原告：白某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無(wú)職業(yè)，住大慶市讓胡路區(qū)。
原告，鄭某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無(wú)職業(yè)，住大慶市讓胡路區(qū)。
二原告委托訴訟代理人：關(guān)馨，黑龍江四維律師事務(wù)所律師。
被告：大慶油田房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司，住所地大慶市讓胡路區(qū)西柳街13號(hào)。
法定代表人：屠玉龍，總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：杜雪鴿，黑龍江司洋律師事務(wù)所律師。

原告白某、鄭某某訴被告大慶油田房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱房開(kāi)公司）房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，本院立案后，依法適用普通程序，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告的委托訴訟代理人關(guān)馨，被告的委托訴訟代理人杜雪鴿均到庭參加訴訟，本案現(xiàn)己審理終結(jié)。
白某、鄭某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、判令被告賠償原告商品房買(mǎi)賣(mài)合同逾期違約金42979元整；2、訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：2013年6月5日原告與被告簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同，總房款為446054元，原告交付了全部購(gòu)房款。合同約定出賣(mài)人在房屋交付后730日內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需要由被告提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，如因被告的責(zé)任不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，雙方同意按補(bǔ)充協(xié)議處理，補(bǔ)充協(xié)議約定了如因被告的原因，原告不能在規(guī)定的期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，雙方同意原告不退房，被告在合同規(guī)定期限后的365天內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需要由被告提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。現(xiàn)經(jīng)原告在大慶市城鄉(xiāng)建設(shè)局地產(chǎn)業(yè)竣工驗(yàn)收備案表中查詢，被告于2018年2月27日才將創(chuàng)業(yè)城10-10號(hào)的房屋竣工驗(yàn)收備案材料上報(bào)房產(chǎn)局備案，致使房屋權(quán)屬登記拖延辦理。依據(jù)《合同法》及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條之規(guī)定，被告于2013年9月4日將房屋交付給原告使用，拖延辦理產(chǎn)權(quán)登記，己嚴(yán)重侵害了原告的合法權(quán)益，為此訴法院，望支持原告訴訟請(qǐng)求。
房開(kāi)公司辯稱，1、原告訴請(qǐng)沒(méi)有事實(shí)基礎(chǔ)及法律依據(jù)，且違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高；2、房開(kāi)公司承擔(dān)延期辦證違約責(zé)任的前提條件是因房開(kāi)公司原因?qū)е卵悠谵k證。而實(shí)際上創(chuàng)業(yè)城部分房屋由于市規(guī)劃局進(jìn)行規(guī)劃驗(yàn)收時(shí)，發(fā)現(xiàn)部分住戶私占屋面悶頂造型空間、私封陽(yáng)臺(tái)露臺(tái)等情況，導(dǎo)致市規(guī)劃局對(duì)創(chuàng)業(yè)城不予規(guī)劃整體驗(yàn)收，致使創(chuàng)業(yè)城產(chǎn)權(quán)辦理遭遇停滯。