原告：肖某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住大慶市讓胡路區(qū)。委托訴訟代理人：關馨，系黑龍江四維律師事務所律師。被告：大慶油田房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司，住所地：大慶市讓胡路區(qū)西柳街13號。法定代表人：屠玉龍，職務：總經(jīng)理。委托訴訟代理人：高雙，系黑龍江司洋律師事務所律師。

原告向本院提出訴訟請求：1.要求房開公司賠償逾期違約金27302元；2.案件受理費由房開公司負擔。事實和理由：2013年6月6日，原、被告簽訂了《商品房買賣合同》1份。合同約定：1.原告購買被告開發(fā)的商品房，房款為426611元；2.房開公司就其出售的商品房交付后的730日內(nèi)，將辦理案涉房屋權屬登記所需要的資料提交產(chǎn)權登記機關備案，如因被告的責任不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權屬證書的，雙方同意按補充協(xié)議處理。補充協(xié)議約定：如因被告的原因，原告不能在規(guī)定的期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權屬證書的，則被告在以上約定730日后的365天內(nèi)將辦理權屬登記需要的資料提交產(chǎn)權登記機關備案。現(xiàn)經(jīng)原告在大慶市城鄉(xiāng)建設局地產(chǎn)業(yè)竣工驗收備案表中查詢，被告在2017年11月15日才將案涉房屋竣工驗收備案材料上報建設局備案，至今沒有將辦理權屬登記所需要的材料送交至房屋產(chǎn)權登記機關，致使房屋權屬登記拖延辦理。依據(jù)《中華人民共和國合同法》及《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條之規(guī)定可知，被告于2013年11月20日將房屋交付給原告，其拖延辦理產(chǎn)權登記構成違約?，F(xiàn)原告請求被告支付違約金。房開公司辯稱：1.原告訴請沒有事實基礎及法律依據(jù)，且違約金計算標準過高；2.房開公司承擔延期辦證違約責任的前提條件是因房開公司原因導致延期辦證。而實際上創(chuàng)業(yè)城部分房屋由于市規(guī)劃局進行規(guī)劃驗收時，發(fā)現(xiàn)部分住戶私占屋面悶頂造型空間、私封陽臺露臺等情況，導致市規(guī)劃局對創(chuàng)業(yè)城不予規(guī)劃整體驗收，致使創(chuàng)業(yè)城產(chǎn)權辦理遭遇停滯。房開公司多次向油田公司領導、市領導、相關部門匯報協(xié)調(diào)，最終初步解決了由于部分住戶原因影響整體驗收的問題。由市規(guī)劃局出具扣除不合格住戶面積的《建設工程規(guī)劃條件核實確認書》，創(chuàng)業(yè)城整體產(chǎn)權辦理才得以推進。在接下來辦理竣工備案證時，市建設局認為市規(guī)劃局出具的《建設工程規(guī)劃條件核實確認書》與《建工程規(guī)劃許可證》上的單位總面積不符，提出異議，不能辦理整棟樓的竣工備案，同樣原因市房產(chǎn)局也提出房產(chǎn)首次產(chǎn)權管理確認審核不能辦理。對以上問題，房開公司在次在規(guī)劃局、建設局、房產(chǎn)局等部門間溝通協(xié)調(diào)，最終由市規(guī)劃局出具備注了不合格住戶的《建設工程規(guī)劃條件核實確認書》，實現(xiàn)單體驗收，才確保整體產(chǎn)權繼續(xù)辦理。所以，出現(xiàn)延期辦證情形，非因房開公司原因導致的，房開公司不應承擔責任，而且房開公司在出現(xiàn)上述不能預見、不能避免并不能克服的情況下，為了維護業(yè)主的利益，積極與相關業(yè)主、相關部門溝通協(xié)調(diào)，及時維護了大部分業(yè)主的利益。因不能預見、不能避免并不能克服的不可抗力因素不能及時履行合同，應免除責任；三、未給原告造成損失，即使房開公司承擔責任也應當以給對方造成損失為限；四、原、被告雙方在補充協(xié)議中對于房開公司逾期交房，約定了承擔己交付房款日萬分之零點一的違約金應視為對違約金有約定，對于房開公司的其他違約情形也應參照執(zhí)行。舉重以明輕，原、被告雙方對于逾期交房這種給原告造成了損失的違約情形，僅約定了日萬分之零點一的違約責任，對于未對原告造成損失的情形，更應參照該約定執(zhí)行或者予以適當降低。當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。對有爭議的證據(jù)和事實，本院認定如下：證據(jù)一、原告提交的《商品房買賣合同》《補充協(xié)議》《商品房買賣合同備案證明》復印件各1份，欲證明：1.原、被告于2013年6月6日簽訂《商品房買賣合同》《補充協(xié)議》，并于當日進行了合同備案；2.