上訴人（一審原告）：湖北久源建筑安裝有限公司。住所地：黃岡市龍感湖管理區(qū)友誼路。
法定代表人：嚴(yán)剛漢，該公司董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：嚴(yán)奇，該公司總經(jīng)理，代理權(quán)限為特別授權(quán)。
委托訴訟代理人：齊建新，黃岡市龍感湖法律服務(wù)所法律工作者，代理權(quán)限為特別授權(quán)。
上訴人（一審被告）：張某某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住黃岡市。
委托訴訟代理人：嚴(yán)艷芳，湖北嚴(yán)艷芳律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限為特別授權(quán)。

上訴人湖北久源建筑安裝有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)久源建筑公司）因與上訴人張某某房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，不服湖北省黃岡市黃州區(qū)人民法院本院（2016）鄂1102民初1019號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年1月17日立案受理后，依照組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。上訴人久源建筑公司訴訟委托代理人嚴(yán)奇、齊建新，上訴人張某某及其委托訴訟代理人嚴(yán)艷芳到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人久源建筑公司上訴請(qǐng)求并針對(duì)張某某上訴辯稱(chēng)：請(qǐng)求依法撤銷(xiāo)一審判決，改判張某某向其支付房屋轉(zhuǎn)讓款79萬(wàn)元及利息（從2014年7月1日起按照年利率24%計(jì)算付清為止）。事實(shí)與理由：一、一審判決認(rèn)定事實(shí)不清，張某某在履約過(guò)程中嚴(yán)重違約，我公司與張某某2013年7月16日、2014年7月14日簽訂辦公樓轉(zhuǎn)讓協(xié)議、補(bǔ)充協(xié)議，轉(zhuǎn)讓協(xié)議第一條約定：辦公樓房屋及土地使用權(quán)價(jià)格為140萬(wàn)元，簽訂協(xié)議時(shí)付款10萬(wàn)元，辦理土地證變更時(shí)付50萬(wàn)元，余款80萬(wàn)元在拆房子開(kāi)始時(shí)一次付清，如未付按月息15%計(jì)算。2013年10月16日我公司收到張某某60萬(wàn)元后，協(xié)助辦理相關(guān)手續(xù)，依照雙方簽訂的協(xié)議，張某某應(yīng)在2014年7月1日前付清余款80萬(wàn)元。然而張某某沒(méi)有按約定付款，雙方在2014年7月24日又簽訂了補(bǔ)充協(xié)議書(shū)，約定欠款80萬(wàn)元在房屋完工時(shí)沒(méi)有付清則按原協(xié)議執(zhí)行。2014年12月份，我公司向龍感湖國(guó)土分局申請(qǐng)辦理該辦公樓土地證的變更登記相關(guān)手續(xù)。這期間，我公司多次要求張某某支付余款，但其拒不支付，我公司萬(wàn)般無(wú)奈只能中止向土地部門(mén)申請(qǐng)辦理土地變更手續(xù)。張某某在2015年11月將建成的商住樓向外出售，至今一樓商鋪仍在營(yíng)業(yè)，依據(jù)以上事實(shí)，我公司在張某某簽訂辦公樓轉(zhuǎn)讓協(xié)議、補(bǔ)充協(xié)議后，一直在積極履行合同，而張某某應(yīng)在2014年6月份拆除轉(zhuǎn)讓的辦公樓后，應(yīng)付清房屋轉(zhuǎn)讓款，而至今仍欠本金79萬(wàn)元。依照補(bǔ)充協(xié)議第三條的約定，張某某逾期付款應(yīng)向我公司支付本息。而一審法院以“久源建筑公司未根據(jù)合同約定在合理期限內(nèi)辦理該塊用地種類(lèi)變更手續(xù)，違反雙方房屋買(mǎi)賣(mài)合同的約定，雙方均有違約行為，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，故久源建筑公司要求按月利率15%支付欠款利息的訴訟請(qǐng)求，不予支持”顯然是認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，致使合同守約方的合法利益未得到保護(hù)，明顯違反了《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定，要求撤銷(xiāo)原判，依法改判。
