曉潔等多次向公安機(jī)關(guān)報警，反映強(qiáng)行鎖門等問題，要求處理。
2013年12月25日至2014年3月31日財貿(mào)中專與博某學(xué)校對各項財產(chǎn)進(jìn)行了清點并制作了明細(xì)表。
原審法院認(rèn)為：財貿(mào)中專與博某學(xué)校所簽訂的房地產(chǎn)租賃合同為有效合同，受法律保護(hù)。財貿(mào)中專認(rèn)為，博某學(xué)校不按合同約定足額交付租金，根據(jù)合同的約定，財貿(mào)中專享有單方解除合同的權(quán)利。博某學(xué)校認(rèn)為，財貿(mào)中專未依約將門衛(wèi)房、兩間平房、一間車庫、機(jī)井交付使用，未履行房屋維修義務(wù)，故博某學(xué)校可以少付租金以對抗財貿(mào)中專的違約行為。對此爭議，原審法院作如下分析認(rèn)定。1.關(guān)于門衛(wèi)房是否交付。博某學(xué)校前任校長蔣遠(yuǎn)國陳述，自學(xué)校成立即聘用劉傳德當(dāng)門衛(wèi)，月工資開始700元／月，后漲至800元／月。劉傳德自行陳述，其于98年開始即在財貿(mào)中專門衛(wèi)房工作，2010年由蔣遠(yuǎn)國聘用發(fā)工資，后又由丁曉峰發(fā)工資，直至2013年8月。本院調(diào)取了劉傳德的銀行工資記錄，其2012年7月16日收入800元，2012年8月17日收入850元，2012年9月18日收入850元，2012年10月18日收入800元。其中2012年9月18日與10月18日的付款人為丁曉峰，劉傳德同時對陳述8月、9月兩月多發(fā)的50元為降溫費。蔣遠(yuǎn)國的陳述與劉傳德的陳述再結(jié)合劉傳德的工資記錄，可以確認(rèn)博某學(xué)校自成立時起即聘用劉傳德為門衛(wèi)職守人員。博某學(xué)校將自行聘用的門衛(wèi)工作人員派到門衛(wèi)房作為工作場所，應(yīng)視為財貿(mào)中專已將門衛(wèi)房交付給了博某學(xué)校。2.關(guān)于兩間平房是否交付博某學(xué)校。證人吳世軍陳述，掛靠向陽駕校辦理分校，租用兩間平房，租房合同是與博某學(xué)校簽訂的，租金全部交給了博某學(xué)校。既然是博某學(xué)校對外出租，說明兩間平房財貿(mào)中專已交付給了博某學(xué)校。3.關(guān)于一間車庫是否交付。博某學(xué)校原校長蔣遠(yuǎn)國陳述，建校初期，由另一開辦人王成語介紹將一間車庫租給洪學(xué)金（具體哪幾個字記不清）辦超市，協(xié)議簽了三年，實際不到一年，由唐家登具體辦理，唐家登系博某學(xué)校聘請的員工，具體負(fù)責(zé)招生及后勤工作，工資是1800元／月。本院調(diào)取了唐家登的工資記錄，2012年7月17日收1800元，2012年8月17日收1850元，2012年9月18日收1850元，2012年10月18日收1800元，其中2012年9月18日、2012年10月18日的工資付款人為丁曉峰。此工資收入與劉傳德收入是對應(yīng)的。租房人洪雪君陳述與蔣遠(yuǎn)國協(xié)商簽訂的租賃合同，簽訂的三年，只做了一年。結(jié)合蔣遠(yuǎn)國、洪雪君的證言，可以認(rèn)定車庫已交付給博某學(xué)校。4.機(jī)井是否應(yīng)當(dāng)交付。財貿(mào)中專沒有自來水，用水是以機(jī)井供應(yīng)。范圍不僅是學(xué)校工作用水，還包括教職工生活用水。租賃合同約定，博某學(xué)校應(yīng)當(dāng)交水費，根據(jù)上述合同約定與供水范圍分析，機(jī)井應(yīng)是由財貿(mào)中專管控的，如交由博某學(xué)校管控，職工用水如何保證，博某學(xué)校用水計量如何確定。作為博某學(xué)校，其主要目的是保證用水，從合同履行看，博某學(xué)校用水是正常的。2013年5月20日博某學(xué)?；貜?fù)財貿(mào)中專的函件中，博某學(xué)校對于欠交50000元租金的原因，明確說明是因連續(xù)兩年嚴(yán)重虧損，并未提及門衛(wèi)房、平房、車庫、機(jī)井的問題。故博某學(xué)校關(guān)于財貿(mào)中專違約交付門衛(wèi)房、平房、車庫、機(jī)井的事實主張不能成立。5.關(guān)于房屋維修，博某學(xué)校應(yīng)交租金的時間為2012年9月20日，如前所述博某學(xué)校有50000元租金延期交付，50000元至今仍未交付。博某學(xué)校提出房屋漏水要求維修的時間，原告未舉證證明，財貿(mào)中專自認(rèn)的時間為2013年4月，博某學(xué)校未履行合同義務(wù)在先。