房開(kāi)公司多次向油田公司領(lǐng)導(dǎo)、市領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)部門(mén)匯報(bào)協(xié)調(diào)，最終初步解決了由于部分住戶原因影響整體驗(yàn)收的問(wèn)題。由市規(guī)劃局出具扣除不合格住戶面積的《建設(shè)工程規(guī)劃條件核實(shí)確認(rèn)書(shū)》，創(chuàng)業(yè)城整體產(chǎn)權(quán)辦理才得以推進(jìn)。在接下來(lái)辦理竣工備案證時(shí)，市建設(shè)局認(rèn)為市規(guī)劃局出具的《建設(shè)工程規(guī)劃條件核實(shí)確認(rèn)書(shū)》與《建工程規(guī)劃許可證》上的單位總面積不符，提出異議，不能辦理整棟樓的竣工備案，同樣原因市房產(chǎn)局也提出房產(chǎn)首次產(chǎn)權(quán)管理確認(rèn)審核不能辦理。對(duì)以上問(wèn)題，房開(kāi)公司再次在規(guī)劃局、建設(shè)局、房產(chǎn)局等部門(mén)間溝通協(xié)調(diào)，最終由市規(guī)劃局出具備注了不合格住戶的《建設(shè)工程規(guī)劃條件核實(shí)確認(rèn)書(shū)》，實(shí)現(xiàn)單體驗(yàn)收，才確保整體產(chǎn)權(quán)繼續(xù)辦理。所以，出現(xiàn)延期辦證情形，非因房開(kāi)公司原因?qū)е碌?，房開(kāi)公司不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，而且房開(kāi)公司在出現(xiàn)上述不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的情況下，為了維護(hù)業(yè)主的利益，積極與相關(guān)業(yè)主、相關(guān)部門(mén)溝通協(xié)調(diào)，及時(shí)維護(hù)了大部分業(yè)主的利益。因不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的不可抗力因素不能及時(shí)履行合同，應(yīng)免除責(zé)任；3、未給原告造成損失，即使房開(kāi)公司承擔(dān)責(zé)任也應(yīng)當(dāng)以給對(duì)方造成損失為限；4、原、被告雙方在補(bǔ)充協(xié)議中對(duì)于房開(kāi)公司逾期交房，約定了承擔(dān)己交付房款日萬(wàn)分之零點(diǎn)一的違約金應(yīng)視為對(duì)違約金有約定，對(duì)于房開(kāi)公司的其他違約情形也應(yīng)參照?qǐng)?zhí)行。舉重以明輕，原、被告雙方對(duì)于逾期交房這種給原告造成了損失的違約情形，僅約定了日萬(wàn)分之零點(diǎn)一的違約責(zé)任，對(duì)于未對(duì)原告造成損失的情形，更應(yīng)參照該約定執(zhí)行或者予以適當(dāng)降低。
當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對(duì)有爭(zhēng)議的證據(jù)，本院認(rèn)定如下：
原告白某、鄭某某為證明其主張，向本院提交如下證據(jù)：
證據(jù)1、商品房買(mǎi)賣(mài)合同、補(bǔ)充協(xié)議、商品房買(mǎi)賣(mài)合同備案證明，欲證明原、被告于2013年6月5日簽訂了創(chuàng)業(yè)城10-10-1-302室的商品房買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議，并于當(dāng)日進(jìn)行了合同備案。合同約定出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后730日內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需由出賣(mài)人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，如因出賣(mài)人的責(zé)任買(mǎi)受人不能在規(guī)定期間內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，雙方同意按補(bǔ)充協(xié)議處理，補(bǔ)充協(xié)議約定如因出賣(mài)人的原因買(mǎi)受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，雙方同意買(mǎi)受人不退房，出賣(mài)人在合同規(guī)定期限到期后的365天內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需由出賣(mài)人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。也就是說(shuō)，在商品房交付使用后的三年內(nèi)出賣(mài)人應(yīng)將辦理權(quán)屬登記需由出賣(mài)人提供的資料報(bào)備產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。
