原告：漢口銀行股份有限公司，住所地武漢市江漢區(qū)建設(shè)大道933號(hào)武漢商業(yè)銀行大廈。
法定代表人：陳新民，董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：盧寅、李晏，湖北山河律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限為一般授權(quán)。
被告：匯綠生態(tài)科技集團(tuán)股份有限公司，住所地武漢市江漢區(qū)中山大道779-805號(hào)。
法定代表人：李曉明，董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：陳一民，湖北創(chuàng)智律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限為一般授權(quán)。
被告：武漢麥某機(jī)械工程有限責(zé)任公司，住所地武漢市武漢經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)創(chuàng)業(yè)一路2號(hào)。
法定代表人：周敏，董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：俞冰原，湖北江浩律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限為特別授權(quán)。
第三人：武漢市江漢區(qū)房地產(chǎn)公司，住所地武漢市江漢區(qū)民意一路111號(hào)。
法定代表人：肖漢江，經(jīng)理。
委托訴訟代理人：田鳳華，女，xxxx年xx月xx日出生，該公司員工，住址武漢市江漢區(qū)，代理權(quán)限為特別授權(quán)。

原告漢口銀行股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱原告）與被告匯綠生態(tài)科技集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱第一被告）及第三人武漢市江漢區(qū)房地產(chǎn)公司（以下簡(jiǎn)稱第三人）物權(quán)糾紛一案，本院受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。2016年10月8日本院以（2015）鄂江漢民一初字第01008號(hào)民事判決書駁回原告訴訟請(qǐng)求。判后原告不服提出上訴，武漢市中級(jí)人民法院以（2017）鄂01民終1579號(hào)民事裁定書撤銷武漢市江漢區(qū)人民法院（2015）鄂江漢民一初字第01008號(hào)民事判決書，發(fā)回本院重審。本院受理后，依法追加武漢麥某機(jī)械工程有限責(zé)任公司為本案被告（以下簡(jiǎn)稱第二被告）參加訴訟，由審判員范正霜任審判長(zhǎng)，與人民陪審員黃漢江、陳桂榮組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告的委托訴訟代理人盧寅、第一被告的委托訴訟代理人陳一民、第二被告的委托訴訟代理人俞冰源及第三人的委托訴訟代理人田鳳華到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱，原告1995年8月14日與第一被告簽訂《房屋購(gòu)銷合同》，約定原告購(gòu)買第一被告開發(fā)的橋東商城新擴(kuò)建北大樓第一層A-F軸4-5柱（面積165.2m2，單價(jià)2.4萬(wàn)元m2，總價(jià)396.48萬(wàn)）房屋。雙方還約定交房前第一被告提供橋東商城新擴(kuò)建第一層門面供原告過(guò)渡。后因第一被告無(wú)法按約定交付房屋，雙方于1999年7月14日簽訂《房屋置換使用協(xié)議書》，約定第一被告將位于中山大道原××號(hào)××房屋（××大道××）與原告原購(gòu)房屋進(jìn)行置換使用，原告實(shí)際購(gòu)買房屋支出約定為304萬(wàn)元，房屋置換使用年限50年，從1999年8月1日開始計(jì)算。第一被告向原告交付中山大道805號(hào)房屋后，原告一直使用至今。后第一被告與第二被告簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將中山大道805號(hào)房屋承租權(quán)轉(zhuǎn)讓第二被告，致原告合法使用該房屋期間一直受第二被告侵?jǐn)_，嚴(yán)重影響了原告的合法使用。現(xiàn)向法院起訴請(qǐng)求判令：1、確認(rèn)原告對(duì)中山大道805號(hào)房屋的合法使用權(quán)；2、確認(rèn)第二被告與第一被告簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效；3、本案的訴訟費(fèi)用由兩被告承擔(dān)。
第一被告辯稱，原、被告簽訂的《房屋置換使用協(xié)議書》合法有效，第一被告已經(jīng)履行了合同中的交付房屋等義務(wù)，不存在任何違約行為。原告基于上述協(xié)議占有、使用本案訴爭(zhēng)房屋至今屬合法占有，第一被告并無(wú)異議。第二被告取得中山大道805號(hào)房屋承租權(quán)是基于虛假的承租協(xié)議，該協(xié)議公章系偽造，第一被告對(duì)第二被告取得承租權(quán)的合法性不予認(rèn)可。第三人知曉第一被告向原告轉(zhuǎn)讓房屋使用權(quán)但一直未提出異議，第一被告不應(yīng)承擔(dān)任何法律責(zé)任。