上訴人張某某上訴請(qǐng)求并針對(duì)久源建筑公司辯稱(chēng)：根據(jù)雙方的《辦公樓轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》和《補(bǔ)充協(xié)議書(shū)》，雙方的合同履行順序?yàn)椋汉炗喓贤瑫r(shí)張某某向久源建筑公司支付10萬(wàn)元，久源建筑公司在辦土地權(quán)證變更手續(xù)時(shí)支付50萬(wàn)元，余款80萬(wàn)元按照約定在拆房子開(kāi)始由張某某一次性付清。由于雙方后面簽訂了一份《補(bǔ)充協(xié)議書(shū)》，在該份協(xié)議第三條、第四條，反復(fù)載明余款80萬(wàn)元在“房屋完工”時(shí)付清，付清的方式以張某某開(kāi)發(fā)的商品房第二層二套抵償80萬(wàn)元。因此，原協(xié)議的80萬(wàn)元應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)雙方同意變更為在房屋完工時(shí)以?xún)商咨唐贩康謨?，這才是雙方合同的真實(shí)意思表示。久源建筑公司到現(xiàn)在為止沒(méi)有辦理土地權(quán)證變更手續(xù)，因商品房已竣工，原土地使用權(quán)還沒(méi)有變性，導(dǎo)致我開(kāi)發(fā)的商品房不能合法銷(xiāo)售，辦不了按揭手續(xù)，致使我簽訂合同的目的不能實(shí)現(xiàn)。合同法第67條“當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求?！北景钢芯迷唇ㄖ韭男型恋刈冃粤x務(wù)在先，我付款在后，我享有履行抗辯權(quán)，因久源建筑公司未將土地變性，我停止后面付款行為，依據(jù)充分。一審法院對(duì)于嚴(yán)重違約方的權(quán)利還能得到法律支持，明顯司法不公。一審判決為所判非所訴。久源建筑公司的起訴狀，只有三項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，主張80萬(wàn)元及所謂拖欠的利息和要求承擔(dān)訴訟費(fèi)，并沒(méi)有被上訴人自愿向我交付商住用地使用權(quán)證這一訴訟請(qǐng)求，我在一審也沒(méi)有提起反訴，要求久源建筑公司交付變性后的土地使用權(quán)證，而一審判決違反了民事訴訟“不告不理”的基本原則，判決久源建筑公司在90日內(nèi)向我交付土地使用權(quán)證。且一審法院判決我在判決生效后15天內(nèi)履行79萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓款給付義務(wù)，而判決久源建筑公司在判決生效三個(gè)月之內(nèi)向我交付土地使用權(quán)證，顯然對(duì)久源建筑公司的履行期限過(guò)于寬松，對(duì)我的履行期限過(guò)于嚴(yán)格，勢(shì)必導(dǎo)致我履行交付79萬(wàn)元的行為先于久源建筑公司交付變性土地使用權(quán)證的行為履行，這樣的判決結(jié)果和雙方合同約定的先后履行順序是矛盾的。要求二審法院依法撤銷(xiāo)原判，依法處理。
久源建筑公司一審訴訟請(qǐng)求：2013年7月16日，久源建筑公司與嚴(yán)愿明和張某某簽訂辦公樓轉(zhuǎn)讓協(xié)議，約定將久源建筑公司所有的位于龍感湖管理區(qū)長(zhǎng)青路的辦公樓房屋及土地使用權(quán)作價(jià)140萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓給張某某和嚴(yán)愿明，張某某在拆房子開(kāi)始時(shí)一次性付清余款，如未付按月利率15%計(jì)息。張某某未按約在房屋完工時(shí)付清欠款，給久源建筑公司造成重大經(jīng)濟(jì)損失，且張某某于2015年11月擅自裝修長(zhǎng)青商業(yè)樓一層商鋪并開(kāi)始營(yíng)業(yè)。請(qǐng)求法院判令：一、張某某向久源建筑公司支付拖欠轉(zhuǎn)讓款80萬(wàn)元；二、由張某某向久源建筑公司支付欠款利息；三、由張某某承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
