程軍
汪高波（湖北奇睿律師事務(wù)所）
王某某
程龍洲（湖北楚天律師事務(wù)所）

原告程軍，男，生于1972年12月1日，漢族，湖北省潛江市人，個體工商戶。
委托代理人汪高波，湖北奇睿律師事務(wù)所律師。
被告王某某，女，生于1954年3月5日，漢族，湖北省潛江市人，個體工商戶，。
委托代理人程龍洲，湖北楚天律師事務(wù)所律師。
原告程軍訴被告王某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2013年10月28日立案受理后，依法由審判員印坤適用簡易程序，于2013年11月20日公開開庭進行了審理。原告程軍及其委托代理人汪高波，被告王某某及其委托代理人程龍洲到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，原、被告簽訂的《房屋租賃合同》是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，且經(jīng)過了原出租人江漢油田江商五交化有限公司的同意，其內(nèi)容亦未違反我國法律或行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，應(yīng)受法律保護。合同簽訂后，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定全面履行自己的義務(wù)。在合同履行過程中，被告以原告未經(jīng)過其同意，擅自改變租賃房屋結(jié)構(gòu)或用途，違反了合同約定為由，要求解除雙方簽訂的合同，原告因此向本院提出兩項訴訟請求，即賠償損失或者繼續(xù)履行合同。從原告訴訟請求本意可知，一是原告同意解除合同，被告賠償其損失；二是雙方繼續(xù)履行房屋租賃合同。《中華人民共和國合同法》第一百一十條 ?規(guī)定，“當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外:（一）法律上或事實上不能履行；……”。本案中，出租人江漢油田江商五交化有限公司及被告均已明確表示涉案房屋不能經(jīng)營餐飲業(yè)，原告租賃涉案房屋的目的已不能實現(xiàn)，其要求繼續(xù)履行合同事實上已不可能，故本案應(yīng)圍繞原告的第一項 ?訴訟請求進行審理。被告認(rèn)為原、被告之間不存在房屋租賃合同關(guān)系，且被告有權(quán)解除雙方簽訂的房屋租賃合同，原告損失應(yīng)自行承擔(dān)。故本案的爭議焦點有以下幾個方面:（一）原、被告是否構(gòu)成房屋租賃合同關(guān)系；（二）被告解除房屋租賃合同是否符合合同約定；（三）原告的損失如何計算和承擔(dān)。
針對上述爭議焦點，本院分析評判如下:
（一）關(guān)于原、被告是否構(gòu)成房屋租賃合同關(guān)系的問題。
房屋租賃合同是出租人將房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告簽訂了《房屋租賃合同》，被告將涉案房屋交付給原告，原告按照其與被告及潛江市廣華商場有限責(zé)任公司的三方協(xié)議約定將2013年4月15日至2013年11月15日的租金交付給潛江市廣華商場有限責(zé)任公司，可以認(rèn)定原、被告構(gòu)成了房屋租賃合同關(guān)系。原告將租金交付給潛江市廣華商場有限責(zé)任公司只是原告按照約定履行租金交付的一種形式，不影響其與被告房屋租賃合同關(guān)系的成立。被告辯稱原告將租金交付給了潛江市廣華商場有限責(zé)任公司，原、被告不構(gòu)成房屋租賃合同關(guān)系的理由不能成立，本院依法不予采納。
（二）關(guān)于被告解除合同是否符合合同約定的問題。
本案中，原、被告簽訂的合同第十一條第一款第二項規(guī)定，在租賃期間內(nèi)，未經(jīng)被告認(rèn)可或同意，擅自改變租賃房屋的結(jié)構(gòu)或用途，經(jīng)被告書面通知，在限定的時間內(nèi)仍未修復(fù)的，被告有權(quán)解除合同。關(guān)于改變房屋結(jié)構(gòu)的問題，原告在裝修涉案房屋過程中，將涉案房屋南側(cè)的原窗戶及其下方的磚墻結(jié)構(gòu)拆除，擬重新做門供顧客進出，但并未改變房屋的主體結(jié)構(gòu)，屬合理使用范圍，且原告在被告提出異議后即用磚將所打門洞封堵，雖然未粉刷墻面，但其行為可視為在修復(fù)中并接近修復(fù)完成；關(guān)于改變房屋用途的問題，因雙方對租賃房屋的用途未約定，原告租賃房屋經(jīng)營餐飲業(yè)并未違反合同約定。原告的行為并不符合合同約定的被告有權(quán)解除合同的條件。被告以原告違反合同第十一條第一款第二項為由向原告下達解除合同通知不符合合同約定。原、被告簽訂的房屋租賃合同第十一條第一款第一項規(guī)定，未按約定期限交付租金，超過60天以上的，被告有權(quán)解除合同。本案中，原、被告約定租金支付方式為年繳，即按年繳納之意，但并未約定何時繳納租金，而原告已將2013年4月15日至2013年11月15日的租金按照協(xié)議約定交付給潛江市廣華商場有限責(zé)任公司，并在合同中特別注明，被告對上述交付租金的行為亦未持異議，故原告并不存在超過合同約定期限60天未交付租金的行為。被告辯稱依照上述合同約定條款有權(quán)解除合同的辯稱理由不能成立。
