原告：舒某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，大慶油田有限責(zé)任公司第二采油廠職工，住大慶市讓胡路區(qū)。委托訴訟代理人：關(guān)馨，黑龍江四維律師事務(wù)所律師。被告：大慶油田房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，住所地大慶市讓胡路區(qū)西柳街13號。法定代表人：屠玉龍，總經(jīng)理。委托訴訟代理人：杜雪鴿，黑龍江司洋律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：高雙，黑龍江司洋律師事務(wù)所律師。（未出庭）

舒某向本院提出訴訟請求：1、判令被告賠償原告商品房買賣合同逾期違約金38931元整；2、訴訟費用由被告承擔(dān)。事實和理由：2013年6月2日原告與被告簽訂了商品房買賣合同，總房款為434688元，原告交付了全部購房款。合同約定出賣人在房屋交付后730日內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需要由被告提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案，如因被告的責(zé)任不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按補充協(xié)議處理，補充協(xié)議約定了如因被告的原因原告不能在規(guī)定的期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意原告不退房，被告在合同規(guī)定期限后的365天內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需要由被告提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。現(xiàn)經(jīng)原告在大慶市城鄉(xiāng)建設(shè)局地產(chǎn)業(yè)竣工驗收備案表中查詢，被告于2018年5月18日前仍未將創(chuàng)業(yè)城21-22號的房屋竣工驗收備案材料上報建設(shè)局備案，致使房屋權(quán)屬登記拖延辦理。依據(jù)《合同法》及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條之規(guī)定，被告于2013年12月31日將房屋交付給原告使用，拖延辦理產(chǎn)權(quán)登記，己嚴(yán)重侵害了原告的合法權(quán)益，為此訴至法院，望支持原告訴訟請求。被告房開公司辯稱，1、原告訴請沒有事實基礎(chǔ)及法律依據(jù)，且違約金計算標(biāo)準(zhǔn)過高；2、房開公司承擔(dān)延期辦證違約責(zé)任的前提條件是因房開公司原因?qū)е卵悠谵k證。而實際上創(chuàng)業(yè)城部分房屋由于市規(guī)劃局進行規(guī)劃驗收時，發(fā)現(xiàn)部分住戶私占屋面悶頂造型空間、私封陽臺露臺等情況，導(dǎo)致市規(guī)劃局對創(chuàng)業(yè)城不予規(guī)劃整體驗收，致使創(chuàng)業(yè)城產(chǎn)權(quán)辦理遭遇停滯。房開公司多次向油田公司領(lǐng)導(dǎo)、市領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)部門匯報協(xié)調(diào)，最終初步解決了由于部分住戶原因影響整體驗收的問題。由市規(guī)劃局出具扣除不合格住戶面積的《建設(shè)工程規(guī)劃條件核實確認(rèn)書》，創(chuàng)業(yè)城整體產(chǎn)權(quán)辦理才得以推進。在接下來辦理竣工備案證時，市建設(shè)局認(rèn)為市規(guī)劃局出具的《建設(shè)工程規(guī)劃條件核實確認(rèn)書》與《建工程規(guī)劃許可證》上的單位總面積不符，提出異議，不能辦理整棟樓的竣工備案，同樣原因市房產(chǎn)局也提出房產(chǎn)首次產(chǎn)權(quán)管理確認(rèn)審核不能辦理。對以上問題，房開公司再次在規(guī)劃局、建設(shè)局、房產(chǎn)局等部門間溝通協(xié)調(diào)，最終由市規(guī)劃局出具備注了不合格住戶的《建設(shè)工程規(guī)劃條件核實確認(rèn)書》，實現(xiàn)單體驗收，才確保整體產(chǎn)權(quán)繼續(xù)辦理。所以，出現(xiàn)延期辦證情形，非因房開公司原因?qū)е碌?，房開公司不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，而且房開公司在出現(xiàn)上述不能預(yù)見、不能避免并不能克服的情況下，為了維護業(yè)主的利益，積極與相關(guān)業(yè)主、相關(guān)部門溝通協(xié)調(diào)，及時維護了大部分業(yè)主的利益。