被告房開(kāi)公司質(zhì)證稱，對(duì)真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)所證明的問(wèn)題有異議，認(rèn)為該商品房買(mǎi)賣(mài)合同僅能證明雙方具有房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系及對(duì)于相關(guān)事項(xiàng)做了一些約定，并不能證明出賣(mài)人是否存在違約。
該組證據(jù)可以證明雙方存在買(mǎi)賣(mài)合同法律關(guān)系，與本案具有關(guān)聯(lián)性，本院予以確認(rèn)。
證據(jù)2、產(chǎn)權(quán)登記受理單，欲證明2018年2月27日被告才把合同約定所需要的房屋產(chǎn)權(quán)備案手續(xù)交到大慶市房產(chǎn)局。被告房開(kāi)公司質(zhì)證稱，對(duì)真實(shí)性及所證明的問(wèn)題均無(wú)異議，本院予以確認(rèn)。
證據(jù)3、創(chuàng)業(yè)城購(gòu)房確認(rèn)單、黑龍江省增值稅發(fā)票、房屋收款專用票據(jù)，欲證明購(gòu)買(mǎi)房屋的事實(shí)及原告已交納全部房款446054元的事實(shí)。被告房開(kāi)公司質(zhì)證稱，對(duì)真實(shí)性及所證明的問(wèn)題均無(wú)異議，本院予以確認(rèn)。
證據(jù)4、建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)專用收據(jù)，欲證明本案房屋交付使用時(shí)間是2013年9月4日。被告房開(kāi)公司質(zhì)證稱，對(duì)真實(shí)性及所證明的問(wèn)題均無(wú)異議，本院予以確認(rèn)。
證據(jù)5、創(chuàng)業(yè)城業(yè)主張鳳琴、王玉蘭、劉小林三人提供的房屋買(mǎi)賣(mài)合同、慶讓教發(fā)[2017]11號(hào)關(guān)于印發(fā)《讓胡路區(qū)2017－2018學(xué)年度學(xué)區(qū)劃分及新生入學(xué)辦法的通知》，欲證明買(mǎi)賣(mài)合同中均有買(mǎi)方辦理產(chǎn)權(quán)證完畢后交付尾款的約定。在房屋買(mǎi)賣(mài)交易中因沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)證致使房?jī)r(jià)偏低，且不能全部繳清房款，已成為大慶市房屋買(mǎi)賣(mài)交易市場(chǎng)的一個(gè)不成文的行業(yè)規(guī)定，這也是為了確保交易安全，但確給出賣(mài)方造成了很大的經(jīng)濟(jì)損失，而這種損失數(shù)額是不能確定的，但客觀存在?！蹲尯穮^(qū)2017－2018學(xué)年度學(xué)區(qū)劃分及新生入學(xué)辦法的通知》的第二條劃分及入學(xué)明確規(guī)定堅(jiān)持：“就近或相對(duì)就近入學(xué)的原則”，“堅(jiān)持房產(chǎn)證和戶口本”兩證統(tǒng)一原則，也就是說(shuō)沒(méi)有房屋產(chǎn)權(quán)證孩子無(wú)法就近入學(xué)，家長(zhǎng)不得已要花更多的人力物力送孩子去更遠(yuǎn)的學(xué)校入學(xué)，這種直接損失的數(shù)額雖然難以確定，但確客觀存在?；谝陨蟽牲c(diǎn)說(shuō)明因被告怠于辦理房屋權(quán)屬登記備案，致使原告無(wú)法辦理房屋權(quán)屬證書(shū)，是會(huì)給所有業(yè)主帶來(lái)不同方面的直接損失，而這種損失均難以確定，確客觀存在。