合同約定房開公司應當在商品房交付使用后730日內(nèi)將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權登記機關備案，如因出賣人的責任買受人不能在規(guī)定期間內(nèi)取得房地產(chǎn)權屬證書的，雙方同意按補充協(xié)議處理，補充協(xié)議約定如因出賣人的原因買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權屬證書，出賣人在合同規(guī)定期限到期后的365天內(nèi)將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權登記機關備案，即在商品房交付使用后的三年內(nèi)出賣人應將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報備產(chǎn)權登記機關備案。被告對證據(jù)的真實性無異議，對原告主張的證明問題有異議，認為《商品房買賣合同》僅能證明雙方具有房屋買賣合同關系，不能證明出賣人是否存在違約。本院對證據(jù)的真實性予以認定。證據(jù)二、被告提交的由大慶市城鄉(xiāng)規(guī)劃局出具的《受理申請通知書》復印件1張、大慶市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會主任辦公會議紀要復印件2張，欲證明房開公司早在2015年就將創(chuàng)業(yè)城第一批房屋申請了規(guī)劃驗收，但由于部分業(yè)主存在私占空間，私封露臺等情況，不滿足城鄉(xiāng)規(guī)劃局的整體驗收條件，大慶市城鄉(xiāng)規(guī)劃局未予整體規(guī)劃驗收，后經(jīng)多方協(xié)商最終確定暫時扣除私占空間、私封露臺情況的單體建筑后，予以分批規(guī)劃驗收，所以導致本案涉訴的房屋辦理房產(chǎn)證延期并非房開公司的原因導致的，而是發(fā)生了房開公司不可預見的不可抗力導致的。原告對證據(jù)真實性無異議，對證明的問題有異議，認為本案原告并不存在私占空間、私封露臺的情況，被告所提供的市政府的會議紀要是在2016年7月18日下達的，文件明確創(chuàng)業(yè)城可以進行單體驗收，可以實施分戶驗收，而這個時間仍在合同履行期限內(nèi)，但被告仍未能在合同期限內(nèi)完成向房產(chǎn)登記機關備案，構成違約，應承擔賠償責任。本院對此證據(jù)的真實性予以確認，對被告欲要證明的構成不可抗力應免責任的事實，本院將對全案進行綜合認定后予以確認。本案經(jīng)開庭審理，對證據(jù)的質(zhì)證、認證，確認本案的法律事實如下：2013年6月6日，原、被告簽訂《商品房買賣合同》1份。合同約定：1.原告購買被告開發(fā)的商品房，購房款為426611元；2.房開公司就其出售的商品房交付后的730日內(nèi)，將辦理案涉房屋權屬登記所需要的資料提交產(chǎn)權登記機關備案，如因被告的責任不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權屬證書的，雙方同意按補充協(xié)議處理。補充協(xié)議約定：如因被告的原因，原告不能在規(guī)定的期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權屬證書的，則被告在合同規(guī)定期限后的365天內(nèi)將辦理權屬登記需要由被告提供的資料報產(chǎn)權登記機關備案。雙方合同中對房開公司逾期交房的違約責任進行了約定,主要內(nèi)容為“出賣人如未按合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，買受人不退房，出賣人按日向買受人支付己交房價款萬分之零點一的違約金，合同繼續(xù)履行”。被告房開公司于2013年11月20日將未履行竣工驗收手續(xù)的房屋交付給原告。大慶市城鄉(xiāng)規(guī)劃局于2016年6月27日受理了房開公司要求對創(chuàng)業(yè)城第一批房屋進行規(guī)劃驗收的申請，但由于有部分業(yè)主存在私占空間，私封露臺等情況，不滿足城鄉(xiāng)規(guī)劃局的整體驗收條件，大慶市城鄉(xiāng)規(guī)劃局未予整體規(guī)劃驗收。后經(jīng)房開公司多方協(xié)調(diào)溝通，最終由市規(guī)劃局出具了備注不合格住戶的《建設工程規(guī)劃條件核實確認書》，實現(xiàn)單體驗收。截至2017年11月15日，被告沒有將辦理權屬登記所需要的材料送交至房屋產(chǎn)權登記機關。本案爭議焦點為：1.被告房開公司認為逾期辦證非因房開公司原因導致，構成不可抗力的抗辯理由是否成立；2.原告主張逾期違約損失如何計算。
原告肖某某訴被告大慶油田房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司（以下簡稱房開公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后依法組成合議庭，公開開庭進行了審理，原告委托訴訟代理人關馨、被告委托訴訟代理人高雙到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)己審理終結。