一審法院認(rèn)定：2013年7月16日，久源建筑公司與案外人嚴(yán)愿明和張某某簽訂辦公樓轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)，約定：甲方（久源建筑公司）將其所有的位于黃岡市龍感湖長(zhǎng)青路原建筑公司辦公樓房屋及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方（嚴(yán)愿明和張某某），價(jià)款為140萬(wàn)元，簽訂協(xié)議時(shí)付款10萬(wàn)元，辦土地使用權(quán)證變更手續(xù)時(shí)支付50萬(wàn)元，余款80萬(wàn)元在拆房子開(kāi)始時(shí)一次性付清，如未付按利率15%計(jì)算；乙方按約定付款后甲方負(fù)責(zé)辦理龍國(guó)用（95）字第直010號(hào)土地證工業(yè)用地變更為商住用地的相關(guān)手續(xù)，土地變性的費(fèi)用由甲方承擔(dān)；乙方付清轉(zhuǎn)讓款后雙方辦理交接手續(xù)；本協(xié)議一方違約賠償對(duì)方的經(jīng)濟(jì)損失。協(xié)議書(shū)上甲方由湖北久潤(rùn)實(shí)業(yè)有限公司蓋章及久源建筑公司法定代表人嚴(yán)剛漢簽名。合同簽訂后，嚴(yán)愿明當(dāng)日向久源建筑公司交款10萬(wàn)元，2013年8月29日張某某向久源建筑公司交款2萬(wàn)元，2013年9月9日嚴(yán)愿明向久源建筑公司交款8萬(wàn)元，2013年10月16日嚴(yán)愿明向久源建筑公司交款40萬(wàn)元，收款后久源建筑公司向張某某方出具了4張收款收據(jù)。久源建筑公司轉(zhuǎn)讓的位于黃岡市龍感湖管理區(qū)長(zhǎng)青路辦公樓的房產(chǎn)證號(hào)為龍政龍房字第××號(hào)；土地使用權(quán)證號(hào)為龍國(guó)用（2005）第069號(hào)，地類(lèi)為綜合用地，使用權(quán)面積為339.6平方米。2014年6月份張某某開(kāi)始拆除辦公樓，至此時(shí)久源建筑公司沒(méi)有將該塊用地變更為商住用地，張某某沒(méi)有向久源建筑公司支付余款80萬(wàn)元。2014年7月24日，久源建筑公司與張某某和案外人嚴(yán)愿明簽訂補(bǔ)充協(xié)議書(shū)，約定：乙方（嚴(yán)愿明和張某某）欠甲方（久源建筑公司）辦公樓轉(zhuǎn)讓款80萬(wàn)元，乙方在辦公樓拆除給開(kāi)發(fā)方的第二層兩套商品房抵償欠款，抵償給甲方的上述商品房?jī)r(jià)格按2380元/平方米下降8%，未經(jīng)甲方同意乙方不得向外銷(xiāo)售上述兩套商品房；乙方以湖北久潤(rùn)實(shí)業(yè)有限公司和久源建筑公司名義開(kāi)發(fā)、施工，上述管理費(fèi)由乙方向甲方上交；乙方欠款80萬(wàn)元及上交的管理費(fèi)在房屋完工時(shí)如果沒(méi)有付清則按原協(xié)議執(zhí)行；本協(xié)議未盡事宜按原協(xié)議執(zhí)行，房屋按揭手續(xù)由公司財(cái)務(wù)部門(mén)配合完善。2014年11月5日，張某某與嚴(yán)愿明簽訂關(guān)于解除共同融資承建長(zhǎng)青商住樓和湖北好兄弟集團(tuán)辦公樓工程合作關(guān)系的協(xié)議，約定：甲方（張某某）和乙方（嚴(yán)愿明）同意解除自2014年6月30日起共同融資承建長(zhǎng)青商住樓和湖北好兄弟集團(tuán)辦公樓工程合作關(guān)系相關(guān)協(xié)議；自協(xié)議解除之日起，甲乙雙方彼此之間的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系自行消滅；甲方獨(dú)自承擔(dān)長(zhǎng)青商住樓工程的債權(quán)、債務(wù)及該工程的一切責(zé)任，與乙方無(wú)關(guān)，乙方獨(dú)自承擔(dān)湖北好兄弟集團(tuán)辦公樓工程的債權(quán)、債務(wù)及該工程的一切責(zé)任，與甲方無(wú)關(guān)；甲乙雙方同意對(duì)于2014年6月30日以來(lái)與湖北久潤(rùn)實(shí)業(yè)有限公司和久源建筑公司訂立的合同、承諾書(shū)仍然有效執(zhí)行，一切權(quán)、責(zé)、得與乙方無(wú)關(guān)。甲方同意于本協(xié)議簽訂之日分兩次退還乙方已經(jīng)交納的長(zhǎng)青商住樓工程的工程款66.4萬(wàn)元。當(dāng)日湖北久潤(rùn)實(shí)業(yè)有限公司在該協(xié)議上蓋章認(rèn)可。協(xié)議簽訂后，張某某與嚴(yán)愿明均按約履行完畢。2015年1月20日，久源建筑公司收取張某某款1萬(wàn)元。久源建筑公司至今沒(méi)有將該塊用地變更為商住用地。2014年4月24日，久源建筑公司由原名稱(chēng)湖北省龍感湖建筑安裝有限公司變更為現(xiàn)名稱(chēng)。
