段某
顏和平（湖北三峽律師事務(wù)所）
易某
宜昌弘某投資有限公司
李勇（湖北三峽律師事務(wù)所）

上訴人（原審原告）段某。
上訴人（原審原告）易某。
以上二
上訴人的共同委托代理人周華，湖北普濟(jì)律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。
以上二
上訴人的共同委托代理人張瓊，湖北普濟(jì)律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。
上訴人（原審被告）宜昌弘某投資有限公司。住所地:宜昌市沿江大道189-1號(hào)。
法定代表人程鵬，該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人顏和平，湖北三峽律師事務(wù)所律師。一般授權(quán)代理。
委托代理人李勇，湖北三峽律師事務(wù)所律師。一般授權(quán)代理。
上訴人段某、易某與上訴人宜昌弘某投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱弘某公司）因商品房銷售合同糾紛一案，均不服宜昌市伍家崗區(qū)人民法院（2013）鄂伍家崗民初字第01069號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2015年5月21日受理后，依法組成由審判員張曉燕擔(dān)任審判長(zhǎng)，審判員李建敏、代理審判員胡曉靜參加的合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審判決認(rèn)定，2011年1月6日，段某、易某與弘某公司簽訂商品房買賣合同，購(gòu)買香山福久源A區(qū)5號(hào)010502房屋，合同約定:該房屋層高不低于2.9米；戶型結(jié)構(gòu)為一房二廳一廚一衛(wèi)，封閉式陽(yáng)臺(tái)0個(gè)，非封閉式陽(yáng)臺(tái)1個(gè)，建筑面積共53.66平方米，其中套內(nèi)建筑面積為40.29平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e為13.37平方米。房屋單價(jià)為每平方米4196.26元，總價(jià)為225171元；合同第九條約定，出賣人應(yīng)當(dāng)在2012年12月28日前，將商品房交付買受人使用。出賣人交付的商品房應(yīng)符合下列條件:（1）完成規(guī)劃、單體工程質(zhì)量、消防、環(huán)保、人防、綠化等專項(xiàng)驗(yàn)收；（2）公共配套設(shè)施、市政公用設(shè)施按設(shè)計(jì)要求建成，并滿足使用功能的要求；（3）供電、給水、排水、燃?xì)獾仍O(shè)施按設(shè)計(jì)要求建成，并經(jīng)有關(guān)行業(yè)單位認(rèn)可達(dá)到正常使用條件；（4）完成商品房項(xiàng)目竣工交付使用相關(guān)手續(xù)（取得商品房項(xiàng)目竣工交付使用備案證）；（5）電話、有線電視入戶并具備開通條件；（6）以上交付條件中屬于本小區(qū)后期建設(shè)方能完成的小區(qū)設(shè)施除外；（7）樓體單棟已驗(yàn)收但未達(dá)到綜合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)買受人本人要求，提前使用該物業(yè)進(jìn)行裝修的是同買受人同意收房并已將該物業(yè)驗(yàn)收使用。合同第十條約定，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，逾期不超過(guò)三十日，自本合同第九條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向賣受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之二的違約金，合同繼續(xù)履行；逾期超過(guò)三十日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同書面通知到達(dá)日日起三十天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計(jì)已付款的10%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第九條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之三的違約金。合同第十一條約定，商品房達(dá)到本合同第九條約定的交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)將辦理交接手續(xù)的時(shí)間、地點(diǎn)以及應(yīng)當(dāng)攜帶的證件等內(nèi)容（報(bào)刊公告）通知賣受人。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第九條規(guī)定的證明文件，買受人應(yīng)對(duì)樓地面、墻面和天棚面層質(zhì)量；門窗安裝質(zhì)量；欄桿安裝質(zhì)量；防水工程質(zhì)量；室內(nèi)空間尺寸；給排水系統(tǒng)安裝質(zhì)量；室內(nèi)電氣工程安裝質(zhì)量進(jìn)行核驗(yàn)后簽署房屋交接單。所購(gòu)商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全或所購(gòu)商品房質(zhì)量有明顯缺陷的，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)，并按第十條處理。出賣人不得將買受人交納有關(guān)稅費(fèi)（含物業(yè)服務(wù)費(fèi)）作為交接該商品房的條件。本合同另有約定的除外。由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理:自報(bào)刊通知之日起30日后，視同交付。買受人按照合同附件《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》所約定的物業(yè)管理費(fèi)收取時(shí)間開始支付物業(yè)管理費(fèi)。
