上訴人：武漢長(zhǎng)某資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司，住所地武漢市江岸區(qū)中山大道783號(hào)。
法定代表人：劉育華，董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：曾憲強(qiáng)，湖北光年律師事務(wù)所律師。
被上訴人：武漢市江岸區(qū)長(zhǎng)某廣場(chǎng)業(yè)主委員會(huì)，住所地武漢市江岸區(qū)友益街28號(hào)黃興路30號(hào)。
負(fù)責(zé)人：余章鋼，武漢市江岸區(qū)長(zhǎng)某廣場(chǎng)業(yè)主委員會(huì)主任。
委托訴訟代理人：李南，湖北高頌律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：田建華，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，自述退休人員，武漢市江岸區(qū)長(zhǎng)某廣場(chǎng)業(yè)主委員會(huì)委員，住武漢市江岸區(qū)，

上訴人武漢長(zhǎng)某資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司（以下簡(jiǎn)稱長(zhǎng)某資產(chǎn)公司）因與被上訴人武漢市江岸區(qū)長(zhǎng)某廣場(chǎng)業(yè)主委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱長(zhǎng)某廣場(chǎng)業(yè)委會(huì)）物權(quán)糾紛一案，不服湖北省武漢市江岸區(qū)人民法院（2016）鄂0102民初3463號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年6月5日立案后，依法組成合議庭，因案情不復(fù)雜，決定對(duì)本案不開庭審理，并告知了雙方當(dāng)事人。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
長(zhǎng)某資產(chǎn)公司上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決第一項(xiàng)、第二項(xiàng)，改判駁回被上訴人的全部訴訟請(qǐng)求。事實(shí)和理由：1.一審根據(jù)房地產(chǎn)權(quán)附圖的標(biāo)注，自行車車道和地下自行車車庫(kù)為共用，因此判決產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主共有，這是混淆了共用和共有的關(guān)系。2.上訴人對(duì)自行車庫(kù)的改造符合業(yè)主利益，順應(yīng)社會(huì)發(fā)展需要，也消除了小區(qū)的不安定因素。3.兩個(gè)房屋只有一個(gè)房屋出租，租金實(shí)際數(shù)額只有33317元，一審判決返還51517元不當(dāng)。即使自行車庫(kù)屬于業(yè)主所有，其占用費(fèi)未經(jīng)評(píng)估就將上訴人投資建成的房屋的租金判決返還，是不公平的，損害了上訴人的利益。4.一審判決適用《物權(quán)法》第七十三條錯(cuò)誤。涉訴自行車庫(kù)是1995年6月26日起，由上訴人開發(fā)新建的，該時(shí)間在《物權(quán)法》實(shí)施前，當(dāng)時(shí)未有相關(guān)的法律法規(guī)規(guī)定自行車庫(kù)屬于全體業(yè)主所有，自行車庫(kù)也沒(méi)有作為共有面積進(jìn)行分?jǐn)?。根?jù)法不溯及既往的原則，一審適用《物權(quán)法》錯(cuò)誤。此外，一審訴訟費(fèi)的分擔(dān)也不合理。
長(zhǎng)某廣場(chǎng)業(yè)委會(huì)答辯稱，上訴人所說(shuō)的車庫(kù)問(wèn)題，根據(jù)武漢相關(guān)法律規(guī)定，車庫(kù)面積本來(lái)不屬于公攤范圍，一審法院認(rèn)定車庫(kù)屬社區(qū)居民共有是正確的。上訴人提出返還所收取租金3萬(wàn)元的理由是錯(cuò)誤的。我方認(rèn)為一審對(duì)訴訟費(fèi)的判決是正確的。
長(zhǎng)某廣場(chǎng)業(yè)委會(huì)起訴請(qǐng)求：依法判令長(zhǎng)某資產(chǎn)公司向全體業(yè)主交付面積為364.97平方米（價(jià)值4744610元）的物業(yè)管理辦公用房；依法判令長(zhǎng)某資產(chǎn)公司將占用的332.04平方米（價(jià)值1992240元）的公共自行車停車庫(kù)恢復(fù)原狀，交付給全體業(yè)主，并按其出租收入標(biāo)準(zhǔn)支付截止2016年3月的占用費(fèi)90159.20元，及截止實(shí)際交付之日的占用費(fèi)。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：武漢市長(zhǎng)某廣場(chǎng)小區(qū)位于武漢市江岸區(qū)車站路，系長(zhǎng)某資產(chǎn)公司（原名稱武漢長(zhǎng)某房地產(chǎn)開發(fā)公司、武漢長(zhǎng)某房屋開發(fā)公司，2008年10月變更為現(xiàn)名稱）開發(fā)建設(shè)，規(guī)劃總建筑面積182485.59平方米，其中公寓建筑面積114455.46平方米，地上共分A、B、C、D、E五棟主體建筑。