被告房開(kāi)公司質(zhì)證稱，對(duì)證據(jù)的真實(shí)性和證明的問(wèn)題均有異議。1、該證據(jù)系復(fù)印證無(wú)法與原件核對(duì)，無(wú)法證明其真實(shí)性，該證據(jù)與本案沒(méi)有直接的因果關(guān)系，也不是原告所說(shuō)的直接損失，而是間接經(jīng)濟(jì)利益而已。2、創(chuàng)業(yè)城建設(shè)是對(duì)老會(huì)戰(zhàn)職工及其家屬的福利性住房，改善老會(huì)戰(zhàn)職工及家屬的住房條件，房開(kāi)公司沒(méi)有以學(xué)區(qū)房、就醫(yī)、購(gòu)物等便利為購(gòu)買(mǎi)條件進(jìn)行宣傳等作為承諾條件進(jìn)行出售房屋。這與一般的商品房出售有本質(zhì)不同。所以原告不能以子女上學(xué)、就醫(yī)、購(gòu)物便利等作為主張其權(quán)利的依據(jù)。3、創(chuàng)業(yè)城只有符合福利條件的單位職工及其家屬才能購(gòu)買(mǎi)創(chuàng)業(yè)城的房屋。由于當(dāng)年大慶房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，大慶市主城區(qū)房?jī)r(jià)已高達(dá)5500元平方米，會(huì)戰(zhàn)職工購(gòu)房能力下降，買(mǎi)不起房。針對(duì)這種情況下，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格給予會(huì)戰(zhàn)職工福利性質(zhì)的用房，而不是讓會(huì)戰(zhàn)職工進(jìn)行炒房賣(mài)房掙取差價(jià)。4、慶讓教發(fā)【2017】11號(hào)關(guān)于印發(fā)《讓胡路區(qū)2017-2018學(xué)年度學(xué)區(qū)劃分及新生入學(xué)辦法的通知》屬于政府部門(mén)的政策變動(dòng)，且與本案房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛沒(méi)有直接因果關(guān)系。房開(kāi)公司出賣(mài)房屋時(shí)并沒(méi)有以學(xué)區(qū)房為噱頭。5、該案件系集團(tuán)訴訟案件之一，不能因業(yè)主個(gè)別情況作為集團(tuán)訴訟證據(jù)使用，計(jì)算其間接利益損失的標(biāo)準(zhǔn)，該份證據(jù)無(wú)法證明其造成的損失，實(shí)際上也沒(méi)造成損失，要求支付違約金的要求缺乏事實(shí)依據(jù)。
本院對(duì)該組證據(jù)的真實(shí)性予以認(rèn)定，對(duì)其所證明的問(wèn)題本院將結(jié)合其它證據(jù)綜合予以認(rèn)定。
證據(jù)6、創(chuàng)業(yè)城A3-1、A3-3兩棟樓備案在房產(chǎn)局的房屋權(quán)屬登記申請(qǐng)表，欲證明房開(kāi)在2016年7月5日就已將這兩棟樓在市房產(chǎn)局完成了房屋權(quán)屬備案。而這一時(shí)間是在市政府下發(fā)會(huì)議紀(jì)要之前，A3區(qū)也存在私封露臺(tái)，私占空間的現(xiàn)象，同一個(gè)樓區(qū)確只給這兩棟樓備案而沒(méi)有給其他樓備案，這與房開(kāi)所稱部分業(yè)主私封露臺(tái)，私占空間造成不能履約自相矛盾，這也證明這個(gè)問(wèn)題是可以解決的，而房開(kāi)公司怠于履行報(bào)備義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
被告房開(kāi)公司質(zhì)證稱，對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)證明問(wèn)題有異議。1、2017年7月18日主任辦公室會(huì)議紀(jì)要明確說(shuō)明考慮到創(chuàng)業(yè)城居住區(qū)的特殊性，對(duì)封閉陽(yáng)臺(tái)和露臺(tái)、私自利用封閉空間的住戶，由建設(shè)單位進(jìn)行整改，暫時(shí)不予規(guī)劃驗(yàn)收。屬于政府政策行為，不能歸結(jié)于房開(kāi)公司違約行為，房開(kāi)公司承擔(dān)違約責(zé)任。同時(shí)，房開(kāi)公司已經(jīng)盡力協(xié)調(diào)問(wèn)題，幫助原告解決盡早辦理報(bào)備，對(duì)整頓時(shí)間不應(yīng)計(jì)算在雙方約定報(bào)備的時(shí)間之內(nèi)。2、關(guān)于原告證實(shí)已經(jīng)備案的A3號(hào)樓也存在私封露臺(tái)、擴(kuò)建占用的情況，房開(kāi)公司認(rèn)為已經(jīng)備案業(yè)主在備案前沒(méi)有私封露臺(tái)、擴(kuò)建占用的情況，備案后業(yè)主才私封露臺(tái)，這與原告所在樓房備案前已經(jīng)存在私封露臺(tái)的情況有本質(zhì)不同。
本院對(duì)該組證據(jù)的真實(shí)性予以認(rèn)定，對(duì)其所證明的問(wèn)題本院將結(jié)合其它證據(jù)綜合予以認(rèn)定。
被告房開(kāi)公司為證明其主張，向本院提交如下證據(jù)：