同時(shí)合同附件一入戶大門為內(nèi)開式；5號(hào)樓平面圖中標(biāo)注有室外空調(diào)機(jī)位，經(jīng)到現(xiàn)場(chǎng)查看，未安裝室外空調(diào)機(jī)位。合同附件五為前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的約定，載明“宜昌弘某物業(yè)管理有限公司實(shí)施前期物業(yè)管理”。
合同簽訂后，段某、易某于2011年3月21日向弘某公司支付了購(gòu)房款250000元，2011年7月27日向弘某公司支付了房款317241元。2012年12月20日，弘某公司在《三峽晚報(bào)》上刊登交房公告，通知段某、易某其所購(gòu)買的香山福久源商品房已達(dá)到交房條件，定于2012年12月28日起開始交房。2012年12月27日，弘某公司取得竣工驗(yàn)收備案證明。
2012年12月31日包括段某、易某在內(nèi)的數(shù)百名業(yè)主向弘某公司出具《香山福久源A區(qū)拒收房屋通知書》，以香山福久源A區(qū)存在違規(guī)建筑、面積嚴(yán)重縮水、層高不夠、物業(yè)費(fèi)超高、容積率超標(biāo)、違規(guī)售房及其他問(wèn)題或缺陷為由拒收房屋。2013年1月26日段某、易某再次以上述理由向弘某公司出具《拒收房屋通知書》。
弘某公司分別于2013年1月4日、1月15日、3月14日、4月7日，通過(guò)張貼公告的方式對(duì)業(yè)主反映的問(wèn)題作了答復(fù)，其中，對(duì)于樓板厚度問(wèn)題，弘某公司表示如確有不合格者，由設(shè)計(jì)單位出具整改方案，并按要求進(jìn)行整改。
2013年3月14日，弘某公司委托宜昌市建夷建設(shè)工程質(zhì)量檢則中心對(duì)香山福久源A區(qū)1#-5#樓部分樓板厚度進(jìn)行了檢測(cè)，該檢測(cè)數(shù)據(jù)中未包含段某、易某所購(gòu)房屋樓板。
2013年4月17日，宜昌市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站出具《通知》一份，稱弘某公司在解決香山福久源項(xiàng)目1-5號(hào)樓業(yè)主投訴問(wèn)題的過(guò)程中，對(duì)部分投訴業(yè)主的房間樓板厚度進(jìn)行檢測(cè)，檢測(cè)結(jié)果為不合格。為妥善處理業(yè)主投訴，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，要求建設(shè)單位對(duì)所有投訴板厚不合格的進(jìn)行板厚全數(shù)檢測(cè)，將檢測(cè)結(jié)果報(bào)送宜昌市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站。
2013年4月22日，本案訴爭(zhēng)房屋設(shè)計(jì)單位湖北華宇高科建筑設(shè)計(jì)咨詢有限公司宜昌分公司出具《關(guān)于香山·福久源1-2#樓部分房屋樓板厚度檢測(cè)結(jié)果的處理意見(jiàn)》及《關(guān)于香山·福久源3-5#樓部分房屋樓板厚度檢測(cè)結(jié)果的處理意見(jiàn)》，載明“1、檢測(cè)結(jié)果中厚度為正偏差不超過(guò)20mm和負(fù)偏差不超過(guò)18mm的樓板，滿足結(jié)構(gòu)安全性要，不需要補(bǔ)強(qiáng)；2、檢測(cè)結(jié)果中厚度為負(fù)偏差超過(guò)18mm的樓板，需作底粘貼碳纖維布補(bǔ)強(qiáng)處理，具體部位為:1#樓的（4）-（6）軸／（E）-（G）軸間12層樓板；3、檢測(cè)結(jié)果中厚度為正偏差超過(guò)20mm的樓板，用角磨機(jī)至20mm內(nèi)。
2013年4月22日，弘某公司再次委托宜昌市建夷建設(shè)工程質(zhì)量檢測(cè)站對(duì)香山福久源A區(qū)1#-5#樓部分房屋樓板厚度進(jìn)行檢測(cè)，該檢測(cè)數(shù)據(jù)中仍未包含段某、易某所購(gòu)房屋樓板。
2013年5月23日至5月30日期間，段某、易某又對(duì)香山福久源小區(qū)所有要求檢測(cè)的業(yè)主樓板再次進(jìn)行檢測(cè)。段某、易某委托代理人張瓊，弘某公司員工余濤、施工方代表陳林在該樓板厚度檢測(cè)報(bào)告上簽字。此次檢測(cè)未對(duì)段某、易某購(gòu)買房屋樓板進(jìn)行檢測(cè)。
