原告：湖北泰塑置業(yè)有限公司，住所地武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)流芳街大舒村。
法定代表人：凌志，該公司董事長。
委托訴訟代理人：胡金明，湖北忠三律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：左瓊，湖北忠三律師事務(wù)所律師。
被告：武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)小紅帽餐廳，住所地武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)流芳街大舒村泰塑公寓網(wǎng)A棟2樓01A號(hào)商鋪。
經(jīng)營者：喻家勝，男，1982年10月9日出生，漢族，戶籍地武漢市黃陂區(qū)，現(xiàn)住武漢市白沙洲農(nóng)副產(chǎn)品大市場(chǎng)冷鏈區(qū)，

原告湖北泰塑置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱：泰塑公司）訴被告武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)小紅帽餐廳（以下簡(jiǎn)稱：小紅帽餐廳）房屋租賃合同糾紛一案，本院于2017年9月13日立案受理后，依法由審判員吳邊適用簡(jiǎn)易程序于2017年12月21日公開開庭進(jìn)行了審理。原告泰塑公司的委托訴訟代理人胡金明、被告小紅帽餐廳的經(jīng)營者喻家勝均到庭參加訴訟。訴訟過程中，原、被告向本院申請(qǐng)調(diào)解，本院予以準(zhǔn)許，但雙方未達(dá)成一致意見。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告泰塑公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1．判決被告小紅帽餐廳支付租金38996元和門前三包費(fèi)3600元及遲延支付租金、門前三包費(fèi)的滯納金（暫計(jì)至2016年12月31日止為5600元，應(yīng)計(jì)算至判決確定的給付租金、門前三包費(fèi)之日止），總計(jì)48196元；2．判決被告小紅帽餐廳返還租賃商鋪，并自2017年1月1日起至實(shí)際返還租賃商鋪之日止按每年96000元的標(biāo)準(zhǔn)支付租賃商鋪占用費(fèi)；3．本案訴訟費(fèi)由被告小紅帽餐廳負(fù)擔(dān)。事實(shí)和理由：原告泰塑公司與被告小紅帽餐廳于2015年9月30日就被告小紅帽餐廳承租原告泰塑公司A棟2樓01A號(hào)商鋪事宜簽訂了編號(hào)為TW2016A2-01A的商鋪?zhàn)赓U合同，約定租賃期限為2015年8月25日至2016年8月24日，租金為92400元，在合同簽訂之日一次性付清租金和門前三包費(fèi)3600元。上述合同期滿后，被告小紅帽餐廳繼續(xù)使用租賃商鋪。原告泰塑公司于2016年12月23日發(fā)函告知被告小紅帽餐廳將于2016年12月31日解除原、被告之間的不定期租賃關(guān)系。但被告小紅帽公司至今未向原告泰塑公司返還租賃商鋪。
被告小紅帽餐廳辯稱：1．原告泰塑公司訴稱內(nèi)容不屬實(shí)。被告小紅帽餐廳大概2006年承租原告泰塑公司的商鋪，最開始承租了1間，慢慢擴(kuò)張到承租8間（簽了5個(gè)合同），每一間在承租時(shí)都交了押金，但押金數(shù)額不一致。因經(jīng)營原因，被告小紅帽餐廳又陸續(xù)退給原告泰塑公司商鋪，解除了4個(gè)合同，現(xiàn)在與原告泰塑公司還有一個(gè)合同，但之前的4個(gè)合同押金原告泰塑公司都沒退給被告小紅帽餐廳。2．2016年8月25日合同期滿，2016年6月中旬已和原告泰塑公司部門經(jīng)理馬作林說明房屋交接事宜，2016年7月被告小紅帽餐廳的經(jīng)營者喻家勝到物業(yè)當(dāng)面和馬作林說了物業(yè)的相關(guān)交接事宜，但原告泰塑公司不退還被告小紅帽餐廳押金，且停電停水，所以被告小紅帽餐廳停業(yè)不經(jīng)營至今。被告小紅帽餐廳的經(jīng)營用品還在店里，沒有騰退。被告小紅帽餐廳要求原告泰塑公司退還押金。合同滿后被告小紅帽餐廳有優(yōu)先承租權(quán)，被告小紅帽餐廳想繼續(xù)承租商鋪。3．原告泰塑公司起訴說被告小紅帽餐廳只有4個(gè)月租金沒交，卻計(jì)算了15個(gè)月的滯納金，這不合理。4．雙方簽的合同是租金一年一付，2015年9月30日和2016年9月，被告小紅帽餐廳確實(shí)只支付了部分租金，有租金未支付，門前三包費(fèi)都支付了，未全部支付租金是因?yàn)橹昂驮嫣┧芄窘獬?個(gè)合同時(shí)，原告泰塑公司未退還押金，被告小紅帽餐廳認(rèn)為未支付的租金應(yīng)在押金中抵扣，多退少補(bǔ)。
當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：原告泰塑公司（出租方、甲方）與被告小紅帽餐廳（承租方、乙方）于2015年9月30日簽訂商鋪?zhàn)赓U合同，約定與本案有關(guān)的主要內(nèi)容為：“1．甲方將商網(wǎng)A棟2樓01A號(hào)商鋪門面（240平方米）出租給乙方經(jīng)營小紅帽餐廳項(xiàng)目；2．租賃期限為2015年8月25日至2016年8月24日，合同期內(nèi)全年租金共計(jì)92400元，在合同簽訂之日一次性交清；3．乙方在合同生效之日交納一年門前三包費(fèi)3600元；4．合同租賃期滿60天前，雙方如愿繼續(xù)合作，乙方應(yīng)向甲方書面提出續(xù)簽合同函告，在同等情況下乙方享有優(yōu)先續(xù)租權(quán)，乙方如果在合同期滿前60天內(nèi)，仍未與甲方續(xù)簽合同，視為乙方放棄甲方商鋪?zhàn)赓U權(quán)，甲方有權(quán)與第三方簽訂合作協(xié)議；5．乙方逾期或者拒絕繳納合同約定的租金、水費(fèi)、門前三包費(fèi)的，甲方有權(quán)單方終止合同，并視情節(jié)進(jìn)行處罰；6．乙方不按時(shí)交納租金、水費(fèi)、門前三包費(fèi)，經(jīng)甲方催繳期限仍無結(jié)果，甲方有權(quán)對(duì)乙方停水、停電，同時(shí)按逾期天數(shù)收取應(yīng)收款額的5%滯納金，逾期超過30天合同終止。
上述合同簽訂后，被告小紅帽餐廳僅向原告泰塑公司支付了租金86000元，未支付其他款項(xiàng)。上述合同履行期間，原告泰塑公司要求被告小紅帽公司支付剩余租金6400元和門前三包費(fèi)3600元，但被告小紅帽餐廳要求原告泰塑公司退還其在雙方之前租賃合同中支付的租房押金，雙方因此發(fā)生糾紛并陷入僵局。因雙方協(xié)商不成，被告小紅帽公司于2016年6月前后告知原告泰塑公司不再承租本案爭(zhēng)議商鋪，并于2016年7月10日停止經(jīng)營小紅帽餐廳，但未將店鋪內(nèi)物品全部搬走。2016年12月23日，原告泰塑公司在本案爭(zhēng)議商鋪門上張貼告知函一份，表示將于2016年12月31日解除與被告小紅帽公司之間的不定期租賃關(guān)系，但未將告知函送達(dá)給被告小紅帽公司。2017年2月23日，原告泰塑公司就本案糾紛向本院提起訴訟，因起訴被告主體不適格，本院于2017年5月25日裁定駁回起訴。被告小紅帽公司于2017年6月將爭(zhēng)議商鋪鑰匙返還給原告泰塑公司，原告泰塑公司于2017年9月13日就本案糾紛再次向本院提起訴訟。訴訟過程中，被告小紅帽公司表示放棄爭(zhēng)議房屋內(nèi)物品的所有權(quán)。