1995年6月26日，武漢市城市規(guī)劃管理局和武漢市土地管理局以武規(guī)土北字【1995】043號(hào)文件批復(fù)了《長(zhǎng)某廣場(chǎng)擴(kuò)初設(shè)計(jì)審查意見(jiàn)》。根據(jù)建筑工程施工許可證顯示，長(zhǎng)某資產(chǎn)公司從1995年3月最先建設(shè)E棟，1997年4月建設(shè)C棟，2001年1月建設(shè)B棟，2002年10月建設(shè)建設(shè)A、D棟，2014年1月完工。該項(xiàng)目的前期物業(yè)由長(zhǎng)某資產(chǎn)公司下屬的武漢市長(zhǎng)某物業(yè)管理有限責(zé)任公司負(fù)責(zé)。2001年1月5日，長(zhǎng)某資產(chǎn)公司下文將長(zhǎng)某廣場(chǎng)裕馨園3號(hào)樓架空層（建筑面積約200平方米）提供給武漢市長(zhǎng)某物業(yè)管理有限責(zé)任公司辦公。2014年，長(zhǎng)某資產(chǎn)公司將長(zhǎng)某廣場(chǎng)A棟一層的原自行車車道和地下自行車車庫(kù)改造成兩個(gè)商鋪，分別于2014年5月和7月對(duì)外出租至今，租金分別為1277元/月、1300元/月。根據(jù)武漢市房地產(chǎn)權(quán)證附圖標(biāo)注，上述自行車車道和自行車車庫(kù)均為共用。2015年7月，長(zhǎng)某廣場(chǎng)業(yè)委會(huì)成立后，重新選聘了小區(qū)物業(yè)管理公司，武漢市長(zhǎng)某物業(yè)管理有限責(zé)任公司原辦公場(chǎng)所目前閑置。
一審法院認(rèn)為：本案系物權(quán)保護(hù)糾紛，不適用訴訟時(shí)效之規(guī)定，因此長(zhǎng)某資產(chǎn)公司關(guān)于訴訟時(shí)效的抗辯理由不能成立。長(zhǎng)某廣場(chǎng)項(xiàng)目系長(zhǎng)某資產(chǎn)公司于1995年通過(guò)規(guī)劃審批，并于當(dāng)年開工，1996年10月24日，武漢市人民政府頒布的《武漢市住宅小區(qū)管理辦法》中對(duì)物業(yè)管理辦公用房無(wú)任何規(guī)定，因此在長(zhǎng)某資產(chǎn)公司對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃審批及建設(shè)初期，當(dāng)時(shí)并無(wú)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)為業(yè)主委員會(huì)提供物業(yè)管理辦公用房的強(qiáng)制性法律規(guī)定和政策性規(guī)定。雖然在1999年9月27日武漢市人大常委會(huì)頒布的《武漢市住宅區(qū)物業(yè)管理》、2003年9月1日由國(guó)務(wù)院頒布實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》中對(duì)物業(yè)管理辦公用房進(jìn)行了規(guī)定，但長(zhǎng)某廣場(chǎng)作為在建項(xiàng)目，政府職能部門并未要求長(zhǎng)某資產(chǎn)公司變更規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，在項(xiàng)目建成后也通過(guò)了竣工驗(yàn)收，因此，根據(jù)法不溯及既往的原則，上述法規(guī)對(duì)長(zhǎng)某廣場(chǎng)項(xiàng)目無(wú)約束力，長(zhǎng)某廣場(chǎng)業(yè)委會(huì)依據(jù)上述法規(guī)要求長(zhǎng)某資產(chǎn)公司提供物業(yè)管理辦公用房的訴訟請(qǐng)求不能成立，法院不予支持。對(duì)于自行車車道和自行車車庫(kù)權(quán)屬，根據(jù)房地產(chǎn)權(quán)證附圖的標(biāo)注，均為共用，應(yīng)屬全體業(yè)主共有，長(zhǎng)某資產(chǎn)公司擅自將業(yè)主共有的公共場(chǎng)所改造為商鋪出租，侵犯了全體業(yè)主的合法權(quán)益，長(zhǎng)某資產(chǎn)公司應(yīng)恢復(fù)原狀，移交給長(zhǎng)某廣場(chǎng)業(yè)委會(huì)。同時(shí)，長(zhǎng)某資產(chǎn)公司收取的租金應(yīng)返還長(zhǎng)某廣場(chǎng)業(yè)委會(huì)。