2013年6月6日，宜昌市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站出具《關(guān)于香山福久源1-5號(hào)樓業(yè)主投訴處理的聯(lián)系函》，對(duì)監(jiān)檢測(cè)結(jié)果和其他質(zhì)量問(wèn)題提出如下意見(jiàn):“1、依據(jù)檢測(cè)結(jié)果，對(duì)樓板厚度不滿足設(shè)計(jì)單位結(jié)果安全核算標(biāo)準(zhǔn)的（-18mm以上），按照設(shè)計(jì)單位出具的方案進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)。2、門窗未采用安全玻璃的應(yīng)更換成安全玻璃或按雙方協(xié)商意見(jiàn)解決。3、對(duì)2-403房客廳樓板出現(xiàn)約5米貫穿性裂縫和401404房次臥樓板鋼筋外露的事項(xiàng)由弘某公司聯(lián)系原設(shè)計(jì)單位到現(xiàn)場(chǎng)查看后出具處理方案，組織人員實(shí)施?！?br/>另經(jīng)原審法院到宜昌市建筑質(zhì)量監(jiān)督站核實(shí)，安全玻璃應(yīng)為雙面鋼化玻璃；樓板合格的標(biāo)準(zhǔn)是樓板監(jiān)測(cè)點(diǎn)合格率達(dá)到80%（以每個(gè)監(jiān)測(cè)點(diǎn)樓板厚度與設(shè)計(jì)值的差異不超過(guò)＋8mm，-5mm為標(biāo)準(zhǔn)），但只有當(dāng)樓板厚度小于設(shè)計(jì)值18mm及以上的才是需要整改，厚度大于設(shè)計(jì)值不需要整改。
在訴爭(zhēng)房屋施工過(guò)程中，弘某公司于2012年3月23日對(duì)3號(hào)至5號(hào)樓分戶支管進(jìn)行了給排水的工程設(shè)計(jì)變更，并由設(shè)計(jì)單位湖北華宇高科建筑設(shè)計(jì)咨詢有限公司出具了工程設(shè)計(jì)變更通知單，將香山福久源工程A地塊3#至5#樓分戶支管由原板面找平層敷設(shè)變更為貼板底敷設(shè)。經(jīng)到現(xiàn)場(chǎng)查看，3#至5#樓分戶支管確為貼板底敷設(shè)。
經(jīng)原審法院組織段某、易某與弘某公司到現(xiàn)場(chǎng)查看，入戶門設(shè)計(jì)圖為內(nèi)開，實(shí)際施工為外開；窗玻璃為單層鋼化中空玻璃。
段某、易某于2013年2月27日已從弘某公司處收取了本案訴爭(zhēng)房屋。2013年8月15日，段某、易某向原審法院起訴，請(qǐng)求判令:1、責(zé)令弘某公司對(duì)厚度不合格的樓板進(jìn)行整改，判令弘某公司因樓板厚度不合格應(yīng)向段某、易某退還房款10732元；2、責(zé)令弘某公司更換安全玻璃；3、判令弘某公司將5號(hào)樓所有入戶門更改為內(nèi)開門；4、判令弘某公司因取消空調(diào)機(jī)位應(yīng)向段某、易某退還房款2310元；5、判令弘某公司支付給排水改造費(fèi)用715元；6、判令弘某公司向段某、易某支付逾期交房違約金，違約金以購(gòu)房款為基數(shù)按日萬(wàn)分之三計(jì)算自2012年12月29日至弘某公司完成整改合格實(shí)際交房之日止；7、判令弘某公司不得要求段某、易某支付實(shí)際收房之日之前的物業(yè)管理費(fèi)；8、本案訴訟費(fèi)用由弘某公司全部承擔(dān)。
本院認(rèn)為:1、段某、易某主張弘某公司因樓板厚度不合格退還部分購(gòu)房款，應(yīng)就本案所涉房屋樓板厚度擔(dān)負(fù)舉證責(zé)任。因數(shù)次由業(yè)主與弘某公司共同進(jìn)行的檢測(cè)均未包含本案所涉房屋相關(guān)數(shù)據(jù)，段某、易某自測(cè)的數(shù)據(jù)弘某公司亦未認(rèn)可，故二人應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果，本院對(duì)該訴請(qǐng)不予支持。2、依據(jù)相關(guān)建筑行業(yè)管理規(guī)范文件并經(jīng)原審法院向宜昌市建筑質(zhì)量監(jiān)督站核實(shí)，安全玻璃應(yīng)為雙面鋼化中空玻璃。本案所涉房屋安裝的單面鋼化中空玻璃并不符合安全玻璃的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)予更換。3、經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘查，本案所涉房屋給水管道并未外露，對(duì)房屋的裝飾裝修不會(huì)造成影響，未給業(yè)主帶來(lái)實(shí)際損失，對(duì)段某、易某要求弘某公司支付給排水改造費(fèi)715元的主張，本院不予支持。4、經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘查，本案所涉房屋與合同所附分戶平面圖存有數(shù)處變更，應(yīng)認(rèn)定弘某公司違約。弘某公司履行合同義務(wù)不符合約定，應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或賠償損失的違約責(zé)任?，F(xiàn)段某、易某主張弘某公司因此退還房款、支付改造費(fèi)用，但本院認(rèn)為，房屋設(shè)計(jì)的部分改變對(duì)業(yè)主造成的損失無(wú)法量化，但將該幾處變更恢復(fù)至分戶平面圖的設(shè)計(jì)樣式所需費(fèi)用能夠估算，在段某、易某舉證并不充分的情況下，原審酌情認(rèn)定弘某公司向段某、易某賠償因取消空調(diào)機(jī)位造成的損失1500元于法有據(jù)，本院予以維持。