本院認(rèn)為：原、被告于2015年9月30日簽訂的商鋪?zhàn)赓U合同是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反國家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。
在履行上述合同期間，被告小紅帽餐廳向原告泰塑公司提出退還之前支付的租房押金，雙方發(fā)生糾紛并陷入僵局。本案審理過程中，被告小紅帽餐廳并未提供證據(jù)證明原告泰塑公司收取并應(yīng)當(dāng)向其返還之前的租房押金，在原告泰塑公司不予認(rèn)可的情形下，由其承擔(dān)舉證不能的法律后果，本院對(duì)其認(rèn)為原告泰塑公司違約在先的主張，不予支持。在上述合同履行期間，被告小紅帽餐廳于2016年7月10日停止經(jīng)營，但沒有將其財(cái)產(chǎn)全部搬出爭(zhēng)議房屋，亦未將爭(zhēng)議房屋的鑰匙交付給原告泰塑公司。被告小紅帽餐廳承認(rèn)未按合同約定向原告泰塑公司支付合同約定期限內(nèi)的租金6400元、門前三包費(fèi)3600元，本院認(rèn)定被告小紅帽餐廳已構(gòu)成違約。依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第二百二十六條的規(guī)定，本院對(duì)原告泰塑公司要求被告小紅帽餐廳支付租金6400元、門前三包費(fèi)3600元及逾期利息的訴訟請(qǐng)求，予以支持。但是上述租賃合同約定的滯納金過高，逾期利息應(yīng)當(dāng)按照同期銀行貸款利率支付。雙方約定租金在簽訂合同之日即2015年9月30日一次性付清，門前三包費(fèi)自合同生效之日支付，依照《中華人民共和國合同法》第三十二條、第四十四條的規(guī)定，雙方合同生效之日為2015年9月30日，因此，逾期利息應(yīng)當(dāng)自逾期付款次日即2015年10月1日起計(jì)算至被告小紅帽餐廳支付之日止。
《中華人民共和國合同法》第二百三十二條規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。”第二百三十六條規(guī)定：“租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期?！?br/>合同履行過程中，在原、被告雙方發(fā)生糾紛后，被告小紅帽餐廳于2016年7月10日停止經(jīng)營。原告泰塑公司認(rèn)為上述合同履行至2016年8月24日期限屆滿后雙方未繼續(xù)簽訂書面租賃合同，雙方即按原租賃合同繼續(xù)履行，期限為不定期?！吨腥A人民共和國合同法》第二百三十六條規(guī)定的是在雙方?jīng)]有發(fā)生糾紛，且正常使用租賃房屋的情形下，雙方構(gòu)成不定期租賃合同關(guān)系。但是本案并不符合上述情形，原、被告是因發(fā)生糾紛后，被告小紅帽餐廳拒絕支付租金等費(fèi)用而停止經(jīng)營，即被告小紅帽餐廳以其實(shí)際行動(dòng)表示不繼續(xù)履行租賃合同，依照《中華人民共和國合同法》第九十四條第二項(xiàng)的規(guī)定，在此情形下，原告泰塑公司可以解除合同。本院對(duì)原告泰塑公司提出上述租賃合同期限屆滿后，原、被告即構(gòu)成不定期租賃合同關(guān)系的主張，不予支持。
《中華人民共和國合同法》第一百一十九條規(guī)定：“當(dāng)事人一方違約后，對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。當(dāng)事人因防止損失擴(kuò)大而支出的合理費(fèi)用，由違約方承擔(dān)。”在被告小紅帽餐廳未按合同約定支付租金等費(fèi)用的情形下，原告泰塑公司可以行使合同解除權(quán)，并要求被告小紅帽餐廳返還房屋，而原告泰塑公司并沒有及時(shí)行使上述權(quán)利，而是自被告小紅帽餐廳于2016年7月10日停止經(jīng)營至2016年12月23日近五個(gè)半月的時(shí)間才向被告小紅帽餐廳發(fā)函表示將于2016年12月31日解除雙方的不定期租賃關(guān)系，而且該函并未直接及時(shí)送達(dá)給被告小紅帽餐廳，而是張貼在爭(zhēng)議商鋪門口。原告泰塑公司存在消極行使合同解除權(quán)，并存在擴(kuò)大損失的情形。依照上述法律規(guī)定，本院對(duì)造成擴(kuò)大部分的損失，不予支持。
被告小紅帽餐廳于2016年7月10日停止經(jīng)營至今仍有部分物品未搬出爭(zhēng)議房屋，于2017年6月才將爭(zhēng)議房屋鑰匙返還給原告泰塑公司，并稱放棄爭(zhēng)議房屋內(nèi)的物品，但仍然造成原告泰塑公司損失。對(duì)此，被告小紅帽餐廳存在過錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)向原告泰塑公司支付占用房屋期間的占有使用費(fèi)。根據(jù)上述分析認(rèn)定，本院確定被告小紅帽餐廳向原告泰塑公司支付3個(gè)月的房屋占有使用費(fèi)，即自2016年8月25日合同期限屆滿之日計(jì)算至2016年11月26日，參照原租賃合同約定的租金計(jì)算，即92400元÷12月×3月=23100元。對(duì)原告泰塑公司超出上述金額的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持；對(duì)被告小紅帽餐廳提出不應(yīng)支付合同期限屆滿后費(fèi)用的主張，亦不予支持。
綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第三十二條、第四十四條、第九十四條第二項(xiàng)、第一百零七條、第一百一十四條、第一百一十九條、第二百二十六條、第二百三十二條、第二百三十六條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百四十二條、《最高人民法院關(guān)于適用的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：