一審法院判決：一、武漢長(zhǎng)某資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司于本判決生效之日起三十日內(nèi)將位于武漢市江岸區(qū)車站路長(zhǎng)某廣場(chǎng)A棟一層的自行車車道和地下自行車車庫(kù)恢復(fù)原狀并移交給武漢市江岸區(qū)長(zhǎng)某廣場(chǎng)業(yè)主委員會(huì)；二、武漢長(zhǎng)某資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司于本判決生效之日起十五日內(nèi)返還武漢市江岸區(qū)長(zhǎng)某廣場(chǎng)業(yè)主委員會(huì)截止2017年2月的租金51517元，并從2017年3月起按2577元/月的標(biāo)準(zhǔn)向武漢市江岸區(qū)長(zhǎng)某廣場(chǎng)業(yè)主委員支付自行車車道和車庫(kù)的占用費(fèi)至移交完畢時(shí)止；三、駁回武漢市江岸區(qū)長(zhǎng)某廣場(chǎng)業(yè)主委員會(huì)的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)59595元，由武漢市江岸區(qū)長(zhǎng)某廣場(chǎng)業(yè)主委員會(huì)負(fù)擔(dān)36445元，武漢長(zhǎng)某資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司負(fù)擔(dān)23150元。因武漢市江岸區(qū)長(zhǎng)某廣場(chǎng)業(yè)主委員會(huì)已全部預(yù)交本院，武漢長(zhǎng)某資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司于本判決生效之日起十五日內(nèi)將23150元訴訟費(fèi)用支付給武漢市江岸區(qū)長(zhǎng)某廣場(chǎng)業(yè)主委員會(huì)。
二審中，當(dāng)事人沒(méi)有提交新證據(jù)。
一審查明的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，上訴人的上訴請(qǐng)求和上訴理由是否有理是本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。
關(guān)于上訴人的第一點(diǎn)上訴理由。房地產(chǎn)權(quán)證附圖明確標(biāo)注車道、車庫(kù)屬于共用。上訴人認(rèn)為該共用部分沒(méi)有計(jì)入公攤，故不應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主享有，而應(yīng)當(dāng)由自己所有，該說(shuō)法沒(méi)有道理。建筑面積是否計(jì)入公攤面積，只影響物業(yè)的價(jià)格成本，而成本是市場(chǎng)行為，具有可變性，與產(chǎn)權(quán)的歸屬?zèng)]有因果關(guān)系。況且，依照武漢市房產(chǎn)測(cè)繪中心制定的《武漢市房產(chǎn)測(cè)繪實(shí)施細(xì)則》第五十九條的規(guī)定，共有建筑面積的內(nèi)容包括地下室或半地下室中獨(dú)立使用的車位、車庫(kù)及作為機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車集中停放的部位等，故公共自行車停車庫(kù)本不應(yīng)計(jì)入公攤面積。是否享有物權(quán)應(yīng)當(dāng)以相應(yīng)的權(quán)證或者法律規(guī)定作為依據(jù)，權(quán)證附圖標(biāo)注訴爭(zhēng)地域?yàn)楣灿?，共用就是業(yè)主共有，上訴人將業(yè)主共用的地域獨(dú)占牟利，讓業(yè)主無(wú)法共用，故其該項(xiàng)上訴理由沒(méi)有道理。
關(guān)于上訴人的第二點(diǎn)上訴理由。這只是一種辯解，不是一種實(shí)體訴求，該辯解是否符合業(yè)主的利益，不以上訴人自稱為準(zhǔn)，而應(yīng)當(dāng)以業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主的表達(dá)為準(zhǔn)?，F(xiàn)業(yè)主委員會(huì)起訴上訴人侵權(quán)，故上訴人的上述辯解不符合事實(shí)。
關(guān)于上訴人的第三點(diǎn)上訴理由。由于訴爭(zhēng)地域?qū)儆跇I(yè)主共有，其在共有地域產(chǎn)生的收益應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主享有?；谶@樣的邏輯，一審參照上訴人對(duì)該地域出租合同所約定的收益，判返還所得租金51517元并無(wú)不妥。
關(guān)于上訴人的第四點(diǎn)上訴理由?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》自2007年10月1日起施行，本案所涉小區(qū)建筑工程于2014年1月完工，故不存在上訴人所說(shuō)的法不溯及既往的問(wèn)題。另，長(zhǎng)某廣場(chǎng)業(yè)委會(huì)就本案于2016年6月起訴，一審適用上述物權(quán)法并無(wú)不當(dāng)。
至于訴訟費(fèi)，一審判決符合有關(guān)規(guī)定，并無(wú)顯失公平。
綜上所述，長(zhǎng)某資產(chǎn)公司的上訴請(qǐng)求不成立。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)23150元，由上訴人武漢長(zhǎng)某資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　童　新 審判員　葉玉寶 審判員　張　紅

書記員：陳旭敏