上訴人（原審被告）武廣鎖，男。
委托代理人武洪強(qiáng)，男，河北滄港律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）徐兆亮，男。
委托代理人高金濤，河北興鹽律師事務(wù)所律師。

上訴人武廣鎖與被上訴人徐兆亮租賃合同糾紛一案，不服河北省鹽山縣人民法院（2014）鹽民初字第0165號民事判決，向本院提起上訴，本院依法組成合議庭審理了本案。現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審原告徐兆亮訴稱，原、被告間原系朋友關(guān)系。在2012年5月12日原告將王勇所有的坐落于鹽山縣城平津大街與徐福路交叉口東南角的毛坯門市樓租下，租期為十年。原告租下樓房后在當(dāng)年對樓房進(jìn)行了大量的裝修工作，裝修工作于2013年8月基本完成后，因原告資金緊張，被告找到原告欲承租原告租賃的樓房（在原告與王勇的房屋租賃合同中，原告享有轉(zhuǎn)租權(quán)利），原、被告于2013年8月20日簽訂了一份協(xié)議書，協(xié)議約定：“一次性轉(zhuǎn)讓費(fèi)75萬元，首付定金20萬元，余款10日內(nèi)付清，否則出租人有權(quán)收回承租權(quán)等”。協(xié)議達(dá)成后被告屢屢違約，至今包括定金僅給付原告37萬元?，F(xiàn)原告認(rèn)為，被告無履約誠意，故提起訴訟請求依法解除原、被告間簽訂的租賃轉(zhuǎn)讓協(xié)議，并退還被告交付的租金17萬元（扣除被告使用期間的租金，按照l0萬元／年，截止到實(shí)際退還日期計(jì)算天數(shù)），
原審被告武廣鎖辯稱，一、徐兆亮與武廣鎖簽訂的協(xié)議屬于法律上的合同轉(zhuǎn)讓。二、雙方簽訂的協(xié)議未經(jīng)王勇同意，應(yīng)認(rèn)定無效。三、徐兆亮沒有辦理消防驗(yàn)收報(bào)告等義務(wù)是導(dǎo)致協(xié)議不能履行的根本原因。所以徐兆亮主張解除租賃轉(zhuǎn)讓協(xié)議的訴訟請求不能成立，應(yīng)予以駁回。
原告徐兆亮為證實(shí)其主張?zhí)峁┤缦伦C據(jù)，一、原告與王勇簽訂的房屋租賃合同一份（詳見合同），證明原告有權(quán)轉(zhuǎn)租該樓房。二、原、被告簽訂的《雙方協(xié)議》一份（詳見協(xié)議），證明原告所訴事實(shí)。
被告武廣鎖質(zhì)證意見，對原告提交與王勇簽訂的房屋租賃合同的真實(shí)性沒有異議。對原、被告簽訂的《雙方協(xié)議》質(zhì)證意見：該《雙方協(xié)議》的性質(zhì)是合同轉(zhuǎn)讓，而不是轉(zhuǎn)租合同。被告除給付原告37萬元之外，另外又給付了王勇10萬元房租，這樣被告共給付原告47萬元。提供王勇簽字的l0萬元收條復(fù)印件一份。
原告不同意對王勇收條復(fù)印件質(zhì)證，因?yàn)槭菑?fù)印件，并且已過舉證期限。，
原審查明，原告與王勇簽訂的房屋租賃合同和原、被告簽訂的《雙方協(xié)議》是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，且不違反法律法規(guī)等強(qiáng)制性規(guī)定，原審法院均予以采信。對王勇簽字的10萬元收條復(fù)印件，因原告不予質(zhì)證且是復(fù)印件，原審法院不予采信。
綜上，原審法院確認(rèn)以下事實(shí)，原、被告間原系朋友關(guān)系。在2012年5月12日原告將王勇所有的坐落于鹽山縣城平津大街與徐福路交叉口東南角的毛坯門市樓租下，并簽訂房屋租賃合同一份，內(nèi)容為“出租方（甲方）王勇承包方（乙方）徐兆亮第二條：---房屋的現(xiàn)狀：該房屋為毛坯房，屋內(nèi)設(shè)施有電梯和門窗。---第四條：該房屋租賃期為10年，自2012年5月12日到2022年5月12日，---第五條：租