本院認為：1.關于房開公司是否構成違約、其抗辯理由是否成立的問題。根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十五條規(guī)定，縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照規(guī)定對建設工程是否符合規(guī)劃予以核實。未經(jīng)核實或經(jīng)核實不符合規(guī)劃條件的，建設單位不得組織竣工驗收。也就是說建設工程應先報請規(guī)劃部門對建設工程進行驗收，規(guī)劃驗收合格后才能由建設單位組織驗收，驗收合格后才能向購房者交付房屋。本案中，被告違反了上述規(guī)定，在沒有規(guī)劃驗收的情況下將房屋先行交付給購房者，致使部分業(yè)主私占空間，私封露臺導致規(guī)劃部門不予以驗收，從而無法完成向產(chǎn)權登記機關報備登記材料的義務，致使原告在規(guī)定的期限內(nèi)沒有取得產(chǎn)權證，上述情況不符合不可抗力構成條件，被告不能以此理由免責。因合同對辦證日期有明確約定，而被告未在規(guī)定的期限內(nèi)向相關行政部門辦理產(chǎn)權手續(xù)，故被告已構成違約。2.關于原告主張的逾期違約損失如何計算的問題?，F(xiàn)原告主張按照同期銀行貸款利率的標準計算違約損失，而被告認為按照原告主張計算的違約損失過高，要求參照雙方合同中逾期交房的違約責任計算違約損失。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條和《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十八條、第二十九條的規(guī)定，當事人約定的違約金超過實際損失的百分之三十的，可以認定為“過分高于造成的損失”，當事人因此主張約定的違約金過高而請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出調(diào)整。在確定是否對違約金進行調(diào)整以及如何調(diào)整時，應全面、正確地適用上述規(guī)定，充分尊重當事人意思自治，保護合同自由，維護交易秩序穩(wěn)定，倡導誠實守信的價值，公平合理地進行衡量。確定是否過高的基本依據(jù)應當是違約造成的損失。本院從以下幾個方面考慮違約損失的計算方法：（1）從原告的損失方面考慮，原告主張被告逾期辦證違約行為給其造成了損失。具體包括案涉房屋無法正常交易造成的利益損失及因案涉房屋無產(chǎn)權證，部分業(yè)主的子女無法享受學區(qū)劃分帶來的教育福利等利益損失，但原告并未提交證據(jù)證實已產(chǎn)生損失，根據(jù)“誰主張、誰舉證”的原則，可以認定逾期辦證并未給原告造成實際損失。（2）從雙方簽訂涉案房屋買賣合同的實際情況考慮，由于涉案的創(chuàng)業(yè)城小區(qū)是被告開發(fā)，目的是為了改善石油老會戰(zhàn)職工的居住環(huán)境，以福利購房的形式銷售給石油老會戰(zhàn)職工，雙方簽訂合同中的銷售價格遠低于當時的商品房銷售的市場價格，從這方面考慮，原告購買涉案房屋已獲利。從利益平衡角度出發(fā)，綜合考慮上述幾方面，既要對違約行為進行處罰，又要防止因違約獲得超額利益，致使雙方利益失衡，又由于被告雖然逾期辦證，但并未影響原告方的實際居住。故本院從雙方簽訂合同的背景、被告的違約程度、原告的損失等方面綜合考量，對被告逾期辦證的違約責任參照雙方合同約定的逾期交房違約金的標準計算，即按日萬分之零點一計算違約金。起算時間為自交付房屋之日在經(jīng)過1095天（730天+365天）后開始，計算至被告在產(chǎn)權登記機關辦理完產(chǎn)權登記時截止。本案原告2013年11月20日接收房屋，應自2016年11月21日起開始計算違約金，原告主張計算至2017年11月14日止，此主張系原告自由處分民事權利的行為，不違反法律規(guī)定，予以準許。綜上，本案經(jīng)本院審判委員會討論決定，對原告的請求部分予以支持。依照《中華人民共和國合同法》第二十九條、第一百零七條、第一百一十三條、第一百一十四條、第一百二十一條，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條、第二十八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：

被告大慶油田房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司于判決生效后五日內(nèi)給付原告肖某某違約損失款1527.26元（426611元×0.001%×358天）。案件受理費482元由被告大慶油田房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司負擔。如不服本判決，可在接到判決書之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提交副本，上訴于大慶市中級人民法院。

審判長　邊　超
審判員　張　君
審判員　劉曉東

書記員：劉鳳霞