因不能預(yù)見、不能避免并不能克服的不可抗力因素不能及時履行合同，應(yīng)免除責(zé)任；3未給原告造成損失，即使房開公司承擔(dān)責(zé)任也應(yīng)當(dāng)以給對方造成損失為限；4、原、被告雙方在補充協(xié)議中對于房開公司逾期交房，約定了承擔(dān)己交付房款日萬分之零點一的違約金應(yīng)視為對違約金有約定，對于房開公司的其他違約情形也應(yīng)參照執(zhí)行。舉重以明輕，原、被告雙方對于逾期交房這種給原告造成了損失的違約情形，僅約定了日萬分之零點一的違約責(zé)任，對于未對原告造成損失的情形，更應(yīng)參照該約定執(zhí)行或者予以適當(dāng)降低。當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對有爭議的證據(jù)，本院認(rèn)定如下：原告舒某為證明其主張，向本院提交如下證據(jù)：證據(jù)1、商品房買賣合同、補充協(xié)議、商品房買賣合同備案證明，欲證明原、被告于2013年6月2日簽訂了創(chuàng)業(yè)城21-22-1-1901室的商品房買賣合同及補充協(xié)議，并于當(dāng)日進行了合同備案。合同約定出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后730日內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案，如因出賣人的責(zé)任買受人不能在規(guī)定期間內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按補充協(xié)議處理，補充協(xié)議約定如因出賣人的原因買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書，雙方同意買受人不退房，出賣人在合同規(guī)定期限到期后的365天內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。也就是說，在商品房交付使用后的三年內(nèi)出賣人應(yīng)將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報備產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。被告房開公司質(zhì)證稱，對真實性無異議，對所證明的問題有異議，認(rèn)為該商品房買賣合同僅能證明雙方具有房屋買賣合同關(guān)系及對于相關(guān)事項做了一些約定，并不能證明出賣人是否存在違約。該組證據(jù)可以證明雙方存在買賣合同法律關(guān)系，與本案具有關(guān)聯(lián)性，本院予以確認(rèn)。證據(jù)2、創(chuàng)業(yè)城建設(shè)項目竣工驗收備案統(tǒng)計表，欲證明被告在2018年5月18日仍未將本案商品房在建設(shè)局進行竣工驗收備案，所以在大慶市房產(chǎn)局也未辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)備案。被告房開公司質(zhì)證稱，對真實性及所證明的問題均無異議，本院予以確認(rèn)。證據(jù)3、創(chuàng)業(yè)城購房確認(rèn)單、創(chuàng)業(yè)城購房發(fā)票，欲證明原、被告確認(rèn)購房的事實及原告已交納全部房款434688元。被告房開公司質(zhì)證稱，對真實性及所證明的問題均無異議，本院予以確認(rèn)。證據(jù)4、建筑垃圾清運費專用收據(jù)，欲證明本案房屋交付使用時間是2013年12月31日。被告房開公司質(zhì)證稱，對真實性及所證明的問題均無異議，本院予以確認(rèn)。被告房開公司為證明其主張，向本院提交如下證據(jù)：證據(jù)、大慶市城鄉(xiāng)規(guī)劃局出具的受理申請通知書、大慶市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會主任辦公會議紀(jì)要，欲證明房開公司早在2015年就將創(chuàng)業(yè)城第一批房屋申請了規(guī)劃驗收，但由于部分業(yè)主存在私占空間，私封露臺等情況，不滿足城鄉(xiāng)規(guī)劃局的整體驗收條件，大慶市城鄉(xiāng)規(guī)劃局未予整體規(guī)劃驗收，后經(jīng)多方協(xié)商最終確定暫時扣除私占空間、私封露臺情況的單體建筑后，予以分批規(guī)劃驗收，所以導(dǎo)致本案涉訴的房屋辦理房產(chǎn)證延期并非房開公司的原因?qū)е碌模前l(fā)生了房開公司不可預(yù)見的不可抗力導(dǎo)致的。