-金為l0萬元／每年，房租一年一付，---第七條：---乙方有權(quán)轉(zhuǎn)租房屋本合同繼續(xù)有效。---”原告租下樓房后在當(dāng)年對樓房進(jìn)行了大量的裝修工作，裝修工作于2013年8月基本完成后，因原告資金緊張，被告找到原告欲承租原告租賃的樓房，原、被告于2013年8月20日簽訂了一份“雙方協(xié)議書”，協(xié)議內(nèi)容：“甲方徐兆亮乙方武廣鎖雙方同意由徐兆亮租的王勇房裝修和安裝東西，一次性轉(zhuǎn)給武廣鎖，轉(zhuǎn)讓費(fèi)75萬元整：大寫柒拾伍萬元整（包括一年房租）。甲方不承擔(dān)其他費(fèi)用和東西，乙方接手后由自己維修和其他一切東西，自己承擔(dān)，定金20萬元，余款十天內(nèi)付清，剩余款十天內(nèi)清不了，甲方有權(quán)收回，乙方?jīng)]有條件拒絕。定金收到后必須有錢條有效。款付清之后，甲方負(fù)責(zé)把房屋租賃合同轉(zhuǎn)給乙方。2013年8月20日”。協(xié)議達(dá)成后被告至今包括定金僅給付原告37萬元。原告提起訴訟，請求依法解除原、被告間簽訂的雙方協(xié)議，并退還被告交付的租金17萬元（扣除被告使用期間的租金，按照l0萬元／年，截止到實(shí)際退還目期計(jì)算天數(shù)），
原審認(rèn)為，原告與王勇簽訂的房屋租賃合同中明確約定原告有權(quán)轉(zhuǎn)租房屋，原、被告簽訂的“雙方協(xié)議”是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，雙方應(yīng)按協(xié)議約定履行自己的義務(wù)，被告未按協(xié)議約定支付原告轉(zhuǎn)讓費(fèi)，造成糾紛，被告應(yīng)負(fù)相應(yīng)的民事責(zé)任，原告要求解除協(xié)議的請求應(yīng)予支持。原、被告關(guān)于20萬元定金的約定違反擔(dān)保法關(guān)于定金的規(guī)定，應(yīng)按75萬元的20％計(jì)算，即定金為15萬元，原告不予返還?！半p方協(xié)議’’約定轉(zhuǎn)讓費(fèi)75萬元（包括一年房租），所以原告要求退還被告交付的租金17萬元（扣除被告使用期間的租金，按照l0萬元／年，截止到實(shí)際退還日期計(jì)算天數(shù)）不妥，原告應(yīng)退還被告租金22萬元。被告稱徐兆亮與武廣鎖簽訂的協(xié)議屬于法律上的合同轉(zhuǎn)讓，“雙方協(xié)議”未經(jīng)王勇同意，應(yīng)認(rèn)定無效，徐兆亮沒有辦理消防驗(yàn)收報(bào)告等是導(dǎo)致協(xié)議不能履行的根本原因，未提供相關(guān)證據(jù)，不予支持。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條、第二百二十四條第一款、二百二十七條，《中華人民共和國擔(dān)保法》第八十九條、第九十一及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，遂判決：一、解除原告徐兆亮與被告武廣鎖于2013年8月20日簽訂的雙方協(xié)議。二、原告徐兆亮返還被告武廣鎖轉(zhuǎn)讓費(fèi)22萬元，被告武廣鎖交付原告徐兆亮租的王勇樓房（裝修和安裝東西）。執(zhí)行期限：于判決書生效之日起十日內(nèi)履行完畢。
二審審理期間，上訴人提交了“王勇收武廣鎖房費(fèi)10萬元“收條，用以證明上訴人交付王勇10萬元房租款及該10萬元房租款應(yīng)認(rèn)定為75萬元轉(zhuǎn)讓款中。被上訴人質(zhì)證后，認(rèn)為王勇收條與本案無關(guān)，協(xié)議約定上訴人給付被上訴人錢款，其交付于案外人與被上訴人無關(guān)。二審審理查明的其他事實(shí)，與一審法院查明事實(shí)一致。