證據(jù)1、大慶市城鄉(xiāng)規(guī)劃局出具的受理申請(qǐng)通知書(shū)、大慶市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會(huì)主任辦公會(huì)議紀(jì)要，欲證明房開(kāi)公司早在2015年就將創(chuàng)業(yè)城第一批房屋申請(qǐng)了規(guī)劃驗(yàn)收，但由于部分業(yè)主存在私占空間，私封露臺(tái)等情況，不滿足城鄉(xiāng)規(guī)劃局的整體驗(yàn)收條件，大慶市城鄉(xiāng)規(guī)劃局未予整體規(guī)劃驗(yàn)收，后經(jīng)多方協(xié)商最終確定暫時(shí)扣除私占空間、私封露臺(tái)情況的單體建筑后，予以分批規(guī)劃驗(yàn)收，所以導(dǎo)致本案涉訴的房屋辦理房產(chǎn)證延期并非房開(kāi)公司的原因?qū)е碌?，而是發(fā)生了房開(kāi)公司不可預(yù)見(jiàn)的不可抗力導(dǎo)致的。
原告質(zhì)證稱，對(duì)證據(jù)真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)證明的問(wèn)題有異議，認(rèn)為本案原告并不存在私占空間、私封露臺(tái)的情況，被告所提供的市政府的會(huì)議紀(jì)要是在2016年7月18日下達(dá)的，文件明確創(chuàng)業(yè)城可以進(jìn)行單體驗(yàn)收，可以實(shí)施分戶驗(yàn)收，而這個(gè)時(shí)間仍在合同履行期限內(nèi)，但被告仍未能在合同期限內(nèi)完成向房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)備案，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
本院對(duì)該組證據(jù)的真實(shí)性予以認(rèn)定，對(duì)其所證明的問(wèn)題本院將結(jié)合其它證據(jù)綜合予以認(rèn)定。
證據(jù)2、大慶市城鄉(xiāng)規(guī)劃局出具的建設(shè)工程規(guī)劃條件核實(shí)確認(rèn)書(shū)，欲證明由于創(chuàng)業(yè)城10區(qū)住宅樓有29戶住戶存在私占空間、私封露臺(tái)的情況，導(dǎo)致整體不予規(guī)劃驗(yàn)收，經(jīng)被告多方協(xié)調(diào)溝通才成功實(shí)現(xiàn)去除不合格樓房后的單體驗(yàn)收，所以即使存在延期辦證的情況也不是被告的原因?qū)е碌?，不?yīng)由被告承擔(dān)責(zé)任。而且被告發(fā)現(xiàn)不可預(yù)見(jiàn)的問(wèn)題后，積極協(xié)調(diào)溝通，最終維護(hù)了廣大業(yè)主的利益。
原告質(zhì)證稱，對(duì)真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)所證明的內(nèi)容有異議。針對(duì)私占空間、私封露臺(tái)的問(wèn)題，被告完全可以在合同約定期限內(nèi)配合物業(yè)及相關(guān)部門(mén)積極合理的處理，不能歸結(jié)于不可抗力，所以在這個(gè)問(wèn)題上被告是有過(guò)錯(cuò)的。且被告提供的證據(jù)里不包括本案涉案房屋。
本院對(duì)該組證據(jù)的真實(shí)性予以認(rèn)定，對(duì)其所證明的問(wèn)題本院將結(jié)合其它證據(jù)綜合予以認(rèn)定。
根據(jù)當(dāng)事人的陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：
2013年6月5日原告與被告簽訂了購(gòu)買(mǎi)創(chuàng)業(yè)城10-10-1-302室商品房買(mǎi)賣(mài)合同，總房款為446054元，原告交付了全部購(gòu)房款。合同約定出賣(mài)人在房屋交付后730日內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需要由被告提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，如因被告的責(zé)任不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，雙方同意按補(bǔ)充協(xié)議處理，補(bǔ)充協(xié)議約定了如因被告的原因原告不能在規(guī)定的期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，雙方同意原告不退房，被告在合同規(guī)定期限后的365天內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需要由被告提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。被告房開(kāi)公司于2013年9月4日將房屋交付給原告。