原告質(zhì)證稱，對證據(jù)真實性無異議，對證明的問題有異議，認(rèn)為本案原告并不存在私占空間、私封露臺的情況，被告所提供的市政府的會議紀(jì)要是在2016年7月18日下達(dá)的，文件明確創(chuàng)業(yè)城可以進行單體驗收，可以實施分戶驗收，而這個時間仍在合同履行期限內(nèi)，但被告仍未能在合同期限內(nèi)完成向房產(chǎn)登記機關(guān)備案，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。本院對該組證據(jù)的真實性予以認(rèn)定，對其所證明的問題本院將結(jié)合其它證據(jù)綜合予以認(rèn)定。根據(jù)當(dāng)事人的陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實如下：2013年6月2日原告與被告簽訂了購買創(chuàng)業(yè)城21-22-1-1901室商品房買賣合同，總房款為434688元，原告交付了全部購房款。合同約定出賣人在房屋交付后730日內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需要由被告提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案，如因被告的責(zé)任不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按補充協(xié)議處理，補充協(xié)議約定了如因被告的原因原告不能在規(guī)定的期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意原告不退房，被告在合同規(guī)定期限后的365天內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需要由被告提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。被告房開公司于2013年12月31日將房屋交付給原告。雙方合同中對房開公司逾期交房的違約責(zé)任進行了約定,主要內(nèi)容為“出賣人如未按合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，買受人不退房，出賣人按日向買受人支付己交房價款萬分之零點一的違約金，合同繼續(xù)履行”。大慶市城鄉(xiāng)規(guī)劃局于2016年6月27日受理了房開公司要求對創(chuàng)業(yè)城第一批房屋進行規(guī)劃驗收的申請，但由于有部分業(yè)主存在私占空間，私封露臺等情況，不滿足城鄉(xiāng)規(guī)劃局的整體驗收條件，大慶市城鄉(xiāng)規(guī)劃局未予整體規(guī)劃驗收。后經(jīng)房開公司多方協(xié)調(diào)溝通，最終由市規(guī)劃局出具了備注不合格住戶的《建設(shè)工程規(guī)劃條件核實確認(rèn)書》，實現(xiàn)單體驗收。案涉房屋在2018年5月18日前仍未將創(chuàng)業(yè)城21-22的房屋竣工驗收備案材料上報建設(shè)局備案。
原告舒某訴被告大慶油田房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱房開公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院立案后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。原告的委托訴訟代理人關(guān)馨，被告的委托訴訟代理人杜雪鴿均到庭參加訴訟，本案現(xiàn)己審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，本案爭議焦點為：1、被告房開公司認(rèn)為逾期辦證非因房開公司原因?qū)е?，?gòu)成不可抗力的抗辯理由是否成立；2、原告主張逾期違約損失如何計算。一、關(guān)于房開公司是否構(gòu)成違約、其抗辯理由是否成立的問題。根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十五條規(guī)定，縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照規(guī)定對建設(shè)工程是否符合規(guī)劃予以核實。未經(jīng)核實或經(jīng)核實不符合規(guī)劃條件的，建設(shè)單位不得組織竣工驗收。也就是說建設(shè)工程應(yīng)先報請規(guī)劃部門對建設(shè)工程進行驗收，規(guī)劃驗收合格后才能由建設(shè)單位組織驗收，驗收合格后才能向購房者交付房屋。