第二被告辯稱，第一被告2001年12月31日與第二被告簽訂《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，將包括中山大道805號(hào)在內(nèi)的房屋租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓第二被告，第一被告按協(xié)議收取第二被告支付的相關(guān)費(fèi)用并告知第三人，該協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示，合法有效。原告與第一被告簽訂《房屋置換使用協(xié)議書》，用其購(gòu)買第一被告位于橋東商城的房屋與第一被告承租的中山大道805號(hào)房屋置換使用并不是取得該房屋的租賃權(quán)，該房屋為第三人所有并管理的國(guó)有房屋，第二被告與第一被告簽訂的《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》合法有效，原告要求該房屋使用權(quán)不成立，請(qǐng)求駁回原告訴訟請(qǐng)求。
第三人述稱，江漢區(qū)中山大道805號(hào)房屋系公房，第三人系該房屋的管理單位。原告與第一被告未經(jīng)第三人同意簽訂的《房屋置換使用協(xié)議書》無(wú)效。2001年12月第一被告與第二被告簽訂《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，將涉訴房屋租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓第二被告，第三人收到第一被告的相關(guān)轉(zhuǎn)讓及批復(fù)文件，第二被告取得房屋租賃權(quán)合法有效。此后第二被告支付第一被告的欠租并一直繳納租金至今，原告及六百集團(tuán)、華信公司及第一被告從未向第三人主張房屋任何權(quán)利?，F(xiàn)原告主張使用權(quán)于法無(wú)據(jù)，請(qǐng)求法院予以駁回。
經(jīng)審理查明，座落于武漢市江漢區(qū)中山大道805號(hào)（建筑面積255.95平方米）房屋系第三人管理的國(guó)有公房，原由武漢市六渡橋百貨集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“六百集團(tuán)“）承租使用。1995年8月14日“六百集團(tuán)”與原告（原武漢市城市信用合作社聯(lián)社）簽訂《房屋購(gòu)銷合同》，原告以人民幣304萬(wàn)元購(gòu)買“六百集團(tuán)”165.2平方米房屋。1999年7月14日，原告下轄王家巷支行與“六百集團(tuán)”簽訂《房屋置換使用協(xié)議書》，約定將原告原購(gòu)橋東商城新擴(kuò)建商場(chǎng)家電商場(chǎng)北大樓第一層第一跨、建筑面積約165.2平方米的房屋與“六百集團(tuán)”原六百金號(hào)所使用房屋一、二樓進(jìn)行房屋置換使用，房屋置換使用費(fèi)互抵，“六百集團(tuán)”不收取差價(jià)租金。房屋置換年限為50年，自1999年8月1日開始。原告據(jù)此從1999年8月起一直使用中山大道805號(hào)房屋至今。
2001年12月，“六百集團(tuán)”與第二被告簽訂《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定“六百集團(tuán)”將包括中山大道805號(hào)在內(nèi)的5處房屋租賃權(quán)自愿轉(zhuǎn)讓給第二被告，以上房屋租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓后，“六百集團(tuán)”欠第三人下屬房管所至2001年12月31日止的租金50余萬(wàn)元由第二被告承擔(dān)，第二被告另付“六百集團(tuán)”部分差額款130000元。上述款項(xiàng)付清后，“六百集團(tuán)”向第三人提交了房屋租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓的批復(fù)，第二被告辦理了武漢市城鎮(zhèn)公有房屋非住宅租約。2004年11月第二被告以武漢華信高新技術(shù)股份有限公司為被告、武漢市商業(yè)銀行六渡橋支行及武漢市江漢區(qū)房地產(chǎn)公司為第三人訴至本院，要求武漢市華信高新技術(shù)股份有限公司將中山大道805號(hào)房屋完整交付其使用，第三人武漢市商業(yè)銀行六渡橋支行騰退侵占的房屋，審理中，第二被告撤回起訴。2005年1月，第二被告再次起訴，2006年8月撤回起訴。2010年第二被告以原告及其前進(jìn)一路支行為被告，武漢市江漢區(qū)房地產(chǎn)公司、武漢華信高新技術(shù)股份有限公司為第三人再次訴至本院，要求其排除妨害、停止侵害第二被告對(duì)涉訴房屋的使用權(quán)，2011年12月15日本院以（2010）漢民一初字第1068號(hào)民事裁定書駁回第二被告的起訴，該裁定已發(fā)生法律效力。