5、弘某公司已取得了竣工驗(yàn)收備案證，按期交房，本案所涉房屋雖有瑕疵，但并不存在對(duì)業(yè)主實(shí)際使用、居住產(chǎn)生嚴(yán)重影響的質(zhì)量問(wèn)題。段某、易某拒收房屋并無(wú)法律依據(jù)，不得因拒收房屋要求弘某公司支付逾期交房違約金。6、本案所涉房屋物業(yè)費(fèi)由宜昌弘某物業(yè)管理有限公司收取，該公司與段某、易某成立物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。段某、易某以弘某公司交付的房屋不符合標(biāo)準(zhǔn)主張免交實(shí)際收房之前的物業(yè)費(fèi)用無(wú)請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)，不應(yīng)予以支持。原判認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，實(shí)體處理恰當(dāng)。經(jīng)合議庭評(píng)議，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條 ?、第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)964元（段某、易某已預(yù)交482元，宜昌弘某投資有限公司已預(yù)交482元），由上訴人段某、易某負(fù)擔(dān)482元，上訴人宜昌弘某投資有限公司負(fù)擔(dān)482元。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為:1、段某、易某主張弘某公司因樓板厚度不合格退還部分購(gòu)房款，應(yīng)就本案所涉房屋樓板厚度擔(dān)負(fù)舉證責(zé)任。因數(shù)次由業(yè)主與弘某公司共同進(jìn)行的檢測(cè)均未包含本案所涉房屋相關(guān)數(shù)據(jù)，段某、易某自測(cè)的數(shù)據(jù)弘某公司亦未認(rèn)可，故二人應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果，本院對(duì)該訴請(qǐng)不予支持。2、依據(jù)相關(guān)建筑行業(yè)管理規(guī)范文件并經(jīng)原審法院向宜昌市建筑質(zhì)量監(jiān)督站核實(shí)，安全玻璃應(yīng)為雙面鋼化中空玻璃。本案所涉房屋安裝的單面鋼化中空玻璃并不符合安全玻璃的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)予更換。3、經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘查，本案所涉房屋給水管道并未外露，對(duì)房屋的裝飾裝修不會(huì)造成影響，未給業(yè)主帶來(lái)實(shí)際損失，對(duì)段某、易某要求弘某公司支付給排水改造費(fèi)715元的主張，本院不予支持。4、經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘查，本案所涉房屋與合同所附分戶平面圖存有數(shù)處變更，應(yīng)認(rèn)定弘某公司違約。弘某公司履行合同義務(wù)不符合約定，應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或賠償損失的違約責(zé)任。現(xiàn)段某、易某主張弘某公司因此退還房款、支付改造費(fèi)用，但本院認(rèn)為，房屋設(shè)計(jì)的部分改變對(duì)業(yè)主造成的損失無(wú)法量化，但將該幾處變更恢復(fù)至分戶平面圖的設(shè)計(jì)樣式所需費(fèi)用能夠估算，在段某、易某舉證并不充分的情況下，原審酌情認(rèn)定弘某公司向段某、易某賠償因取消空調(diào)機(jī)位造成的損失1500元于法有據(jù)，本院予以維持。5、弘某公司已取得了竣工驗(yàn)收備案證，按期交房，本案所涉房屋雖有瑕疵，但并不存在對(duì)業(yè)主實(shí)際使用、居住產(chǎn)生嚴(yán)重影響的質(zhì)量問(wèn)題。段某、易某拒收房屋并無(wú)法律依據(jù)，不得因拒收房屋要求弘某公司支付逾期交房違約金。6、本案所涉房屋物業(yè)費(fèi)由宜昌弘某物業(yè)管理有限公司收取，該公司與段某、易某成立物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。段某、易某以弘某公司交付的房屋不符合標(biāo)準(zhǔn)主張免交實(shí)際收房之前的物業(yè)費(fèi)用無(wú)請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)，不應(yīng)予以支持。原判認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，實(shí)體處理恰當(dāng)。經(jīng)合議庭評(píng)議，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條 ?、第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)964元（段某、易某已預(yù)交482元，宜昌弘某投資有限公司已預(yù)交482元），由上訴人段某、易某負(fù)擔(dān)482元，上訴人宜昌弘某投資有限公司負(fù)擔(dān)482元。

審判長(zhǎng)：張曉燕
審判員：李建敏
審判員：胡曉靜

書記員：張鵬煒