本案中，被告違反了上述規(guī)定，在沒有規(guī)劃驗收的情況下將房屋先行交付給購房者，致使部分業(yè)主私占空間，私封露臺導(dǎo)致規(guī)劃部門不予以驗收，從而無法完成向產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)報備登記材料的義務(wù)，致使原告在規(guī)定的期限內(nèi)沒有取得產(chǎn)權(quán)證，上述情況不符合不可抗力構(gòu)成條件，被告不能以此理由免責(zé)。因合同對辦證日期有明確約定，而被告未在規(guī)定的期限內(nèi)向相關(guān)行政部門辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)，故被告已構(gòu)成違約。二、關(guān)于原告主張的逾期違約損失如何計算的問題?，F(xiàn)原告主張按照同期銀行貸款利率的標(biāo)準(zhǔn)計算違約損失，而被告認(rèn)為按照原告主張計算的違約損失過高，要求參照雙方合同中逾期交房的違約責(zé)任計算違約損失。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條和《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十八條、第二十九條的規(guī)定，當(dāng)事人約定的違約金超過實際損失的百分之三十的，可以認(rèn)定為“過分高于造成的損失”，當(dāng)事人因此主張約定的違約金過高而請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出調(diào)整。在確定是否對違約金進行調(diào)整以及如何調(diào)整時，應(yīng)全面、正確地適用上述規(guī)定，充分尊重當(dāng)事人意思自治，保護合同自由，維護交易秩序穩(wěn)定，倡導(dǎo)誠實守信的價值，公平合理地進行衡量。確定是否過高的基本依據(jù)應(yīng)當(dāng)是違約造成的損失。本院從以下幾個方面考慮違約損失的計算方法：（一）從原告的損失方面考慮：原告主張被告逾期辦證違約給其造成了損失，具體包括：案涉房屋無法正常交易造成的利益損失及因案涉房屋無產(chǎn)權(quán)證，部分業(yè)主的子女無法享受學(xué)區(qū)劃分帶來的教育福利等利益損失，但原告并未提交證據(jù)證實已產(chǎn)生損失，根據(jù)“誰主張、誰舉證”的原則，可以認(rèn)定逾期辦證并未給原告造成實際損失；（二）從雙方簽訂涉案房屋買賣合同的實際情況考慮：由于涉案的創(chuàng)業(yè)城小區(qū)是被告開發(fā)，目的是為了改善石油老會戰(zhàn)職工的居住環(huán)境，以福利購房的形式銷售給石油老會戰(zhàn)，雙方簽訂合同中的銷售價格遠(yuǎn)低于當(dāng)時的商品房銷售的市場價格，從這方面考慮，原告購買涉案房屋已獲利。從利益平衡角度出發(fā)，綜合考慮上述幾方面，既要對違約行為進行處罰，又要防止因違約獲得超額利益，致使雙方利益失衡，又由于被告雖然逾期辦證，但并未影響原告方的實際居住。故本院從雙方簽訂合同的背景、被告的違約程度、原告的損失等方面綜合考量，對被告逾期辦證的違約責(zé)任參照雙方合同約定的逾期交房違約金的標(biāo)準(zhǔn)計算，即按日萬分之零點一計算違約金。起算時間應(yīng)自交付房屋之日在經(jīng)過1095天（730天+365天）后開始，計算至被告在產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)辦理完產(chǎn)權(quán)登記時截止。本案原告2013年12月31日接收房屋，應(yīng)自2017年1月1日起開始計算違約金，原告主張計算至2018年5月17日止，該日期早于產(chǎn)權(quán)登記部門備案的時間，此主張系原告自由處分民事權(quán)利的行為，不違反法律規(guī)定，予以準(zhǔn)許。綜上，本案經(jīng)審判委員會討論決定，對原告的主張予以部分支持。依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十三條、第一百一十四條、第一百二十一條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：

被告大慶油田房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司于判決生效后五日內(nèi)給付原告舒某違約損失2178元（434688元×0.001%×501天）。案件受理費774元，由被告大慶油田房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司承擔(dān)。如不服本判決，可在接到判決書之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于大慶市中級人民法院。

審判長　馬　瑞
審判員　劉曉東
審判員　張　君

書記員：周爽