一審法院認(rèn)為，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，受法律保護(hù)。久源建筑公司與張某某及案外人嚴(yán)愿明簽訂辦公樓轉(zhuǎn)讓協(xié)議，久源建筑公司法定代表人嚴(yán)剛漢在協(xié)議上簽名。此后，久源建筑公司與張某某雙方簽訂的補(bǔ)充協(xié)議，是雙方對(duì)第一份協(xié)議的確認(rèn)和補(bǔ)充，久源建筑公司與張某某及案外人嚴(yán)愿明簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同（辦公樓轉(zhuǎn)讓協(xié)議）合法有效，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。張某某與嚴(yán)愿明解除合作關(guān)系，獨(dú)自承擔(dān)長(zhǎng)青商住樓工程的債權(quán)、債務(wù)及該工程的一切責(zé)任，且久源建筑公司認(rèn)可，張某某應(yīng)作為一方當(dāng)事人按約履行合同全部義務(wù)。辦公樓轉(zhuǎn)讓總價(jià)款為140萬(wàn)元，張某某已支付61萬(wàn)元，久源建筑公司要求張某某支付轉(zhuǎn)讓款79萬(wàn)元的訴訟請(qǐng)求本院予以支持。張某某按約向久源建筑公司交納辦公樓轉(zhuǎn)讓款60萬(wàn)元后，久源建筑公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同約定在合理期限內(nèi)辦理該塊用地種類(lèi)變更手續(xù)，但久源建筑公司至今未辦理該塊用地變更為商住用地的手續(xù)，違反雙方房屋買(mǎi)賣(mài)合同的約定。張某某在拆房子開(kāi)始時(shí)沒(méi)有一次性付清轉(zhuǎn)讓款80萬(wàn)元，亦違反雙方房屋買(mǎi)賣(mài)合同的約定。久源建筑公司、張某某雙方均有違約行為，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，故久源建筑公司要求張某某按照月利率15%支付欠款利息的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。久源建筑公司、張某某雙方簽訂的補(bǔ)充協(xié)議書(shū)中關(guān)于以房抵款的約定，涉及到張某某受轉(zhuǎn)讓辦公樓拆除后的房地產(chǎn)承建和開(kāi)發(fā)，本案爭(zhēng)議系房屋買(mǎi)賣(mài)合同，不予處理。判決：一、張某某向湖北久源建筑安裝有限公司支付轉(zhuǎn)讓款79萬(wàn)元，于本判決生效之日起15日內(nèi)履行。二、湖北久源建筑安裝有限公司于本判決生效之日起90日向張某某交付該辦公樓用地的使用權(quán)證（用地種類(lèi)為商住用地）。三、駁回湖北久源建筑安裝有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。如逾期不履行本判決確定之金錢(qián)給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
二審中雙方當(dāng)事人均未提交新的證據(jù)。
經(jīng)審理查明，一審查明事實(shí)屬實(shí)。

本院認(rèn)為，本案中雙方當(dāng)事人爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是：
一、一審判決是否超出了原告人訴訟請(qǐng)求范圍。久源建筑公司向一審請(qǐng)求1、判令張某某支付拖欠轉(zhuǎn)讓款80萬(wàn)元；2、按月息15%支付上述欠款利息；3、承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。從上述起訴內(nèi)容看久源建筑公司訴請(qǐng)內(nèi)容未涉及本案房屋土地變更手續(xù)，但是因本案系房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定了久源建筑公司辦理涉案房屋土地變更義務(wù)，且該內(nèi)容是本案房屋交易重要組成部分，不可分割，因此，一審法院對(duì)雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同進(jìn)行審理是正確的。張某某上訴中提出一審判決超出了原告的訴訟請(qǐng)求范圍，所判非所訴的上訴理由不能成立，本院不予支持。