雙方合同中對(duì)房開(kāi)公司逾期交房的違約責(zé)任進(jìn)行了約定,主要內(nèi)容為“出賣(mài)人如未按合同規(guī)定的期限將該商品房交付買(mǎi)受人使用，買(mǎi)受人不退房，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付己交房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之零點(diǎn)一的違約金，合同繼續(xù)履行”。
大慶市城鄉(xiāng)規(guī)劃局于2016年6月27日受理了房開(kāi)公司要求對(duì)創(chuàng)業(yè)城第一批房屋進(jìn)行規(guī)劃驗(yàn)收的申請(qǐng)，但由于有部分業(yè)主存在私占空間，私封露臺(tái)等情況，不滿足城鄉(xiāng)規(guī)劃局的整體驗(yàn)收條件，大慶市城鄉(xiāng)規(guī)劃局未予整體規(guī)劃驗(yàn)收。后經(jīng)房開(kāi)公司多方協(xié)調(diào)溝通，最終由市規(guī)劃局出具了備注不合格住戶的《建設(shè)工程規(guī)劃條件核實(shí)確認(rèn)書(shū)》，實(shí)現(xiàn)單體驗(yàn)收。案涉房屋在2018年2月27日將創(chuàng)業(yè)城10-10號(hào)的房屋辦理權(quán)屬登記所需的材料上報(bào)房產(chǎn)局。

本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：1、被告房開(kāi)公司認(rèn)為逾期辦證非因房開(kāi)公司原因?qū)е?，?gòu)成不可抗力的抗辯理由是否成立；2、原告主張逾期違約損失如何計(jì)算。
一、關(guān)于房開(kāi)公司是否構(gòu)成違約、其抗辯理由是否成立的問(wèn)題。根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十五條規(guī)定，縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)按照規(guī)定對(duì)建設(shè)工程是否符合規(guī)劃予以核實(shí)。未經(jīng)核實(shí)或經(jīng)核實(shí)不符合規(guī)劃條件的，建設(shè)單位不得組織竣工驗(yàn)收。也就是說(shuō)建設(shè)工程應(yīng)先報(bào)請(qǐng)規(guī)劃部門(mén)對(duì)建設(shè)工程進(jìn)行驗(yàn)收，規(guī)劃驗(yàn)收合格后才能由建設(shè)單位組織驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后才能向購(gòu)房者交付房屋。本案中，被告違反了上述規(guī)定，在沒(méi)有規(guī)劃驗(yàn)收的情況下將房屋先行交付給購(gòu)房者，致使部分業(yè)主私占空間，私封露臺(tái)導(dǎo)致規(guī)劃部門(mén)不予以驗(yàn)收，從而無(wú)法完成向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)報(bào)備登記材料的義務(wù)，致使原告在規(guī)定的期限內(nèi)沒(méi)有取得產(chǎn)權(quán)證，上述情況不符合不可抗力構(gòu)成條件，被告不能以此理由免責(zé)。因合同對(duì)辦證日期有明確約定，而被告未在規(guī)定的期限內(nèi)向相關(guān)行政部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)，故被告已構(gòu)成違約。
二、關(guān)于原告主張的逾期違約損失如何計(jì)算的問(wèn)題。現(xiàn)原告主張按照同期銀行貸款利率的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約損失，而被告認(rèn)為按照原告主張計(jì)算的違約損失過(guò)高，要求參照雙方合同中逾期交房的違約責(zé)任計(jì)算違約損失。