財貿(mào)中專以博某學(xué)校首先違約進(jìn)行對抗有法律依據(jù)。綜上所述，博某學(xué)校關(guān)于財貿(mào)中專有違約行為，博某學(xué)校可以拒付50000元租金，財貿(mào)中專不享有合同解除權(quán)的觀點不能成立。財貿(mào)中專在博某學(xué)校不足額交付租金的情況下，依照合同約定，享有合同解除權(quán)。在雙方的函件中，2013年6月28日博某學(xué)校對財貿(mào)中專的函，其意思表示也明確了同意解除合同，同時提出了解決善后事宜的兩種方案。合同解除后，工會干校通過劃撥取得土地及地上房屋產(chǎn)權(quán)，其與博某學(xué)校之間無法律上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。其請求工會干校繼續(xù)履行合同并賠償財產(chǎn)損失85萬元，支付違約金1萬元的請求，不予支持；對于因解除合同而造成的損失，因財貿(mào)中專享有合同解除權(quán)，其招生經(jīng)濟(jì)損失應(yīng)由博某學(xué)校自行負(fù)擔(dān)，財貿(mào)中專無賠償義務(wù)。由于博某學(xué)校違約，博某學(xué)校無權(quán)請求對方支付違約金。因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，不應(yīng)予以支持，且出租人不同意利用，也不應(yīng)予以補(bǔ)償，故博某學(xué)校的該項訴訟請求不予支持。2013年5月14日，財貿(mào)中專通知博某學(xué)校解除合同后，博某學(xué)校不再負(fù)交付租金的義務(wù)。2012年7月21日至2013年5月14日，共計298天，按年租金200000元計算，日租金為547.9元，應(yīng)交租金為163274.2元，現(xiàn)博某學(xué)校已實際交納租金150000元，尚欠13274.2元。2013年5月15日至2013年8月15日為財貿(mào)中專給博某學(xué)校的撤離期限，不應(yīng)當(dāng)計算占用費，審理中財貿(mào)中專對此亦予以認(rèn)可。2013年8月16日至2013年12月30日的占用費比照合同約定的年租金547.9元×137天＝75062.3元。博某學(xué)校依照合同約定應(yīng)支付違約金10000元。博某學(xué)校還辯稱，因租賃物在租賃期限發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。原審法院認(rèn)為，財貿(mào)中專先行解除了租賃合同，然后將租賃物移交給工會干校，在所有權(quán)變動前，租賃合同已沒有拘束力，故不存在租賃合同對工會干校繼續(xù)有效的問題。根據(jù)合同約定，先用水后交費，原告并未舉出應(yīng)交多少水費及已交水費的證據(jù)，不能判斷原告多交水費20000元，故返還水費的請求不予支持。依照《中華人民共和國民法通則》第五條、《中華人民共和國合同法》第九十四條第（四）項、第九十七條、第二百一十二條、第二百二十七條、最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十一條第（二）項的規(guī)定，判決如下：一、襄陽博某教育培訓(xùn)學(xué)校于判決生效后十日內(nèi)給付襄陽市財經(jīng)貿(mào)易職工中等專業(yè)學(xué)校租金13274.2元、占用費75062.3元、違約金10000元，合計98336.5元。二、駁回襄陽博某教育培訓(xùn)學(xué)校本訴的訴訟請求。三、駁回襄陽市財經(jīng)貿(mào)易職工中等專業(yè)學(xué)校的其他反訴請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本訴案件受理費17580元，由襄陽博某教育培訓(xùn)學(xué)校負(fù)擔(dān)17580元；反訴案件受理費2308元，由襄陽市財經(jīng)貿(mào)易職工中等專業(yè)學(xué)校負(fù)擔(dān)1308元，襄陽博某教育培訓(xùn)學(xué)校負(fù)擔(dān)1000元。
經(jīng)二審審理查明，原審判決認(rèn)定的事實屬實，本院予以確認(rèn)。
二審另查明，在本案訴訟過程中，繼丁曉峰成為博某學(xué)校校長后，博某學(xué)校的校長又變更為周雄，但未進(jìn)行工商變更登記。