二、久源建筑公司先為張某某辦理完土地變更手續(xù)，張某某再付款80萬(wàn)元，還是張某某付款80萬(wàn)元后，久源建筑公司辦理完土地變更登記手續(xù)。雙方2013年7月16日簽訂的第一份《辦公樓轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》第一條約定：“……辦理土地權(quán)證變更手續(xù)時(shí)支付50萬(wàn)元，余款80萬(wàn)元在拆房子開(kāi)始時(shí)一次付清，如未付按月息15%計(jì)息；第二條：乙方按約定付款后甲方負(fù)責(zé)辦理龍國(guó)用（95）字第直010號(hào)土地證工業(yè)用地變更為商住用地的相關(guān)手續(xù)……；三、乙方（張某某）付清轉(zhuǎn)讓款后雙方辦理交接手續(xù)”。從上述合同約定的內(nèi)容分析，張某某給付久源建筑公司50萬(wàn)元后，久源建筑公司開(kāi)始啟動(dòng)本案房屋土地證變更登記程序，張某某付清全部轉(zhuǎn)讓款后，久源建筑公司將變更后的土地相關(guān)手續(xù)交付張某某，因此，第一份協(xié)議應(yīng)該是張某某付清80萬(wàn)元房屋欠款后，久源建筑公司將變更好的相關(guān)土手續(xù)交付張某某，即合同約定履行順序?yàn)橄雀犊?，后給手續(xù)。因本案的房屋2014年6月開(kāi)始拆除，張某某沒(méi)有按照上述合同履行約定付款義務(wù)，張某某違約。2014所7月24日，雙方在房屋拆除后，再次簽訂《補(bǔ)充協(xié)議書(shū)》，約定以第二層二套商品房抵款，補(bǔ)充協(xié)議第三條約定：乙方欠款80萬(wàn)元在房屋完工時(shí)沒(méi)有付清則按原協(xié)議執(zhí)行。因補(bǔ)充協(xié)議沒(méi)有對(duì)辦理土地變更登記事項(xiàng)進(jìn)行約定，故以第一份協(xié)議約定為準(zhǔn)。現(xiàn)張某某建造的房屋已完工，到目前為止張某某沒(méi)有按約定付款，也沒(méi)向久源建筑公司交付兩套商品房抵償欠款，依照補(bǔ)充協(xié)議第三條的約定，張某某應(yīng)按第一份協(xié)議約定給付欠款79萬(wàn)元，并承擔(dān)利息。因第一份協(xié)議約定月利率15%，超出了最高人民法院關(guān)于民間借貸案件相關(guān)息率規(guī)定，比照《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條：“借貸雙方對(duì)逾期利率有約定的，從其約定，但以不超過(guò)年利率24%為限”。因此，本案的欠款利率應(yīng)按年利率24%計(jì)算。一審判決認(rèn)定久源建筑公司違約，屬認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，應(yīng)予糾正。
綜上所述，久源建筑公司的上訴理由成立，張某某的上訴理由不能成立。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（三）項(xiàng)、《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條之規(guī)定，判決如下：

一、維持湖北省黃岡市黃州區(qū)人民法院（2016）鄂1102民初1019號(hào)民事判決第一項(xiàng)、第二項(xiàng)；
二、撤銷(xiāo)湖北省黃岡市黃州區(qū)人民法院（2016）鄂1102民初1019號(hào)民事判決第三項(xiàng)；
三、由張某某自2014年7月24日起按79萬(wàn)元本金，以年利率24%給付久源建筑公司利息，息隨本清。
上述給付事項(xiàng)自本判決送達(dá)之日起十五日內(nèi)履行完畢。如果逾期未付，還應(yīng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息
一審案件受理費(fèi)5900元，二審案件受理費(fèi)元17700元，均由張某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　張焱奇 審判員　　付焰明 審判員　　樊勁松

書(shū)記員：吳慧娟