另查明，武漢市六渡橋百貨集團(tuán)股份有限公司于2000年4月26日更名為武漢華信高新技術(shù)股份有限公司，2014年武漢華信高新技術(shù)股份有限公司經(jīng)破產(chǎn)重整，于2016年6月2日更名為匯綠生態(tài)科技集團(tuán)股份有限公司（即本案第一被告）。第一被告向本院提交的破產(chǎn)重整的產(chǎn)權(quán)出讓信息中，并未涉及本案涉訴公房的權(quán)益。審理中，原告堅(jiān)持原訴訟請(qǐng)求并增加一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求為判令第一、二被告簽訂的《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無(wú)效。第一被告堅(jiān)持答辯意見并主張《關(guān)于同意轉(zhuǎn)讓部分房產(chǎn)租賃權(quán)的批復(fù)》中使用的武漢華信高新技術(shù)股份有限公司印章為作廢印章，與2000年度年檢報(bào)告印章一致，與2001年度及2002年度年檢報(bào)告印章不一致，但未提供證據(jù)予以證明。第二被告及第三人堅(jiān)持答辯意見。因各持己見，調(diào)解未成。
上述事實(shí)，有原、被告及第三人陳述、房屋購(gòu)銷合同、《房屋置換使用協(xié)議》、《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》、民事裁定書、武漢市城鎮(zhèn)公有房屋非住宅租約等證據(jù)經(jīng)質(zhì)證予以證實(shí)。

本院認(rèn)為，使用權(quán)是指權(quán)利主體根據(jù)物的性質(zhì)和用途加以利用，從而實(shí)現(xiàn)其利益的權(quán)能。非所有人的使用權(quán)是由所有權(quán)派生的，即從所有權(quán)中分離出來(lái)的一項(xiàng)權(quán)能，必須依賴于所有權(quán)，必須有法律規(guī)定或合同約定。本案涉訴的江漢區(qū)中山大道805號(hào)房屋屬第三人管理的公有房屋，根據(jù)第二被告與第一被告2001年12月31日簽訂的《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，第一被告將上述房屋的租賃權(quán)自愿轉(zhuǎn)讓給第二被告，該轉(zhuǎn)讓行為得到第三人認(rèn)可并辦理了武漢市城鎮(zhèn)公有房屋非住宅租約，此后，第二被告即取得該房屋的占有、使用、收益和處分權(quán)利。第二被告未與原告簽訂涉訴房屋使用的協(xié)議，原告要求確認(rèn)其對(duì)該房屋具有合法使用權(quán)的請(qǐng)求沒(méi)有法律及合同依據(jù)，本院不予支持。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條第三款“當(dāng)事人依照國(guó)家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)生糾紛的案件，不適用本解釋”的規(guī)定，考慮第三人對(duì)原告取得涉訴房屋使用權(quán)的行為一直不認(rèn)可，原告主張其與第一被告簽訂的《房屋置換協(xié)議》合法有效，性質(zhì)可參考轉(zhuǎn)租行為，第三人在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，視為認(rèn)可第一被告轉(zhuǎn)租行為的意見，本院不予采納。第二被告2001年12月31日與第一被告簽訂的《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律規(guī)定，原告也未提供該《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》存在無(wú)效情形的證據(jù)，原告要求確認(rèn)該《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無(wú)效的請(qǐng)求沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。原告及第一被告主張《關(guān)于同意轉(zhuǎn)讓部分房產(chǎn)租賃權(quán)的批復(fù)》中使用的“武漢華信高新技術(shù)股份有限公司”印章系作廢印章，因未提供證據(jù)，本院不予采納。依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第三十九條，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條、第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：

駁回原告漢口銀行股份有限公司的訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)31120元、郵寄費(fèi)40元，共計(jì)31160元由原告漢口銀行股份有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng) 范正霜
人民陪審員 陳桂榮
人民陪審員 黃漢江

書記員： 鄧飛