一、被告武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)小紅帽餐廳的經(jīng)營者喻家勝于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告湖北泰塑置業(yè)有限公司支付租金6400元、門前三包費(fèi)3600元及逾期利息（按照同期銀行貸款利率，自2015年10月1日起計(jì)算至被告武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)小紅帽餐廳的經(jīng)營者喻家勝支付租金6400元、門前三包費(fèi)3600元之日止）；
二、被告武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)小紅帽餐廳的經(jīng)營者喻家勝于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告湖北泰塑置業(yè)有限公司支付房屋占有使用費(fèi)23100元；
三、駁回原告湖北泰塑置業(yè)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)1352元，由原告湖北泰塑置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)957元，被告武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)小紅帽餐廳的經(jīng)營者喻家勝負(fù)擔(dān)395元（該款原告湖北泰塑置業(yè)有限公司已預(yù)付，被告武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)小紅帽餐廳的經(jīng)營者喻家勝于本判決生效之日起十日內(nèi)將395元支付給原告湖北泰塑置業(yè)有限公司）。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級(jí)人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)，根據(jù)不服本判決的上訴請(qǐng)求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十三條的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)，款匯武漢市中級(jí)人民法院，收款單位全稱：湖北省武漢市中級(jí)人民法院；賬號(hào)：17×××67；開戶行：農(nóng)行武漢民航東路支行。上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)未預(yù)交上訴費(fèi)的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

審判員 吳邊

書記員： 白羽舒