本院認(rèn)為，本案系租賃合同糾紛，二審爭議的主要焦點問題是：博某學(xué)校在履行租賃合同的過程中是否違約，財貿(mào)中專是否享有合同解除權(quán)。由于博某學(xué)校與財貿(mào)中專在其簽訂的《房地產(chǎn)租賃合同》中明確約定博某學(xué)校應(yīng)當(dāng)在2012年9月20日前足額交納下一年的租金200000元，但博某學(xué)校分別于2012年9月20日交付100000元、2012年11月30日交付30000元、2012年12月19日交付10000元、2012年12月30日交付10000元后，欠交租金50000元至今未付，對該事實博某學(xué)校與財貿(mào)中專均不持異議。博某學(xué)校上訴稱財貿(mào)中專未能全面履行雙方租賃合同約定的交付租賃物的義務(wù)，與法院查明的事實不符；同時根據(jù)法院查明的事實，在博某學(xué)校于2012年9月20日未足額交納下一年的租金時，其并未向財貿(mào)中專提出租賃房屋漏水的問題，故其以財貿(mào)中專未履行房屋維修義務(wù)作為其欠交租金的抗辯理由無事實依據(jù)。至于財貿(mào)中專向博某學(xué)校出具的收據(jù)是白條而非正規(guī)財政票據(jù)，也不能成為博某學(xué)校拒付下欠租金的理由。據(jù)此，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定博某學(xué)校在履行租賃合同的過程中已構(gòu)成違約。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條規(guī)定，財貿(mào)中?？梢孕惺购贤獬龣?quán)。財貿(mào)中專2013年5月14日向博某學(xué)校發(fā)出解除租賃合同的通知符合《中華人民共和國合同法》第九十六條規(guī)定，博某學(xué)校認(rèn)為財貿(mào)中專不享有合同解除權(quán)的上訴理由不能成立。由于博某學(xué)校與財貿(mào)中專之間的租賃合同因博某學(xué)校的違約行為而解除，且博某學(xué)校與工會干校之間無租賃合同關(guān)系，故原審法院對博某學(xué)校請求財貿(mào)中專和工會干校賠償因解除合同而造成的損失不予支持符合法律規(guī)定；如博某學(xué)校認(rèn)為財貿(mào)中專和工會干校在解除合同的過程中對博某學(xué)校的財產(chǎn)進(jìn)行損害造成了損失，則不是本案租賃合同審理的內(nèi)容，博某學(xué)?？闪硇刑崞鹎謾?quán)之訴。
博某學(xué)校上訴還提出原審法院未查清財貿(mào)中專和工會干校之間的關(guān)系、財貿(mào)中專的權(quán)利義務(wù)是否都由工會干校承繼，以及原審法院認(rèn)定自2013年7月1日起工會干校取得本案訴爭房產(chǎn)的土地使用權(quán)，卻又判決2013年8月16日至2013年12月30日的占用費75062.3元由博某學(xué)校向財貿(mào)中專支付不當(dāng)?shù)膯栴}。對此，本院認(rèn)為，由于本案租賃合同在2013年7月1日工會干校取得本案訴爭房地產(chǎn)的土地使用權(quán)之前已經(jīng)解除，且在本案訴訟過程中財貿(mào)中專和工會干校共同主張由博某學(xué)校向財貿(mào)中專支付房地產(chǎn)占用費，故財貿(mào)中專和工會干校之間的關(guān)系、財貿(mào)中專的權(quán)利義務(wù)是否都由工會干校承繼，并不影響本案租賃合同解除后由博某學(xué)校和財貿(mào)中專承擔(dān)各自的權(quán)利和義務(wù)。博某學(xué)校的這一上訴理由也不能成立。
博某學(xué)校上訴又稱原審法院對證人蔣遠(yuǎn)國、洪學(xué)君和劉傳德進(jìn)行調(diào)查詢問并將詢問筆錄作為證據(jù)使用系程序違法。對此，本院認(rèn)為，人民法院依職權(quán)對與案件相關(guān)的事實進(jìn)行調(diào)查并作為定案依據(jù)并不違反法律規(guī)定，不存在程序違法的問題，博某學(xué)校的這一上訴理由同樣不能成立。
綜上，原審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，程序合法，應(yīng)予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費17000元，由上訴人襄陽博某教育培訓(xùn)學(xué)校負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　　王淑青 審判員　　張耀明 審判員　　劉雯莉

書記員：吳曉麗