（三）關(guān)于原告的損失如何計算和承擔(dān)的問題。
《中華人民共和國合同法》第九十七條 ?規(guī)定，“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失”。同時相關(guān)法律規(guī)定，合同解除后的損害賠償以過錯為要件，無過錯則不產(chǎn)生合同解除后的賠償責(zé)任。依照上述規(guī)定可得知，合同解除后，合同終止履行，無過錯方可以要求過錯方返還財產(chǎn)，亦可以要求過錯方賠償損失。本案中，因被告向原告下達解除合同的通知違反了合同約定，導(dǎo)致合同解除，被告存在過錯，其應(yīng)向原告返還租金及押金，并賠償相關(guān)損失。因原告已支付了租金14萬元及押金10萬元，而原告只實際租賃使用涉案房屋至2013年8月3日（111天），故被告應(yīng)向原告返還租金85150.68元（28萬元÷365天×111天）、押金10萬元?，F(xiàn)原告只要求被告返還租金7萬元、押金10萬元，應(yīng)視為其對其他租金的放棄，對此本院不持異議，本院對原告提出的該項訴訟請求依法予以支持。
合同解除后的損失賠償范圍一般包括:對方訂立合同所支出的必要費用、因相信合同能適當(dāng)履行而作準(zhǔn)備所支出的必要費用、合同解除后因恢復(fù)原狀而發(fā)生的損害。本案中，原告為經(jīng)營餐飲業(yè)向第三方支付的考察費及加盟費3萬元、裝修定金20萬元、訂購空調(diào)定金3萬元，屬于原告因相信房屋租賃合同能適當(dāng)履行而作準(zhǔn)備所支出的必要費用，且上述費用已經(jīng)實際發(fā)生，故上述費用共計26萬元可認(rèn)定為因房屋租賃合同解除后給原告造成的實際損失，被告應(yīng)向原告賠償，本院對原告提出的該項訴訟請求依法予以支持。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條 ?第一款 ?、第六十條 ?第一款 ?、第九十六條 ?、第九十七條 ?、第一百一十條 ?、第二百一十二條 ?、第二百二十四條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告王某某返還原告程軍租金7萬元、押金10萬元；
二、被告王某某賠償原告程軍經(jīng)濟損失26萬元。
上述給付義務(wù)，于本判決生效之日起十日內(nèi)履行完畢。
如果未按本判決指定的期間履行金錢給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費7750元，減半收取3875元，由被告王某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省漢江中級人民法院。
上訴人應(yīng)在提交上訴狀時根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》第十三條 ?第（一）的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費，款匯至湖北省漢江中級人民法院；開戶銀行:農(nóng)行仙桃市支行復(fù)州分理處；戶名:湖北省漢江中級人民法院；賬號:17-31350104000001。當(dāng)事人簽收本判決書時，即視為已收到法院繳納上訴案件訴訟費用通知書。上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費用的，按自動撤回上訴處理。

本院認(rèn)為，原、被告簽訂的《房屋租賃合同》是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，且經(jīng)過了原出租人江漢油田江商五交化有限公司的同意，其內(nèi)容亦未違反我國法律或行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，應(yīng)受法律保護。合同簽訂后，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定全面履行自己的義務(wù)。在合同履行過程中，被告以原告未經(jīng)過其同意，擅自改變租賃房屋結(jié)構(gòu)或用途，違反了合同約定為由，要求解除雙方簽訂的合同，原告因此向本院提出兩項訴訟請求，即賠償損失或者繼續(xù)履行合同。從原告訴訟請求本意可知，一是原告同意解除合同，被告賠償其損失；二是雙方繼續(xù)履行房屋租賃合同。《中華人民共和國合同法》第一百一十條 ?規(guī)定，“當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外:（一）法律上或事實上不能履行；……”。本案中，出租人江漢油田江商五交化有限公司及被告均已明確表示涉案房屋不能經(jīng)營餐飲業(yè)，原告租賃涉案房屋的目的已不能實現(xiàn)，其要求繼續(xù)履行合同事實上已不可能，故本案應(yīng)圍繞原告的第一項 ?訴訟請求進行審理。被告認(rèn)為原、被告之間不存在房屋租賃合同關(guān)系，且被告有權(quán)解除雙方簽訂的房屋租賃合同，原告損失應(yīng)自行承擔(dān)。故本案的爭議焦點有以下幾個方面:（一）原、被告是否構(gòu)成房屋租賃合同關(guān)系；（二）被告解除房屋租賃合同是否符合合同約定；（三）原告的損失如何計算和承擔(dān)。