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條和《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十八條、第二十九條的規(guī)定，當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)實(shí)際損失的百分之三十的，可以認(rèn)定為“過(guò)分高于造成的損失”，當(dāng)事人因此主張約定的違約金過(guò)高而請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出調(diào)整。在確定是否對(duì)違約金進(jìn)行調(diào)整以及如何調(diào)整時(shí)，應(yīng)全面、正確地適用上述規(guī)定，充分尊重當(dāng)事人意思自治，保護(hù)合同自由，維護(hù)交易秩序穩(wěn)定，倡導(dǎo)誠(chéng)實(shí)守信的價(jià)值，公平合理地進(jìn)行衡量。確定是否過(guò)高的基本依據(jù)應(yīng)當(dāng)是違約造成的損失。本院從以下幾個(gè)方面考慮違約損失的計(jì)算方法：（一）從原告的損失方面考慮：原告主張被告逾期辦證違約給其造成了損失，具體包括：案涉房屋無(wú)法正常交易造成的利益損失及因案涉房屋無(wú)產(chǎn)權(quán)證，部分業(yè)主的子女無(wú)法享受學(xué)區(qū)劃分帶來(lái)的教育福利等利益損失，但原告并未提交證據(jù)證實(shí)已產(chǎn)生損失，根據(jù)“誰(shuí)主張、誰(shuí)舉證”的原則，可以認(rèn)定逾期辦證并未給原告造成實(shí)際損失；（二）從雙方簽訂涉案房屋買(mǎi)賣(mài)合同的實(shí)際情況考慮：由于涉案的創(chuàng)業(yè)城小區(qū)是被告開(kāi)發(fā)，目的是為了改善石油老會(huì)戰(zhàn)職工的居住環(huán)境，以福利購(gòu)房的形式銷(xiāo)售給石油老會(huì)戰(zhàn)，雙方簽訂合同中的銷(xiāo)售價(jià)格遠(yuǎn)低于當(dāng)時(shí)的商品房銷(xiāo)售的市場(chǎng)價(jià)格，從這方面考慮，原告購(gòu)買(mǎi)涉案房屋已獲利。從利益平衡角度出發(fā)，綜合考慮上述幾方面，既要對(duì)違約行為進(jìn)行處罰，又要防止因違約獲得超額利益，致使雙方利益失衡，又由于被告雖然逾期辦證，但并未影響原告方的實(shí)際居住。故本院從雙方簽訂合同的背景、被告的違約程度、原告的損失等方面綜合考量，對(duì)被告逾期辦證的違約責(zé)任參照雙方合同約定的逾期交房違約金的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，即按日萬(wàn)分之零點(diǎn)一計(jì)算違約金。起算時(shí)間應(yīng)自交付房屋之日在經(jīng)過(guò)1095天（730天+365天）后開(kāi)始，計(jì)算至被告在產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理完產(chǎn)權(quán)登記時(shí)截止。本案原告2013年9月4日接收房屋，應(yīng)自2016年9月5日起開(kāi)始計(jì)算違約金，原告主張計(jì)算至2018年2月26日止，該日期早于產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)備案的時(shí)間，此主張系原告自由處分民事權(quán)利的行為，不違反法律規(guī)定，予以準(zhǔn)許。
綜上，本案經(jīng)審判委員會(huì)討論決定，對(duì)原告的主張予以部分支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條、第一百一十三條、第一百一十四條、第一百二十一條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十九條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：

被告大慶油田房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司于判決生效后五日內(nèi)給付原告白某、鄭某某違約損失2404元（446054元×0.001%×539天）。
案件受理費(fèi)874元，由被告大慶油田房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司承擔(dān)。
如不服本判決，可在接到判決書(shū)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于大慶市中級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng) 馬瑞
人民陪審員 曹繼承
人民陪審員 叢月利

書(shū)記員： 周爽