本院認(rèn)為，關(guān)于原審是否違反法定程序問題。本案系房屋租賃合同糾紛，房屋為不動(dòng)產(chǎn)，依照《民事訴訟法》第三十三條規(guī)定：“下列案件，由本條規(guī)定的人民法院專屬管轄：（一）因不動(dòng)產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由不動(dòng)產(chǎn)所在地人民法院管轄；……”同時(shí)，該法第三十四條規(guī)定：“合同或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛的當(dāng)事人可以書面協(xié)議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標(biāo)的物所在地等與爭議有實(shí)際聯(lián)系的地點(diǎn)的人民法院管轄，但不得違反本法對級別管轄和專屬管轄的規(guī)定”。本案租賃房屋在鹽山縣，當(dāng)事人在協(xié)議中亦未對合同履行發(fā)生糾紛有明確約定，因此原審法院具有管轄權(quán)。上訴人認(rèn)為本案應(yīng)由其住所地人民法院管轄的上訴理由不能成立，本院不予支持。
關(guān)于轉(zhuǎn)租與租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓及合同效力的問題。轉(zhuǎn)租與租賃權(quán)讓與的性質(zhì)不同，在轉(zhuǎn)租情況下，承租人與出租人原租賃合同繼續(xù)有效，租賃權(quán)仍屬于承租人，承租人不脫離原租賃關(guān)系，只是出租人對租賃物再設(shè)定新的租賃權(quán)，次承租人直接與承租人發(fā)生關(guān)系。而租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓，承租人完全脫離原租賃關(guān)系，使受讓人繼受其地位，以繼續(xù)原租賃關(guān)系。租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓適用債權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)法律規(guī)定，即承租人將原合同的權(quán)利、義務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)移給第三人的，應(yīng)當(dāng)征得出租人同意。本案中，被上訴人徐兆亮與王勇簽訂的《房屋租賃協(xié)議》第七條約定，徐兆亮有權(quán)轉(zhuǎn)租房屋，本合同繼續(xù)有效。該約定可以看出王勇與徐兆亮約定的是轉(zhuǎn)租而非租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓，即徐兆亮不能脫離原租賃關(guān)系，仍需承擔(dān)原合同義務(wù)。而結(jié)合本案相關(guān)事實(shí)，上訴人武廣鎖與被上訴人徐兆亮于2013年8月20日簽訂的《雙方協(xié)議》應(yīng)為轉(zhuǎn)租合同。該協(xié)議是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)合法有效，依法成立的合同對雙方當(dāng)事人具有約束力。
關(guān)于辦理消防驗(yàn)收報(bào)告的問題。因雙方在協(xié)議中并未約定“消防手續(xù)由徐兆亮辦理”，徐兆亮按約并不負(fù)有為武廣鎖辦理消防驗(yàn)收報(bào)告的義務(wù)，故對上訴人武廣鎖主張的被上訴人徐兆亮沒有辦理消防手續(xù)的主張，缺乏事實(shí)依據(jù)，本院不予支持。
關(guān)于上訴人主張交付王勇10萬元租金問題，因王勇并非本案當(dāng)事人，與本案無關(guān)，本案不予處理。
綜上，上訴人武廣鎖的上訴理由不能成立，原審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)100元，由上訴人武廣鎖承擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　　范秉華 審判員　　郭亞寧 審判員　　穆慶偉

書記員：苗園園