針對上述爭議焦點，本院分析評判如下:
（一）關(guān)于原、被告是否構(gòu)成房屋租賃合同關(guān)系的問題。
房屋租賃合同是出租人將房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告簽訂了《房屋租賃合同》，被告將涉案房屋交付給原告，原告按照其與被告及潛江市廣華商場有限責(zé)任公司的三方協(xié)議約定將2013年4月15日至2013年11月15日的租金交付給潛江市廣華商場有限責(zé)任公司，可以認(rèn)定原、被告構(gòu)成了房屋租賃合同關(guān)系。原告將租金交付給潛江市廣華商場有限責(zé)任公司只是原告按照約定履行租金交付的一種形式，不影響其與被告房屋租賃合同關(guān)系的成立。被告辯稱原告將租金交付給了潛江市廣華商場有限責(zé)任公司，原、被告不構(gòu)成房屋租賃合同關(guān)系的理由不能成立，本院依法不予采納。
（二）關(guān)于被告解除合同是否符合合同約定的問題。
本案中，原、被告簽訂的合同第十一條第一款第二項規(guī)定，在租賃期間內(nèi)，未經(jīng)被告認(rèn)可或同意，擅自改變租賃房屋的結(jié)構(gòu)或用途，經(jīng)被告書面通知，在限定的時間內(nèi)仍未修復(fù)的，被告有權(quán)解除合同。關(guān)于改變房屋結(jié)構(gòu)的問題，原告在裝修涉案房屋過程中，將涉案房屋南側(cè)的原窗戶及其下方的磚墻結(jié)構(gòu)拆除，擬重新做門供顧客進出，但并未改變房屋的主體結(jié)構(gòu)，屬合理使用范圍，且原告在被告提出異議后即用磚將所打門洞封堵，雖然未粉刷墻面，但其行為可視為在修復(fù)中并接近修復(fù)完成；關(guān)于改變房屋用途的問題，因雙方對租賃房屋的用途未約定，原告租賃房屋經(jīng)營餐飲業(yè)并未違反合同約定。原告的行為并不符合合同約定的被告有權(quán)解除合同的條件。被告以原告違反合同第十一條第一款第二項為由向原告下達解除合同通知不符合合同約定。原、被告簽訂的房屋租賃合同第十一條第一款第一項規(guī)定，未按約定期限交付租金，超過60天以上的，被告有權(quán)解除合同。本案中，原、被告約定租金支付方式為年繳，即按年繳納之意，但并未約定何時繳納租金，而原告已將2013年4月15日至2013年11月15日的租金按照協(xié)議約定交付給潛江市廣華商場有限責(zé)任公司，并在合同中特別注明，被告對上述交付租金的行為亦未持異議，故原告并不存在超過合同約定期限60天未交付租金的行為。被告辯稱依照上述合同約定條款有權(quán)解除合同的辯稱理由不能成立。
（三）關(guān)于原告的損失如何計算和承擔(dān)的問題。
《中華人民共和國合同法》第九十七條 ?規(guī)定，“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失”。同時相關(guān)法律規(guī)定，合同解除后的損害賠償以過錯為要件，無過錯則不產(chǎn)生合同解除后的賠償責(zé)任。依照上述規(guī)定可得知，合同解除后，合同終止履行，無過錯方可以要求過錯方返還財產(chǎn)，亦可以要求過錯方賠償損失。本案中，因被告向原告下達解除合同的通知違反了合同約定，導(dǎo)致合同解除，被告存在過錯，其應(yīng)向原告返還租金及押金，并賠償相關(guān)損失。因原告已支付了租金14萬元及押金10萬元，而原告只實際租賃使用涉案房屋至2013年8月3日（111天），故被告應(yīng)向原告返還租金85150.68元（28萬元÷365天×111天）、押金10萬元。現(xiàn)原告只要求被告返還租金7萬元、押金10萬元，應(yīng)視為其對其他租金的放棄，對此本院不持異議，本院對原告提出的該項訴訟請求依法予以支持。
合同解除后的損失賠償范圍一般包括:對方訂立合同所支出的必要費用、因相信合同能適當(dāng)履行而作準(zhǔn)備所支出的必要費用、合同解除后因恢復(fù)原狀而發(fā)生的損害。本案中，原告為經(jīng)營餐飲業(yè)向第三方支付的考察費及加盟費3萬元、裝修定金20萬元、訂購空調(diào)定金3萬元，屬于原告因相信房屋租賃合同能適當(dāng)履行而作準(zhǔn)備所支出的必要費用，且上述費用已經(jīng)實際發(fā)生，故上述費用共計26萬元可認(rèn)定為因房屋租賃合同解除后給原告造成的實際損失，被告應(yīng)向原告賠償，本院對原告提出的該項訴訟請求依法予以支持。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條 ?第一款 ?、第六十條 ?第一款 ?、第九十六條 ?、第九十七條 ?、第一百一十條 ?、第二百一十二條 ?、第二百二十四條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、被告王某某返還原告程軍租金7萬元、押金10萬元；
二、被告王某某賠償原告程軍經(jīng)濟損失26萬元。
上述給付義務(wù)，于本判決生效之日起十日內(nèi)履行完畢。
如果未按本判決指定的期間履行金錢給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費7750元，減半收取3875元，由被告王某某負(fù)擔(dān)。

審判長：印坤

書記員：關(guān)璐璇